Современные проблемы землеустройства, кадастра и рационального землепользования. Учебное пособие

МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«ТЮМЕНСКИЙ ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Л. Н. Гилёва

СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА, КАДАСТРА

И РАЦИОНАЛЬНОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

Учебное пособие

Тюмень

ТИУ

2020

УДК 528(075.8) + 332.3(075.8) ББК 26.12я73 + 65.32-5я73

Г47

Рецензенты:

генеральный директор ООО «Сфера-Т» В. Б. Толстов; заместитель генерального директора ООО «Магеллан» Е. Г. Пятаков

с требованиями Федерального государственного образовательного стандарта по направлению подготовки 21.03.02 – «Землеустройство

икадастры» (квалификация «бакалавр») и 21.04.02 - «Землеустройство

икадастры» (квалификация «магистр»); основной профессиональной образовательной программы и Положением о подготовке бакалавров

имагистрантов в ТИУ.

В учебном пособии изложены актуальные теоретические и научные основы землеустройства и кадастра недвижимости, дано понятие рационального использования земельного фонда в современных условиях развития общества, представлена современная нормативно-законодательная база землеустройства, кадастра недвижимости и кадастровой деятельности в РФ,

учреждение высшего образования «Тюменский индустриальный университет», 2020

2

4.1Предпосылки и обоснование необходимости перехода к единому

государственному реестру недвижимости…………………….................. 59

4.2Государственный кадастровый учет и кадастровая деятельность...... 62

4.3Проблемы государственного кадастрового учета и предложения по

их решению на современном этапе развития земельно-имущественных отношений………………………………………………………………...... 66

3

ВВЕДЕНИЕ

Учебное пособие «Современные проблемы землеустройства, кадастра

ирационального землепользования» разработано в соответствии с требованиями Федерального государственного образовательного стандарта по направлению подготовки 21.04.02 – «Землеустройство и кадастры» (квалификация «магистр») по программе «Кадастровое обеспечение функционирования земельно-имущественного комплекса», основной профессиональной образовательной программы и Положением о подготовке магистрантов

ибакалавров в Тюменском индустриальном университете.

Учебное пособие предназначено для обучающихся всех формы обучения с целью обеспечения усвоения лекционного материала, подготовки к практическим занятиям и выполнению самостоятельной работы по учебной дисциплине магистратуры «Современные проблемы кадастра и рационального землепользования», «Кадастровое и землеустроительное обеспечение формирования и развития земельно-имущественного комплекса», «Кадастр недвижимости», «Землеустройство».

Организация рационального использования земельных ресурсов страны в целях принятия эффективных управленческих решений по обеспечению их рационального использования базируется на материалах землеустройства и сведениях единого государственного реестра недвижимости. Землеустройство, как комплексная система мероприятий, направлено на организацию рационального использования земель и их охраны, а ведение единого государственного реестра недвижимости обеспечивает учет земельных ресурсов и объектов недвижимости в целях предоставления достоверной и актуальной информации всем заинтересованным юридическим, физическим лицам и органам власти.

Учебное пособие направлено на формирование у обучающихся представления о современной государственной системе землеустройства в Российской Федерации, о новой системе учета и регистрации прав на объекты недвижимости, роли и значении современного землеустройства и кадастра для обеспечения рационального использования земельного фонда государства, управления использованием земельными ресурсами и объектами недвижимости. Значительное внимание уделено роли государственного регулирования деятельности в области землеустройства и кадастра, проблемам рационального использования земельного фонда и современного состояния государственной системы землеустройства в РФ, проблемам, возникающим при осуществлении кадастрового учета, кадастровой деятельности и ведения ЕГРН, предложены пути и методы решения проблем.

В настоящем учебном пособии по разделам рассматриваются следующие основные положения: актуальные теоретические положения и научные основы землеустройства и кадастра; понятия обеспечение рационального использования земель на современном этапе развития земельно-

4

имущественных отношений, современная нормативно-правовая база ведения землеустройства, кадастра и кадастровой деятельности; государственная система землеустройства в РФ, порядок ведения ЕГРН, направления современного землеустройства, проблемы в области землеустройства и кадастра на современном этапе, рассмотрены типичные случае реестровых ошибок и методы их устранения, обозначены особенности и проблемы ведения комплексного природно-ресурсного кадастра.

Материал, изложенный в учебном пособии, может быть использован для выполнения научно-исследовательских работ обучающихся (НИР), выпускных квалификационных работ (ВКР), магистерских диссертаций и для обеспечения ведения следующих дисциплин: «Современные проблемы кадастра и рационального землепользования», «Кадастровое обеспечение зе- мельно-имущественного комплекса», «Кадастр недвижимости» направления 21.04.02 - «Землеустройство и кадастры», программы «Кадастровое обеспечение земельно-имущественного комплекса» (квалификация «магистр»).

Процесс освоения вышеперечисленных дисциплин направлен на формирование следующих компетенций:

-способность оценивать последствия принимаемых организационноуправленческих решений (ПК-1);

-способность разрабатывать и осуществлять технико-экономическое обоснование планов, проектов и схем использования земельных ресурсов и территориального планирования (ПК-6);

-способность формулировать и разрабатывать технические задания

ииспользовать средства автоматизации при планировании использования земельных ресурсов и недвижимости (ПК-7);

-способность применять методы анализа вариантов, разработки и поиска компромиссных решений, анализа эколого-экономической эффективности при проектировании и реализации проектов (ПК-8);

-способностью осваивать новые технологии ведения кадастров, систем автоматизированного проектирования в землеустройстве (ПК-3);

-способностью получать и обрабатывать информацию из различных источников, используя современные информационные технологии и критически ее осмысливать (ПК-9);

-способностью решать инженерно-технические и экономические задачи современными методами и средствами (ПК-11);

-способностью использовать современные достижения науки и передовых информационных технологий в научно-исследовательских работах (ПК-12).

В работе над учебным пособием автором использован научный и практический опыт в области теоретических и методических основ землеустройства и кадастра, основанный на землеустроительной, геодезической, кадастровой деятельности, земельном праве и экологии ведущих учёных российских вузов и ученых-практиков: Андриишина М.В., Варламова А.

5

А., Волкова С. Н., Горемыкина В. А., Допиро Е. Б., Исаченко А. Г., Комова Н.В., Конокотина Н.Г., Кочергиной З. Ф, Лойко П. Ф., Махта В.А., Подковыровой М. А., Рогатнёва Ю. М., Реймерса Н. Ф., Руди В.А., Сулина М. А., Троицкого В.П., Удачина С. А., Хлыстуна В.П., Чупахина В. М., Чешихина Г.В., Шишова и др., результаты научных исследований автора, опубликованные в материалах научных конференций и учебных пособий.

6

1. АКТУАЛЬНЫЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ И НАУЧНЫЕ ОСНОВЫ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА И КАДАСТРА

1.1 Основные функции земли в системе земельно-имущественных отношений и кадастра

Земля – это неоценимое и незаменимое богатство общества. Во все времена богатство любого государства и отдельного человека определялось величиной земельной собственности.

В землеустроительной науке земля определяется как поверхность суши, природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами.

Земля является основным природным ресурсом, материальным условием жизни и деятельности людей, базой для размещения и развития всех отраслей народного хозяйства, главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, основным источником получения продовольствия. Во всех отраслях народного хозяйства и существования человечества земля выступает как компонент природной среды, как всеобщее средство труда и предмет труда, как пространственный операционный базис в промышленности, как объект земельно-имущественных отношений.

Земельно-имущественные отношения представляют собой определенный вид деятельности, направленной на регулирование отношений в сфере использования и охраны земель, а также владения, пользования, распоряжения, совершения сделок, объектом которых являются земельные участки, части земельных участков и земля, как природный ресурс.

Таким образом, земля, как объект земельно-имущественных отношений, имеет четыре основные функции:

-основного природного ресурса и природного комплекса;

-всеобщего средства производства, главного средства производства

всельском и лесном хозяйстве и пространственного базиса;

-базового объекта социально-экономических отношений;

-объекта рыночных отношений.

Земля - основной природный ресурс и природный комплекс.

Исторически земля возникла как объект природы. Представляя собой поверхность суши, окруженную океанами и воздушным пространством, постепенно обживалась живыми организмами, образуя единую систему – природный комплекс. Человеческое общество является частью этой сложной системы и может существовать только в постоянном взаимодействии с ней, ведь все необходимое для жизни человек получает из природной среды: воздух, воду, пищу, сырье для одежды и жилища. И в этой сфере земля выполняет функцию основного природного ресурса. Земля - составная часть биосферы планеты, существующая как объективное явление независимо от общества. Социальная составляющая земли, как природного ре-

7

сурса - связана с отношением к нему человека и проявлением его как объекта потребления. К природным ресурсам относятся природные объекты и явления, способствующие созданию материальных богатств, воспроизводству трудовых ресурсов, поддержанию условий существования человечества и повышающие качество жизни (экологические и эстетические условия, естественное плодородие и т. д.); тела и силы природы (природные блага), которые используются (или потенциально пригодны для использования) в качестве средств труда (земля, водные пути, вода для орошения и др.), источников энергии (гидрозапасы, энергоносители и др.), сырья и материалов (минералы, леса ит. д.), предметов непосредственного потребления (вода, растения, цветы и др.), рекреации (мест отдыха, оздоровления и туризма), сохранения или восстановления биофонда (биосферные заповедники, памятники природы, национальные природные парки и др.), сбора информации об окружающем мире (эталонные участки природы, участки проведения мониторинга и т.д.).

Из определения природных ресурсов следует, что все они связаны с земельными ресурсами, и, в конечном счете, именно свойства земли определяют целесообразность и эффективность их использования. Дело в том, что земля - это биоорганизм, содержащий в почвенном покрове бесчисленное множество почвенной фауны, минеральных и органических веществ; под поверхностью земли находятся недра – полезные ископаемые, подземные воды и т. п.; на поверхности земли произрастает растительность (леса, безлесная растительность, посевы сельскохозяйственных культур и т. п.) и обитают представители фауны. Поэтому земля, как природный ресурс, выполняет свою природную функцию в экологических связях со всей окружающей природной средой (флора, фауна, ландшафты, атмосфера, солнечная энергия и т. д.).Земля, как природный комплекс, определяется поверхностью планеты, которая является по отношению к человеку природной средой его обитания и является как часть суперглобальной экосистемы, которая проявляется в виде ландшафтов и их составляющих. Ландшафты имеют следующие элементы: климат, литографию, рельеф, воду, почву, растительность и животный мир [28].

Земля – как всеобщее средство производства, главное средство производства в сельском хозяйстве и пространственный базис.

Функция земли, как всеобщего средства производства, является наиболее распространенной. Эту роль земля приобретает благодаря наличию главного производственного свойства - пространства, позволяющего обеспечить и сферу производства, и место труда. Свойства земли, учитываемые при функционировании земли, как всеобщего средства производства, получили название «территориальные условия».

Земля представляет собой главное средство производства в сельском и лесном хозяйстве, что усиливает ее экономическое значение. Наиболее важным экономическим свойством земли является плодородие; для его

8

поддержания необходимы питательные вещества, влага, определенная структура верхнего слоя земли, микроорганизмы. В ходе производственного процесса человек создает условия, необходимые для роста растений и формирования полноценного урожая (вспашка, посев, чередование культур, междурядная обработка, рыхление), а также обеспечивает поддержание или увеличение плодородия (внесение минеральных и органических удобрений, микроэлементов, гипсование и т. п.). В результате земля уже не может рассматриваться только как природный дар; она становится предметом и продуктом труда, благодаря плодородию, которое позволяет ей как бы самой выращивать растения, земля становится средством труда, а вследствие того, что земля имеет почву и растительность она выступает в качестве орудия труда. Ни один естественный природный ресурс не обладает такой способностью расширенного воспроизводства.

Как пространство жизнедеятельности, земля выполняет эту функцию в процессе всей жизнедеятельности человека, который непрерывно потребляет определенные свойства окружающего его природного комплекса: вещество, энергию, территорию. При этом потребление идет по двум направлениям: непосредственное и опосредованное. Непосредственное потребление: отдых, лечение, спорт, охота, сбор ягод, грибов, Эта деятельность (рекреация) является необходимым условием существования человека и никогда не исчезает. Опосредованное потребление идет через производство, для осуществления которого общество сформировало пространство производства. Все направления жизнедеятельности в равной степени проявляются как на пространстве рекреации, так и на пространстве производства и имеет свою определенную долю пространства. Их соотношение показывает уровень, условия и уклад жизни населения. Общество высокоразвитых стран в большей мере используют пространство для отдыха и развития. Как пространственный базис, земля необходима для функционирования производства, размещения населенных пунктов, дорог и т. п.

Следует отметить, что земля – оригинальное средство производства, имеющее ряд специфических особенностей, которые отличают ее от других средств производства. Во-первых, земля – это продукт самой природы. Она не является результатом предшествующей деятельности человека, как другие средства производства. Во-вторых, использование земли связано с постоянством места в то время, как другие средства производства легко перемещаются. В-третьих, земля – это вечное средство производства. Она не изнашивается, а при рациональном ее использовании только повышается ее производительность. В-четвертых, земля ограничена пределами суши земного шара и заменить ее другими средствами производства невозможно [55].

Земля - базовый объект социально-экономических отношений.

Появление государства, усложнение имущественных отношений, возникновение частной собственности привели к возникновению устой-

9

чивых социально-экономических взаимоотношений, связанных с присвоением, владением, распоряжением и пользованием землей. Она становится объектом социально-экономических (земельных) отношений. Функции земли как территории государства, места жизни и деятельности его граждан предполагают целую систему особых правил и запретов при ее использовании. Законодательство считает землю особым объектом, основой жизни и деятельности народов, проживающих на ее территории. Если того потребуют государственные или общественные нужды, земельный участок может быть принудительно (и, как правило, возмездно) изъят у любого пользователя и принудительно выкуплен у любого собственника. Государство вправе вмешиваться в деятельность лиц, использующих землю способами, ухудшающими ее свойства. Поэтому в земельном праве государств имеется система правовых норм, обеспечивающая ее экономное использование: нормативы отвода земельных участков при строительстве дорог, нефте-газопроводов и других объектов; необходимость технико-экономического обоснования при выделении земель для не сельскохозяйственных нужд; установление особых зон для мест расположения источников повышенной опасности (предприятия, испытательные полигоны); введение специальных мер по защите природных объектов от негативного антропогенного воздействия (природные заповедники, заказники, памятники природы и др.). Как элемент материального мира земля выступает в качестве объекта собственности и здесь подпадает под действие норм, налагаемых на любой объект собственности, и ее использование регулируется нормами, определяющими поведение хозяйствующих субъектов. Так как земля пространственно ограничена, ее использование должно быть рациональным, каждый гектар пашни должен давать достаточный урожай. Если урожайность в течение ряда лет оказывается ниже определенного уровня, государство вправе применить санкции к землевладельцам и землепользователям.

Земля как объект рыночных отношений.

Как объект рыночных отношений земля выступает в форме недвижимости. Понятие земли, как недвижимого имущества, возникло, и было юридически закреплено в статье 130 Гражданского кодекса РФ [16] и Земельным кодексом РФ [23], где дается определение недвижимого имущества. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно. В отличие от любой иной недвижимости (зданий, сооружений, дорог ит. д.) земля не может быть снесена либо перенесена.

Недвижимым имуществом является земля не только как средство производства и рекреации, но и как комплексный и специализированный природный ресурс. Из этого определения следует, что земля во всем мно-

10