Современные проблемы землеустройства, кадастра и рационального землепользования. Учебное пособие

ционального использования земель осуществляется поэтапно в определенной системе, которая включает:

•информационное обеспечение;

•анализ состояния земель;

•выявление закономерностей развития;

•формирование рациональных систем землепользования в процессе прогнозирования, планирования, проектирования;

•реализацию программ, схем, проектов;

•контроль за реализацией прогнозных, плановых, проектных решений;

•корректировку процесса рационализации землепользования.

Для решения проблем рационального использования земельного фонда на современном этапе необходимо прежде всего возобновить подготовку федеральных целевых программ, направленных на обеспечение рационального использования земель сельскохозяйственного назначения; возродить систему специализированных государственных проектных организаций по проведению научно-обоснованного землеустройства, принять нормативные акты, придающие статус государственной собственности наиболее ценным сельскохозяйственным угодьям, установить меру финансовой ответственности собственников, пользователей и арендаторов земли за нерациональное использование и механизм экономического стимулирования за экономически и экологически грамотное использование земель.

3.2 Направления современного землеустройства

На современном этапе развития земельно-имущественных отношений перед землеустройством стоит задача организации научнообоснованного рационального использования земли не только как объекта природы и главного средства производства в сельском и лесном хозяйствах, но и как недвижимого имущества, объекта товарно-денежных отношений с целью удовлетворения экономических интересов всех собственников земли с приоритетом экологической составляющей.

К задачам современного землеустройства следует отнести:

-обеспечение реализации земельной политики государства путем экологически обоснованного и экономически целесообразного перераспределения земель;

-осуществление мероприятий по организации рационального использования всех категорий земель независимо от форм собственности на всех уровнях (федеральном, региональном, муниципальном, частном), обеспечению организационных и территориальных условий для эффективного хозяйствования в сельскохозяйственной и несельскохозяйственной сферах, охраны земель;

-установление границ административно-территориальных образований, населенных пунктов, территорий с особыми правовым, природоохранным, рекреационным и заповедным режимами;

51

-образование новых и упорядочение существующих земельных участков, землепользований сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения, оформление карта (планов) их границ;

-подготовка землеустроительной документации, необходимой для принятия органами власти РФ, субъектов РФ и органами местного самоуправления решений по управлению земельными ресурсами, а также для обеспечения оборота земель, государственного учета и регистрации прав на землю;

-обеспечение получения информации о количественном и качественном состоянии земель, их использовании и оценке, необходимой для разработки землеустроительной документации, ведения ЕГРН и природноресурсных кадастров, мониторинга земель, государственного контроля за использованием и охраной земель и осуществления иных функций государственного управления земельными ресурсами, в том числе определение платы за использование, возмещение землепользователям убытков и потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства при предоставлении и изъятии земель, выполнение мероприятий по экономическому стимулированию рационального использования земель и др.;

-разработка мероприятий по сохранению и улучшению природных ландшафтов, восстановлению и повышению плодородия почв, рекультивации нарушенных земель, защите земель от эрозии, опустынивания, подтопления, предотвращению других негативных явлений состояния земель;

-проведение внутрихозяйственной организации землепользований с

созданием пространственных условий, обеспечивающих рациональное функционирование земельно-имущественного комплекса;

-проведение организации территории оленьих пастбищ, охотохозяйств, территорий общин коренных малочисленных народов Севера в целях сохранения территорий традиционного природопользования, являющимися экологическим резервом планеты.

На современном этапе развития земельно-имущественных отношений землеустройство, в системе общественных отношений носит государственный характер и оформляется в виде мероприятий, проводимых государством и направленных на установление рациональных форм использования земли, на распределение ее между отраслями и субъектами хозяйствования, на обеспечение охраны земель.

Современное землеустройство как механизм реализации земельной политики государства в области земельных отношений имеет следующие направления:

-первое направление связано непосредственно с организацией территории и реализацией экологической, экономической и социальной функций землеустройства;

-второе направление связано с реализацией правовых основ земельных отношений [19].

Направления современного землеустройства и мероприятия, реализация которых позволяет позиционировать землеустройство, как механизм реализации земельной политики государства представлены в виде схемы на рисунке 3.2.

52

В системе земельно-имущественных отношений землеустройство выступает как механизм реализации прав на земельные участки, организации землевладений и землепользований, установления их границ.

Как система мероприятий, землеустройство реализуется при проведении комплексных кадастровых работ, формировании проектов межевания земель, обеспечения подготовки документации для ведения государственного кадастрового учета и регистрации прав на земельные участки в ЕГРН, формировании налоговой базы государства. И здесь сформированные в процессе кадастровой деятельности и учтенные в ЕГРН земельные участки выступают объектом товарно-денежных отношений.

Рисунок 3.2 – Направления современного землеустройства

53

Основой для разработки межевого плана по образованию земельных участков является землеустроительный документ «Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории», который формируется в результате землеустройства и утверждается органами исполнительной власти субъекта РФ или органами местного самоуправления.

В отношении нескольких объектов недвижимости и земельных участков, которые находятся на территории кадастрового квартала либо нескольких смежных кадастровых кварталов выполняются комплексные кадастровые работы.

Порядок выполнения комплексных кадастровых работ представлен на рисунке 3.3.

Рисунок 3.3 – Порядок выполнения комплексных кадастровых работ

Заказчиком комплексных кадастровых работ выступают органы власти. Результатом комплексных кадастровых работ является документ «Карта-план территории», требования к оформлению которого регламентируются Приказом Минэкономразвития от 21 ноября 2016 г. №734 «Об установлении формы карты-плана территории и требований к ее подготовке, формы акта согласования местоположения границ земельных участков при выполнении комплексных кадастровых работ и требований к его подготовке».

Таким образом, основываясь на научных мировоззрениях и практическом опыте, исходя из содержания современного землеустройства, можно определить значение землеустройства, как механизма по обеспечению рационального землепользования: землеустройство – это система государственных мероприятий, в которой реализация прав на землю осуществляется только в процессе землеустройства; землеустройство является механизмом перераспределения земель между отраслями и сферами деятельности, формирования землевладений и землепользований, что происходит только посредством землеустройства: устанавливаются границы, осуществляется перераспределение земель, образование и изъятие земельных участков; землеустройство как система мероприятий направлена на организацию рационального, полного и эффективного использования земель; землеустройство – это система прогнозирования и планирования использования земель.

54

3.3Проблемы современного землеустройства и пути их решения

Всвязи с переходом к рыночным отношениям в РФ, со стороны государства произошла утрата контроля в качественном учете земельных ресурсов, возникло значительное, а порой недопустимое количество недостатков в землепользовании, в землеустройстве, как в системе мероприятий по организации рационального использования земель, возник ряд проблем, необходимым условием решения которых является грамотная политика со стороны государства. Постараемся обозначить основные проблемы землеустройства на современном этапе развития земельно-имущественных отношений.

Во - первых, в начале 20-х годов ХХ века началась реструктуризация

всистеме проектных институтов, занимающихся землеустроительным проектирование, почвенным обследованием, инвентаризацией земель. В стране была ликвидирована сеть проектных институтов системы ГИПРОЗЕМ, путем присоединения их к ВИСХАГИ, а затем началась и их ликвидация, укрупнение и объединение. Сформировавшийся в настоящее время рынок оказания услуг с участием частных землеустроительных предприятий и индивидуальных предпринимателей не позволяет технически правильно, юридически грамотно и экономически обоснованно решить все вопросы, связанные с землеустройством.

Во - вторых, со стороны государства прекратилось финансирование проектно-изыскательских, производственно-технологических, научнотехнических, научно-исследовательских работ по землеустройству с целью определения качественных и количественных характеристик земель. Практически не ведутся работы по планированию и зонированию земель, внутрихозяйственному землеустройству, не разрабатываются проекты организации рационального использования и охраны земель. Из-за недостаточного финансирования земельные преобразования проводятся бессистемно, без необходимого правового, экономического и экологического обоснования, соблюдений требований землеустройства.

В- третьих, в земельной политике государства приоритетную роль играет решение задач единого государственного реестра недвижимости, что обусловлено необходимостью формирования объектов недвижимости и регистрации прав на них для создания налогооблагаемой базы, в целях обеспечения увеличения бюджетов всех уровней. Задачи по организации рационального использования земель, призванные решать землеустройство, отошли на второй план.

В- четвертых, перераспределение земель без предварительно разработанной землеустроительной документации, привели к разрушению организации территории и возникновению недостатков в использовании земель: излишней чересполосице, вклиниваниям и вкрапливаниям, дальноземелью, длинноземелью, что предстоит устранять впоследствии многие годы.

55

В- пятых, основной проблемой современного землеустройства является отсутствие государственного управления, а ведь именно эффективность управления земельными ресурсами в общественном производстве является показателем полного, правильного и экономически обоснованного использование средств производства и в том числе главного средства производства - земли. В настоящее время функции землеустройства переданы государственными органами коммерческим субъектам, что привело к потере государственного контроля за осуществлением охраны и использованию земель [54]. Сельхозпроизводители зачастую не занимаются повышением плодородия почв, а заинтересованы только в увеличении производства сельскохозяйственной продукции, не культивируют бережное отношение к земле.

В- шестых, землеустройство всегда имело государственный характер и являлось главным механизмом в осуществлении государственных земельных преобразований. Однако, на современном этапе развития общества государство отошло от реализации этой важнейшей функции - механизма по осуществлению земельной политики государства, управления и контроля за использованием земельных ресурсов, решения экологических, правовых, социально-экономических и организационных проблем и задач. Государственная система землеустройства в России подверглась существенному разрушению и практически отсутствует.

Вкачестве основных путей решения назревших проблем землеустройства мы постарались, учитывая опыт специалистов – практиков и ученых, обозначить основные:

 актуализация государственной системы землеустройства, в том числе обеспечить разработку и финансирование государственных целевых программ; обоснованное распределение средств бюджетов всех уровней на проведение землеустройства для общегосударственных нужд, нужд субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления;

 обеспечение государственной поддержки научных разработок и их практического применения, регламентирующих земельные отношения и землеустройство в районах Крайнего для обеспечения традиционного образа жизни коренных малочисленных народов Севера, для которых земля является их «кормящим ландшафтом»;

 совершенствование информативного обеспечения землеустройства: дальнейшее пополнение, улучшение ведения и распоряжения государственным фондом данных, полученным в результате проведения землеустройства, что позволит актуализировать информацию о топографической, почвенной, геоботанической и иной землеустроительной изученности территории РФ, создать основу для повышения достоверности земель- но-кадастровых данных, государственной кадастровой оценки земель, других показателей, в основу которых положена информация о количествен-

56

ном и качественном состоянии земель, обосновать и упорядочить проведение землеустроительных работ, в том числе инвентаризации земель;

обеспечение международного информационного обмена в сфере землеустройства, в том числе содействие государства в стажировке российских специалистов по землеустройству в зарубежных компаниях и фирмах по землеустройству; привлечение зарубежных инвестиций, кредитов и грантов при проведении землеустроительных работ;

повышение эффективности использования и охраны земель на основе инвестиционных землеустроительных проектов;

разработка научно – технических прогнозов использования земельных ресурсов государства на длительный период, что является научно обоснованной базой для разработки планов социально – экономического развития страны и отдельных регионов для совершенствования планирования рационального использования земельного фонда страны на различных структурных уровнях;

главным документом, определяющим основные направления развития землепользования в стране, должна являться Генеральная схема землеустройства территории Российской Федерации, используемая органами государственной власти страны для принятия решений по управлению земельными ресурсами государства, т.к. схемы территориального планирования не решают вопросы организации земель сельскохозяйственного назначения;

осуществление эффективного управления использованием земельными ресурсами на основе планирования и организации рационального использования земель и их охраны, обоснованного размещения объектов капитального строительства, производственной и социальной инфраструктуры;

систематическое изучение и проведение инвентаризации земель в целях актуализации данных государственной кадастровой оценки земель, государственного мониторинга земель, методов государственного земель-

ного контроля [13,31,52,61].

Таким образом, следует отметить, что необходимым условием решения вышеперечисленных проблем является грамотная политика со стороны государства относительно проектирования, организации и финансирования землеустроительных работ, а также относительно подготовки и переподготовки кадров для осуществления деятельности в области землеустройства.

Контрольные вопросы по разделу

1.Назовите и дайте характеристику категорий земель в структуре земельного фонда Российской Федерации.

2.Назовите основные проблемы по обеспечению рационального использования земельного фонда РФ. Обоснуйте их.

57

3.Определите основные пути решения проблем по обеспечению рационального использования земель сельскохозяйственного назначения.

4.Дайте определение и содержание современного землеустройства.

5.Назовите основные задачи современного землеустройства в системе земельно-имущественных отношений государства.

6.Назовите и охарактеризуйте документы землеустройства, на основании которых выполняются кадастровые работы по образованию земельных участков.

7.Назовите основные направления и мероприятия современного землеустройства.

8.Обоснуйте содержание землеустройства, как основного механизма по реализации земельной политики государства.

9.Назовите и охарактеризуйте основные проблемы землеустройства на современном этапе развития земельно-имущественных отношений. Приведите примеры.

10.Назовите и обоснуйте основные пути решения современных проблем землеустройства. Приведите примеры.

58

4. ЕДИНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ

4.1Предпосылки и обоснование необходимости перехода

кединому государственному реестру недвижимости

Россия долгое время была единственной в мире страной, располагающей уникальным по размеру земельным фондом, но не имеющей специализированной земельной службы и системы учета. Исторически вопросами недвижимости занимались комитеты по земельным ресурсам и землеустройству при районных администрациях, местные Бюро технической инвентаризации (БТИ) и органы юстиции.

На рубеже 2000-х годов число ведомств значительно возросло, усложнив процедуру учета и регистрации сделок с недвижимостью, которую осуществляли три разных ведомства: Росрегистрация, Роснедвижимость и Роскартография либо как объектов права, либо как объектов управления, в зависимости от целей учета.

Вэтот период времени в Российской Федерации начал активно развиваться рынок недвижимости: с образованием частной собственности увеличилось количество сделок с земельными участками, с объектами капитального строительства, что требовало совершенствования системы учета и регистрации прав.

В1998 году вступил в силу закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а в 2000 году с принятием Федерального закона «О государственном земельном кадастре» в РФ начал активно формироваться Государственный кадастр недвижимости. Принятые федеральные загоны регламентировали, что техническим описанием объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений объектов незавершенного строительства) занимаются Бюро технической инвентаризации (БТИ), описанием земельных участков — Роснедвижимость в процессе ведения земельного кадастра, регистрацию прав на недвижимость осуществляет Росрегистрация в едином государственном реестре прав (ЕГРП). Таким образом, вся информация о недвижимости была распылена между разными государственными органами. Существовавшие системы учета не были связаны между собой и не позволяли получить объективные сведения об объекте недвижимого имущества. Следствием отсутствия единой системы учета стало наличие большого числа неучтенных объектов, самовольной постройки и земельных участков, появившихся в результате самозахвата земель.

Земельный кодекс РФ, принятый в 2001 году, закрепил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов,

всвязи с чем, земельные ресурсы и расположенные на них объекты имущества стали рассматриваться как единый земельно-имущественный комплекс или единый объект недвижимости.

59

Глобальное реформирование системы учета объектов недвижимости произошло в период с 2008 по 2016 годы. Главная цель реформирования - повышение доступности и качества услуг в сфере регистрации недвижимости и прав на нее; создание единого органа в сфере государственного кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество позволяет осуществить режим «единого окна».

C 1 марта 2008 года вступил в силу Федеральный закон от 24.07.2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», который регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности, обеспечении информационного взаимодействия при проведении государственного кадастрового учета, в целях обеспечения государственных гарантий прав собственности на недвижимость, сбора имущественных налогов и задач управления территориями. Целью принятия закона явилось желание законодателя свести к единому знаменателю государственный учет объектов недвижимости. Согласно закону, кадастровую деятельность в отношении объектов недвижимости осуществляют кадастровые инженеры, стать которым может любой гражданин РФ, имеющий высшее образование, независимо от специальности и квалификации, и успешно сдавший квалификационный экзамен. В этой ситуации при подготовке квалификационного экзамена необходимо соблюсти соответствие между высокой ответственностью кадастровых инженеров за результаты своей деятельности и требованиями по его профессиональной квалификации. Новый государственный кадастр недвижимости (ГКН) создает правовую базу для государственного учета всей недвижимости, раскрывает понятие базы для налогообложения как процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Государственный кадастр недвижимости ведется в автоматизированной системе АИС ГКН, единой для всей территории РФ.

С1 марта 2009 г. в нашей стране произошло слияние трех вышеупомянутых структур, функции которых переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

С1 января 2010 года на территории всех субъектов Российской Федерации начинает формироваться Единый государственный реестр объектов капитального строительства (ЕГРОКС) в целях создания условий для осуществления государственного технического учета объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства) и их частей (помещений) на основании Приказа Минэкономразвития РФ от 8 сентября 2006 г. №268 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства».

Реестр представляет собой систематизированный свод сведений и документов об объектах учета, ведется на бумажных и магнитных носи-

60