Правовой режим линейных объектов. Курс лекций

Лекция 3. Образование земельных участков для размещения линейных объектов

ст. 11.9 ЗК РФ), но при этом закон не допускает пересечение границ муниципальных образований и населенных пунктов (п. 3 ст. 11.9 ЗК РФ).

С 1 марта 2015 г. изменена процедура образования земельных участков из земель, находящихся в публичной собственности.

Процедура образования земельного участка подразделяется на три этапа: 1) принятие решения об образовании — утверждение схемы расположения земельного участка или проекта межевания территории; 2) межевание земельных участков; 3) осуществление кадастрового учета.

Первый этап образования земельного участка — принятие решения об образовании земельного участка. В связи с отменой целевой классификации процедур предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, введена целевая классификация процедур образования земельных участков:

1) в целях строительства — на основании проекта межевания территории; 2) для целей, не связанных со строительством — схема расположения земельных участков (исключения: образование земельных участков под существующими линейными объектами, а также для строительства объектов, не являющихся объектами федерального, регионального и местного значения) (ФЗ от 13 июля 2015 г. № 252 «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Далее — Закон № 252).

Постановлением Правительства РФ от 12 ноября 2020 г. № 1816 утвержден Перечень случаев, при которых для строительства и реконструкции линейных объектов не требуется подготовка документации по планировке территории: строительство объектов, являющихся элементами обустройства автомобильных дорог, автомобильных дорог (4 и 5 категории (одна и две полосы движения), местных дорог, пешеходных улиц, в других случаях, указанных в Перечне. Постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2022 г. № 575 перечень объектов расширен. В соответствии с названным постановлением до 1 января 2023 г. не требуется подготовка проекта планировки для размещения линейных объектов федерального и регионального значения, если утверждены акты территориального планирования.

Правовое значение решения об образовании земельного участка состоит в установлении проектной площади и планируемого режима земельного участка (п. 3 Требований к подготовке схемы расположения земельного участка и земельных участков на кадастровом плане территории, утвержденном приказом Минэкономразвития от 27.11.2014 № 762). Проектируемая площадь образуемого земельного участка может изменяться при подготовке межевого плана не более, чем на 10 %. Если

21

Правовой режим линейных объектов

данное ограничение превышено, государственная регистрация прав приостанавливается.

Второй этап. Межевание земельного участка, направленное на установление индивидуализирующих характеристик образуемого земельного участка. Основными (индивидуализирующими) признаками земельного участка являются описание границ, их местоположение, площадь

икадастровый номер. Границы определяются при выполнении кадастровых работ по межеванию (ч. 2 ст. 8 Закона № 218).

Межевание проводится при образовании нового земельного участка

иуточнении границ существующего земельного участка.

Если право на земельный участок зарегистрировано, но кадастровый учет не осуществлен, участок считается ранее учтенным и межевание не проводится.

Если границы участка уточняются, то для определения их местоположения используются сведения, которые содержатся в документах о праве на земельный участок, при отсутствии этих документов — в документах о границах участка при его образовании. Если в документах нет сведений о местоположении границ земельных участков, их границами считаются те, которые существуют на местности 15 лет и более и закреплены природными либо искусственными объектами, позволяющими определить местоположение границ (ч. 10 ст. 22 Закона № 218).

При уточнении границ земельного участка, в т. ч. на основании карты-плана территории, площадь участка может быть увеличена не более, чем на минимальный размер земельного участка, а при его отсутствии — не более, чем на 10 % (ч. 32 ст. 26 Закона № 218), уменьшена не более, чем на 10 % (ч. 32.1 ст. 26 Закона № 218).

На практике при разрешении споров, связанных с образованием земельных участков под существующими объектами, возникают вопросы, связанные с преодолением противоречий между сведениями о границах земельного участка, отраженными в правоустанавливающих документах на земельный участок, и фактическими границами земельного участка, определяемыми по границам существующего расположения зданий и сооружений.

Так, при разрешении спора от отказе в регистрации договора аренды земельного участка суд установил следующие обстоятельства: в регистрации договора аренды отказано, т. к. на земельном участке находится объект, частично расположенный на соседнем участке. Арендатор земельного участка заявил требование о признании незаконным отказа в регистрации. Требование удовлетворено на основании межевого плана, в соответствии с которым часть соседнего участка, на котором расположена часть неделимого объекта

22

ЛЕКЦИЯ 4. Основания использования земель и земельных участков для размещения линейных объектов

Законом предусмотрено многообразие оснований использования земельного участка (правовых форм) для размещения линейного объекта: право собственности, аренда, постоянное (бессрочное) пользование, сервитут, публичный сервитут. Преодоление конкуренции названных форм установлено Земельным кодексом РФ.

В соответствии с п. 1.1 ст. 39.20 ЗК РФ, если закон предусматривает возможность установления сервитута или публичного сервитута земельный участок не предоставляется собственникам сооружений в собственность или аренду.

Для линейных объектов такая возможность предусмотрена ст. 39.23 ЗК РФ. Сервитут устанавливается, если размещение линейного объекта не препятствует разрешенному использованию земельного участка. В судебной практике возникают споры, связанные с оспариванием оснований установления сервитута.

Так, собственник трансформаторной станции потребовал заключения договора аренды земельного участка, занятого объектом. Суды отказали в требовании, т. к. возможно установление публичного сервитута (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.12.2019 № Ф01-6312/2019 по делу № А43-11 626/2019).

Следует отметить, что приоритет сервитута установлен только применительно к ст. 39.20 ЗК РФ.

Преодоление конкуренции между правом собственности и арендой земельного участка осуществляется на основании ст. 49 ЗК РФ. Для целей размещения линейного объекта федерального, регионального или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства и реконструкции таких объектов может быть изъят у собственника (п. 2 ст. 49 ЗК РФ), арендатора, субъекта права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения (п. 2 ст. 45 ЗК РФ).

24

Лекция 4. Основания использования земель и земельных участков для размещения линейных объектов

Если размещение линейного объекта не препятствует разрешенному использованию, устанавливается сервитут или публичный сервитут, если препятствует — собственность или аренда. Предоставление земельного участка в собственность осуществляется в случаях, предусмотренных законом. В остальных случаях земельный участок предоставляется в аренду, если отсутствует возможность установления сервитута.

Сервитут является наиболее распространенным, а в установленных законом случаях — приоритетным основанием использования земельных участков для размещения линейных объектов, что обусловлено особенностями правового содержания данного вида прав.

Считается, что сервитуты как вещное право «старше» права собственности. В переводе с лат. означает «рабство вещи», некой ее повинности. Первоначальная цель — ограничить правомочия мелких земле­ владельцев в пользу соседей для проведения воды через чужую землю, прохода и проезда. Далее — в сфере строительства (постройка не должна портить вид из окна).

Вусловиях римского права для установления сервитута требовалось соблюдение ряда условий. Во-первых, наличие недвижимого имущества на соседнем участке, расположенном в менее выгодных географических условиях. Именно необходимость обеспечения равновесия прав на недвижимое имущество, принадлежащее разным собственникам, служила объективной причиной установления сервитута1. Иные интересы, например, интерес пообедать на чужом участке, не могли служить причиной установления сервитута2. Вторым условием признавалось наличие общей границы земельных участков. Третьим условием являлось установление исключительно пассивных обязанностей собственника служащей вещи (он обязан был воздерживаться от определенных действий, а именно не чинить препятствий в пользовании его участком со стороны собственника главного участка)3.

Всовременный период право восприняло только некоторые черты сервитута, существовавшего в древности, а именно следование судьбе обремененного имущества и абсолютный характер права бенефициара. Новыми характеристиками сервитута являются: возможность установления как срочного, так и бессрочного сервитута, специфические цели сервитута — возможность установления сервитута для целей строительства.

1 Щенникова Л. В. Вещное право. М., 2006. С. 120. 2 Цит по: Щенникова Л. В. Указ. соч. С. 120.

3 Дождев Д. В. Римское частное право: Учебник. М., 1996. С. 406.

25

Правовой режим линейных объектов

Относительно объекта сервитута также следует отметить особенности, сформированные судебной практикой в современный период. Объектом сервитута может быть часть земельного участка. Данный объект сервитута образуется в случаях, когда необходимо размещение неделимого объекта недвижимости в границах нескольких земельных участков. Данная потребность возникает в связи с размещением линейных объектов.

В судебной практике сформированы позиции относительно установления признаков неделимых объектов. Неделимость объекта устанавливается в случае, если части объекта не могут эксплуатироваться самостоятельно вне зависимости от эксплуатации иных объектов, входящих в состав целого объекта.

Так, Орган регистрации отказал в регистрации права на выделенный объект, аргументируя позицию тем, что объект является единым недвижимым комплексом, следовательно, является неделимым. Суд признал объект делимым на основании характеристики самостоятельного назначения объекта (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.10.2021 № Ф0523 612/2021 по делу № А41-9685/2021).

Земельный сервитут — это исторически первый и наиболее распространенный сервитут. Кроме земельного сервитута в римском праве выделяли: 1) по целям — дорожные, водные сервитуты, иные; 2) по содержанию — положительные и отрицательные; 3) по субъекту обладания сервитутом — личные и имущественные (собственник имущества,

впользу которого установлен сервитут).

Внастоящее время рассматриваются только земельные сервитуты. Все они являются отрицательными, и по субъекту обладания — имущественными.

Цели установления сервитута предусмотрены гражданским и земельным законодательством:

ст. 274 ГК РФ →  размещение линейного объекта (строительство, реконструкция, эксплуатация). Перечень целей установления сервитута в этом случае открытый. Участникам гражданских правоотношений предоставлена возможность установления сервитута для иных целей. Бенефициаром выступает собственник соседнего земельного участка или недвижимости на соседнем участке. Для субъектов ограниченных вещных прав на недвижимость и обязательственных прав в случаях, предусмотренных федеральным законом

26

Лекция 4. Основания использования земель и земельных участков для размещения линейных объектов

ст. 39.23 Зе- → сервитут устанавливается в отношении земельных участков, мельного ко- находящихся в публичной собственности, но обремененных декса РФ чьими либо правами. Круг бенефициаров шире — могут быть субъекты ограниченных вещных прав, обязательственных прав (субъекты естественных монополий, недропользователи). Перечень целей — исчерпывающий (размещение линейных объектов, проведение изыскательских работ, пользование недрами). Для ремонта линейных объектов основанием использования земель является разрешение на использование земельного участка (ст. 39.33 ЗК РФ), если земельный участок не обременен правами юридических или физических лиц

Проводя различия сервитутов, существовавших в условиях римского права и в современных условиях, следует отметить, что в римском праве основаниями установления сервитута являлись договор, приобретательная давность, решение суда, завещательный отказ, сегодня — договор или решение суда. Решение суда может быть основанием установления сервитута любого вида.

В римском праве судебное решение применялось в отношениях, связанных с разделом земельного участка. Например, при разделе можно было установить сервитут на использование неделимой вещи, образовать несоразмерные участки с компенсацией разницы участникам долевой собственности. Сегодня при разделе земельного участка сервитут не устанавливается и предусмотрен только для прохода, проезда, размещения линейных объектов и иных целей, предусмотренных законом.

Плата за сервитут не является возмещением убытков. Устанавливается соглашением или судом. Положением о возмещении убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей, арендаторов земельных участков, а также правообладателей объектов недвижимости, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 27 января 2022 г. № 59, признано утратившим силу постановление Правительства РФ от 7мая 2003 г. № 262. Согласно п. 62,63 Положения: возмещение убытков при установлении ограничений права в виде зон с особыми условиями использования территорий (далее — ЗОУИТ) уменьшается на размер платы за публичный сервитут, если ЗОУИТ установлена в связи с размещение объекта на условиях публичного сервитута.

Особенности современной модели сервитута состоят также в специфике защиты прав обладателя сервитута. Действующее законодательство предусматривает для данной цели негаторный иск. В условиях римского права применялся конфессорский иск. Отличие его состояло

27

Правовой режим линейных объектов

в том, что можно было требовать уплаты штрафа и причиненных убытков с собственника служащей вещи.

Вотношении земельных участков, находящихся в частной собственности, сервитут устанавливается в исключительном порядке, т. е. необходимо доказать, что нужды собственника недвижимого имущества не могут быть обеспечены без установления сервитута (п. 1 ст. 274 ГК РФ). Для публичных земель закон не предусматривает исключительный порядок установления сервитута, т. е. сервитут устанавливается независимо от наличия иного варианта размещения объекта.

Всудебной практике получил применение подход, основанный на дополнительном применении ст. 274 ГК РФ к отношениям, связанным с определением оснований установления сервитута в отношении публичных земель. В частности, суды исходят из того, что к публичным землям также должно применяться правило об исключительном порядке установления сервитута.

Так, между организациями заключен договор присоединения к электрическим сетям. В соответствии с проектом трассы подключение возможно только с использованием спорного участка, принадлежащего ООО. Как указал суд кассационной инстанции, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они

ктем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер. Невозможность технического присоединения без установления сервитута подтверждена заключением экспертизы (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.07.2020 № Ф05-11 412/2020 по Делу № А41-39 356/2019). Доводы ООО о возможности использования иных земельных участков и иных сетей судом отвергнут. Как указал суд, в соответствии с п. 3 Правил недискриминационного доступа

куслугам по передаче электрической энергии № 861, обязанность выполнить мероприятия по технологическому присоединению в отношении любого обратившегося лица возникает только у электросетевой организации, причем с использованием собственных сетей, сетей заявителя. Возможность осуществления технологического присоединения посредством использования сетей иных лиц, не являющихся электросетевыми организациями, без их согласия законом не допускается, что является основанием для отказа в установлении сервитута.

Аналогичная позиция отражена и в других судебных актах.

Так, ООО обратилось в суд с требованием Муниципальному образовательному учреждению об установлении сервитута в целях обеспечения

28

Лекция 4. Основания использования земель и земельных участков для размещения линейных объектов

беспрепятственного прохода и проезда большегрузного, грузового и легкового транспорта к земельному участку. Требования удовлетворены. Применена статья 274 ГК РФ (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2018 № 10АП-18 818/2017 по делу № А41-17 485/17). Суд указал, что статья 274 ГК РФ применяется в случаях установления сервитута для целей, предусмотренных Гражданским кодексом РФ. В этом случае сервитут имеет исключительный характер. Аналогичная позиция по землям, находящимся в публичной собственности отражена в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.08.2017 № Ф01-3003/2017 по делу № А39-3413/2016.

Действующее законодательство не устанавливает запреты и ограничения установления сервитутов в зависимости от правового режима оборота земель. Однако в судебной практике сформирован подход, согласно которому такие ограничения прямо следуют из содержания ст. 27 ЗК РФ. Практика судов основана на выводе о том, что земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть объектом сервитута.

Так, земельный участок предоставлен для нужд Вооруженных Сил РФ и Минобороны России осуществляет в пределах своей компетенции правомочия собственника имущества, закрепленного за Вооруженными Силами, в частности, в отношении спорного земельного участка и имущества военного городка, расположенного на нем. В установлении сервитута отказано по основанию ограничения изъятия данных земель из оборота (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26.11.2020 № Ф06-66 879/2020 по делу

№А49-11 343/2019).

!Публичный сервитут запрещено устанавливать на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного

идачного хозяйства, садоводства, огородничества (п. 5 ст. 39.39 ЗК РФ).

Исключение — необходимость установить сервитут, чтобы подключить к инженерным сетям объекты на таких участках.

Упрощение процедуры размещения линейных объектов на основании сервитута состоит в следующем: 1) принудительное установление сервитута (независимо от воли собственника земельного участка); 2) не требуется регистрация обременения в случае установления сервитута части земельного участка сроком менее 3 х лет, если земельный участок находится в публичной собственности;

29

Правовой режим линейных объектов

3) соглашение подписывает землепользователь, землевладелец или арендатор. Согласие собственника не требуется, за исключением, если землепользователь — унитарное предприятие или учреждение; 4) фиксированный размер платы устанавливается Правительством РФ (0,01 кадастровой стоимости земельного участка в год). Может быть установлен как разница рыночной стоимости земельного участка до и после установления сервитута (решается судом) (п. 3 постановления Правительства от 23 декабря 2014 г. № 1461); 5) ускоренные сроки рассмотрения заявления (п. 3 ст. 39.26 ЗК РФ).

Можно выделить следующие основные проблемы, связанные с уста-

новлением сервитутов и защитой прав участников правоотношений данного вида. Во-первых, участники общей собственности и суды устанавливают порядок пользования общим имуществом, не обращаясь к институту сервитута. Причина — отсутствие законодательного регулирования сервитутов для данных целей; во вторых, плата за сервитут исчисляется, исходя из расчета убытков, причиняемых правообладателю служащей вещи, что противоречит действующему законодательству; в третьих, при размещении линейных объектов суды отказывают в установлении сервитутов, обращаясь к публично-правовому регулированию данных отношений (режиму охранной зоны). При этом гражданское законодательство не исключает гражданско-правовое регулирование данных отношений.

Одним из оснований использования земельных участков для размещения линейных объектов является аренда. Предоставление земельного участка в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной, осуществляется, как правило, в аренду. Для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения земельный участок предоставляется в аренду без торгов (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ).

Объект аренды — земельный участок, сведения о котором содержатся в ЕГРН. Если земельный участок состоит из нескольких частей, имеющих замкнутые линии, образуется многоконтурный земельный участок. Аренда, как правило, применяется для размещения линейных объектов на свободных землях (находящихся в государственной или муниципальной собственности и не обремененных правами юридических или физических лиц).

Для целей размещения линейного объекта федерального, регионального или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства и реконструкции таких объектов может быть изъят

30