Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление территориями и имуществом. Учебное пособие
.pdf
63
Тема 8. Рынок недвижимости, функции и роль риэлтора и
оценщика на рынке недвижимости
План
1. Рынок недвижимости, его участники и структура.
2. Виды сделок с недвижимостью.
3. Функции риэлтерской фирмы и организация ее работы.
1. Рынок недвижимости, его участники и структура
Рынок недвижимости - это система экономических отноше-
ний между участниками рынка по поводу купли-продажи недвижимости, сдачи в аренду, доверительного управления, ипотеки и
т.д.
Операции с недвижимостью совершаются либо с целью удовлетворения личных потребностей (например, в жилье), либо, чаще
всего, с целью получения прибыли. Прибыль возникает при продаже (перепродаже) недвижимости и связана с увеличением ее рыночной стоимости со временем, либо прибыль принимает форму
текущего дохода владельца недвижимости от сдачи в аренду, использования при производстве товаров, получения рентных платежей и др.
Инвестиции в недвижимость, как правило, имеют более высокую отдачу, чем кредитные ставки, что и делает выгодным приобретение недвижимости за счет заемных средств.
Действия на рынке недвижимости представляют собой движение капитала, приносящее доход. Участники операций вступают
между собой в финансовые отношения. Поэтому рынки недвижимости и финансов связаны между собой. Более того, капитал, овеществленный в недвижимости, приносит доход, если он, как говорилось выше, используется для производства товарной продукции
или услуг, перепродается, сдается в аренду и т.п. В этом случае он
взаимодействует с рынками товаров, труда и поэтому рынки недвижимости, труда, товаров и услуг, финансов тесно связаны между собой.
Четыре группы участников рынка недвижимости: покупатели, продавцы, посредники (профессиональные участники) и государственные органы, задающие правила игры на этом рынке и контролирующие их исполнение (схема № 1).
61
64
1. Покупатели
-юридические лица
(предприятия и др.);
-физические лица;
-инвесторы;
-иностранные лица
и государства и др.
2. Продавцы
-юридические лица
(предприятия и др.);
-физические лица;
-фонды имущества;
-органы, уполномочен-
ные местной властью;
-конкурсные управляю-
Участники
рынка недвижи-
мости
3. Профессиональные
участники (посредники)
-агентства оценщиков;
-фирмы-риелторы;
-рекламные агентства;
-юридические фирмы;
-страховые компании;
-биржа недвижимости;
-банки (в т. Ч. ипотечные)
и др.
4. Государственные органы
-бюро технической
инвентаризации;
-комитеты по управлению
имуществом;
-нотариальные конторы;
-налоговые инспекции;
-арбитражный суд;
-учреждения Минюста РФ;
-органы государственной вла-
сти субъектов РФ, муниципальные органы и др.
Схема № 1. Участники рынка недвижимости
Основным мотивом деятельности на рынке недвижимости таких участников, как покупатели и продавцы, является получение дохода, а также осуществление общественно значимых программ и
функций органами государственной, региональной и муниципальной
власти.
Посредники, или профессиональные участники, получают
свой доход на основе соглашений с заинтересованными лицами,
самостоятельно не способными эффективно и с приемлемым для
62
65
себя риском совершить нужную операцию на этом сложном рынке.
Сложность операций на рынке недвижимости связана со специфическими особенностями товара.
2. Виды сделок с недвижимостью
Работа риэлтерских фирм связана с проведением операций с
объектами особо высокой ценности, как правило, не являющихся
собственностью фирм. Задача фирм – получение дохода за счет оказания сложной услуги по продаже или покупке чужой недвижимости.
Бизнес на рынке недвижимости является интеллектуальным,
предполагающим применение множества общих и специальных знаний. Постоянное подтверждение уровня компетентности давно стало во
всем мире важнейшим требованием к профессиональным участникам.
В операциях с недвижимостью роль государственного регулирования и регламентации высока, и поэтому профессионал просто обязан знать ситуацию и направления развития экономической,
социальной и административной политики в государственном, региональном и муниципальном формате.
Высокая сложность риэлтерских операций и длительность их
подготовки приводит к большим издержкам, увеличивающим стоимость недвижимости. Для участников, которые являются физическими лицами (покупателями или продавцами), как показывает
опыт, это еще и существенная стрессовая ситуация. Без создания
особого психологического климата, выражающего отношения доверия, партнерства, успешный риэлтерский бизнес невозможен.
63
66
Схема № 2. Основные виды сделок с недвижимостью и условия
признания их действительными
3. Функции риэлтерской фирмы и организация ее работы
Об основных видах деятельности риэлтерской фирмы можно
судить по наиболее распространенным услугам, которые она оказывает:
1. Совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена жилых и
нежилых помещений.
2. Продажа жилых и нежилых помещений с аукциона и на кон-
курсной основе.
3. Сдача в аренду жилых и нежилых помещений, земельных участ-
ков, находящихся в собственности юридических и физических
лиц.
64
67
4. Заключение договоров купли-продажи жилья с пожизненным
1. Заявка
на продажу
8. Внесение денег (в банк, нотариусу или в
эскро-фирму)
9. Нотариальное
удостоверение договора и уплата
пошлины
2. Поиск
покупателя
7. Подписание
договора
10. Государственная
регистрация договора и
уплата пошлины
3. Проведение
переговоров
6. Подготовка
договора, согласие схемы
расчетов.
11. Обмен документов
по сделке на деньги (в
банке, у нотариуса, в
эско-фирме)
4. При достижении согласия открытие
сделки
5. Сбор и
проверка
документов
12. Закрытие сделки
содержанием собственника и др.
Основной функцией в работе фирмы является оказание консультационно-посреднических услуг при совершении сделок с недвижимостью. Различные этапы этой деятельности при куплепродаже недвижимости представлены на схеме № 3.
Схема № 3. Э
65
68
Консультирование
-оценка стоимости;
-маркетинг;
-обеспечение расчетов
по сделкам
-ипотечное кредитование;
-инвестиционная деятельность;
-девелопмент;
-управление недвижимостью;
-финансовые услуги;
-страховые титула
Схема № 3. Этапы проведения сделки с недвижимостью с участием риэлтерской фирмы
Другая функция заключается в постановке дела таким образом, чтобы минимизировать совокупные издержки и риски при совершении сделок с недвижимостью. Обращаясь в риэлтерскую
фирму, именно этого и ждет грамотный клиент, полагая, что издержки сделки, осуществляемой с помощью фирмы, будут ниже,
чем при самостоятельном решении этого вопроса с тем же уровнем
риска.
В настоящее время в качестве оптимальной величины издержек для фирм с хорошей репутацией называются 4-6% к цене продавца. Следует иметь в виду, что комиссионное вознаграждение
устанавливается далеко не всегда по отношению к цене недвижимости.
Практикуется и оплата в абсолютном выражении в зависимости от содержания и объема заказанных риэлтерской фирме услуг.
Еще подробнее о функциях риэлтерской фирмы говорит деление набора осуществляемых ею процессов (видов деятельности)
на основные, поддерживающие и дополнительные (схема № 4).
Основной вид
деятельности
Поддерживающий виды
деятельности
Дополнительные виды
деятельности
66
69
Схема № 4. Виды деятельности риэлтерской фирмы
Титул – набор имеющих юридическую силу документов, со-
держащих подробный учет всех предыдущих (и настоящей) сделок
и передачи прав на недвижимость, гарантирующих чистоту и доброкачественность титула при его регистрации. Титул доказывает
право собственности лица, которому будет передан.
Деятельность риэлтерской фирмы связана со значительными
потоками клиентов. Поэтому офис фирмы должен быть удобен для
них и для персонала. Основными требованиями к офису являются:
1) близость к главным транспортным маршрутам и останов-
кам общественного транспорта;
2) разделение офиса на помещения для работы с клиентами и
для работы персонала;
3) вход в офис должен быть со стороны основной улицы;
4) должны быть предусмотрены отдельные помещения для
переговоров между покупателями и продавцами, службы оформления документов, информационной службы и т.п.
Главный актив риэлтерской фирмы – это ее персонал. Риэл-
терский бизнес является человекоемким, успех зависит от кадрового состава, организации его работы и управления, оплаты труда.
Клиенты, обращаясь в фирму, ожидают, что проблемы, связанные
со сбором документов, справок, получением нужной информации,
стоянием в очередях в государственных учреждениях, у нотариусов, берут на себя профессионалы, знающие, что и в какой последовательности делать. Они обращаются к клиенту лишь при необходимости, когда без участия последнего нельзя обойтись.
Чем больше видов деятельности осуществляет риэлтерская
фирма, тем сложнее ее организационная структура и разветвленнее
управленческая: линейная, функциональная, линейнофункциональная.
Вопросы для самоподготовки
1. Дайте понятие рынка недвижимости.
2. Какие операции осуществляются на рынке недвижимости?
3. Назовите участников рынка недвижимости.
4. Какие основные виды сделок осуществляются с недвижимо-
стью?
67
70
5. Какие услуги осуществляют риэлтерские фирмы?
6. Назовите основные этапы проведения сделки с недвижимостью
с участием риэлтерской фирмы.
7. Какие виды деятельности проводят риэлтерские фирмы?
Тест
1. Что такое недвижимость:
а) это территория в административных границах субъекта федера-
ции;
б) это земельные и другие угодья, а также прочно связанные с
землей имущества;
в) это совокупность экосистем с индивидуальным характером
природопользования.
2. К каким понятиям объектов относятся перечисления «недвижимость, материальность, долговечность»:
а) здание;
б) земля;
в) дороги;
г) оборудование;
д) газопроводы;
е) все вышеперечисленное.
3. Какие свойства относятся к свойствам недвижимости:
а) физические;
б) правовые;
в) социальные;
г) экономические;
д) духовные;
е) верны только А, В, Г;
ж) верны только А, Б, В, Г.
4. Что в России согласно статье 130 ГК РФ относят к недвижимым вещам:
а) земельные участки;
б) все, что прочно связано с землей;
в) участки недр;
г) обособленные водные объекты;
д) верно А, Б, В, Г;
е) верно А и Г.
5. Что такое рынок недвижимости:
68
71
а) это система отношений между участниками рынка по поводу
купли-продажи недвижимости, сдачи в аренду и т.д.;
б) это поддерживание параметров регионального управления;
в) это так называемое замораживание цен на рынке.
6. Назовите группы участников рынка недвижимости:
а) покупатели;
б) продавцы;
в) посредники;
г) Гос. органы, создающие правила игры на рынке;
д) верны только А, Б, В;
е) верны А, Б, В, Г.
7. Кто относится к покупателям:
а) юридические и физические лица;
б) рекламные агентства;
в) инвесторы;
г) иностранные лица и гос-ва;
д) верны только А, В, Г;
е) верны только А и Г.
8. Кто относится к посредникам:
а) рекламные агентства;
б) страховые компании;
в) риелторы;
г) фонды имущества;
д) верны только А, Б, В;
е) верны А, Б, В, Г.
9. Назовите некоторые виды сделок с недвижимостью:
а) содержание цен противоречит закону;
б) аренда, залог;
в) купля-продажа;
г) дарение, наследование, обмен и т.д.;
д) верны только Б, В, Г;
е) верны А, Б, В.
10. Назовите условие действия сделок:
а) сделка совершена правоспособными юридическими лицами;
б) совершена лицензированными профессиональными посредника-
ми;
в) содержание цен противоречит закону;
г) верны только А и Б;
д) верны А, Б, В.
69
72
11. В чем заключается задача риэлтерской фирмы:
а) поддерживать параметры регионального управления;
б) получение дохода за счет оказания сложной услуги по продаже
или покупке чужой недвижимости;
в) выявить практическое состояние дел, сопоставить с намечен-
ными условиями и целью.
12. Какова основная функция в работе фирмы:
а) процесс приватизации недвижимости;
б) осуществление зонирования земли;
в) оказание консультативно-посреднических услуг.
13. Какие еще бывают функции риэлтерской фирмы:
а) оценка стоимости;
б) маркетинг;
в) ипотечный кредит;
г) страхование;
д) верны только А, Б, Г;
е) верны А, Б, В, Г.
14. Какие существуют виды деятельности риэлтерской фирмы:
а) основной;
б) поддерживающий;
в) консультативный;
г) дополнительный;
д) верны А, Б, В, Г;
е) верны А и Г.
15. О каком виде деятельности риелторы фирмы могут судить по нижеперечисленным услугам:
- совершение сделок купли-продажи, дарение и обмен жилых и
нежилых помещений;
- продажа с аукциона и на основе;
- сдача в аренду;
- заключение договоров и т.д.
а) дополнительный вид деятельности;
б) основной вид деятельности;
в) поддерживающий;
г) консультативный.
16. Назовите 3 первых этапа проведения сделок с недвижимостью:
а) заявка на продажу;
70
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]