Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление территориями и имуществом. Учебное пособие
.pdf
103
Вопросы для самоконтроля
1. Дайте понятие «наследование» и «универсальное правопреем-
ство».
1. Назовите основные принципы наследования.
2. Назовите, что не входит в состав наследства.
3. Сформулируйте юридическое значение открытия наследства.
4. С какими положениями законодательства связано время откры-
тия наследства?
5. Какие документы подтверждают факт наследства?
6. Дайте понятие договора дарения.
7. Что означает понятие безвозмездность как признак договора даре-
ния?
8. Что является предметами договора дарения?
9. Кто является сторонами договора дарения?
101
104
Задачи
Основные методы оценки имущества
1. Сравнительный метод оценки
Главные принципы, лежащие в основе метода, спрос, пред-
ложения в зависимостях и пропорциях.
Предопределяет поведение «нормального» покупателя – не
приобретать недвижимость, если ее стоимость превышает стоимость проданных аналогичных объектов.
Достоинства метода: основано на очевидных сравнениях,
допускает корректировку по отличающимся признакам.
Недостатки метода: требует большого объема достоверной
информации, что возможно лишь на массовых рынках недвижимости, при большом числе корректирующих поправок достоверность
оценки снижаются.
Область применения: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков (в
черте города).
Источники информации: периодические издания по недви-
жимости, данные информационных служб риэлторских фирм, данные регистрационных служб.
Технология оценки:
изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижи-
мости аналогичных оцениваемому;
сбор и проверка достоверности информации по каждому вы-
бранному объекту;
выбор необходимых единиц сравнения и проведения сравни-
тельного анализа в каждой единице;
проведение корректировки цен по каждому объекту на основа-
нии установленных отличий по сравнительным единицам между потрачеными единицами и оцениваемым объектом;
согласование скорректированных цен и определение стоимости
оцениваемого объекта.
Оценка стоимости объекта недвижимости сравнительным методом оценки осуществляется в трех основных формах:
1. Анализ парных продаж.
2. Метод процентных поправок.
3. Метод общей группировки.
102
105
1. Анализ парных продаж
Показатели
Объекты
1 2 3
4
Площадь м²
200
200
150
150
Сад
есть
нет
есть
есть
Гараж
есть
нет
есть
нет
Цена продаж тыс. руб.
5000
4200
3900
3600
Варианты продаж тыс. руб.
Номера сравниваемых пар
1 2 3
4
Дача с бассейном
89
80
93
84
Дача без бассейна
75
65
77
69
Задача № 1. Определить оценку стоимости дома площадью 200 м² с
садом, но без гаража. Эксперт-оценщик нашел четыре пары продаж
дома.
Решение:
Согласно данным таблицы цена находится между 1-м и 2-м
объектами, но аналогичными площадям, но 1-й вариант отличается
тем, что у него есть сад и гараж, а у 2-го варианта нет гаража и сада.
1. Сравниваются варианты 3 и 4 и находится корректировка на
наличие гаража.
К гараж = Ц 3 - Ц 4=39 тыс. руб. – 36 тыс. руб. = 3 тыс. руб.
2. Корректировка наличия сада и гаража вытекает из сравнения
цен по 1-ому и 2-ому варианту.
К сад + гараж = Ц 1 - Ц 2 = 50 тыс. руб. – 42 тыс. руб. =8 тыс. руб.
3. Корректировка на наличие сада следует из условия корректи-
ровок К сад+К гар. и К гар.
К сад = К сад + гараж - К гараж = 8 тыс. руб. – 3 тыс. руб. =5 тыс.
руб.
4. Стоимость оцениваемого объекта
С = Ц 1 - К гараж = Ц 2+К сад = 50 тыс. руб. - 3 тыс. руб. = 42 тыс.
руб. + 5 тыс. руб. = 47 тыс. руб.
Задача № 2. Методом сравнения продаж определить поправку на
наличие бассейна на даче. Эксперт-оценщик нашел четыре пары
продаж дач.
103
106
2. Метод процентных поправок
Характеристика
Оцениваемый коттедж
Сопоставимый коттедж
1. Цена
X
15000 тыс. руб.
2. Бассейн
нет
есть
3. Размер участка
сопоставимый
сопоставимый
4. Финансирование
рыночное
рыночное
5. Телефон
есть
нет
6. Газ
нет
есть
7. Ландшафт
лучше
хуже
Задача № 3. Определить стоимость оцениваемого объекта жилого
дома методом процентных поправок. Если анализ рынка показывает, аналогичный жилой дом был продан по цене 7000 тыс. руб.
Оценщик установил, что:
1. Поправка на место положение составляет - +3%.
2. Поправка на общее состояние равна - -7%.
3. Поправка на окружающий ландшафт - -2%.
4. Поправка на время продаж равна (инфляция 8% годовых) - +4%.
Решение:
1. Общая поправка равна
(+3-7-2+4)%=-2%
2.Стоимость оцениваемого объекта составит
-2%
С = 7000 тыс. руб.*(1+100%) = 7000 тыс. руб.*0,98 = 6860 тыс. руб.
Задача № 4. Определить стоимость оцениваемого объекта жилого
дома методом процентных поправок. Если анализ рынка показывает, аналогичный жилой дом был продан по цене 95000 тыс. руб.
Оценщик установил, что:
1. Поправка на место положение составляет - -5%.
2. Поправка на общее состояние равна - +4%.
3. Поправка на окружающий ландшафт - +7%.
4. Поправка на время продаж равна (инфляция 8% годовых) - -6%.
Задача № 5. Определите метод корректировки по принципу вклада
стоимости коттеджа, для которого оценщик подобрал сопоставимый объект.
Эксперт оценщик установил следующие корректирующие поправки
104
107
К2 = -150 тыс. руб.: К3 = 0; К5 = +50 тыс. руб.
К6 = -200 тыс. руб.: К7 = 200 тыс. руб.
Решение:
1. Общая поправка равна
1. -150 тыс. руб.+0+50 тыс. руб.-200 тыс. руб.+200
тыс. руб. = -100 тыс. руб.
2. 100 тыс. руб. - х%
1500 тыс. руб. - 100%
Х = 100 тыс. руб*100% = -0,67%
15000 тыс. руб.
2. Стоимость оцениваемого объекта
-0,67%
С = 1500 тыс. руб.*(1+100%)= 1500 тыс. руб.*0,9933=14899,5
тыс. руб.
3. Метод общей группировки
Задача № 6. Определить стоимость оцениваемого объекта – прода-
ваемой квартиры. Если анализ рынка позволит выявить четыре совершенно аналогичные квартиры, проданные по ценам:
1600000 руб. min
1620000 руб.
1630000 руб. max
1629800 руб.
Разброс цен мал и составляет 1,7%
Решение:
1. В задаче стоимость оцениваемого объекта равна средней
между наибольшей и наименьшей стоимостью в группе.
Такая оценка не будет увеличивать разброс цен и, следовательно, не является завышенной и заниженной, она объек-
тивна.
Определяет стоимость продаваемой квартиры.
С = 1630000 руб. + 1600000 руб. = 1615000 руб.
2
С = 1600000 руб. +1620000 руб. + 1630000 руб. +1629800
4
руб. = 1619950 руб.
105
108
Задача № 7. Определить стоимость оцениваемого объекта - прода-
ваемой квартиры. Если анализ рынка позволил выявить четыре совершенно аналогичные квартиры, проданные по ценам:
3719000 руб.
3740000 руб.
3732000 руб.
3750000 руб.
Разброс цен мал и составляет 1,5%.
2. Доходный метод оценки
Метод основан на постоянно повторяющихся наблюдениях –
чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она
стоит.
Основные принципы: лежащие в основе метода:
Полезность.
Спрос и предложение.
Замещение и ожидание.
Последний является ведущим, т.к. предполагает, что текущая
(сегодняшняя) оценка стоимости является функцией будущих
(ожидаемых) выгод, которые дает эксплуатация (или продажа), перепродажа недвижимости.
Достоинство: прямо связан с основным методом предпринимательской деятельности и, следовательно, можно использовать
обычный инструментарий оценки доходности капитала и целесообразности инвестирования.
Недостаток: неопределенность результата оценки, вытекающая из предпринимательского риска в результате прогнозирования
количества, и продолжительность получаемых доходов от недвижимости. Прогнозы являются результатом суждений оценщика и
привлекаемых им экспертов на основе имеющейся информации о
состоянии рынка.
Область применения: самая широкая, т.к. доход может
иметь форму аренды, дивидендов, прибыли, земельной ренты, быть
результатом продажи. Важно лишь, чтобы доход был продуктом
оцениваемого актива – недвижимости.
Источники информации: отчет о прибылях и убытках, бухгалтерский баланс, а также результаты личных переговоров оценщика с собственниками и арендаторами, изучение коммунальных счетов, налоговых платежей, переоценок недвижимости, страховых полисов и другого, что позволит составить корректные прогнозные
106
109
оценки по доходным и расходным статьям использования недвижи-
Объект
Цена продаж
тыс. руб.
Годовая арендная
плата тыс. руб./год
Мультипликатор
валового дохода в
год
I
II
III
IV
1
2400
600
4
2
1995
570
3,5
3
2330
630
3,7
мости.
Оценка рыночной стоимости, основанная на преобразовании
ожидаемых доходов в текущую стоимость, осуществляется в трех
основных формах:
Метод мультипликатора валового дохода.
Метод прямой капитализации дохода.
Метод дисконтирования денежных потоков.
1. Метод мультипликатора валового дохода (МВД)
Основан на предположении, что существует прямая связь между
рыночной стоимостью недвижимости и дохода от сдачи ее в аренду:
V=АП* МВД,
где V – стоимость недвижимости, денежной единицы;
АП – годовая арендная плата, денежной единицы/год;
МВД – мультипликатор валового дохода, равный
отношению Цена арендной платы
год
При оценке этим методом оценщик должен собрать рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи для объектов, аналогичных оцениваемому. Затем вычислить среднее значение МВД и умножить на приносящий оцениваемой недвижимостью доход. Этот и будет рыночная оценка недвижимости.
Задача № 1. Продается офисное помещение, арендная плата за ко-
торое составляет 650 тыс. руб. в год. Оцените помещение методом
мультипликатора валового дохода (МВД). Если оценщик собрал
рыночную информацию о продажах аналогичных объектов.
Решение:
107
110
1. Определяем среднее значение мультипликатора
Объект
Цена продаж тыс.
руб.
Годовая арендная
плата тыс. руб/год
Мультипликатор
валового дохода
в год I II
III
IV
1
3500
710
4,3 2 2450
650
3,7 3 2740
690
3,9
МВД = 4 + 3.5 + 3.7 = 3.73 года
3
2. Определяем стоимость оцениваемого объекта по методу МВД.
V=AП*МВД,
где V – стоимость объекта недвижимости, денежной единице
АП – годовая арендная плата денежной единице / год
МВД – мультипликатор валового дохода, равный
отношению Цена арендной платы
год
V = 650 тыс. руб. *3,73год.= 2424,5 тыс. руб.
год.
Задача № 2. Продается офисное помещение, арендная плата за ко-
торое составляет 750 тыс. руб. в год. Оцените помещение методом
мультипликатора валового дохода (МВД). Если оценщик собрал
рыночную информацию о продажах аналогичных объектов.
2. Метод прямой капитализации дохода (ПКД)
Заключается в использовании формулы
V=ЧОД
R
где V – стоимость недвижимости, денежной единицы;
ЧОД – чистой операционный доход, денежной единицы/ год.
R – общая ставка капитализации 1/год
Общая ставка капитализация R представляет собой сумму нормы
амортизации и ставки доходности капитала, учитывающую все виды предпринимательского риска.
Метод не только имеет хорошую теоретическую базу, но дает хо-
рошие практические результаты для стабильно функционирующих объектов недвижимости.
108
111
Задача № 3. Произвести оценку стоимости продаваемого объекта,
Магазины аналоги
Чистый операционный доход
тыс. руб./год (ЧОД)
Стоимость недвижи-
мости тыс. руб. (V)
I
II
III
A
750
3070 B 900
3150
C
1050
3700
методом прямой капитализации дохода (ПКД). Если чистый операционный доход объекта недвижимости равен:
ЧОД=900тыс.руб
год.
Оценщик нашел сопоставимость с анализируемым объектом, объект который был продан за 4000 тыс. руб. На основе отчета о прибылях и убытках проданного объекта был реконструктирован его
чистый операционный доход (ЧОД), который оказался равным 760
тыс. руб.
Решение:
1. Рассчитаем рыночную ставку общей капитализации, если используем формулу.
V=ЧОД
R
где V – стоимость первичности денежной единицы.
ЧОД – чистый операционный доход, единичные изменения/год
R – общая ставка капитализации 1/год
R=ЧОД=760 тыс. руб./год =0,19 1/год (19% годовых)
V 4000 тыс. руб.
2. Определяем оценку стоимости продаваемого объекта
V=ЧОД=900тыс. руб./год=4737 тыс. руб.
R 0,19 1/год
Задача № 4. Оценить стоимость продаваемого объекта методом
прямой капитализации дохода (ПКД).
Если чистый операционный доход объекта недвижимости равен:
ЧОД=970 тыс. руб./год.
На рынке оценщик нашел аналогичные объекты и установил следующие данные:
Разбор:
Вариант: А
1. Рыночная ставка общей капитализации:
109
112
V= ЧОД
R
R= ЧОД = 750 тыс. руб./год = 0,24 1/год (24% года)
V 3070 тыс. руб.
2. Оценка стоимости продаваемого объекта:
V= ЧОД = 970 тыс. руб./год = 4042 тыс. руб.
R 0,24 1/год
Вариант: В
1. Рыночная ставка общей капитализации:
V= ЧОД
R
R= ЧОД = 900 тыс. руб./год = 0,29 1/год (29% года)
V 3150 тыс. руб.
2. Оценка стоимости продаваемого объекта:
V= ЧОД = 970 тыс. руб./год = 3345 тыс. руб.
R 0,29 1/год
Вариант: С
1. Рыночная ставка общей капитализации:
V= ЧОД
R
R= ЧОД = 1050 тыс. руб./год = 0,28 1/год (28% года)
V 3700 тыс. руб.
2. Оценка стоимости продаваемого объекта:
V= ЧОД = 970тыс. руб./год = 3464 тыс. руб.
R 0,28 1/год
Вывод:
Выбираем первый вариант, так как оценка стоимости продаваемого
объекта выше 4042 тыс. руб.
Задача № 5. Произвести оценку стоимости продаваемого объекта,
методом прямой капитализации дохода (ПКД). Если чистый операционный доход объекта недвижимости равен:
ЧОД=700 тыс. руб.
год
Оценщик нашел сопоставимость с анализируемым объектом, который был продан за 3300 тыс. руб. На основе отчета о прибылях и
убытках проданного объекта был реконструктирован его чистый
110
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]