Современные проблемы менеджмента в различных отраслях народного хозяйства. IV Всероссийская научно-практическая конференция (г. Москва, 6 июня 2013 г.

81

82

В связи с вышеизложенным хочется заметить, что созрела необходимость выработки новой методики с принципиально новым подходом, региональных коэффициентов, позволяющих приблизить интерпретацию результатов к особенностям региона.

Литература

1.Чуб Б.А. Оценка инвестиционного потенциала субъектов российской экономики на мезоуровне / под ред. д.э.н. В.В. Бандурина. – М. : БУКВИЦА, 2010. – 227 с.

2.Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики (Росстат). Режим доступа: htpp://www.gks.ru/

3.Гаджиев Р.Н. Методика оценки уровня социально-эконо- мического развития регионов как инструмент критериального определения депрессивных регионов. – Ростов н/Д. : Изд-во АСПН СКНЦ ВШ, 2004. – 30 с.

83

М.В. Бойко1

ФОРМИРОВАНИЕ УСЛОВИЙ РАЗВИТИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА НА РЫНКЕ АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ

В статье рассмотрены следующие вопросы: анализ динамики доходов жителей столицы с учетом жилищной обеспеченности, а также предложения по созданию и развитию инфраструктуры доходных домов в городе Москве.

Ключевые слова: доходный дом, аренда, домохозяйство, жилищный фонд, инвестор, кредитор.

M.V. Boyko

FORMATION OF CONDITIONS

FOR DEVELOPMENT OF ENTREPRENEURSHIP ON THE RENTAL MARKET IN MOSCOW

In this work the main questions to be considered are: the analysis of dynamics of the income of inhabitants of the capital taking into account housing security, and also the offer on creation and development of infrastructure of profitable houses in the city of Moscow.

Keywords: profitable house, rent, household, housing stock, investor, creditor.

Сложившийся в настоящее время уровень денежных доходов большинства москвичей не позволяет им улучшить жилищныеусловияпутемприобретенияжильявсобственность. Недоступность жилья, а также ипотечного кредитования заставляет искать другие формы обеспечения населения жильем.

Нормализовать ситуацию в жилищной сфере позволит создание цивилизованного рынка найма жилья.

1 Аспирант Московского государственного областного университета.

84

Аренда жилья имеет ряд преимуществ по сравнению с владением. В отличие от покупки жилья аренда оставляет возможность для мобильности арендатора – не привязывает человека к месту жительства и месту работы, освобождает от бремени собственности, позволяет оперативно менять жилье в зависимости от изменения состава семьи, уровня доходов, места приложения труда и т.д.

Мировой опыт показывает, что жители крупных городов не обязательно должны быть собственниками жилья. Более распространено не владение жильем, а его аренда. Арендные формы обеспечения жильем населения много лет успешно используются в странах Запада. В США, например, в различных категориях многоквартирных домов, арендуется от 80 до 90% квартир. Высокая доля жилья в собственности семей не характерна и для стран Западной Европы. В среднем она намного ниже, чем в России. При этом в случае относительно бедных семей (с уровнем денежных доходов менее 60% от среднего уровня) доля жилья, находящегося в собственности, особенно низка.

Всовременной России арендные формы обеспечения жильем пока не получили развития. К социальной форме аренды можно отнести жилищный фонд государственной и муниципальной формы собственности, что составляет только 16% жилищного фонда страны. К коммерческой аренде может быть отнесено порядка 11% жилищного фонда (чаще всего жилье сдается частными собственниками фактически нелегально, без уплаты налога).

АрендныйрынокквартирвМосквевелик, чтосвязаносразмерами самого города, но в основном это – вторичный рынок, т.е. излишки жилой площади москвичей, которые в различных формах сдают их в наем. Причем большинство собственников не приобретали жилую площадь, а получили ее на безвозмездной основе (приватизация, наследство).

В2008 годуПравительствомМосквыбылсозданбездотационный жилищный фонд, состоящий из бездотационных домов. Он образован с целью улучшения жилищных условий очередников города в соответствии с Постановлением правительства

85

Москвы от 05.08.2008 г. № 708-ПП «О Концепции формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма». В настоящее время жилые помещения из жилищного фонда города Москвы предоставляются в 12 бездотационных домах на территории города Москвы и Московской области (3703 квартиры площадью 202,4 тыс. кв.м), построенных за счет средств бюджета города Москвы для целей предоставления на квазирыночных условиях.

Плата за наем жилых помещений в таких домах устанавливается правительством Москвы таким образом, чтобы, с одной стороны, не возникало дохода, а с другой стороны, существовала бы возможность дотировать из бюджета расходы по проживанию граждан.

Арендатор квартиры в бездотационном доме не имеет права свободно ею распоряжаться, т.е. продать квартиру он не может, а если вздумает переехать, то только внутри сети бездоходных домов. Ясно, что возможность получения арендного жилья (особенно, социальной аренды) прежде всего актуальна для семей с относительно низким уровнем денежных доходов, для которых выход на рынок жилья и ипотека практически закрыты.

В постсоветский период идея строительства доходных домоввозниклаумосковскихвластейв1999 году. Первыйвсовременной России доходный дом был построен в 2003 г. в Москве

вБольшом Николоворобинском переулке (в доме 47 квартир: 6 – двухкомнатных, 19 – трехкомнатных, 21 – четырехкомнатная и одна семикомнатная двухуровневая квартира площадью 300 кв.м). Проект строительства этого дома был реализован Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы (ДИПС) и является примером престижного жилья, сдаваемого в аренду за солидную плату.

Тем не менее, маловероятно, что город поставит строительство дорогих доходных домов на поток, поскольку гораздо важнее другая функция арендного жилья – способность эффективно решатьжилищныепроблемыосновноймассынуждающихся

вжилье москвичей.

86

Возможны следующие основные схемы строительства доходных домов:

–город на свои деньги строит дома и в порядке очереди сдает квартиры нуждающимся по низкой арендной ставке. Однако не каждый муниципалитет может или хочет за свой счет строить жилье, которое неизвестно когда окупится;

–доходное жилье строят частные инвесторы, намеревающиеся извлечь выгоду, сдавая квартиры в аренду по достаточно высокой арендной ставке, лишь немного уступающей рыночной. Однако для этого нужно иметь большое количество свободных «длинных» финансовых средств, которые есть, прежде всего, у крупных инвесторов. Они, как правило, заинтересованы в строительстве дорогого жилья. Если застройщики берут деньги в кредит в банках, то строительство доходных домов упирается в высокий уровень банковского процента, что, соответственно, удлиняет срок окупаемости дома.

Наиболее эффективным может стать смешанный вариант строительства – государственно-частное партнерство, соединяющее в себе эти два варианта в различных пропорциях.

Для упорядочения отношений на городском рынке найма жилья и развиия системы долгосрочного найма жилых помещений в Москве была принята «Концепция формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма» (Постановление правительства Москвы от 05.08.2008 г. № 708-ПП). Эта Концепция ориентирована на москвичей (постоянно проживающих в Москве не менее 10 лет) из числа очередников и, прежде всего, на молодые семьи.

Согласно Концепции, наиболее реалистичным и перспективным является развитие системы найма жилых помещений

вдомах, находящихся в собственности города, с оплатой за содержание, ремонт и коммунальные услуги жилого помещения по их фактической стоимости. Это позволит основной массе очередников, не располагающих достаточными средствами для приобретения жилья в собственность, принять решение о найме жилья за доступную плату, не дожидаясь подхода очереди на бесплатное жилье, предоставляемое по договору социаль-

87

ного найма. Данный механизм улучшения жилищных условий очередников также рационален и для города, поскольку сокращает затраты городского бюджета на содержание таких жилых помещений. Высвобождаемые средства городского бюджета могут быть перераспределены на решение иных социальных задач и в том числе на строительство (формирование) жилых домов городской системы найма жилых помещений. Наличие

вжилищном фонде Москвы бездотационных домов предоставит гражданам, состоящим на жилищном учете, право выбора способаулучшенияжилищныхусловий: дожидатьсяполучения бесплатного жилья, на льготных условиях приобретать жилье в собственность, неся бремя его содержания, или нанимать жилое помещение у города в бездотационном доме.

Эта Концепция направлена на решение жилищных проблем наиболее нуждающихся слоев населения путем строительства муниципального жилья, предоставляемого гражданам по договорам найма за минимальную арендную плату, покрывающую только его содержание.

Развитие рынка доходных домов пока связано только с идеями Правительства Москвы о строительстве для сдачи внаем жилья экономкласса по низким ставкам. Городские дома ориентированы в первую очередь на москвичей, причем, прежде всего, из льготных, социально оберегаемых, групп населения.

Внастоящее время Правительством Москвы реализуется Государственная программа города Москвы на среднесрочный период (2012–2016 гг.) «Жилище», утвержденная Постановлением правительства Москвы от 27.09.2011 г. № 454-ПП, одной изподпрограммкоторойпредусмотреносозданиецивилизованного рынка найма и аренды жилья. Арендное жилье будет достаточно востребовано теми гражданами, которые в силу своих финансовых возможностей не могут купить жилье (по статистике только около 30% населения России предпочитают наем жилья приобретению его в собственность).

Необходимо обратить внимание и на другие категории населения города, которые зачастую не менее остро нуждаются

вжилье и которым оно на рынке жилья также недоступно. Это и представители так называемого среднего класса (в распреде-

88

лении населения по 10-ти доходным группам находятся в 4–8 группах), именно эти группы населения Москвы чаще всего арендуют квартиры в частном секторе, так как, в отличие от менее обеспеченных групп, в состоянии аренду оплачивать. В такой ситуации представители среднего класса оказываются наименее защищенными в жилищной сфере: наиболее богатым жилье доступно на рынке, им по карману и ипотека, а самым неимущим готово помочь государство, тогда как средний класс оказывается в этих условиях с жилищной проблемой один на один.

Для этих категорий населения нужно строить доходные дома эконом- и бизнес-класса (городские или с привлечением частных инвесторов), в которых квартиры можно будет сдавать по коммерческим ставкам ниже среднерыночных (для более успешной конкуренции с частным сектором).

Преимущества аренды квартиры в таком доме перед частным сектором неоспоримы:

–дом специально предназначен и оборудован для сдачи в аренду;

–легальность, безопасность и надежность аренды;

–необходимая инфраструктура и обслуживающий дом персонал;

–относительно низкие ставни арендной платы.

Именно такие дома смогут составить реальную конкуренцию частному сектору аренды жилья (чаще всего, нелегальному). Спрос на аренду квартир в таких домах в Москве огром-

ный. По оценкам Московской гильдии риелторов, в столице в арендусдаетсяпорядка200 тыс. квартир. Оборотстоличного рынка сдачи жилья внаем составляет не менее 4 млрд долл. в год. Налоги с владельцев квартир должны были бы составить более 15 млрд руб. в год. Реально о доходах от сдачи жилья в настоящее время заявили только 5% арендодателей.

Доходные дома такого класса нужно строить в достаточно престижных районах города, чтобы повысить их конкурентоспособность по сравнению с коммерческой арендой жилья у частных арендодателей. Наши расчеты, проведенные с помощью показателя внутренней нормы прибыли проекта (Internal

89

Rate of Return) на примере монолитного шести подъездного двенадцатиэтажного дома, показывают, что срок окупаемости инвестицийвстроительствоиоборудованиедоходногодоматакого класса составляет порядка семи лет (с учетом дисконтирования – 10 лет). При этом был выбран минимальный для такой категории жилья уровень арендной платы, примерно соответствующий среднему по Москве уровню оплаты коммерческой аренды жилья. Однако это при условии, что инвестор не платит за земельный участок и инфраструктуру. Эксплуатация такого дома экономически самоокупаемая, а получаемые доходы позволяют не только вернуть вложенные инвестиции и эффективно содержать дом, но делать амортизационные накопления, достаточные для будущего капитального ремонта дома.

Эффективнаяреализацияпроектовдоходныхдомоввозможна в настоящее время лишь при поддержке государства и (или) городских властей. В первом варианте это должно быть городское (муниципальное) жилье, которое строится за бюджетные деньги на городской земле для льготных категорий москвичей, как это предусматривается в московской Концепции. Во втором варианте это могут быть более дорогие дома, доступные платежеспособным арендаторам по рыночным ставкам арендной платы, которые будут возводить, в том числе, и частные инвесторы.

Важно подчеркнуть, что и в этом случае город готов помочь очередникам. Вводится правило, что очередник, арендующий квартиру в коммерческом секторе по зарегистрированному договору, может получить из городского бюджета денежную компенсацию в размере 50% от рыночной стоимости арендной ставки.

Учитывая последние тенденции развития рынка, можно сказать, что через некоторое время частные инвесторы начнут все активнее рассматривать проекты с длительными сроками окупаемости. Это сделает возможным более активное участие частного капитала в строительстве доходных домов для сдачи жилья в аренду.

Новая жилищная политика должна повернуться в сторону арендного жилья с целью учета интересов тех групп населения,

90