Современные проблемы землеустройства, кадастра и рационального землепользования. Учебное пособие
.pdfтелях путем внесения записей, содержащих сведения об объектах учета; внесения записей о принятых и выданных после внесения сведений в реестр документах; внесения записей о поступивших запросах и предоставленных сведениях.
Источниками формирования реестра стали технические паспорта, оформленные ОТИ по результатам технического учета и технической инвентаризации объектов учета; сведения и документы, полученные в результате инвентаризации учетно-технической документации, входящей в состав архивного фонда Российской Федерации, находящейся в пользовании ОТИ; сведения государственного земельного кадастра, касающиеся объектов учета (зданий, сооружений).
Технические паспорта архивного фонда Российской Федерации были оцифрованы и внесены в программный модуль «ГРОКС» автоматизированной информационной системы АИС ГКН. И с 2013 года в ГКН ведется учет земельных участков и объектов капитального строительства.
По состоянию на 2014 год в рамках государственного кадастрового учета Росреестр ведет два параллельных реестра: Государственный кадастр недвижимости (ГКН) и Единый государственный реестр прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним. По данным Минэкономразвития, за год Росреестр и подведомственная ему ФГБУ «ФКП Росреестра» осуществляет около 50 миллионов учетно-регистрационных действий. Однако, при регистрации нового объекта недвижимости сначала необходимо поставить его на учет в кадастровой палате (путем подготовки технического или межевого плана), а потом – зарегистрировать права.
С 01 января 2017 года с введением в действие ФЗ №218 от 13.07.2015г. «О регистрации прав на недвижимое имущество» [34] в Российской Федерации завершился глобальный процесс реформирования системы учета и регистрации прав на недвижимое имущество созданием единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), который объединяет базы данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и государственного кадастра объектов недвижимости (ГКН) и содержит информацию об объектах недвижимости и о правах на них.
В РФ разработана единая учетная система с дополнительными функциями, обеспечивающими прием всех типов электронных документов, что позволит не только снизить удельную ресурсоемкость предоставления государственных услуг в сфере регистрации прав и кадастрового учета, но и повысить налогооблагаемую базу налогов на недвижимость. Для реализации единой учетно-регистрационной процедуры через объединение существующих разрозненных процедур кадастрового учета и регистрации прав в новой федеральной системе будет вестись единая централизованная база данных в электронной форме с использованием федеральной государственной информационной системы ведения ЕГРН (ФГИС ЕГРН).
61
Единая система регистрации прав и кадастрового учета призвана обеспечивать реализацию следующих принципов:
открытость (публичность) предоставления услуг;
минимизация сроков предоставления услуг с учетом возможностей системы;
доступность услуг для всех категорий пользователей, включая малообеспеченные слои населения (ценовая, территориальная и т.п.);
снижение издержек участников оборота недвижимости и издержек государства на оказание услуг;
комфортность обслуживания потребителей услуг;
полнота и достоверность информационных ресурсов;
недискриминационный доступ пользователей к информационным ресурсам единой системы регистрации прав и кадастрового учета.
4.2Государственный кадастровый учет и кадастровая деятельность
Государственный кадастровый учет объекта недвижимости представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством факта существования объекта недвижимости и его индивидуализации, как объекта права и налогообложения. Сведения, содержащиеся в едином государственном реестре недвижимости, являются единственным доказательством существования объекта недвижимости в его границах, понимаемых как пространственные пределы действия прав, а также установленного публично-правового режима его использования и состава его имущества.
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования [34].
Ведение государственного кадастрового учета представляет собой многоплановую постоянную работу, которая заключается в систематизации сведений о земельных участках и объектах недвижимости, их документировании, накоплении, обработке, учете и хранении.
Государственный кадастровый учет осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и его территориальные органы.
62
Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, машино-места, единые недвижимые комплексы, предприятие, как имущественный комплекс.
Государственный кадастровой учет осуществляется на основании документов, изготовленных в результате кадастровой деятельности кадастровыми инженерами по договорам на выполнения работ с Заказчиками, в качестве которых выступают юридические и физические лица.
Источниками наполнения ЕГРН являются:
собственники объектов недвижимости: заинтересованы во вне-
сении сведений в ЕГРН для реализации прав в отношении своей собственности, потенциальные заказчики кадастровых работ;
землепользователи, землевладельцы, арендаторы объектов не-
движимости: заинтересованы во внесении сведений в ЕГРН для реализа-
ции прав, в том числе для заключения договоров аренды, потенциальные заказчики кадастровых работ;
кадастровые инженеры: непосредственные исполнители кадастровых работ, результатом которых являются межевые и технические планы, подписанные усиленной электронной подписью кадастрового инженера и служащие основанием для учетно-регистрационных действий по внесению сведений в ЕГРН;
органы власти субъектов РФ и муниципальных образований: заин-
тересованы во внесении сведений в ЕГРН для реализации прав в отношении своей собственности, а также принимающие решения по предоставлению земельных участков заинтересованным физическим и юридическим лицам;
территориальные органы Росреестра (ФГБУ «Федеральная ка-
дастровая палата»): уполномоченный орган, осуществляющий учетно-
регистрационную функцию и ведение ЕГРН, исправление технических и выявление реестровых ошибок;
организации, осуществляющие оценочную деятельность: опре-
деление кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации, не чаще одного раза
втри года и не реже одного раза в пять лет. Отчет об оценке, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, не позднее 1 декабря направляется в Росреестр для внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая является базой для налогообложения;
внесение сведений в единый государственный реестр недвижимости в порядке межведомственного информационного взаимодействия:
органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы, содержащие сведения для внесения сведений в ЕГРН: об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости; об установлении или изменении разрешенного использования земельного участка; об утвержде-
63
нии правил землепользования и застройки; об утверждении положения об особо охраняемой природной территории; об установлении или изменении прохождения Государственной границы Российской Федерации, между субъектами Российской Федерации, границ муниципального образования; населенного пункта; об установлении, изменении или о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территорий; особо охраняемой природной территории; об отнесении к определенной категории земель или о переводе земельного участка из одной категории земель в другую; об установлении или изменении границ охотничьих угодий; об утверждении проекта межевания территории; о результатах проведения государственного земельного надзора;
Органы охраны объектов культурного наследия: направляют в орган регистрации прав сведения о включении объекта недвижимости в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации; об отнесении объекта недвижимости к выявленным объектам культурного наследия, подлежащим государственной охране; об утверждении или изменении границ территории и зон охраны объекта культурного наследия;
Орган, осуществляющий ведение государственного лесного реестра и государственного водного реестра, направляют соответственно
сведения о лесах, водных объектах.
Факт внесения сведений в ЕГРН и проведения государственного кадастрового учета подтверждается кадастровой выпиской на объект недвижимости.
Кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества сведения о таком недвижимом имуществе, и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает кадастровый инженер [34].
В процессе кадастровой деятельности выполняются кадастровые работы по формированию, установлению и уточнению границ земельных участков, выдел и объединение земельных участков, сопровождающихся присвоением каждом земельному участку и объекту капитального строительства особых, уникальных признаков, отличающих его от других территорий и земель.
Кадастровая деятельность заключается в выполнении конкретных работ на местности, а также документальное оформление результатов работы. В ходе проведения кадастровых работ кадастровый инженер занимается подготовкой следующих документов, являющихся результатом выполнения работ:
64
Акт обследования объекта: составляется в отношении объекта, который подлежит снятию с кадастрового учета;
Технический план: является основным документом для проведения кадастрового учета при создании нового объекта капитального строительства (ОКС), а также при изменениях в характеристиках имущественного комплекса;
Межевой план: является основанием для постановки на ГКУ вновь образованного земельного участка.
Ведение кадастровой деятельности и выполнение кадастровых работ регламентируется Федеральным законом №221 «О кадастровой деятельности».
Структура кадастровой деятельности представлена в виде схемы на рисунке 4.1.
Рисунок 4.1 – Структура кадастровой деятельности
Комплекс мероприятий, выполняемых в процессе кадастровой деятельности, имеет практическое значение.
В результате работы кадастрового инженера достигаются следующие цели:
-во-первых, происходит формирование земельного участка: определение его местоположения на местности; установление границ земельной территории; описание качественных характеристик участка;
-во-вторых, осуществляются земельно-кадастровые работы: изменение границ участков в случае их разделения или объединения; устранение технических ошибок кадастровой деятельности; выполняются топографические и геодезические измерительные работы по заданию заказчика;
-в-третьих, на практике невозможно осуществить формирование (оформление) участка без проведения кадастровых работ начиная с уста-
65
новления границ участка на местности и до момента выдачи межевого или технического плана Заказчику для осуществления процедуры ГКУ с одновременной регистрацией прав.
4.3Проблемы государственного кадастрового учета
ипредложения по их решению на современном этапе развития земельно-имущественных отношений
Основу земельно-имущественных отношений на современном этапе их развития составляет достаточно активный и сформированный рынок недвижимости, на котором земля выступает, как товар и объект земельноимущественных отношений, в виде сформированных земельных участков, границы и права на которые учтены в ЕГРН.
К участникам рынка недвижимости помимо субъектов, между которыми заключены определенные сделки, относятся уполномоченный орган регистрации прав, подведомственные ему органы и кадастровые инженеры, которые призваны государством обеспечить успешное развитие зе- мельно-имущественных отношений в комплексе совместных действий.
На данном этапе развития и состояния земельно-имущественных отношений наблюдается положительный эффект, который выражается в следующем:
-увеличение количества земельных участков, выделенных для нужд граждан и юридических лиц со стороны органов власти;
-кадастровые инженеры проводят работы по оформлению необходимой документации для постановки объектов на кадастровый учет;
-проведение учетно-регистрационных действий в заявительном порядке территориальными Управлениями Росреестра.
Земельно-имущественные отношения, в том числе и учетнорегистрационные действия, выполняются в соответствии с требованиями действующего законодательства, в рамках федеральной целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014 - 2020 годы)».
Однако, при осуществлении государственного кадастрового учета возникают проблемы, среди которых мы постарались выделить основные и одновременно предложив их решения:
1. Проблема с системами координат: отсутствие параметров (ключей) пересчета координат из условной системы координат (УСК) в местную систему координат (МСК).
В целях ведения ЕГРН необходимо использовать местные системы координат (МСК), которые устанавливаются в отношении кадастровых округов, с определенными для них параметрами перехода к единой государственной системе координат [34].
66
В процессе осуществления учетно-регистрационных действий во ФГИС ЕГРН, используется единая государственная система координат -ГСК-2011.
ГСК-2011 – это государственная геодезическая система координат, позволяющая повышать качество определения координаты объектов недвижимости и земельных участков. Данная система координат позволяет исправлять системные ошибки, которые появились в процессе использования в качестве предшествующей единой государственной системы координат государственных систем координат – СК-42 и СК-95.
Мероприятия по переходу к единой государственной системе координат планировались заранее до вступления в силу Закона № 218-ФЗ, должны были быть завершены к концу 2016 года, но не во всех субъектах РФ пересчет координат выполнен, в том числе и в Тюменской области, в следствии этого у кадастровых инженеров при осуществлении их деятельности возникают проблемы с системами координат, что обуславливает наличие реестровых ошибок.
Решение: подготовка качественных параметров пересчета координат из УСК в МСК.
2. Неточные границы, отраженные в ЕГРН: отсутствие законодательно установленного приоритета точно измеренных границ над неточно определенными и простого механизма исправления в кадастровой документации неточно отраженных границ земельных участков на точно определенные (при отсутствии земельных споров).
Низкая точность координат пунктов Государственной геодезической сети (ГГС) в местных системах координат: смежные границы земельных участков, определенные от разных пунктов ГГС не совпадают из-за ошибок взаимного положения пунктов ГГС, результатом чего является решение об отказе в кадастровом учете и длительные судебные разбирательства.
Решение: создание спутниковой опорной сети с использованием межрегиональных и региональных спутниковых систем точного позиционирования с равномерной по территории точностью определения координат точек 1-2 см. вместо опорной межевой сети наземного базирования, созданной путем сгущения пунктов ГГС в местной системе координат с низкой и неоднородной точностью с установкой закапыванием легко утрачиваемых опорных межевых знаков создание Стоимость создания спутниковой опорной сети в 2-3 раза дешевле, чем опорная межевая сеть; в законодательном порядке установить принцип приоритета точных границ над менее точными вместо существующего принципа – «кто первый тот и прав», приводящему к накоплению реестровых ошибок.
3. Проблема содержащихся некачественных сведений в ЕГРН, что является глобальной проблемой Федеральной государственной информационной системы.
Содержание некачественных сведений заключается:
- в существовании в новом информационном ресурсе ФГИС ЕГРН реестровых ошибок и несоответствий, касающихся местоположения границ земельных участков (многочисленные пересечения границ земельных
67
участков, наложений границ земельных участков на границы смежных земельных участков);
- наличие дублированных сведений об объектах недвижимости, содержащихся в ЕГРН;
Решение: Верификация сведений ЕГРН. Разрешение данной проблемы реализуется проведением комплексных кадастровых работ.
3. Проблема разработки и функционирования ФГИС ЕГРН
В процессе обеспечения функционирования ФГИС ЕГРН разработчики столкнулись с проблемами:
–несовершенство сведений, а также их недостоверность и их актуальность, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости и едином государственном реестра прав на недвижимое имущество;
–несовместимость технологий, посредством которых велись системы государственного кадастрового учета недвижимости и едином государственном реестра прав на недвижимое имущество.
–отсутствие единого на всей территории Российской Федерации федерального ресурса, содержащего актуальные сведения об объектах недвижимости.
Короткие сроки, выделенные на слияние унаследованных информационных ресурсов, повлияли на то, чтобы проверка сведений была не всеобъемлющей, а по определенным параметрам, в связи с этим полная гармонизация сведений не была проведена, система запущена с наличием в ней системными ошибками.
4. Подготовка кадастровыми инженерами документов, содержащих некачественные сведения для внесения их в ЕГРН.
Результатом выполнения кадастровых работ кадастровым инженером является межевой план, технический план, акт обследования.
Основные замечания к межевым планам, следующие:
–отсутствуют сведения, подтверждающие существование границ земельного участка на местности более 15 лет;
–отсутствует обоснование местоположения уточненных границ земельного участка;
–конфигурация земельного участка, представленная в графической части межевого плана, не соответствует конфигурации земельного участка, полученной по координатам характерных точек;
–отсутствует акт согласования, либо граница согласована не с собственником, либо не со всеми собственниками смежного земельного участка, неверно указаны сведения о смежном участке;
- категория земель и (или) вид разрешенного использования не соответствуют сведениям ЕГРН, при этом документы, подтверждающие изменение, отсутствуют;
- в разделе «Заключение кадастрового инженера» отсутствует обоснование изменения площади, местоположения границ уточняемых земельных участков;
68
- отсутствуют либо указаны не все объекты капитального строительства (ОКСы), расположенные на земельном участке;
Основные замечания к техническим планам, следующие:
–тип и значение основной характеристики сооружения внесены с нарушением пункта 43 Требований к подготовке технического плана [42];
–отсутствуют правоустанавливающие документы в приложении к техническому плану;
–разночтения в части сведений о площади здания.
Кадастровые инженеры в целях минимизации затрат на кадастровые работы определяют координаты характерных точек границ земельных участков картометрическим методом с пониженной, не соответствующей стандартам точностью, вместо выполнения измерений геодезическими способами (тахеометрическая съемка, спутниковые определения).
Причинами подготовки выполнения кадастровых работ помимо деятельности самих кадастровых инженеров, являются:
–содержание недостоверных сведений в запрашиваемых выписках из ЕГРН;
–несоответствие сведений ЕГРН о прохождении границ муниципальных образований, населенных пунктов, зон с особым условием использования территорий;
–большое количество реестровых ошибок в сведениях ЕГРН о земельных участках, несоответствия месторасположения их границ, а следственно и площадей.
Решение: разработать положения на уровне саморегулируемых организаций мотивации для кадастровых инженеров по повышению ответственности за качеством выполнения кадастровых работ.
5. Отсутствие государственного геодезического контроля за межеванием земель.
Решение: передача контрольных функций за межеванием объектов кадастрового учета саморегулируемым организациям в сфере кадастровой деятельности и наделение их правом проведения независимой экспертизы при возникновении технического кадастрового спора по расположению границ и точности определения координат характерных точек границ земельных участков.
Выделим особо некоторые проблемы, возникающие при государственном кадастровом учете земельных участков, выделяемых в счет земельных долей на землях сельскохозяйственного назначения.
Во-первых, выделение земельного участка в счет земельной доли зачастую приводит к недостаткам организации территории землевладений (землепользований), в том числе к узкополосице, черезполосице, дальноземелью, что снижает эффективность использования сельскохозяйственных угодий.
69
Во-вторых, титульный лист проекта межевания зачастую подписывается кадастровым инженером, а должен быть подписан только собственником или его представителем, что требует законодательного закрепления.
Во-третьих, для того, чтобы выделить все земельные доли и поставить их на государственный кадастровый учет, по нашему мнению, нужно снизить стоимость публикаций о проведении общего собрания и об ознакомлении с проектом межевания. На сегодняшний день стоимость в 5-6 тыс. рублей сдерживает желание граждан оформлять свои доли надлежащим образом, а ее снижение позволит собственникам активно регистрировать свои права, что будет способствовать увеличению муниципального бюджета за счет земельного налога.
В заключении следует отметить, что решение проблем, а также создания предпосылок к дальнейшему качественному усовершенствованию всей системы земельно-имущественных отношений, заключается в комплексном рассмотрении отношения к каждой из проблем, учитывать деятельность кадастровых инженеров, органа регистрации прав, подведомственных ему учреждений, заявителей, являющихся участниками кадастровой деятельности и наполнения информацией ЕГРН.
4.4Реестровые ошибки и алгоритмы их устранения
Кпроблемам государственного кадастрового учета следует отнести возникающие в процессе его осуществления реестровые ошибки, допускаемые кадастровыми инженерами при выполнении кадастровых работ.
Кнаиболее распространенным следует отнести:
•пересечение (наложение) границ смежного земельного участка, границ муниципального образования, границ территориальной зоны;
•несоответствие сведений в документах, подготовленных кадастровым инженером, кадастровым сведениям;
•необоснованное увеличение площади земельного участка на 10%
иболее.
Владельцу земельного участка, представившему в органы Росреестра межевой план, такая реестровая ошибка может помешать зарегистрировать свои права в законном порядке.
Наличие реестровой ошибки влечет за собой для владельца объекта недвижимости ряд проблем:
-невозможность постановки объекта недвижимости на учет и внесение соответствующих изменений в необходимые документы;
-невозможность снятия объекта недвижимости с учета и внесения соответствующих изменений в необходимые документы;
-трудности в процессе оформления права собственности на недвижимость по действующим правилам (если она была получена в собственность до 1997 года);
70