Добавил:

ivanov666 Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Башкирский Государственный Аграрный Университет

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

Оценка и управление стоимостью собственности. Методические указания к выполнению практических занятий и курсовых работ (проектов) по дисциплинам «Экон

.pdf

Скачиваний:

Добавлен:

07.09.2026

Размер:

1 Мб

Скачать

☆

1 / 91 2 3 4 5 6 7 8 9 > Следующая >>>

Минстерство образования и науки Российской Федерации

НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра организации строительства и управления недвижимостью

ОЦЕНКА И УПРАВЛЕНИЕ

СТОИМОСТЬЮ СОБСТВЕННОСТИ

Методические указания к выполнению практических занятий

и курсовых работ (проектов) по дисциплинам: «Экономическая теория

стоимости и базовые концепции оценки», «Основы управления стоимостью

при воспроизводстве объектов недвижимости», «Земельно-имущественные

отношения и оценка рыночной стоимости

земельно-имущественного комплекса» для студентов магистратуры

всех форм обучения, направления подготовки 08.04.01 Строительство

ISBN 978-5-7264-1390-7

Москва 2016

СТРОИТЕЛЬСТВО

УДК 34 ББК 67 О-93

Составители: П.Г. Грабовый, О.А. Куракова, А.К. Орлов,

О.А. Манухина, К.Ю. Кулаков

Рецензент — доктор экономических наук К.П. Грабовый,

профессор кафедры ОСУН НИУ МГСУ

О-93 Оценка и управление стоимостью собственности [Электронный ресурс] :

методические указания к выполнению практических занятий и курсовых работ (проектов) по дисциплинам: «Экономическая теория стоимости и базовые концепции оценки», «Основы управления стоимостью при воспроизводстве объектов недвижимости», «Земельно-имущественные отношения и оценка рыночной стоимости земельно-имущественного комплекса» для студентов магистратуры всех форм обучения направления подготовки 08.04.01 Строительство / [сост. : П.Г. Грабовый, О.А. Куракова, А.К. Орлов и др.] ; М-во образования и науки Рос. Федерации, Нац. исследоват. Моск. гос. строит. ун -т, каф. организации строительства и управления недвижимостью. — Электрон, дан. и прогр. (4 Мб). — Москва : Изд-во Моск. гос. строит. ун-та, 2016. — Режим доступа:

http://www.iprbookshop.ru/. — Загл. с титул. экрана. ISBN 978-5-7264-1390-7 (сетевое) ISBN 978-5-7264-1389-1 (локальное)

Даны теоретические сведения и методика, необходимая для оценки стоимости собст-

венности.

Для студентов магистратуры всех форм обучения направления подготовки 08.04.01 Строи-

тельство.

Учебное электронное издание

Редактор Е.А. Копылова

Технический редактор А.В. Кузнецова

Корректор С.И. Хиль

Компьютерная верстка С.С. Сизиумовой

Дизайн первого титульного экрана Д.Л. Разумного

Для создания электронного издания использовано:

Microsoft Word 2007, приложение pdf2swf из ПО Swftools, ПО IPRbooks Reader,

разработанное на основе Adobe Air

Подписано к использованию 25.09.2016 г. Объем данных 4 Мб.

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего образования

«Национальный исследовательский

Московский государственный строительный университет».

129337, Москва, Ярославское ш., 26.

Издательство МИСИ — МГСУ.

Тел. (495) 287-49-14, вн. 13-71, (499) 188-29-75, (499) 183-97-95.

E-mail: ric@mgsu.ru, rio@mgsu.ru.

ООО «Ай Пи Эр Медиа».

Тел. 8-800-555-22-35, (8452) 24-77-97, вн. 208.

E-mail: izdat@iprmedia.ru, mail@iprbookshop.ru.

www.iprbookshop.ru

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ ......................... 5

2. ОСОБЕННОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ .......... 9

3. ОСНОВЫ ТЕОРИИ ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ

В УСЛОВИЯХ РАЗВИТОГО РЫНКА ..................................................... 15

3.1. Метод дисконтирования денежных потоков ......................................... 16

3.2. Другие методы оценки ........................................................................... 33

3.2.1. Метод капитализации дохода ....................................................... 33

3.2.2. Модель EVA ................................................................................. 35

3.2.3. Модель Ольсона (EBO)................................................................. 36

3.2.4. Модели опционного ценообразования ......................................... 38

3.2.5. Метод компании-аналога.............................................................. 40

3.3. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ЗАМЕЧАНИЯ И РЕКОМЕНДАЦИИ ............... 42

4. РОССИЙСКАЯ ПРАКТИКА ОЦЕНКИ БИЗНЕСА ................................. 44

4.1. Этапы процесса оценки бизнеса ............................................................ 44

4.1.1. Подготовительный этап ............................................................... 45

4.1.2. Расчетно-аналитический этап ...................................................... 47

4.1.3. Оформительский этап ................................................................ .. 57

4.2. Применение трех подходов к оценке ..................................................... 60

4.2.1. Затратный подход ........................................................................ 60

4.2.2. Доходный подход......................................................................... 66

4.2.3. Сравнительный подход ................................................................ 71

4.2.4. Согласование результатов ........................................................... 76

Библиографический список ................................................................ .......... 83

1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ

Слово «бизнес» часто используется в предпринимательской дея-

тельности, однако официальная трактовка его различна.

Так, издание The Encyclopedia Americana дает следующее опреде-

ление: «Под бизнесом понимается финансовая, коммерческая или торговая деятельность, которая занимает время, внимание и работу людей и характеризуется вложениями капитала в поисках прибыли или усовершенствований».

Здесь же приводится не менее интересное определение того, что традиционно понимается под «бизнес-карьерой» в США. Оказывается, речь может идти о двух существенно различающихся видах занятий:

1) во-первых, о менеджерской, т.е. управленческой работе на раз-

личных уровнях;

2) во-вторых, о так называемой клерковской, офисной, секретар-

ской и иной исполнительской работе в рамках бизнес-организаций.

Другое американское издание — Encyclopedia International — дает такое определение: «Бизнес как общий термин означает те виды активности людей, которые связаны с покупкой и продажей товаров и услуг с целью получения прибыли».

Возможно, в связи с тем, что слово «бизнес» для англоязычной среды представляется самодостаточным и понятным, более наполненные определения этого термина находятся не в энциклопедических изданиях, а в толковых словарях. Так, American Heritage Dictionary приводит следующие варианты словоупотребления данного понятия:

«Бизнес — это:

занятие, в которое вовлечен человек; коммерческие, промышленные или профессиональные сделки; коммерческое предприятие; объем коммерческой торговли (например, «бизнес пришел в

упадок»);

патронаж, управление (например, «распространить свой бизнес

повсюду»);

интерес или озабоченность; серьезная работа (например, «погрузиться в бизнес»); синоним «дела», «предмета».

Толковый словарь Уэбстера, в дополнение к изложенным вариантам повседневного словоупотребления, добавляет специальную статью:

«Бизнес — коммерция, торговля, индустрия, транспорт — означает такие формы активности, которые имеют своим результатом предоставление услуг и предметов потребления. Бизнес как составное понятие включает в себя обозначение этих сложных видов деятельности, связанных с закупкой и продажей предметов потребления или с финансовыми взаимодействиями людей; так, коммерция и торговля — деятельность тех, кто связан с обменом и транспортировкой предметов потребления; индустрия — деятельность тех, кто производит предметы потребления...; транспорт — деятельность тех, кто вовлечен в операции людских и товарных перемещений (железные дороги, корабли, автобусные линии и т.п.)».

В свою очередь французский толковый словарь Grand Larousse приводит следующее определение:

«Бизнес (работа) — это:

активность, направленная на финансовые и коммерческие дела

(например, «иметь чутье на бизнес»);

работа (например, «пойти в бизнес»); запутанное или сомнительное дело (например, «Это что еще за

бизнес-сделка?»).

Аналогично просто определяется здесь и слово «бизнесмен» —

«деловой человек».

Попробуем сделать некоторые выводы из вышеприведенных опре-

делений.

Как минимум из сказанного ясно, что «бизнес» — это слово, связанное с деловой активностью, относящейся к процессам куплипродажи, производству, финансам, торговле или услугам. При этом доминирующий мотив бизнеса — это получение прибыли.

Наиболее точное определение «бизнеса» в современной российской практике дано, по нашему мнению, в экономической энциклопедии, размещенной на www.glossary.ru: «Бизнес — предпринимательская деятельность, осуществляемая за счет собственных или заемных средств на свой риск и под свою ответственность, ставящая главными целями получение прибыли и развитие собственного дела».

В свою очередь, по российскому законодательству предпринимательская деятельность — «самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность граждан и их объединений, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи

товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке». В РФ регулирование предпринимательской деятельности основывается на нормах гражданского права.

В нашем основополагающем документе — Гражданском Кодексе РФ — отсутствует определение бизнеса, но зато присутствует понятие «предприятие».

В соответствии с ч. 1 ст. 132 ГК РФ под «предприятием» понимается следующее:

1. Предприятием как объектом прав признается имущественный

комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-

продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обеспечение, индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

В экономической теории предприятие рассматривается как особая форма функционирования производительных сил, как элемент системы производственных отношений, как особая экономическая категория.

Бизнес обычно оценивается на основе:

стоимости предприятия; стоимости собственного капитала (или стоимости средств акцио-

неров).

Стоимость предприятия — это расчетная валовая сумма без

скидки на износ осязаемых и неосязаемых активов, за которую состоялся бы обмен бизнеса на дату оценки в результате коммерческой сделки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом после надлежащего маркетинга, в которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Стоимость собственного капитала — это расчетная сумма без

скидки на износ осязаемых и неосязаемых активов (однако с учетом всех активов и обязательств), за которую состоялся бы обмен выпущенного акционерного капитала на дату оценки в результате коммерческой сделки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом после надлежащего маркетинга, в которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

2. ОСОБЕННОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ

Прежде чем подойти к изложению теории оценки бизнеса, необхо-

димо рассмотреть особенности объекта оценки, так как он существенно отличается от иных объектов оценки, таких как: недвижимость, движимое имущество, нематериальные активы и др.

Если рассматривать объект оценки — предприятие — с позиции

системного подхода, то тогда его можно определить как некую действующую систему, которая состоит из отдельных элементов, управляется, производит товары и услуги, потребляет ресурсы и имеет определенную цель своего существования. При этом основная цель системыпредприятия заключается в развитии и выживаемости, в отличие от цели собственника — получение прибыли. Угрозу выживаемости предприятия несут поставщики капитала — собственники и кредиторы, которые могут инициировать процедуру банкротства. Выживаемость системы возможна в случае, когда она будет приносить прибыль, достаточную для поддержания платежеспособности и не меньшую альтернативной нормы доходности.

Оценка бизнеса с позиций системного подхода должна строиться с учетом возможных состояний предприятия как системы, которая находится в динамическом равновесии под воздействием внешней (законодательство, состояние рынка и прочие неэкономические составляющие внешней среды, в которой функционирует наше предприятие) и внутренней среды (параметры, задаваемые менеджерами: фирменная идеология, структура, фирменная стратегия, корпоративная культура, управление персоналом, внутрифирменный учет и финансовые потоки, издержки и т.д.).

Рассмотрение жизненного цикла предприятия (фирмы) позволяет выделить методологические принципы оценки предприятий (фирм) как базу сделки купли-продажи. Среди них можно выделить следующие группы принципов:

основанные на представлениях собственника; связанные с деятельностью предприятия, особенностями бизнеса; обусловленные действием окружающей среды; обусловленные состоянием и изменением внешней среды бизнеса.

Все принципы оценки тесно взаимосвязаны. Множество принципов не означает, что к каждому объекту можно применить все их сразу. В каждом случае выделяются основные и вспомогательные

принципы. Необходимо отметить, что когда речь идет о принципах, то проявляются лишь основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. В реальной жизни целый ряд факторов может искажать их действие. К примеру, государственное вмешательство иногда искажает реализацию тех или иных принципов оценки. Несовершенство рыночных отношений, характерное для этапа перехода к рыночной экономике, еще больше деформирует действие принципов оценки. По этим причинам принципы оценки отражают лишь тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют такое поведение. Вместе с тем по мере развития в нашей стране рынка действие объективных принципов оценки предприятий будет усиливаться. Это обстоятельство делает необходимым особенно тщательное изучение движения рыночного механизма реализации предприятий, его изменений, всех факторов, воздействующих на поведение субъектов рынка столь сложного товара, каким являются предприятия.

Рассмотрим принципы оценки более подробно.

Принципы, основанные на представлениях собственника

Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и стоимости. Полезность бизнеса — это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

В реальных сделках продавец бизнеса исходит из того, что имеет, а покупатель — из того, что планирует, основываясь на принципах.

Приведем условный пример.

Потенциальный продавец имеет стабильный бизнес, от которого он получает зарплату порядка 50000 $ в год плюс прибыль того же порядка. Полный доход от этого бизнеса, таким образом, около 100000 $ в год. Оценив стоимость капитала этого бизнеса в 20 %, продавец приходит к выводу, что продавать этот бизнес меньше чем за 500000 $ (100000/0,2) он не станет.

Теперь рассмотрим этот бизнес со стороны покупателя. У него есть идея — нанять для ведения этого бизнеса своего профессионального менеджера за те 50000 $ в год и вложить 200000 $ в маркетинг выпускаемой продукции на экспортных рынках, где цены выше, и таким образом утроить прибыль. Тогда полный доход от этого бизнеса составит

1 / 91 2 3 4 5 6 7 8 9 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]