Управление государственной и муниципальной собственностью. Конспект лекций для обучающихся 2 курса образовательной программы магистратуры направления

21

- федеральный учет объектов недвижимости, который обеспечивает ведение реестра объектов ФКН, содержащего сведения о пространственно-

площадных и иных физических характеристиках объектов недвижимости;

- федеральная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с

ним, которая обеспечивает ведение реестра прав ФКН, содержащего

которая обеспечивает ведение реестра оценок ФКН, содержащего сведения о стоимостных и иных экономических характеристиках объектов недвижимости;

- федеральный учет территориальных зон, который обеспечивает ведение каталога зон ФКН, в котором содержатся сведения о пространственно-площадных характеристиках территориальных зон и

правилах регулирования имущественных отношений в пределах этих зон.

Связь между сведениями, содержащимися в ФКН, Едином

почтовому либо милицейскому адресу и т. п.).

22

Технический учет - описание технических характеристик объектов

недвижимости (материалы стен, кровли; год постройки; год последнего

капремонта и т. п.).

2. Организация и методы оценки государственного имущества

Современная практика управления государственным имуществом создала предпосылки возникновения спрос на услуги оценщиков. Оценочная деятельность - это деятельность субъектов оценочной деятельности,

направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Объект оценки - имущество, находящееся в государственной

(муниципальной) собственности. К объектам оценки относятся (ст. 5 Закона

«Об оценочной деятельности…»): отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Назначение оценки - определение рыночной или иной стоимости государственной (муниципальной) собственности с целью эффективного управления и распоряжения ею.

После проведения инвентаризации и учета объектов недвижимости, результатом которых является кадастр недвижимости,

переходят к оценке стоимости и правового положения объекта недвижимого имущества.

Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах:

23

-с точки зрения сравнимых продаж;

-на основе затрат;

-с точки зрения капитализации дохода.

Вслучае проведения оценки объектов недвижимости в рамках данных подходов обычно используют следующие методы:

-метод оценки по сравнимым продажам (метод сравнения продаж);

-методы соотнесения (переноса) и экстракции;

-метод капитализации земельной ренты (метод развития);

Метод оценки по сравнимым продажам наиболее приемлем и широко используется в странах с развитым земельным рынком. Он основан на сравнении и сопоставлении соответствующих данных по уже проданным аналогичным объектам недвижимости на момент проведения оценки. При этом наилучшим образом отражает рыночные условия цена текущих продаж аналогичных объектов, хотя можно проводить оценку и с учетом анализа рыночных цен спроса и предложения.

Для определения сопоставимости объектов недвижимости необходимо использовать следующие шесть элементов сравнения:

-финансовые условия (условия финансирования сделки);

-условия продажи;

-рыночные условия (время сделки);

-местоположение объекта;

-физические характеристики;

-показатели доходности.

После получения оценки обычно проводится ее коррекция на основе тщательного анализа каждого из факторов. В качестве единицы сравнения обычно используется процент повышения или понижения рыночной цены за счет влияния указанных факторов.

Методы соотнесения применяется при сравнении цен продаж сопоставимых объектов недвижимости путем разнесения общей цены продажи между двумя ее составными частями:

методики требуется максимально полное статистическое обеспечение.

Метод экстракции фактически является разновидностью метода

соотнесения и также предусматривает выделение вклада улучшений из общей цены продажи недвижимости. Однако он применяется обычно для таких объектов, где вклад улучшений в полную стоимость недвижимости невелик.

При использовании метода капитализации дохода (земельной

ренты) оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом. Потоки доходов и выручка от перепродажи (реверсия)

капитализируются в текущую общую стоимость.

Норму или фактор капитализации, используемые при расчетах методом капитализации доходов, определяют на основе исследования

земельного участка.

25

3. Кадровое обеспечение системы управления государственной

собственностью

При решении управленческой задачи, связанной с проведением реформы управления государственной собственностью и обеспечением системы управления государственной собственностью квалифицированными управленческими кадрами, необходимо иметь в виду следующее.

Успех проведения реформы управления государственной собственностью обусловлен, наряду с другими факторами, тем, каков уровень квалификации специалистов, занимающихся его реализацией.

Управление государственной собственностью осуществляется в различных сферах и на разных уровнях. Соответственно различаются правовой статус,

функции, степень ответственности работников, управляющих государственной собственностью, а значит и требования к их квалификации.

На федеральном и региональном уровнях работают государственные служащие. Их полномочия, требования к профессиональным качествам,

порядок подготовки и повышения квалификации обусловлены соответствующими законодательными и нормативными актами.

Вдеятельности функциональных органов управления на федеральном

ирегиональном уровнях преобладают функции контроля, регулирования,

координации. При этом их организационная работа касается в основном преобразования форм собственности. Отраслевые органы управления осуществляют непосредственное использование государственной собственности, как правило, в отраслевых интересах.

На уровне государственных предприятий (организаций) и акционерных обществ с государственной долей собственности функции и задачи управления сводятся к эффективному использованию имущества.

Таким образом, кадровая проблема на разных уровнях и в разных сферах управления проявляет себя неодинаково. Так, отраслевые органы управления и государственные предприятия унаследовали в основном

26

сложившийся ранее состав кадров, имеющих профессиональные знания и отраслевой опыт. Иначе обстоит дело в системе федеральных и региональных органов управления государственной собственностью. Эта система сложилась относительно недавно и по мере углубления экономических реформ меняются ее функции и задачи, а следовательно,

структура, формы и методы работы.

4. Контроль за распоряжением государственной собственностью и

эффективностью ее использования

Контроль - это обратная связь в системе управления государственным имуществом и имущественными отношениями, способствующая повышению ее эффективности. Данные контрольных мероприятий — это информация о результатах принятых ранее управленческих решений.

Таким образом, контроль не самоцель, а средство улучшения качественных и количественных характеристик соответствующей системы управления. Наряду с этим контроль как обратная связь основывается на уже совершенном действии и является вторичным по отношению к принятому и реализованному управленческому решению. Вопросы осуществления функций экономического контроля в нашей стране мы разделили в соответствии с логикой преобразования собственности на две части:

контроль за ходом и результатами преобразования собственности

(постприватизационный надзор); контроль за функционирующей собственностью, прежде всего государственной, ее использованием на благо всей экономике.

Процедура контроля использования федерального недвижимого имущества включает в себя мероприятия и действия, направленные на мониторинг текущего состояния объектов имущества, правильности и законности их использования, принятие решений по недобросовестному использованию объектов недвижимости.

27

Основные функциональные задачи мониторинга:

-систематическое выявление изменений в состоянии фонда объектов недвижимости и обновление банка данных федерального кадастра объектов недвижимого имущества;

-изучение и оценка текущих процессов;

-использование и анализ данных контроля за использованием и охраной объектов недвижимости;

-информационное обеспечение кадастровой оценки объектов.

Для получения необходимой информации при осуществлении

мониторинга основными методами представляются:

-дистанционное зондирование, при котором изучается внешнее окружение объекта недвижимости;

-непосредственные наземные специальные наблюдения;

-современный и ретроспективный анализ данных, получаемых в результате инвентаризации объектов, проверок, обследований,

контрольно-ревизионной работы.

Как правило, конечной целью приватизация является пополнение государственного бюджета.

Поэтому в первую очередь к содержанию постприватизационного надзора следует отнести контроль за достижением объявленных целей приватизации и влиянием приватизации на макроэкономические показатели.

При этом, следует иметь ввиду, что только за счет приватизации (в смысле изменения собственника) общий эффект макроэкономики измениться не может.

При оценке влияния приватизации на макроэкономику страны особое внимание следует обратить на:

- увеличение доходов бюджета от продажи государственной собственности, включая сокращение расходов на ее содержание,

обслуживание и восстановление;

28

-обновление основных средств народно-хозяйственного комплекса за счет частных инвестиций и капиталовложений;

-повышения эффективности деятельности приватизированного сектора экономики по удовлетворению общественных потребностей в товарах и услугах, в т.ч. за счет усиления рыночной конкуренции.

Еще одним проявлением контрольной функции органов правления государственным имуществом является постприватизационный надзор.

Не следует полагать, что приватизация всегда положительно влияет на экономику страны. По наблюдениям Европейского банка реконструкции и развития, в ходе приватизации в Чешской республике, Польше и России произошло коренное изменение структуры собственности, но без заметного улучшения управления ею и поступления значительных дополнительных средств в соответствующие бюджеты. Наблюдается этот эффект в отдельных случаях и в ряде других стран.

Например, ревизии Контрольной палаты Голландии по оценке эффективности реализации проектов приватизации Пилотной службы Нидерландов, рыболовного порта Эймунден и авиатранспорта выявили отрицательное влияние их приватизации на состояние государственного бюджета.

Иногда в ходе постприватизационного надзора оценивается степень достижения стратегических целей, связанных, например, с участием в приватизации иностранных инвесторов. В этом случае учитывается не столько сиюминутный эффект от поступления определенного дополнительного дохода в бюджет, сколько расширение возможности доступа определенных товаров и услуг на иностранные рынки, обеспечение национальной экономики дополнительным импортным сырьем и энергоресурсами, расширение числа рабочих мест за счет размещения иностранных заказов и т.п.

Например, в результате приватизации с участием иностранных инвесторов получили доступ на внешние рынки ряд австрийских банков и

29

Австрийская авиакомпания. Австрийское нефтеперерабатывающее предприятие OMV получило дополнительное импортное сырье, а

национальному концерну Штейр-Даймлер-Пух это позволило значительно увеличить количество рабочих мест.

Но участие иностранных лиц не всегда положительно влияет на эффективность деятельности предприятий, приватизированных с их участием, как и экономику страны в целом. Так, к началу 1996 г. количество предприятий с иностранными инвестициями, созданных в процессе приватизации на территории СНГ, достигло 30 000, однако только половина из них осуществляла производственную деятельность. Наряду с этим предприятия с иностранными инвестициями не оказывают в настоящее время существенного влияния на внешнеэкономическую деятельность бывших союзных республик. Их доля экспорта в общем объеме экспорта этих стран колеблется от 1 до 7%, импорта - от 1 до 12%.

Приватизация, как правило, сопровождается принятием сторонами определенных обязательств. К наиболее важным из них относятся обязательства по передаче права собственности и оплате объекта приобретения. Кроме того, акты по преобразованию государственной собственности в акционерную и условия сделок приватизации могут содержать иные обязательства с различными сроками исполнения. Это могут быть обязательства финансового характера, касающиеся вопросов инвестиций, охраны окружающей среды, производства и продажи определенных видов продукции, социальной защиты работников приватизированных предприятий. Иногда эти обязательства имеют длительный период исполнения или предполагается их поэтапное выполнение.

Акты акционирования и договора приватизации (далее акты приватизации) обязательно должны предусматривать санкции за невыполнение обязательств, принятых сторонами. В их числе возмещение

30

причиненного ущерба, неустойки, лишение налоговых и иных льгот и т.п., а

иногда и расторжение сделки или отмену соответствующего акта.

Поэтому постприватизационный надзор включает в себя не только проверку наличия в актах приватизации взаимных обязательств и степень их выполнения, но и наличие санкций за невыполнение принятых обязательств и контроль за их применением, в случае необходимости, предусмотренных санкций.

При контроле за содержанием актов приватизации особое внимание должно быть обращено не только на наличие в них соответствующих санкций, но и механизмов, препятствующих нарушению взаимных обязательств (обязательств, препятствующих сокращению производства в целях устранения конкурентов; перемещению издержек между компаниями для уклонения от уплаты налогов; сокращению числа рабочих мест за счет единовременной оплаты согласия на это служащих приватизированного предприятия; необоснованному увеличению издержек и цен; потере контроля со стороны государства над отраслями, имеющими стратегическое значение для обеспечения безопасности страны, обеспечивающих обязательные поставки продукции и услуг и т.п.), а также механизмов, обеспечивающих исчерпывающее их выполнение обеими сторонами.

Контроль за содержанием документов об акционировании и приватизации имеет смысл даже тогда, когда возможность их корректировки отсутствует (например, сделка, осуществленная с нарушением действующего законодательства, не может быть расторгнута за истечением срока исковой давности и т.п.). В этом случае эта работа полезна с позиций приобретения опыта для формирования подобных актов впоследствии.

Надзор за выполнением принятых обязательств, как правило,

проводится по следующим направлениям:

- мотивы и обоснованность обязательств, принятых на себя государством, особенно в части, касающейся финансовой помощи приватизированному предприятию или отрасли;