Управление государственным, муниципальным и частным жилищным фондом. Методические указания к практическим занятиям и выполнению курсовой работы по дис

•••• •• • - €• -‚•• ƒ ,

•„• ••… ƒ • †•-‚ ƒ ‡•••ˆ ƒ ‰ €

Š

Š ‹

« ,

Š Œ »

‹ Š Œ Ž

38.04.10 ‡ Œ Ž

-:

.•. , .•. -

©

, 2017

2017

УДК 332.871 ББК 65.441 У66

Рецензент — кандидат экономических наук В.С. Канхва, доцент кафедры ЭУС НИУ МГСУ

У66 Управление государственным, муниципальным и частным жилищным фондом [Электронный ресурс] : методические указания к практическим занятиям и выполнению курсовой работы по дисциплине «Управление государственным, муниципальным и частным жилищным фондом» для обучающихся по направлению подготовки 38.04.10 Жилищное хозяйство и коммунальная инфраструктура / сост.: О.А. Куракова, Н.В. Самосудова ; М-во образования и науки Рос. Федерации, Нац. исследоват. Моск. гос. строит. ун-т, каф. организации строительства и управления недвижимостью. — Электрон. дан. и прогр. (0,6 Мб). — Москва : Изд-во Моск. гос. строит. ун-та, 2017. — Режим доступа: http://lib.mgsu.ru/Scripts/irbis64r_91/cgiirbis_64.exe?C21COM=F&I2 1DBN=IBIS&P21DBN=IBIS. — Загл. с титул. экрана.

Даны варианты заданий и дискуссионных вопросов для использования при проведении практических занятий, вопросы для самоподготовки по разделам, а также рекомендации по выполнению курсовой работы для обучающихся по направлению подготовки 38.04.10 Жилищное хозяйство и коммунальная инфраструктура.

Учебное электронное издание

©Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет, 2017

Редактор А.К. Смирнова

Корректор В.К. Чупрова Верстка и дизайн первого титульного экрана Д.Л. Разумного

Для создания электронного издания использовано:

Microsoft Word 2007, ПО Adobe Air

Подписано к использованию 09.10.2017 г. Объем данных 0,6 Мб.

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет»

129337, Москва, Ярославское ш., 26.

Издательство МИСИ–МГСУ.

Тел. (495) 287-49-14, вн. 13-71, (499) 188-29-75, (499) 183-97-95. E-mail: ric@mgsu.ru, rio@mgsu.ru.

3.Требования к содержанию и оформлению курсовой работы «Оценка эффективности деятельности организации,

1.ЗАДАНИЯ И ВОПРОСЫ ДЛЯ ПРАКТИЧЕСКИХ ЗАНЯТИЙ

ИСАМОСТОЯТЕЛЬНОЙРАБОТЫ СТУДЕНТОВ

1.1.Полномочияикомпетенцииоргановгосударственной властиРФ,региональныхсубъектовРФиоргановместного

самоуправлениявусловияхреализациистратегииразвитияЖКХ

1.1.1. Задания для решения на практических занятиях

Задание

Правление Товарищества собственников жилья (ТСЖ) готовит предложения к собранию собственников об отказе от содержания постоянного обслуживающего персонала (сантехника, электрика, дворника) и заключении договора с управляющей организацией на обслуживание по вызову. Заработная плата сантехника в ТСЖ составляет 7000 рублей в месяц, заработная плата электрика — 8000 рублей в месяц, зарплата дворника — 6000 рублей в месяц. От зарплаты технического персонала выплачиваются взносы в фонды социального страхования в размере 27,1 %. Дом был введен в эксплуатацию три года назад. Управляющая организация предлагает следующие тарифы на услуги (табл. 1.1). Количество обращений по различным поводам за предыдущий год по дому представлено в табл. 1.2.

Требуется обосновать целесообразность заключения договора с управляющей организацией.

Таблица 1.1

Тарифы на услуги, предоставляемые Управляющей организацией

по обслуживанию жилых домов со сроком службы не более 5 лет

3Услуги дворника:

5

Таблица 1.2

Количество обращений членов ТСЖ к обслуживающему персоналу

2Услуги электрика:

Р е ш е н и е Для определения стоимости услуг Управляющей организации

решение предлагается выполнить в табличной форме. С этой целью сведем исходные данные, представленные в табл. 1.1 и 1.2, в одну табл. 1.3 в графы 2, 3, 4, а затем рассчитаем стоимость услуг (гр. 5) как произведение значений по графам 3 и 4

6

Расходы ТСЖ на содержание постоянного сантехника в год составят:

7000 × 12 × 1,271 = 106764 руб.

Расходы ТСЖ на содержание постоянного электрика в год составят:

8000 × 12 × 1,271 = 122016 руб.

Расходы ТСЖ на содержание постоянного дворника в год составят:

6000 × 12 × 1,271 = 91512 руб.

Сравним стоимость услуг сантехника, электрика и дворника, предоставляемых Управляющей организацией, с суммой расходов ТСЖ по содержанию постоянного персонала. Анализ показывает, что стоимость услуг сантехника и электрика, предоставляемых Управляющей организацией, меньше, чем затраты на содержание собственного персонала (соответственно 18500 руб. и 27300 руб. против 106764 руб. и 122016 руб.). Что касается дворника, то расходы ТСЖ по содержанию собственного дворника ниже, чем стоимость аналогичных услуг Управляющей организации (91512 руб. против 99000 руб.)

Вывод. ТСЖ целесообразно перейти на частичное обслуживание к Управляющей организации, привлекая услуги сантехника и электрика по вызову. При этом дворника выгоднее иметь постоянного.

1.1.2. Вопросы для дискуссионного обсуждения на практических занятиях

1.Перспективные направления изменений в предоставлении жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в условиях действия различных видов договорных отношений: договоров социального найма жилых помещений и договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Особенности нормативных требований использования жилых помещений в соответствии с этими видами договорных отношений.

2.Перспективы развития апартаментных объектов недвижимости как объектов жилищной недвижимости и определение возможности включения таких помещений в состав жилищного фонда РФ.

7

3.Возможности комфортного проживания в условиях сочетания

вмногоквартирном доме помещений, относящихся к жилищному фонду (квартир) и помещений гостиничного типа для временного пребывания.

Определение целей и задач в области государственного регули-

рования по предоставлению гражданам жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда.

4.Определение обязательных требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, эксплуатации и техническому обслуживанию многоквартирного дома (МКД).

5.Определение порядка предоставления жилых помещений жи-

лищного фонда РФ. Категории граждан, имеющих основания для получения жилья государственного и муниципального жилищного фонда.

6.Основания и порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.

7.Основания и порядок заключения договоров найма жилых по-

мещений жилищного фонда социального использования.

8.Нормативное регулирование и основания постановки на учет для предоставления жилых помещений по договору социального найма.

9.Определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

10.Регулирование деятельности организации по управлению жилищной недвижимостью в форме ТСЖ, жилищных и жилищностроительных кооперативов и форме управляющей организации.

11.Регулирование и координация деятельности органов государственного жилищного надзора при осуществлении регионального жилищного надзора и регулирование жилищно-коммунальных организаций.

12.Регулирование предпринимательской деятельности по управ-

лению многоквартирными домами на основе введения института лицензирования.

13.Особенности регулирования перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое.

14.Определение величины затрат на обслуживание многоквартирного дома при управлении ТСЖ и управляющей организацией.

8

1.1.3.Вопросы для самоподготовки по теме

1.Содержательные характеристики жилищного фонда и виды жилых помещений. Назначение жилых помещений и пределы их использования.

2.Особенности предоставления и использования жилых помещений по договорам специализированного найма.

3.Виды и назначение жилых помещений по договорам специализированного найма.

4.Особенности оплаты за жилищные и коммунальные услуги различными категориями пользователей.

5.Общее имущество многоквартирного дома. Права и обязанности собственников МКД.

6.Особенности предоставления и использования жилых помещений по договорам социального найма.

7.Основания и порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма. Учетная норма площади жилого помещения при постановке на учет. Норма предоставления жилых помещений.

8.Договорные отношения с организациями по управлению и содержанию муниципального и частного жилищного фонда.

9.Особенности управления жилищным фондом при разных формах управления и аргументация присущих им достоинств и недостатков.

1.2. Государственная политика и контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда

1.2.1. Задания для решения на практических занятиях

Задание

Контроль технического состояния (диагностика) гидроизоляции подземной части многоквартирного дома выполняется один раз в год. В случае выявления нарушения гидроизоляции проводится капитальный ремонт, предусматривающий ее полное восстановление. При нарушении гидроизоляции происходит увлажнение ограждающих конструкций, приводящее к увеличению энергозатрат на поддержание теплового режима в помещениях МКД. Кроме того, переувлажнение несущих конструкций приводит к их преждевременному износу. По экспертным оценкам ущерб, вызываемый нарушением гидроизоляции, зависит от времени существования неисправности и составляет 44000 руб. в месяц. Изыскательная организация, выполняющая диаг-

9

ностику гидроизоляции, оценивает свои услуги в 15000 руб. Собственники полагают, что ежегодные затраты на оценку технического состояния гидроизоляции весьма велики и предлагают выполнять это мероприятие один раз в три года.

Требуется оценить, будет ли достигнута реальная экономия средств при реализации пожеланий собственников, если известно, что средний срок службы гидроизоляции составляет 25 лет?

Р е ш е н и е Неисправность, возникающая в любой момент между некоторой

k-м и (k+1)-м контрольными мероприятиями, вызывает эксплуатационные затраты, в среднем равные

tk∫+1{(k +1)C1 + C2 (tk +1 − x)}dF(x),

tk

где С1 — затраты, связанные с проведением контроля технического состояния; С2 — потери в единицу времени, вызванные неисправным состоянием конструкции; F(t) — функция распределения времени безотказной работы конструкции.

Поскольку неисправность может возникнуть после любого момента контроля, для вычисления общих ожидаемых эксплуатационных потерь нужно просуммировать потенциальные эксплуатационные потери на каждом интервале между моментами выполнения технической диагностики по всем возможным k от 0 до ∞:

k =0 tk

Износ конструктивных элементов здания достаточно достоверно описывается законом Вейбулла — Гнеденко:

F (x) = e−(αt)β .

Параметры α и β могут быть определены из выражений, определяющих средний срок службы и дисперсию рассматриваемого закона распределения:

γ(1 +1)

Tср = βα

10