Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление территориями и имуществом. Учебное пособие
.pdf
113
операционный доход (ЧОД), который оказался равным 540 тыс.
Кофе аналоги
Чистый операционный доход
тыс. руб./год(ЧОД)
Стоимость недвижимо-
сти тыс. руб (V)
I
II
III
1
630
2910 2 710
3090 3 950
3270
руб./год.
Задача № 6. Оценить стоимость продаваемого объекта методом
прямой капитализации дохода (ПКД).
Если чистый операционный доход объекта недвижимости равен:
ЧОД=860 тыс. руб.
год
На рынке оценщик нашел аналогичные объекты и установил следующие данные:
3. Затратный метод оценки
Основан на том, что затраты на восстановление, которые состо-
ят из замещения оцениваемого объекта с добавлением предпринимательской прибыли за вычетом износа с учетом рыночной стоимости
земельного участка, являются приемлемой рыночной оценкой ее стоимости.
Основной принцип метода: метод утверждает, что типичный
покупатель не станет платить за объект больше того, во что обойдется приобретение равноценного земельного участка и возведение
на нем нужной ему недвижимости.
Достоинства метода: опирается на сметно-нормативную и
методологическую базу отечественного строительства и вызывает
большее доверие заказчика. Он является единственным методом
оценки при создании объектов недоходного назначения (больницы,
музеи, мемориальные комплексы и т.д.).
Недостатки, устанавливает не стоимость объекта, а стоимость
использования, игнорируя действие закона спроса и предложения. Затраты на строительство – лишь базис рыночной цены. Например, рыночная стоимость высококлассной гостиницы, расположенной в неудачном месте, будет ниже стоимости, определенной затратным методом, и, наоборот, рыночная стоимость удачно расположенной автоза-
111
114
правочной станции может в несколько раз превышать затраты на строительство.
Область применения: новое строительство, реконструкция,
оценка недвижимости для страхования, налогообложение, оценка
недвижимости на малоактивных рынках, оценка объектов специального назначения.
Источник информации: проектно-сметная документация,
позволяющая оценить себестоимость строительных работ.
Технология оценки: состоит из пяти этапов:
1. Оценка стоимости земельного участка.
2. Оценка восстановительной стоимости – стоимости замещения
объекта.
3. Оценка всех видов износа – физического, функционального,
внешнего.
4. Оценка остаточной стоимости: результат этапа II минус резуль-
тат этапа III.
5. Оценка стоимости объекта недвижимости складывается как
результаты этапа I и IV.
На практике применяется несколько вариантов затратного метода:
1. Метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости).
2. Поэлементный метод.
3. Метод индексации.
4. Сметный метод.
1. Метод сравнительной единицы
Наиболее простой метод, который заключается в умножении
стоимости выбранной единицы (м², м³ и др.) на количество единиц
оцениваемого объекта. Не всегда можно отыскать на рынке стоимость выбранной единицы путем подбора аналогичного объекта.
Стоимость выбранной единицы можно получить в центральном
научно-исследовательском институте экономики и управления
строительством (ЦНИИЭУС), который разрабатывает удельные
показатели стоимости на потребительскую единицу строительной
продукции по различным типам зданий и сооружений.
Задача № 1. Произвести определение остаточной восстановитель-
ной стоимости офисного здания (методом сравнительной единицы
– затратного метода оценки). Если:
112
115
площадь здания – 3000 м²;
здание построено 15 лет назад;
предполагаемый срок жизни – 60 лет;
практика строительных организаций показывает, что удельные
затраты на строительство такого нового здания составляет 6875
тыс. руб.
Решение:
1. Затраты на строительство аналогичного нового здания
3000 м²*6875 руб. = 20625000 руб.
2. Физический износ
15 лет *20625000=5156250
60 лет
Остальных видов износа оценщик не обнаружил.
3. Остаточная восстановительная стоимость офисного здания
20625000 руб. – 5156250 руб. = 15468750 руб.
Задача № 2. Произвести определение остаточной восстановитель-
ной стоимости офисного здания (методом сравнительной единицы
– затратного метода оценки). Если:
площадь здания – 4000 м²;
здание построено 20 лет назад;
предполагаемый срок жизни – 70 лет;
практика строительных организаций показывает, что удельные
затраты на строительство такого нового здания составляет 7524
тыс. руб.
2. Поэлементный метод
Опирается на сравнение оцениваемого объекта с аналогич-
ным по отдельным элементам затрат на сооружение здания (затраты на фундамент, стены, кровлю и т.д.) и затем все суммируется.
Задача № 3. Оценить здание, если площадь оцениваемого здания
2000 м², аналогичный объект имеет площадь 1500 м² и восстановительной стоимостью 14500000 руб.
Затраты по аналогичному зданию составляют:
Фундамент – 4%.
Стены здания – 50%.
Кровля здания – 26%.
Отделка здания (внутренняя) – 20%.
113
116
Решение:
1. Определяем стоимость восстановления фундамента здания
2000 м² 4%
1500 м² * 100% * 14500000= 1,33*0,04*14500000 руб.=771400
руб.
2. Определяем стоимость восстановления стен здания
2000м² 50%
1500 м² * 100% *14500000 руб.=1,33*0,5*14500000
руб.=9642500 руб.
3. Определяем стоимость восстановления кровли
2000м² 26%
1500 м² * 100% *14500000 руб.=1,33*0,26*14500000
руб.=5014100 руб.
4. Определяем стоимость восстановления отделки здания (внутренняя)
2000м² 20%
1500 м² * 100% * 15400000 руб. = 1,33*0,2*14500000 руб. =
3857000 руб.
5. Определяем восстановительную стоимость здания
771400 руб.+9642500 руб.+5014100 руб.+3857000 руб.=13285000 руб.
Задача № 4. Оценить здание, если площадь оцениваемого здания
3500 м², аналогичный объект имеет площадь 2500 м² и восстановительную стоимость 15900000 руб. Затраты по аналогичному зданию составляют:
Фундамент – 10%.
Стены здания – 35%.
Кровля здания –25%.
Отделка здания (внутренняя) – 30%.
Арендная плата имущества
1. Расчет лизинговых платежей по договору финансового
лизинга с полной амортизацией
Условия договора:
Стоимость имущества – предмета договора – 160,0 млн. руб.
Срок договора – 10 лет.
Норма амортизационных отчислений на полное восстановление –
10% годовых.
114
117
Процентная ставка по кредиту, использованному лизингодателем
Стоимость
имущества на
начало года
Сумма амортизационных отчислений
Стоимость
имущества на
конец года
Среднегодовая
стоимость имущества
1 год
2 год
3 год
4 год
5 год
6 год
7 год
8 год
9 год
10 год
160,0
144,0
128,0
112,0
96,0
80,0
64,0
48,0
32,0
16,0
16,0
16,0
16,0
16,0
16,0
16,0
16,0
16,0
16,0
16,0
144,0
128,0
112,0
96,0
80,0
64,0
48,0
32,0
16,0
0
152,0
136,0
120,0
104,0
88,0
72,0
56,0
40,0
24,0
8,0
на приобретение имущества – 40% годовых.
Величина использованных кредитных ресурсов – 160 млн. руб.
Процент комиссионного вознаграждения – 10% годовых.
Дополнительные услуги лизингодателя:
Командировочные расходы – 3,6 млн. руб.
Консалтинговые услуги – 2,0 млн. руб.
Обучение персонала – 4,0 млн. руб.
Ставка налога на добавленную стоимость – 18%.
Лизинговые взносы осуществляются ежегодно равными долями,
начиная с 1-го года.
1. Расчет среднегодовой стоимости имущества
Таблица 1
(млн. руб.)
1-й год
АО = 160,0 х 10 : 100 = 16,0 млн. руб.
ПК = 152,0 х 40 : 100 = 60,8 млн. руб.
КВ = 152,0 х 10 : 100 = 15,2 млн. руб.
ДУ = (36.0 + 2,0 + 4.0) : 10 = 0,96 млн. руб.
В = 16.0 + 60,8 + 15,2 + 0,96 = 92,96 млн. руб.
НДС = 92.96 х 18 : 100 = 16,733 млн. руб.
ЛП = 16,0 + 60.8 +15,2 + 0,96 + 16,733 = 109,693 млн. руб.
2-й год
АО = 160,0 х 10 :100 = 16,0 млн. руб.
ПК = 136,0 х 40 : 100 = 54,4 млн. руб.
2. Расчет общей суммы лизинговых платежей
115
118
КВ = 136.0 х 10 : 100 = 13,6 млн. руб.
Годы
АО
ПК
КВ
ДУ В ЛП
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Всего
в %
16,0
16,0
16,0
16,0
16,0
16,0
16,0
16,0
16,0
16,0
160,0
23,4
60,8
54,4
48,6
41,6
35,2
28.8
22,4
16,0
9,6
3,2
320,0
46,82
15,2
13,6
12,0
10,4
8,8
7,2
5,6
4,0
2,4
0,8
80,0
11,71
0,96
0,96
0,96
0,96
0,96
0,96
0,96
0,96
0,96
0,96
9,6
1,4
92,96
84,96
76,96
68,96
60,96
52,96
44,96
36,96
28,96
20,96
569,6
-
111,552
101,952
92,352
82,752
73,152
63,552
53,552
44,352
34,752
25,152
683,52
100,0
Дата
Сумма, млн. руб.
01.07.2000
01.07.2001
01.07.2002
01.07.2003
01.07.2004
01.07.2005
01.07.2006
01.07.2007
01.07.2008
01.07.2009
68,352
68,352
68,352
68,352
68,352
68,352
68,352
68,352
68,352
68,352
ДУ = (3,6 + 2,0 + 4,0) : 10 = 0,96 млн. руб.
В = 16,0 + 54,4 + 13,6 + 0,96 = 84,96 млн. руб.
НДС = 84,96 х 18 = 15,293 млн. руб.
ЛП = 16,0 + 54,4 + 13,6 + 0,96 + 15,293 = 100,253 млн.
В такой же последовательности выполнены расчеты за 3-10 годы.
Результаты расчетов сведены в таблицу 2.
Таблица 2
Размер лизинговых вносов
683,52 : 10 = 68,352 млн. руб.
3. График уплаты лизинговых взносов приводится в таблице 3.
Таблица 3
116
119
2. Расчет лизинговых платежей по договору оперативного
Стоимость
имущества на
начало года
Сумма амортизационных отчислений
Стоимость
имущества на
конец года
Среднегодовая
стоимость имущества
1-й год
72.0
7.2
64.8
68.4
2-й год
64.8
7.2
57.6
61.2
лизинга
Условия договора:
Стоимость имущества – предмета договора – 72,0 млн. руб.
Срок договора – 2 года.
Норма амортизационных отчислений на полное восстановление –
10% годовых.
Процентная ставка по кредиту, использованному лизингодателем
на приобретение имущества – 50% годовых.
Величина использованных кредитных ресурсов – 72,0 млн. руб.
Процент комиссионного вознаграждения – 12% годовых.
Дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные договором лизинга, всего – 4,0 млн. руб.,
в том числе:
оказание консалтинговой услуги по пользованию (эксплуатации)
имущества – 1,5 млн. руб.,
командировочные расходы – 0,5 млн. руб.,
обучение персонала – 2,0 млн. руб.,
ставка налога на добавленную стоимость – 18%;
лизинговые взносы осуществляются равными долями ежеквартально, 1-го числа 1-го месяца каждого квартала.
1. Расчет среднегодовой стоимости имущества
Таблица 4
(млн. руб.)
2. Расчет общей сумма лизинговых платежей по годам
1-й год
АО = 72.0 * 10% : 100 =7.2 млн. руб.
ПК = 68.4 * 50% : 100 =34.2 млн. руб.
КВ = 68.4 * 12% : 100 = 8.208 млн. руб.
ДУ =(1.5 + 0.5 + 2.0) : 2 = 2.0 млн. руб.
В =7.2 + 34.2 + 8.208 + 2.0 = 51, 608 млн. руб.
НДС = 51.608 * 18% : 100 = 9.289 млн. руб.
117
120
ЛП = 7.2 + 34.2 + 8.208 + 2.0 + 9.289 = 60.897
Дата
Сумма, млн. руб.
01.01. 2008
01.04. 2008
01.07. 2008
01.10. 2008
01.01. 2009
01.04. 2009
01.07. 2009
01.10. 2009
14.566
14.566
14.566
14.566
14.566
14.566
14.566
14.566
Сумма,
млн. руб.
%%
1. Амортизационные отчисления (возме-
щение стоимости имущества)
2. Оплата процентов за кредит
3. Комиссионное вознаграждение
4. Оплата дополнительных услуг
5. Налог на добавленную стоимость
14.4
64.8
15.552
4.0
17.775
12.15
54.66
13.12
3.38
15.254
Итого
116.527
100.0
2-й год
АО = 72.0 * 10% : 100 = 7.2 млн. руб.
ПК = 61.2 * 50 % : 100 = 30.6 млн. руб.
КВ = 61.2 * 12 : 100 = 7.344 млн. руб.
ДУ = (1.5 + 0.5 + 2.0) : 2 = 2.0 млн. руб.
В = 7.2 + 30.6 + 7.344 + 2.0 = 47.144 млн. руб.
НДС = 47.144 * 18% : 100 = 8.486 млн. руб.
ЛП = 7.2 + 30.6 + 7.344 + 2.0 + 8.486 = 55,629 млн. руб.
Общая сумма лизинговых платежей за весь срок договора лизинга:
ЛП + ЛП = 60. 897 + 55,629 = 116, 527 млн. руб.
Размер лизинговых взносов:
116.527 : 2 : 4 = 14, 566 млн. руб.
3. График уплаты лизинговых взносов:
4. Состав затрат лизингополучателя
Таблица 5
118
121
3. Определение арендной платы
Пример 1
Определить арендную плату однокомнатной квартиры за месяц на
третьем этаже шестиэтажного дома методом фиксированного процента, если стоимость квартиры 1260000 рублей, фиксированный
процент (Фп) = 5%.
Решение:
1. Определить сумму арендной платы за год
Ап = 126000 руб.*5% = 63000 руб.
2. Определить размер арендной платы в месяц
Ап 63000 руб.: 12 мес. = 5250.
Задача № 1. Определить арендную плату двухкомнатной квартиры
в месяц методом фиксированного процента, если стоимость квартиры 2290000 руб., фиксированный процент составляет 10%.
Задача № 2. Определить арендную плату однокомнатной квартиры
в месяц методом фиксированного процента, если стоимость квартиры 1950000 руб., фиксированный процент составляет 12%.
Задача № 3. Определить арендную плату двухкомнатной квартиры
в месяц методом фиксированного процента, если стоимость квартиры 2320000 руб., фиксированный процент составляет 9%.
Пример 2
Определить арендную плату и назначение павильона внутри жилого комплекса недалеко от спортивной школы, если амортизация
составляет Ам 26000 руб., средства на капитальный ремонт Ск
40000 руб. в год, налог на имущество организации Ни 18000 руб. в
год, прибыль, получаемая при неиспользовании данного павильона, составляет 1500000 руб. в год, фиксированный процент
Фп=10%.
Решение:
1. Определить все затраты за год
Вс = Ам + Ск + Ни = 26000руб. + 40000 руб. = 18000 руб. = 84000 руб.
2. Процент за аренду павильона
Па = 1500000 руб* 10% = 150000 руб.
3. Определяем размер арендной платы за год
Ап=Вс+Па
Ап=840000руб.+150000руб.=234000 руб.
119
122
4. Определить размер арендной платы за месяц
Ап = 234000 руб.: 12 мес. = 19500 руб.
Задача № 4. Определить арендную плату торгового помещения за
месяц. Если амортизационные отчисления (Ам) на восстановление
арендованного имущества составляли 25000 руб. в год, средства на
капитальный ремонт (Ск) 35000 руб. в год, налог на имущество
(Ни) 16000 руб., прибыль, получаемая при использовании торгового зала, 3600000 руб., фиксированный процент (Фк) 8%.
Задача № 5. Определить арендную плату склада за месяц. Если
амортизационные отчисления арендованного помещения составляли (Ам) 28000 руб. в год, налог на имущество 12000 руб., прибыль,
получаемая при использовании торгового зала, 2900000 руб. в год.
Фиксированный процент в год – 7%.
Задача № 6. Определить арендную плату спортивного зала за ме-
сяц. Средства на капитальный ремонт (Ск) составили 32000 руб. в
год, прибыль, получаемая при использовании торгового зала,
1230000 руб. в год, фиксированный процент (Фп) 10%.
Задача № 7. Определить арендную плату торгового помещения.
Если амортизационные отчисления на восстановление арендованного имущества составляли (Ам) 21000 руб. в год, средства на капитальный ремонт (См) 49000 руб. в год, налог на имущество (Ни)
12000 руб., прибыль, получаемая при использовании торгового зала, 2700000 руб. в год, фиксированный процент (Фп) = 10%.
Пример 3
Составить лизинговые соглашения и определить стоимость аренды
станка за месяц, если стоимость станка 1300000 руб. срок использования станка 8 лет, станок уже используется 3 года, цена одной
товарной единицы 20000 руб.
Решение:
1. Определяем годовую норму амортизационных отчислений в год.
(1300000 :96 мес.)*12 мес. = 162500 руб.
2. Определить величину амортизационных отчислений за 3 года
162500 руб.*3 года = 487500 руб.
3. Определить величину амортизационных отчислений за 5 лет
162500 руб.* 5 лет = 812500 руб.
120
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]