Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление территориями и имуществом. Учебное пособие
.pdf
73
б) поиски покупателя;
в) проведение переговоров;
г) подписание договоров;
д) верны А, Б, В;
е) верны А, В, Г.
17. Назовите основные требования для размещения офиса
риэлтерской фирмы:
а) близость к главным транспортным маршрутам;
б) разделение офиса на помещение для рабочих с клиентами и для
рабочих персонала;
в) офис должен быть со стороны основной улицы;
г) предусмотрены отдельные помещения для переговоров;
д) верны А и Б;
е) верны А, Б, В, Г.
18. Что является главным активом риэлтерской фирмы:
а) персонал;
б) руководитель;
в) клиент.
19. От чего зависит успех риэлтерской фирмы:
а) от оплаты труда;
б) от кадрового состава организации;
в) от ее работы и управления;
г) от клиента;
д) верны А, Б, В;
е) верны А, Б, В, Г.
71
74
Тема 9. Понятия аренда и лизинг
План
1. Понятие договора аренды. Элементы договора аренды.
2. Понятие о лизинге как виде предпринимательской деятельно-
сти. Виды лизинговых сделок (оперативный и финансовый лизинг).
1. Понятие договора аренды. Элементы договора аренды
Понятие договора аренды
Понятие договора аренды. По договору аренды одна сторо-
на (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование
или во временное пользование.
Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во
временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью,
арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату).
Арендатору принадлежит право пользования арендованным
имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды – одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.
Арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества,
сохраняет право распоряжения им. Он может произвести его отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в
случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором.
Что касается прав владения и пользования вещью, переданной в аренду, то арендодатель может их и не сохранить, целиком
передав арендатору. Но вполне допустима ситуация, когда арендодатель сохраняет за собой право владения вещью (полностью или
частично) и право пользования ею (только частично). Тогда можно
говорить о двойном владении и пользовании.
72
75
Право пользования арендованным имуществом может сопро-
вождаться возможностью выкупа этого имущества (ст. 624 ГК). В
законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В свое время аренда с выкупом считалась чуть ли не самым главным способом
разгосударствления экономики (приватизации государственной собственности). Трудовой коллектив государственного предприятия мог
взять в аренду государственное имущество и создать на его основе
арендное предприятие, которому в ряде случаев предоставлялось
право выкупа этого имущества. В настоящее время выкуп арендованного имущества по-прежнему является одним из способов приватизации. Однако отсутствие механизма его реализации позволяет
вести речь о выкупе только того, что было получено в аренду ранее.
Договор аренды с правом выкупа относится к числу смешан-
ных, поскольку соединяет черты купли-продажи и аренды. В той
части, в которой договор аренды включает правила о выкупе, к
нему применяются нормы о договорах купли-продажи. Но в отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности
на арендованное имущество не переходит и не может перейти к
арендатору в момент заключения договора. В этом состоит отличие
аренды с выкупом то найма-продажи (ст. 501 ГК). Договор наймапродажи также является смешанным. Однако он относится именно
к купле-продаже, поскольку предполагает обязательный переход
права собственности от продавца к покупателю, чего нет и не может быть при аренде с правом выкупа.
Элементы договора аренды
Элементы договора аренды. Сторонами договора аренды
являются арендодатель и арендатор. По общему правилу и в роли
арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а
среди последних – коммерческие и некоммерческие организации, а
также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Особенно
много дополнительных требований установлено при сдаче в аренду
государственного и муниципального имущества.
73
76
Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).
Сдача имущества в аренду – один из способов осуществления
принадлежащего арендодателю права собственности, а именно,
входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом.
Любое лицо, не являющееся собственником соответствующего
имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в
аренду.
Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. По общему правилу закон никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Лишь при аренде
отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или
вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию
на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные
требования, установленные действующим законодательством.
Предмет договора – любая телесная неупотребляемая вещь,
поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды
могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса и водные объекты), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в
аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду – также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте – сдаются при
условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача
и получения в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче
арендатору в качестве объекта аренды. Следовательно, предметом
договора аренды может быть только индивидуально-определенная
вещь.
Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его
природы. Наиболее строгие требования предъявляются к таким
сложным объектам, как транспортные средства, недвижимое иму-
74
77
щество и предприятия. Закон подробно перечисляет критерии, при
помощи которых производится их обособление, и регламентирует
процедуру их определения.
Объекту недвижимости должен быть присвоен и уникальный кадастровый номер как результат кадастрового и технического учета.
Только после подробного описания объекта недвижимости могут быть
зарегистрированы и какие-либо права на него, в том числе и договор
аренды. При сдаче в аренду земельного участка к договору должен
быть приложен план участка с указанием части, сдаваемой в аренду.
При сдаче в аренду здания, сооружения или помещения прилагаются
поэтажные планы, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения.
Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь.
Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять
предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.
При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем
сдаче в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор – незаконченным. В отдельных видах договора аренды к существенным отнесены и иные условия, например, о цене при аренде зданий и сооружений. При аренде отдельных видов имущества,
особенно природных ресурсов, перечень условий еще шире.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» от 21 июля 1997 г. Аренда рассматривается как
ограничение права собственности на объект недвижимости.
Государственная регистрация договора аренды производится
по заявлению любой из сторон. Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. При подаче заявления о
регистрации арендатором применяются правила ст. 16 Закона.
Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен
или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на
осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть
уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды.
75
78
Для многих видов аренды существуют особые правила о
форме договора и его государственной регистрации.
2. Понятие о лизинге как виде предпринимательской
деятельности. Виды лизинговых сделок (оперативный
и финансовый лизинг)
Понятие о лизинге как виде предпринимательской деятельно-
сти
Официальное призвание лизинга (англ.to lease – арендовать,
брать в аренду) как вида предпринимательской деятельности со-
держится в Указе Президента «О развитии финансового лизинга в
инвестиционной деятельности» от 17.09.1994 г. № 1929. На сегодняшний момент основные нормативные акты, регулирующие лизинговые отношения РФ:
Федеральный закон «О лизинге» от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ;
Федеральный закон «О присоединении РФ к Конвенции УНИД-
РУА о международном финансовом лизинге» от 8.02.1998 г. № 16ФЗ;
Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов дея-
тельности» от 25.09.1998 г. № 158-ФЗ;
Методические рекомендации по расчету лизинговых платежей
(утверждены Минэкономики России 16.04.1996 г.).
В соответствии с Законом «О лизинге» лизинг представляет
собой инвестиционную деятельность по приобретению имущества
и передачу его на основании договора лизинга физическим и юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и
на определенных условиях, обусловленных договором, с правом
выкупа имущества лизингополучателя. Сублизинг как вид лизинга,
предусматривающий передачу лизингополучателем своего права
пользоваться предметом лизинга другому лицу с согласия лизингодателя.
По своему содержанию лизинг соответствует кредитным отношениям и сохраняет сущность кредитной сделки. Поэтому в экономическом смысле лизинг – это кредит, предоставляемый лизингодателем лизингополучателю в форме передаваемого в пользование имущества. Участниками лизинговых отношений, т.е. субъектами лизинга, являются:
76
79
лизингодатель – физическое или юридическое лицо, которое за
счет привлеченных или собственных средств приобретает в
собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю во временное владение с переходом, или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;
лизингополучатель – юридическое или физическое лицо, кото-
рое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок во
временное владение;
поставщик (производитель) – юридическое лицо, которое пере-
дает лизингополучателю или лизингодателю на основании договора купли-продажи предмет лизинга.
Схема осуществления лизинговой операции достаточно проста. Предприятие обращается в лизинговую компанию или банк с
заказом на получение необходимого имущества. В соответствии с
поступившим заказом компания приобретает имущество у поставщика и передает его заказчику-потребителю в пользование, остава-
ясь при этом юридическим собственником имущества. Потребитель
эксплуатирует полученное имущество и из полученных доходов выплачивает лизинговой компании его стоимость в виде амортизационных отчислений и лизинговый процент, включающий в себя налог
на имущество, на содержание жилищного фонда. Потребитель имеет
возможность получить имущество и начать производство без крупных единовременных затрат, что особенно актуально не только для
существующих предприятий, но и для начинающих предпринимателей.
Виды лизинговых сделок (оперативный и финансовый лизинг)
Лизинговые сделки могут быть классифицированы на множество видов.
Рассмотрим оперативный и финансовый лизинг.
1. Оперативный лизинг – подразумевает лизинговые кон-
тракты, заключаемые на короткий и средний срок, согласно которым арендатору предоставляется право в любое время расторгнуть
договор. Арендодатель здесь несет повышенный риск, а быстро
сменяющиеся арендаторы заставляют лизинговую компанию проявлять особый интерес к хорошему состоянию предмета лизинга.
Для оперативного лизинга характерны следующие признаки:
77
80
предмет лизинга может быть передан в лизинг неоднократно в
течение полного срока амортизации предмета лизинга;
расходы лизингодателя на приобретение техники возмещаются
в результате последовательного заключения договоров с рядом
лизингополучателей;
размер платежа обычно выше, чем при финансовом лизинге;
это объясняется тем, что лизингодатель вынужден закладывать
в цену лизинга возможные потери по различным рискам.
2. Финансовый лизинг – характеризуется длительным сро-
ком контракта (от 5 до 10 лет) и представляет собой форму долгосрочного кредитования покупки. Арендатор может вернуть объект
аренды, продлить соглашение или заключить новое, а также купить
объект по остаточной стоимости (обычно она носит символический
характер). Существуют разновидности финансового лизинга.
2.1. Лизинг с обслуживанием, т.е. сочетание финансового
лизинга с договором подряда, в котором предусматривается оказание услуг по содержанию, ремонту оборудования, иногда такой
лизинг называют «мокрый лизинг».
2.2. Лизинг «в пакете», когда здания и сооружения цехов,
предприятий оформляются кредитными отношениями, а оборудование этих цехов – лизинговым договором.
Важно подчеркнуть, что феномен лизинга состоит в том, что
сегодня он сформировался как новая, нетрадиционная, специфическая система перспективного финансирования, в которой задействованы арендные отношения, элементы кредитного финансирования,
расчеты по долговым обязательствам и прочие финансовые механизмы.
78
81
Классификация лизинговых операций
Критерий
Вид операции
В зависимости от
состава участников
(субъектов) сделки
Прямой лизинг, при котором при двусторонней
сделке собственник имущества самостоятельно
сдает объект в лизинг. Косвенный лизинг, когда
передача имущества происходит через посредника
В зависимости от
характера объекта
лизинговой сделки
Лизинг движимого имущества (транспорт, техника связи); лизинг недвижимого имущества (торговые и складские здания); лизинг нового имущества (из первых рук); лизинг бывшего в употреблении имущества
В зависимости от
сектора рынка, где
проводятся лизинговые операции
Внутренний лизинг, когда все участники представляют одну страну; внешний (международный), когда одна из сторон сделки или все участники одновременно принадлежат разным странам; этот вид лизинговых операций подразделяется на экспортный и импортный
В зависимости от
формы платежа
Лизинг денежным платежом; компенсационный
лизинг, при котором платеж осуществляется продукцией, изготовленной на взятом в лизинг оборудовании, или другими товарами, встречными
услугами, работами; лизинг со смешанной формой платежа
В зависимости от
окупаемости предмета лизинга
Лизинг с полной окупаемостью (финансовый лизинг), лизинг с неполной окупаемостью (оперативный лизинг)
Таблица 1
Вопросы для самоконтроля
1. Дайте понятие договора аренды.
2. Какова цена договора аренды?
3. Назовите участников договора аренды, в чем заключается сущ-
ность их деятельности?
4. Назовите элементы договора аренды.
5. Что является предметом договора аренды?
6. Назовите участников лизинговых отношений.
7. Какова схема осуществления лизинговых операций?
8. Дайте понятие оперативного лизинга.
9. Чем характеризуется финансовый лизинг?
10. Какие существуют разновидности финансового лизинга?
79
82
Тема 10. Ценные бумаги и биржевая торговля
План
1. Деление ценных бумаг на классы. Виды ценных бумаг. Клас-
сификация ценных бумаг.
2. Фондовая биржа, члены фондовой биржи. Органы управления бир-
жей.
1. Деление ценных бумаг на классы. Виды ценных бумаг.
Классификация ценных бумаг
Деление ценных бумаг на классы
Существующие в современной мировой практике ценные бу-
маги делятся на два больших класса:
1 класс – основные ценные бумаги;
2 класс – производные ценные бумаги.
Основные ценные бумаги – это ценные бумаги, в основе которых лежат имущественные права на какой-либо актив, обычно на
товар, деньги, капитал, имущество, различного рода ресурсы и др.
Основные ценные бумаги, в свою очередь, можно разбить на
две подгруппы: первичные и вторичные ценные бумаги.
Первичные ценные бумаги основаны на активах, в число которых не входят сами ценные бумаги. Это, например, акции, облигации, векселя, закладные и др.
Вторичные ценные бумаги – это ценные бумаги, выпускаемые
на основе первичных ценных бумаг; это ценные бумаги на сами ценные бумаги: варранты на ценные бумаги, депозитарные расписки и др.
Производная ценная бумага – это бездокументарная форма
выражения имущественного права (обязательства), возникающего
в связи с изменением цены лежащего в основе данной ценной бумаги биржевого актива.
Производная ценная бумага – это ценная бумага на какойлибо ценовой актив: на цены товаров (обычно биржевых товаров:
зерна, мяса, нефти, золота и т.п.); на цены основных ценных бумаг
(обычно на индексы акций, на облигации); на цены кредитного
рынка (процентные ставки); на цены валютного рынка (валютные
курсы) и т.п.
К производственным ценным бумагам относятся: фьючерсные контракты (товарные, валютные, процентные, индексные и др.)
и свободнообращающиеся опционы.
80
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]