Современные проблемы землеустройства, кадастра и рационального землепользования. Учебное пособие

Следует отметить, что практические мероприятия по землеустройству проводятся только частными организациями (ООО, АО) по договору, относятся к инициативным мероприятиям и носят индивидуальный характер. Однако, для обеспечения организации рационального использования земельного фонда РФ созданной системе землеустройства следует актуализировать государственность, изыскать средства на проведение государственных целевых программ, направленных на устранение сложившихся проблем и недостатков землепользования.

Геополитические, социально-экономические и природоохранные интересы Российской Федерации, ориентация государства на быстрый экономический рост путем включения земельно-имущественного комплекса в активный экономический оборот требуют сегодня существенного реанимирования и развития государственной системы землеустройства, которая должна являться основным механизмом целенаправленного регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами.

2.2 Нормативно-правовое регулирование ведения единого государственного реестра недвижимости и кадастровой деятельности

Нормативно-правовая база единого государственного кадастра недвижимости начала складываться с принятием Федерального закона «О государственном земельном кадастре» в 2000г., Земельного кодекса в 2001г., Градостроительного кодекса в 2004 году.

В 2007 году принят федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» №221, который внес кардинальные изменения в сфере государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности в РФ, положения которого обеспечивали ведение ГКУ до 2016 года.

С01.01.2016 вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2015 г. № 452-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» в части совершенствования деятельности кадастровых инженеров.

С01.01.2017 года ФЗ №221 звучит как ФЗ «О кадастровой деятельности» и содержит положения, касающиеся непосредственно осуществления кадастровой деятельности, о саморегулируемых организациях кадастровых инженеров и о национальном объединении.

Положения по ведению ЕГРН содержит Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». С принятием этого закона в РФ на законодательном уровне завершился процесс создания единой федеральной системы в сфере кадастрового учета недвижимости и регистрации прав, окончательно объединив нормативное регулирование в одном законе:

41

объединены ГКН и ЕГРП в один - Единый государственный реестр недвижимости, который содержит сведения о характеристиках объектов недвижимости и о зарегистрированных правах на них;

значительно упрощена и ускорена процедура регистрации сделок

снедвижимостью - сроки регистрации сокращены с 18 календарных дней до 5-7 рабочих дней;

к списку объектов недвижимости добавлены единые недвижимые комплексы, к которым относятся здания и сооружения, объединенные единым назначением и неразрывно связанные объекты (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы) или объекты, расположенные на одном земельном участке.

на основании одного заявления в учетно-регистрационный орган осуществляется кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект недвижимости.

Современная нормативно - правовая база по обеспечению ведения ЕГРН и регламентации кадастровой деятельности представлена в таблице 2.2.

42

43

Таким образом, с принятием Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 №218-ФЗ, вступившего в силу в новой редакции с 01 января 2017 года в нашей стране была сформирована современная нормативно-законодательная база по ведению единого государственного реестра недвижимости и на законодательном уровне объединено нормативно-правовое регулирование государственного кадастрового учета и регистрации прав в одном Федеральном законе с созданием единой учетно-регистрационной системы.

Контрольные вопросы по разделу

1.Дайте определение и понятие государственной системы землеустройства в российской Федерации.

2.Назовите основные виды землеустроительной документации.

3.Дайте понятие и охарактеризуйте землеустроительный процесс (порядок) в государственной системе землеустройства.

4.Назовите и охарактеризуйте содержание основных нормативноправовых актов РФ, используемых при проведении землеустройства.

5.Какие основные положения регламентирует Федеральный Закон «О землеустройстве»? Охарактеризуйте их.

6.Назовите положительные стороны результата объединения учета и регистрации прав в одном государственном информационном ресурсе – ЕГРН.

7.Назовите и дайте характеристику основных положений Федерального закона «О кадастровой деятельности».

8.Назовите и дайте характеристику основных положений Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

9.Положениями какого нормативно-правового акта регламентируется в Российской Федерации ведение единого государственного реестра земель?

10.Назовите основные нормативно-правовые акты в области государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности.

44

3.СОВРЕМЕННОЕ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО

3.1Земельный фонд Российской Федерации и проблемы его рационального использования в современных условиях

Земли, находящиеся в границах территории Российской Федерации составляют земельный фонд страны на площади 1 709 млн. га. На душу населения в РФ приходится 11,5 га, что почти в 4 раза превосходит общемировой показатель (3,0 га), в том числе обеспеченность пашней на составляет 0,85 га (на Земле в среднем - 0,14 га) [30].

Согласно действующему законодательству в РФ ведется государственный учет земельного фонда, целью которого является получение систематизированных сведений о количестве, качественном состоянии и правовом положении земель в границах территорий, необходимых для принятия управленческих решений, направленных на обеспечение рационального и эффективного использования земель.

Государственный учет земель в РФ осуществляется по категориям земель и угодьям. Подразделение земель на определенные категории имеет своей задачей упорядочение их использования в интересах настоящего и будущего поколений. Категория земель – это часть земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим. В соответствии с Земельным кодексом РФ в состав земельного фонда входят семь категорий земель: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности и иного специального назначения, земли особоохраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, нахо-

дящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Земли данной категории исполняют роль главного средства производства в сельском хозяйстве, имеют особый правовой режим и подлежат особой охране, направленной на сохранение их площади, предотвращения развития негативных процессов и повышения плодородия почв.

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы

45

городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения представляют собой земельные участки, которые используются для несельскохозяйственных целей. Объединение указанных земель в рамках одной категории обусловлено тем, что они используются для специальных нужд. Одним из критериев отнесения земельных участков к этой категории земель является общая цель, для которой используются эти земли - строительство и эксплуатация различных объектов недвижимости, имеющих производственное назначение. Другим критерием, на основании которого определяются эти земли, является их нахождение за границей городских и сельских населенных пунктов. Основная функция, которую выполняют эти земли, выражается в их использовании как пространственного операционного базиса, как места размещения объектов недвижимости: промышленности, транспорта, связи и энергетики.

Кземлям особо охраняемых территорий и объектов относятся зем-

ли, которые имеют особое природоохранное, научное, историкокультурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим. К землям особо охраняемых территорий относятся земли: особо охраняемых природных территорий; природоохранного назначения; рекреационного назначения; историко-культурного назначения; особо ценные земли.

Кземлям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые

лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для восстановления — вырубки, гари, редины, прогалины и др.) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и др.). Границы лесного фонда определяются путем отграничения земель лесного фонда от земель других категорий.

К землям водного фонда относятся земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделенные под полосы отвода и зоны охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.

Землями запаса являются земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

46

Правовой режим указанных категорий зависит от конкретной цели использования или разрешенного использования земельных участков, входящих в состав категории.

Земельный фонд можно разделить на две части – используемую и неиспользуемую. К неиспользуемой части следует относить земли запаса. Используемую часть можно подразделить на земли, выполняющие функцию операционно-территориального базиса, и земли, выполняющие функцию средства производства.

К землям, используемым в качестве операционно-территориального, пространственного базиса, относятся земли городских и сельских населенных пунктов, земли промышленности и иного специального назначения, отчасти – земли особо охраняемых территорий и объектов и земли водного фонда.

Функция средства производства проявляется в правовом режиме земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда.

Распределение земельного фонда РФ по категориям земель приведено в таблице 3.1.

Таким образом, в структуре земель РФ земли лесного фонда занимают большую часть территории страны (64,4 %).

Учет земель в РФ осуществляется также и по угодьям в соответствии с их фактическим состоянием и использованием. Земельные угодья – это земли, систематически используемые или пригодные к использованию для конкретных хозяйственных целей и отличающиеся по природноисторическим признакам. Земельные угодья делятся на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья. Сельскохозяйственные угодья включают: пашню; залежь; кормовые угодья (сенокосы, пастбища); многолетние насаждения. Несельскохозяйственные угодья включают: земли вод водой, в том числе под болотами; лесные земли, в том числе под древесно-

47

кустарниковой растительностью; земли застройки; земли под дорогами; нарушенные земли; прочие земли (овраги, пески, свалки, территории консервации). Учет земель по категориям и угодьям осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр) в ежегодных докладах по субъектам РФ.

Учету подлежат также земли, предоставленные для северного оленеводства – оленьи пастбища, которые представляют собой территории в тундре, лесотундре и северной тайге, растительный покров которых пригоден в качестве корма для северного оленя.

Распределение земель РФ по угодьям представлено в таблице 3.2.

В Российской Федерации сельскохозяйственные угодья занимают только 12,9 %, в том числе пашня 7,3 %общей площади. На долю лесов и кустарников приходится около 51 % территории, причем около 80 % их сосредоточено в Сибири и на Дальнем Востоке. Под водой и болотами находится 13,2 %. Оленьи и конские пастбища занимают 282,1

млн. га (16,5 %).

Следует отметить, что состояние земель, находящихся в сфере хозяйственной деятельности, оценивается как неудовлетворительное, в связи с усугубляющимися процессами деградации земель на Северных территориях, дегумификации, истощения и эрозии почв в Центральной России и опустынивания на юге. Продолжается ухудшение гидрологического режима водосборных бассейнов, снижается способность природных комплексов к саморегуляции. По всей стране идет сокращение наиболее ценных сельскохозяйственных угодий, которое усугубляется неконтролируемым рыночным оборотом сельскохозяйственных земель, перевод их в категорию земель населенных пунктов, земель промышленности, зачастую без особого акцента на выбор местоположения строительства объектов на землях худшего качества. Следует отметить, что сельскохозяйственные земли являются национальным достоянием и подлежат особой защите, их использование ограничено, а перевод в другие категории земель должен быть

48

обоснован, аргументирован и подтвержден экономическими выгодами

прежде всего для государства.

Проблема обеспечения рационального использования земельного фонда РФ связана с необходимостью принятия научно необоснованных решений по организации рационального использования земель и обусловлена следующими факторами:

1. В стране практически отсутствует система государственных проектных институтов, занимающихся землеустроительным проектирование, почвенным обследованием, инвентаризацией земель. Сформировавшийся в настоящее время рынок оказания услуг с участием частных землеустроительных предприятий и индивидуальных предпринимателей не позволяет технически правильно, юридически грамотно и экономически обоснованно решить все вопросы, связанные с проведением почвенного, геоботанического, экологического обследования земель, выполнения масштабных картографических съемок.

2. Площадь сельскохозяйственных земель за годы реформирования значительно сократилась, в то время как увеличивается площадь неиспользуемых продуктивных земель, земель, заросших кустарником и мелколесьем. Развиваются деградационные процессы: заболачивание, засоление, высыхание, затопление и подтопление, ветровая и водная эрозии, загрязнение, засорение, повсеместно наблюдается снижение плодородия почвы, нарушение целостности почвенного покрова.

Типичные деградационные процессы представлены на рисунке 3.1

Рисунок 3.1 – Типичные деградационные процессы

3.Земли сельскохозяйственного назначения, которые являются особо ценными, зачастую используются неэффективно и приобретаются с целью их вовлечения в коммерческий оборот. Собственники не заинтересованы в проведении почвенных обследований, внутрихозяйственного землеустройства, использование земель имеет своей целью максимального извлечения экономической выгоды, без учета экологических факторов.

4.Необоснованная научно организация территории сельских товаропро-

изводителей привела к появлению территориальных недостатков землепользо-

49

ваний, таких как мозаичность, лоскутность, вклинивание, вкрапливание, чересполосица и т.д. Причиной появления недостатков землепользований – длинноземелья, является нерациональное формирование земельных участков земель паевого фонда, конфигурация которых имеет вытянутую форму.

Разгосударствление экономики РФ, образование частной собственности однозначно отразилось на использовании земельного фонда страны. Однако, опыт экономически развитых стран убедительно свидетельствует о необходимости сочетания методов планового регулирования и рыночных механизмов на принципах соблюдения партнерских отношений органов государственного управления с различными субъектами хозяйствования.

Решить проблемы рационального использования земельного фонда страны возможно в системе «прогноз-план-проект».

На основе составления прогнозных разработок с учетом всех аспектов функционирования земли определяются основные направления ее использования, разрабатывается система мероприятий по формированию устойчивого землепользования, улучшению организации территории, охране земель.

На этапе планирования использования земель в основном решаются следующие вопросы:

-регулирование отношений земельной собственности и прав её реализации; установление границ землепользований;

-улучшение условий землевладения и землепользования за счет консолидации земельных участков, устранения недостатков в использовании

земли (дальноземелья, вклиниваний, вкрапливаний, мелко- и узкополосицы, фрагментации земель и др.);

-повышение ландшафтно-экологической устойчивости территории; осуществление природоохранных, противоэрозионных, мелиоративных, водорегулирующих и других мероприятий; экономическая поддержка фермерских хозяйств за счет проведения мер по организации рационального использования и охране их земель и технико-экономического обоснования организации производства с учетом качества земельных участков;

-землеустроительная поддержка оборота земель и земельного рынка; укрупнение фермерских хозяйств и обеспечение дифференцированного механизма их поддержки и функционирования.

На этапе проектирования разрабатываются генеральные схемы использования земель и схемы землеустройства территорий субъектов Федерации, схемы землеустройства административно-территориальных образований. На базе Схемы землеустройства разрабатываются проекты землеустройства, которые позволяют конкретизировать и детализировать плановые проработки схем. Схемы землеустройства административно-территориальных образований являются связующим звеном между прогнозированием, планированием и проектированием рационального использования земель.

Обеспечение рационального использования земельного фонда страны — это не одноразовое действие, а постоянный и длительный временной процесс, протекающий под контролем со стороны государства на основании государственных целевых программ. Организация ра-

50