Управление государственным, муниципальным и частным жилищным фондом. Методические указания к практическим занятиям и выполнению курсовой работы по дис

и

где γ(x) — известная гамма функция, таблицы для которой приведены во многих справочниках.

С использованием приведенных формул рассчитываются эксплуатационные затраты для действующего и предлагаемого собственниками вариантов выполнения контроля технического состояния гидроизоляции (табл. 1.4).

11

Как следует из расчетов, выигрыш для собственников за счет снижения затрат на диагностику технического состояния гидроизоляции весьма существенный:

375 – 135 = 240 тыс. руб.,

что интуитивно их подталкивает к увеличению периодичности выполнения контроля технического состояния гидроизоляции. Однако они не учитывают потенциальные потери от неисправного состояния гидроизоляции, которые сводят на нет весь ожидаемый выигрыш.

В итоге собственникам придется оплачивать расходы, равные

29,9− 25,1100 = 16 %,

29,9

что на 16 % больше, чем они оплачивают в настоящее время.

1.2.2. Вопросы для дискуссионного обсуждения на практических занятиях

1.Проблемы и задачи государственной и региональной программы капитального ремонта общего имущества в МКД.

2.Создание системы капитального ремонта жилья. Способы формирования фонда средств на капитальный ремонт многоквартирных домов. Особенности формирования фонда на счетах региональных операторов и на специальных счетах ТСЖ, жилищностроительных кооперативов (ЖСК), управляющих организаций.

3.Особенности формирования региональных программ в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ).

4.Проблемы и задачи, связанные с повышением эффективности деятельности в области энергосбережения в ЖКХ на основе введения порядка присвоения и подтверждения класса энергоэффективности МКД.

5.Задачи государственной жилищной инспекции (ГЖИ) по контролю за деятельностью организаций жилищно-коммунального комплекса.

6.Модернизация коммунальной инфраструктуры за счет частных инвестиций.

7.Регулирование деятельности по осуществлению мониторинга по контролю за использованием и сохранностью жилищного фонда РФ (за соответствием жилых помещений установленным законодательством санитарным и техническим правилам и нормам).

12

8.Регулирование деятельности по проведению капитального ремонта в МКД. Методическое обеспечение установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД.

9.Методическое обеспечение деятельности специализированных некоммерческих организаций, осуществляющих деятельность по проведению капитального ремонта МКД.

10.Регулирование деятельности по формированию фонда капитального ремонта. Способы формирования средств для проведения капитального ремонта: создание региональных операторов и обеспечение их деятельности, создание специальных счетов на счетах ТСЖ или управляющей организации.

1.2.3.Вопросы для самоподготовки по теме

1.Формирование механизма действия собственников жилья по заключению энергосервисного контракта (установки общедомовых приборов учета ресурсов и т.п.).

2.Определение и согласование собственниками жилья перечня работ и показателей затрат на проведение капитального ремонта МКД.

3.Особенности формирования средств на капитальный ремонт МКД при различных способах управления им.

4.Особенности заключения договоров на управление МКД, если собственники не создали ТСЖ.

5.Обязательные требования при заключении договора на управление МКД с управляющей организацией.

1.3.Организационно-правовые формы

испособы управления жилищным фондом

В рамках данной темы предполагается проведение деловых игр, выполнение заданий, проведение устных опросов и рассмотрение вопросов для дискуссионного обсуждения.

1.3.1. Деловые игры

Деловая игра 1. Выбор формы управления в форме создания ТСЖ (6 часов).

Цель игры: изучение нормативно-правовых требований ЖК РФ по созданию ТСЖ, ознакомление с процедурой и формами докумен-

13

тов, необходимых для создания ТСЖ. Изучение проблем, которые могут возникнуть в процессе создания ТСЖ.

Краткое содержание игры

Исходные данные: МКД с нежилым первым этажом. 5 собственников нежилых помещений, остальные — собственники жилых помещений.

Шаг 1. Создать инициативную группу по организации ТСЖ из числа студентов — собственников МКД.

Шаг 2. Инициативной группе студентов провести подготовительную работу по организации общего собрания по созданию ТСЖ:

•составить реестр собственников (примерная форма реестра собственников с определением долей в праве общей собственности);

•подготовить проект Устава ТСЖ и выбрать название ТСЖ;

•подготовить повестку дня по проведению общего собрания членов ТСЖ;

•продумать и принять решение о процедуре проведения общего собрания (очного или очно-заочного);

•подготовить форму бюллетеней для голосования;

•определить и подготовить из состава инициативной группы собственников МКД кандидатуры председателя общего собрания, членов счетной комиссии собрания; составить предварительный список кандидатур членов правления ТСЖ, ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;

•подготовить уведомления о проведении общего собрания собственников.

Шаг 3. Инициативной группе студентов провести работу по информированию и правовому просвещению остальных собственников по вопросам организации ТСЖ.

Шаг 4. Провести очное собрание по созданию ТСЖ.

Шаг 5. Провести собрание по созданию ТСЖ в форме заочного голосования.

Шаг 6. Оформить документы собрания по созданию ТСЖ. Шаг 7. Зарегистрировать ТСЖ.

Шаг 8. Известить заинтересованных лиц о создании ТСЖ и начале его работы.

Шаг 9. Организовать работу ТСЖ по управлению общим имуществом дома.

Шаг 10. ТСЖ приступить к управлению общим имуществом дома.

14

Деловая игра 2. Учимся управлять своим домом (2 часа)

Цель игры: закрепление теоретических знаний по вопросам управления многоквартирными домами и формирование профессиональных компетенций путем игрового моделирования реальной проблемной ситуации. Игра позволяет оценивать умение анализировать и решать типичные профессиональные задачи.

Краткое содержание игры

Учебная группа делится на три неравные подгруппы. Первая подгруппа (большая часть группы) — это собственники помещений в МКД.

Вторая группа (2-3 чел.) — «хорошая управляющая компания», третья группа (2-3 чел.) — «плохая управляющая компания». При этом «собственникам» не сообщается, какая компания хорошая или плохая.

Сами «собственники» также делятся на несколько групп: богатые, люди со средним достатком, пенсионеры.

Шаг 1. Подготовиться к проведению собрания собственников. Шаг 2. Провести собрание по выбору управляющей организации. Шаг 3. Подвести итоги, закрепить пройденный материал.

1.3.2. Задания для решения на практических занятиях

Задание 1

Общая площадь всех жилых и нежилых помещений в МКД составляет 3000 м2. Собственнику принадлежит квартира общей площадью 40 м2. Расходы на ремонт подъезда на год составили 70000 руб. Общее количество голосов в доме — 100.

Требуется определить количество голосов, которыми будет обладать собственник; долю участия собственника в расходах на ремонт.

Р е ш е н и е 1. Общая площадь всех жилых и нежилых помещений МКД рав-

на 3000 м2. Это 100 % площадей в МКД или 100 долей голосов собственников. Собственнику принадлежит квартира общей площадью 40 м2. Следовательно, его доля собственности составляет:

40 м2 : 3000 м2 = 0,0133 доли или 1,33 %.

2. Общие расходы на ремонт подъезда составляют 70000 руб. Следовательно, доля участия собственника в расходах на ремонт составит

70000 × 1,33 = 931 руб.

15

Задание 2

Двум собственникам принадлежит на праве общей собственности квартира общей площадью 80 м2. Общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме составляет 4000 м2. Остальные условия из предыдущей задачи.

Требуется определить долю квартиры в МКД; долю каждого из собственников в праве общей собственности; количество голосов, приходящихся на каждого собственника; долю расходов на ремонт на каждого из собственников и долю в праве на земельный участок.

Примерный перечень наименований должностей руководителей, специалистов и служащих в управляющей компании следующий: руководитель, главный бухгалтер, заместитель руководителя, главный инженер, начальник отдела, заведующий складом, начальник участка, заведующий хозяйством, экономист, системный администратор, юрисконсульт, бухгалтер, инженер (по технике безопасности и гражданской обороне, по эксплуатации сооружений и оборудования водопроводного и канализационного хозяйства, по эксплуатации и ремонту зданий и сооружений, по эксплуатации и ремонту теплотехнического оборудования), инспектор по кадрам, делопроизводитель, техник, секретарь руководителя, агент, экспедитор, инже- нер-сметчик, оператор абонентского отдела, оператор диспетчерской службы. Нормативная численность административноуправленческого персонала приведена в табл. 1.5.

Таблица 1.5

Нормативная численность административно-управленческого персонала обслуживающей организации

Задание 3

Определить для имеющегося в управлении и на техническом обслуживании жилищного фонда, равного 805 тыс. м2, предельный норматив численности и состав административно-управленческого персонала. Построить организационную структуру управления управляющей компании.

16

1.3.3. Вопросы для дискуссионного обсуждения на практических занятиях

1.Когда возникает и как определяется для собственника доля его собственности в общем имуществе в МКД?

2.Как определяется стоимость услуг по управлению МКД для конкретного собственника помещения?

3.Как определяется количество голосов, которыми обладает конкретный собственник помещения на общем собраниив МКД?

4.Для чего необходимо определение доли на общее имущество в

МКД?

5.Назовите особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в МКД.

6.Назовите формы проведения общего собрания собственников помещений.

7.Как определяется правомочность проведения общего собрания?

8.Что указывается в уведомлении о проведении общего собрания?

9.Какие документы оформляются в процессе подготовки и проведения общего собрания?

10.Что входит в понятие содержание дома?

11.Содержание земельного участка МКД.

12.Услуги по управлению МКД.

13.Оплата услуг и работ по содержанию общего имущества.

14.Невыполнение или ненадлежащее выполнение услуги.

15.Как зафиксировать факт ненадлежащего качества услуг и работ или их выполнения с перерывами, превышающими установленную продолжительность их выполнения?

16.Как рассчитывается субсидия на оплату жилищнокоммунальных услуг для конкретной семьи?

17.В каких случаях гражданин вправе рассчитывать на получение субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг?

18.Кто устанавливает региональные стандарты, применяемые при расчете размера субсидии?

19.Что включает в себя плата за содержание и ремонт жилого помещения собственника помещения вМКД?

20.Что включает в себя плата за услуги и работы по управлению

МКД?

21.Какие виды работ выполняются по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД?

22.Как рассчитываются плановые расходы на содержаниеМКД?

17

23.Какие нормативно-правовые документы применяются при определении плановых расходов на содержаниеМКД?

24.Как определяется размер платы за содержание и ремонт общего имущества в домах, в которых создано ТСЖ?

25.Как определяется размер платы за содержание и ремонт общего имущества при непосредственном управленииМКД?

26.В чем заключается текущий ремонт общего имуществаМКД?

27.Кто определяет перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества и условия их оказания (выполнения) для конкретного МКД?

28.На основании каких нормативных документов установлен минимальный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД?

1.3.4.Вопросы для самоподготовки по теме

1.Функции Совета МКД.

2.Субъекты и объекты управления многоквартирными домами.

3.ТСЖ в системе договорных отношений.

4.Процедура создания ТСЖ.

5.Последовательность действий для определения перечня работ

иуслуг для надлежащего содержания общего имущества в МКД.

6.Порядок и условия заключения договора управления МКД.

7.Содержание договора управления МКД.

8.Порядок разработки бизнес-плана деятельности ТСЖ.

9.Преимущества и недостатки непосредственного управления.

10.Лицензирование деятельности по управлению МКД.

11.Какова максимальная доля собственных расходов семьи на оплату жилищно-коммунальных услуг в процентах к совокупному доходу семьи?

2. ТРЕБОВАНИЯ К СОДЕРЖАНИЮ И ОФОРМЛЕНИЮ КУРСОВОЙ РАБОТЫ «ОЦЕНКА УРОВНЯ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА ВСУБЪЕКТАХ РФ»

Данная курсовая работа выполняется в первом семестре1-го курса. Общие требования к техническому оформлению курсовой работы, порядку ее защиты, бланки задания и титульного листа приведены в СК О ПВД 14-200–2015 «Положение о курсовом проекте (рабо-

те) обучающихся в НИУ МГСУ» (вып. 1).

С данным положением можно ознакомиться на сайте НИУ МГСУ, перейдя по ссылке http://mgsu.ru/sveden/document/inye- lokalnye-normativnye-akty/Polog_kurs_proekt_obuch_vipusk_1.pdf

Цель курсовой работы: закрепление теоретических знаний и углубление уровня освоения компетенций, направленных на формирование умений и навыков использования нормативных документов, регулирующих развитие жилищно-коммунального комплекса (ЖКК), планирования производственно-хозяйственной деятельности предприятий ЖКК и др.

Задание на курсовую работу

Каждый из обучающихся выбирает для выполнения курсовой работы субъект РФ в соответствии со своим вариантом (табл. 2.1).

Заданием для курсовой работы являются сведения и показатели, приведенные на официальных сайтах по выбранному субъекту РФ.

Студенту по порядковому номеру его фамилии в списке группы выбирает субъект РФ.

Содержание курсовой работы

Курсовая работа включает:

•Титульный лист.

•Оглавление. В нем последовательно излагаются названия пунктов работы, указываются страницы, с которых начинается каждый пункт.

•Введение. Указываются суть исследуемой проблемы, цель и задачи работы, определяются ее значимость и актуальность, дается краткое описание субъекта РФ, выбранного для анализа и оценки уровня развития жилищно-коммунального хозяйства.

•Основная часть. Оценивается уровень развития жилищнокоммунального хозяйства в конкретном регионе-субъекте РФ по критериям и показателям, приведенным ниже.

•Заключение. Подводятся итоги, дается обобщенный вывод по теме работы, предлагаются рекомендации.

•Список литературы.

•Приложения.

Последовательность расчетов восновной части курсовой работы

Шаг 1. Оценить обеспеченность населения жильем. Для оценки обеспеченности населения жильем используются два показателя:

•обеспеченность городского населения жильем (кв. м общей площади на 1 человека);

•предоставление гражданам жилых помещений (процент семей, получивших жилье, от всех семей, стоящих в очереди).

Шаг 2. Оценить уровень развития строительства и реновации жилья. Для оценки используются три частных показателя:

•ввод в действие жилых домов (кв. м общей площади на 1000 человек);

•сдача жилых помещений в квартирах в эксплуатацию после капитального ремонта (кв. м общей площади на 1000 человек);

•удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда, %.

Шаг 3. Оценить уровень благоустройства жилищного фонда в городской и сельской местности субъектов РФ.

Основные виды благоустройства жилищного фонда целесообразно учитывать раздельно для городской и сельской местности. Следует определить долю жилищного фонда, обеспеченного: водопроводом; канализацией; центральным отоплением; ваннами (душем); горячим водоснабжением; газовыми или напольными электрическими плитами.

20