Управление государственной и муниципальной собственностью. Конспект лекций для обучающихся 2 курса образовательной программы магистратуры направления

31

-выполнение государством своих обязательств по отношению к покупателю;

-выполнение покупателем или инвестором своих обязательств по отношению к государству.

Государство обычно принимает на себя обязательства по защите интересов производителя на соответствующем рынке товаров и услуг,

предоставления различного рода льгот, дополнительных квот и прочего, а в ряде случаев и государственных дотаций для поддержки приватизированных

предприятий на период их реорганизации и реструктуризации

(постприватизационная поддержка).

Предприятия, со своей стороны, принимают обязательства, касающиеся осуществления единовременных и периодических платежей, обеспечения занятости работников, внесения инвестиций, соблюдения правил,

действующих на соответствующем рынке, сохранения или расширения ассортимента специфических видов товаров и услуг, выполнения различных

социальных программ и т.п.

Мировая практика свидетельствует, что контроль за выполнением подобных обязательств обычно осуществляют те органы государственной

исполнительной власти, в чьей компетенции находятся соответствующие

обязательства (финансовые обязательства - в компетенции министерства финансов, инвестиции - государственных ведомств по прежней

подведомственности предприятия, экологические - органами,

обеспечивающими защиту окружающей среды и т.п.).

Оценка эффективности использования объектов недвижимости. Под эффективностью использования федеральных объектов недвижимости

32

развития различных районов страны, а также сочетания общегородских и местных интересов природопользования, экологии и т. д.

Выделяют три аспекта, с позиций которых оценивается эффективность использования недвижимого имущества:

-земельный.

-градостроительный.

-природоохранный.

обеспечением экологического равновесия, положительно сказывающегося, в

конечном итоге, на здоровье населения.

Вобщем случае эффективность использования объекта

недвижимости характеризуется отношением фактического

ресурсопотребления на конкретном объекте к проектируемому. Показатель

эффективности использования объектов недвижимости рассчитывается как величина, обратная показателю уровня диспропорций между существующим и проектируемым использованием данного объекта

Контрольные вопросы:

1.Характеристика основных задач учета объектов госсобственности

2.Характеристика Реестра госимущества

3.порядок учета государственного имущества для юридических лиц

4.Инвентаризация объектов госсобственности

5.Характеристика федерального кадастра недвижимости

6.Общее понятие о кадастровом и техническом учете

33

7.Характеристика объектов и назначения оценки государственного

имущества

8.Методы оценки объектов государственного имущества

9.Характеристика метода оценки по сравнимым продажам

10.Характеристика методов соотнесения (переноса) и экстракции

11.Характеристика метод капитализации земельной ренты.

12.Характеристика кадрового обеспечения системы управления государственной собственностью

13.Общая характеристика контроля использования федерального недвижимого имущества.

14.Характеристика сущности и задач мониторинга текущего состояния объектов государственного имущества

15.Сущность и назначение постприватизационного контроля

16.В чем заключается суть постприватизационной поддержки со стороны государства

17.Направления и сущность оценки эффективности использования государственного имущества

18. Основные направления постприватизационного надзора за рубежом. Органы постприватизационного надзора за рубежом и их полномочия.

19. Государственный контроль за эффективностью участия РФ в уставных капиталах обществ и товариществ.

34

Раздел 2. Методические основы управления объектами государственной и муниципальной собственности

Тема 2.1. Управление использованием государственной собственности

1.Залог государственной собственности

2.Управление собственностью сданной в аренду

3.Доверительное управление

1. Залог государственной собственности

Практика рыночных отношений свидетельствует, что залог - это одно из самых надежных средств обеспечения выполнения обязательств перед кредиторами, которые реализуется в основном в судебном порядке.

Закон и Гражданский кодекс определяют, что в общем случае в силу залога кредитор (залогодержатель) имеет преимущественное право перед другими лицами (кроме случаев, установленных законом) получать удовлетворение своих требований, при неисполнении залогового обязательства должником (залогодателем), из стоимости заложенного имущества, которое может принадлежать залогодателю на праве собственности или ином вещном праве.

Законодательство выделяет два основных вида залога:

- без передачи и с передачей заложенного имущества залогодержателю

(в зависимости от того, какое имущество выступает в качестве предмета залога, залоги делятся на следующие подвиды: ипотека; залог товаров в обороте; твердый залог или заклад);

- залог прав (требований).

Право залога возникает с момента заключения залоговой сделки на основании договора о залоге и передачи имущества залогодержателю, если иное не установлено договором.

35

При возникновении рассматриваемых правоотношений заключается договор залога, который содержит указания на предмет залога, его стоимость

(оценку), существо, размер и срок исполнения залогового обязательства, а

также на то, у какой из сторон будет находиться передаваемое в залог имущество.

Предусмотрены две формы договора о залоге: простая письменная и нотариальная.

Последняя определяется как предметом залога, так и формой основного договора, в обеспечение которого предоставляется залог.

В ГК РФ установлены три момента возникновения права залога. Так, в

силу ст. 341 ГК РФ право залога имущества, не передаваемого залогодержателю, возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, передаваемого залогодержателю, — с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Согласно ст. 357 ГК РФ право залога при залоге товаров в обороте возникает одновременно с приобретением залогодателем права собственности или хозяйственного ведения на продукцию, сырье и т. п.

Право залога означает, что у залогодержателя появляется либо право владения имуществом, либо право контроля над состоянием и порядком использования имущества.

Сторонами залогового правоотношения являются залогодатель

(должник) - лицо, передающее свое имущество в залог, и залогодержатель

(кредитор) - лицо, принимающее в залог имущество залогодателя с целью обеспечения исполнения обязательства.

В соответствии с общим правилом ст. 335 ГК РФ залогодателем может быть не только должник, но и третье лицо. Данное положение означает, что по соглашению должника с третьим лицом в залог может быть передано имущество последнего.

Право залога на заложенное имущество не прекращается при переходе права собственности. Предметом залога, согласно ст. 336 ГК РФ, может быть

36

всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о

возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

В перечне возможных предметов залога, относящихся к государственной собственности, выделяют здания и сооружения, а также иное недвижимое государственное имущество, в том числе и государственные унитарные предприятия и их имущество, учреждения, доли в хозяйственных обществах и товариществах.

Рассматривая такой достаточно специфический объект управления, как залоговый фонд имущества и имущественных прав субъекта Российской Федерации, необходимо отметить, что он создается на основании нормативного правового акта высшего органа исполнительной государственной власти соответствующего субъекта федерации.

Залоговый фонд — это обновляемая и дополняемая по мере необходимости совокупность имущества и имущественных прав,

находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, имущество,

находящееся в собственности акционерных обществ (их дочерних обществ,

филиалов и представительств) с участием субъекта федерации, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущественных прав,

уступка которых другому лицу запрещена действующим законодательством.

Залоговый фонд имущества и имущественных прав субъекта федерации создается в целях повышения инвестиционного потенциала и создания условий для эффективного воспроизводства капитала области,

привлечения отечественных и иностранных кредитов и займов для финансирования инвестиционных проектов в приоритетных отраслях экономики субъекта федерации.

37

Оценка объектов недвижимости и имущественных прав, входящих в состав залогового фонда, проводится один раз в 3 года. Оценка ценных бумаг, входящих в состав залогового фонда, проводится один раз в год.

2. Управление собственностью, сданной в аренду

Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, а также имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

Основным законодательным актом, регулирующим арендные отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды, является Гражданский кодекс РФ. Гражданским кодексом РФ предусмотрены следующие виды договоров аренды: прокат; аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации и без предоставления таких услуг; аренда зданий

исооружений; аренда предприятий; финансовая аренда (лизинг).

Всоответствии с п. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ (Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».) заключение договоров аренды государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Пунктом 3 данной статьи предусмотрено применение такого же порядка заключения договоров аренды в отношении:

- недвижимого имущества, принадлежащего на праве хозяйственного

муниципальным унитарным предприятиям;

38

-недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;

-имущества, принадлежащего на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.

-определенных в твердой сумме платежей;

-проведения капитального ремонта недвижимого имущества или благоустройства прилегающей территории при условии предварительного согласования с арендодателем проекта и сметы.

Порядок возмещения стоимости капитального ремонта при аренде муниципального имущества предусматривается распоряжением соответствующего Комитета по управлению имуществом.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в совокупности или по каждому объекту имущества отдельно.

В доходах бюджетов учитываются различные средства, в том числе и средства, получаемые в виде арендной либо иной платы за сдачу во временное владение и пользование или во временное пользование имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Вид доходов от аренды детализирован в классификации доходов бюджетов РФ следующим образом:

1)арендная плата за земли сельскохозяйственного назначения;

2)арендная плата за земли городов и поселков;

3)арендная плата за другие земли несельскохозяйственного назначения;

4)доходы от сдачи в аренду имущества, закрепленного за научными организациями;

5)доходы от сдачи в аренду имущества, закрепленного за образовательными учреждениями;

39

6)доходы от сдачи в аренду имущества, закрепленного за учреждениями здравоохранения;

7)доходы от сдачи в аренду имущества, закрепленного за государственными музеями, государственными учреждениями культуры и искусства;

8)доходы от сдачи в аренду имущества, закрепленного за архивными учреждениями;

9)доходы от сдачи в аренду имущества, закрепленного за организациями Минобороны России;

10)доходы от сдачи в аренду имущества, закрепленного за организациями МПС России;

11)доходы от сдачи в аренду имущества, закрепленного за организациями научного обслуживания академий наук, имеющих государственный статус;

12)прочие доходы от сдачи имущества, находящегося в

государственной и муниципальной собственности.

Как свидетельствует реальная практика аренды самых разных видов объектов государственной и муниципальной собственности, она сегодня приносит весомые доходы, соизмеримые с поступлением средств от приватизации. Однако существует острая проблема поддержания достигнутого уровня доходов и изыскания методов и средств повышения отдачи, получаемой за счет предоставления в аренду объектов государственной и муниципальной собственности.

Сдача в аренду дает большую возможность государству с пользой для себя и общества пустить в хозяйственный оборот имущество, которое он сам не в состоянии или не желает производительно использовать.

40

Рис. 1. Алгоритм процедуры аренды государственного имущества

Практическая реализация потенциальных возможностей аренды объектов государственной и муниципальной собственности, повышение экономической эффективности такой аренды, измеряемой поступлением денежных средств в региональный бюджет, требуют совершенствования управления арендными процессами, в том числе возникающими в ходе аренды отношениями между арендаторами и арендодателями. Также существует острая проблема поддержания достигнутого уровня доходов и изыскания методов и средств повышения отдачи, получаемой за счет предоставления в аренду объектов государственной и муниципальной собственности. Для решения данных проблем необходимо повсеместно