Правовое обеспечение в профессиональной деятельности (строительство). Учебное пособие для СПО

Исходя из п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ, по общему правилу продажа земельных участков в собственность осуществляется на аукционе, за исключением закрытого перечня случаев, установленных п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Земельные участки предоставляются в аренду также по итогам аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), за исключением закрытого перечня случаев, о которых будет более подробно сказано позже.

Предоставление земельных участков без проведения торгов

Порядок предоставления земельных участков без проведения торгов установлен ст. 39.14 ЗК РФ. Отметим, что указанный порядок применим вне зависимости от основания, по которому лицо вправе претендовать на получение земельного участка без проведения торгов и получаемого права за отдельными исключениями, прямо установленными в п. 7 ст. 39.14 ЗК РФ [8]:

1.Предоставление земельных участков в собственность граждан бесплатно (согласно ст. 39.19 ЗК РФ).

2.В случае признания аукциона несостоявшимся (применяются правила аукционной документации).

3.Заключение договора мены земельного участка; предоставление земельных участков в безвозмездное пользование в виде служебных наделов по решению организации, которой земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование.

4.Предоставление земельных участков в безвозмездное пользование в виде служебных наделов по решению организации, которой земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование.

5.Заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для освоения территории в целях комплексного развития территорий (КРТ).

6.Заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования.

7.В случае предоставления земельных участков гражданам в безвозмездное пользование, аренду, собственность в соответствии с законом от 1 мая 2016 г. № 119-ФЗ (далее — закон № 119-ФЗ).

В отношении отдельных оснований предоставления прав на участок могут устанавливаться особенности.

31

Также законом № 58-ФЗ (в рамках антикризисных мер 2022 г.) в 2022 и 2023 гг. Правительству РФ предоставлено право устанавливать особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе дополнительно определять случаи предоставления таких земельных участков без проведения торгов и сокращать сроки предоставления таких земельных участков.

В случае, если в соответствии с ЗК РФ допускается предоставление земельного участка лицу в собственность или в аренду без проведения торгов, вид права, на котором предоставляется такой земельный участок, выбирает заявитель [8].

Порядок предоставления земельного участка (если земельный участок образован и не требуется уточнение его границ) выглядит следующим образом [8]:

1.Подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка с указанием основания и вида испрашиваемого права (рассмотрение в срок не более 30 дней).

2.Подготовка проекта договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание и направление для подписания заявителю.

3.Заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

Дополнительно отметим, что п. 2 с. 39.6 ЗК РФ, содержащий в себе исчерпывающий перечень случаев предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов, предусматривает основание, которое носит временный характер.

Так, в соответствии с п. 3.1, 2 ст. 39.6 ЗК РФ возможно предоставление в аренду без проведения торгов земельных участков для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) домов блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более в одном ряду) юридическим лицам, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом от 30 де-

32

кабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по завершении строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведения о которых включены в единый реестр проблемных объектов в соответствии с указанным Федеральным законом. Предоставление по названному основанию возможно в срок до 1 января 2024 г. в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта РФ.

Перечень документов, предоставляемых одновременно с заявлением (п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ)

Для получения земельного участка необходимо, чтобы субъектом РФ или муниципальным образованием (в зависимости от уровня собственника земельного участка) был [8]:

1.Определен уполномоченный орган.

2.Принят административный регламент.

В случае, если участок не образован (или границы такого земельного участка подлежат уточнению), подаче заявления о предоставлении предшествуют [8]:

1.Подготовка схемы расположения земельного участка / наличие его в проекте межевания;

2.Подача в уполномоченный орган заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

3.Принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка (срок действия решения составляет два года);

4.Обеспечение заинтересованным лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка;

5.Осуществление кадастрового учета земельного участка или уточнения границ, а также регистрации права государственной или муниципальной собственности на него.

Порядок предварительного согласования предоставления земельного участка, а также основания для отказа в таком согласовании установлены ст.

39.15ЗК РФ. Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, который предстоит образовать, также должно содержать указание на необходимость изменения вида разрешенного использования такого земельного участка и его перевода из одной категории в другую в качестве

33

условия предоставления такого земельного участка в случае, если указанная в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка цель его использования [8]:

1)не соответствует виду разрешенного использования (ВРИ) земельных участков, установленным для соответствующей территориальной зоны;

2)не соответствует категории земель, из которых такой земельный участок подлежит образованию;

3)не соответствует разрешенному использованию земельного участка, из которого предстоит образовать земельный участок, указанный в заявлении о предварительном согласовании его предоставления.

Перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка без торгов определен исчерпывающим образом в ст. 39.16 ЗК РФ.

Отметим, что до 1 января 2020 г. исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления были вправе принять решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным законом субъекта Российской Федерации, наряду с основаниями, установленными ЗК РФ. С 1 января 2020 г. исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления лишены такой возможности: отказ допускается только по основаниям, установленным ЗК РФ.

2.3. ОГРАНИЧЕНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗОНЫ С ОСОБЫМИ УСЛОВИЯМИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ

Зоны с особыми условиями использования территорий. Общее регулирование правового статуса зон с особыми условиями использования территорий (далее — ЗОУИТ) появилось с принятием Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — закон № 342-ФЗ). До этого момента в законодательстве лишь разрозненно содержались некоторые общие положения о таких зонах, однако главным образом их статус регулировался нормативно-правовыми актами в отношении конкретных видов зон, что существенно затрудняло применение этих норм и приводило к многочисленным судебным спорам.

В целях установления единых подходов к правовому регулированию режима ЗОУИТ и ограничений использования земельных участков ЗК РФ был

34

дополнен новой главой 19 «Зоны с особыми условиями использования территорий» [8].

Кроме того, были внесены изменения в ЗК РФ в части регулирования вопросов возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением, изменением ЗОУИТ (ст. 57, 57.1 ЗК РФ), а также в иные нормативно-правовые акты.

Большинство новых норм ЗК РФ в отношении ЗОУИТ вступило в силу со дня официального опубликования закона № 342-ФЗ (04 августа 2018 г.).

Вместе с тем сроки вступления новых норм в силу уже несколько раз переносились.

Так, в конце 2019 г. были внесены первые значительные изменения в переходные положения закона № 342-ФЗ, которые фактически предусматривали отложение начала действия нового регулирования на несколько лет — на 2022

и2025 гг. (закон № 455-ФЗ, изменения вступили в силу 31 декабря 2019 г.) [8].

Вконце 2021 г. сроки начала действия новых норм были перенесены повторно — на 2025 и 2028 гг., что свидетельствует о неготовности системы функционировать по новым правилам и в целом ставит под сомнение переход к новым правилам установления ЗОУИТ.

Указанные изменения во многом приводят к тому, что нормы гл. 19 и ст. 57.1 ЗК РФ становятся некой декларацией, которая начнет в полном объеме действовать с 2025 г., а по некоторым вопросам даже с 2028 г. (если не состоится очередной перенос срока).

При этом внесение анализируемых изменений в 2019 и 2021 гг. имеет ряд недостатков с точки зрения юридической техники. Так, сложности в применении норм создает то, что сами положения ЗК РФ не претерпели изменений, и, чтобы понять, действует ли конкретная норма или нет, нужно разобраться в большом количестве переходных положений (ст. 26 закона № 342-ФЗ) [8].

Понятие и виды ЗОУИТ. Необходимо отметить, что, несмотря на большой объем нового регулирования ЗОУИТ, определение и признаки ЗОУИТ так

ине были сформулированы законодателем. В п. 4 ст. 1 ГрК РФ определение ЗОУИТ по-прежнему дается лишь путем перечисления некоторых видов ЗОУИТ, а в ст. 104 ЗК РФ указываются только цели установления ЗОУИТ [8].

На основании системного толкования законодательства можно выделить следующие признаки ЗОУИТ [8]:

1)наличие пространственных границ;

2)существование ограничений прав на земельные участки (в части использования / размещения объектов капитального строительства, использова-

35

ния участков для определенных видов деятельности), попадающие в ЗОУИТ, которые устанавливаются не в пользу конкретного лица;

3)установление их в связи с существованием определенных объектов капитального строительства, территорий, природных объектов;

4)установление их в публично-значимых целях: либо необходимость охраны указанных объектов капитального строительства, территорий, природных объектов, либо, наоборот, необходимость обеспечения безопасной эксплуатации определенных объектов в целях защиты жизни, здоровья граждан.

Используя указанные признаки, под ЗОУИТ можно понимать территории,

вграницах которых в публично-значимых целях устанавливаются ограничения использования земельных участков, направленные на охрану определенных объектов капитального строительства, территорий, природных объектов либо обеспечение безопасной эксплуатации определенных объектов в целях защиты жизни, здоровья граждан [8].

Перечень видов ЗОУИТ, состоящий из 28 позиций, приведен в ст. 105 ЗК РФ, введенной в 2018 г. В целом все перечисленные в данной статье виды ЗОУИТ в той или иной мере существуют и в настоящее время, но их регулирование является несистематизированным.

За время существования данной статьи ее содержание в части видов ЗОУИТ практически не претерпело изменений (так, например, в 2021 г. единственным изменением является упразднение такого вида ЗОУИТ, как рыбоохранная зона, а также замена рыбоохранной зоны озера Байкал на рыбохозяйственную заповедную зону озера Байкал) [8].

Необходимо отметить, что соответствующий перечень ЗОУИТ является закрытым, из чего следует, что для введения новой ЗОУИТ недостаточно предписаний специальных нормативных правовых актов, но необходимо и наличие данного вида ЗОУИТ в перечне ст. 105 ЗК РФ, без которого такая ЗОУИТ не может быть установлена.

Введение закрытого перечня ЗОУИТ, безусловно, необходимо приветствовать. Такой закрытый перечень существенно снижает риски для правообладателя участка, так как в настоящее время даже профессионалы не могут с уверенностью утверждать, что выявили все ограничения в отношении участка, так как количество вариаций возможных ограничений стремится к бесконечности [8].

Вместе с тем по вопросу закрытого перечня видов ЗОУИТ необходимо учитывать следующие обстоятельства. Во-первых, при возникновении соответствующего спора суды, руководствуясь правилами действия закона во времени,

36

будут исходить из того, что ЗОУИТ, установленные до 4 августа 2018 г., существуют вне зависимости от попадания в перечень ст. 105 ЗК РФ, поскольку на момент их установления исчерпывающий перечень видов ЗОУИТ не был установлен.

Во-вторых, не все территории, в границах которых предусмотрены различного рода ограничения использования участков, вошли в перечень ст. 105 ЗК РФ. В связи с этим в отсутствие законодательно установленного перечня признаков и определения понятия ЗОУИТ не исключены споры, связанные с тем, относятся ли сущностно те или иные зоны к ЗОУИТ и могут ли они существовать при отсутствии в перечне ст. 105 ЗК РФ [8].

Так, например, суды признавали подлежащими включению в ЕГРН в качестве ЗОУИТ лесопарковые зоны и лесопарковые зеленые пояса, несмотря на доводы Росреестра о том, что в числе ЗОУИТ, установленных в ст. 105 ЗК РФ, отсутствуют виды, к которым могут быть отнесены лесопарковые зоны и лесопарковый зеленый пояс.

В соответствии с предписаниями п. 1 ст. 106 ЗК РФ Правительством РФ должны быть утверждены новые положения в отношении каждого вида ЗОУИТ (за исключением ЗОУИТ, которые возникают в силу закона, например, водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы) [8].

Новые положения о ЗОУИТ среди прочего должны определять порядок подготовки и принятия решений об установлении (изменении, прекращении) существования указанных зон, исчерпывающий перечень объектов, в связи с которыми устанавливаются ЗОУИТ, требования к предельным размерам указанных зон, перечень ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах указанных зон, основания для изменения таких зон и прекращения их существования.

При этом законом № 342-ФЗ не установлен срок, в течение которого соответствующие постановления должны быть приняты Правительством РФ, ввиду чего можно предположить, что переходный период регулирования статуса ЗОУИТ растянется на достаточно длительный срок.

Так, с 4.08.2018 до настоящего времени было принято всего три соответствующих акта: Постановление Правительства РФ от 21 августа 2019 г. № 1080 (по государственной геодезической сети, нивелирной сети и гравиметрической сети), Постановление Правительства РФ от 31 августа 2019 г. № 1132 (по зоне охраняемого объекта) и Постановление Правительства РФ от 17 марта 2021 г. № 392 (по охранной зоне стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды) [8].

37

При этом важно учитывать, что только с принятием Правительством РФ новых положений о ЗОУИТ начнут применяться следующие нормы, введенные законом № 342-ФЗ [8]:

1.Способы определения ограничений использования земельных участков в границах ЗОУИТ.

Законом предусмотрено, что должен устанавливаться исчерпывающий перечень видов деятельности, осуществление которых допускается / запрещается в границах ЗОУИТ. В отношении же строительства объектов капитального строительства (ОКС) ограничения могут определяться тремя способами:

а) установление исчерпывающего перечня видов объектов, их разрешенного использования;

б) установление требований к параметрам объектов, размещение которых допускается / запрещается в границах указанной зоны;

в) установление требований к объектам, размещение которых допускается, исходя из оценки влияния (размещаемого объекта на объект (территорию),

вцелях охраны которых установлена ЗОУИТ / таких объектов (территории) на размещаемые ОКС), при условии, что оценка соответствия данным требованиям может являться предметом экспертизы проектной документации (Федеральным законом от 2 августа 2019 г. № 283-ФЗ отменена норма об обязательности государственной экспертизы проектной документации в указанном случае).

2.Запрет требовать согласования размещения объектов капитального строительства или осуществления иных видов деятельности в границах ЗОУИТ (за исключением придорожных полос).

В настоящее время согласование определенных действий с уполномоченными органами / организациями является часто встречающимся способом установления ограничений, например, согласование часто предусмотрено режимом охранных зон линейных объектов. Новое регулирование предполагает, что ограничения использования участков в границах ЗОУИТ должны будут четко следовать из законодательства, в т. ч. новых положений о ЗОУИТ, а не определяться уполномоченными органами / организациями применительно к конкретному случаю. Вместе с тем до утверждения новых положений о ЗОУИТ с четким определением перечня ограничений простое неприменение норм о необходимости получения согласований (формально п. 3 ст. 106 ЗК РФ о запрете согласований вступил в силу с 4 августа 2018 г.) приведет к пробелам в правовом регулировании и необеспеченности режима ЗОУИТ, что не должно допускаться.

38

Именно об этом и попытался высказаться Конституционный суд в Постановлении от 13 октября 2022 г. № 43-П. Согласно фабуле дела гражданин К. направил в местную администрацию уведомление о планируемом строительстве садового дома на принадлежащем ему участке, расположенном в границах охранной зоны линии электропередачи. По результатам рассмотрения обращения администрацией вынесено уведомление о недопустимости размещения объекта в связи с отсутствием согласования собственником линии электропередачи (подп. «а» п. 10 Правил установления охраны зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон). Электросетевая организация в согласовании планируемого строительства отказала.

В судах трех инстанций гражданину К. в удовлетворении требований о признании уведомления администрации незаконным было отказано. Рассмотрев жалобу гражданина К., который ссылался на несоответствие подп. «а» п. 10 Правил требованиям п. 3 ст. 106 ЗК РФ, Конституционный суд указал следующее:

•установление в п. 3 ст. 106 ЗК РФ общего запрета требовать согласования размещения зданий / сооружений в границах ЗОУИТ само по себе объективно направлено на исключение произвола и повышение открытости и предсказуемости при принятии уполномоченными органами градостроительных решений;

•вместе с тем отказ от института предварительного согласования строительства / реконструкции на земельных участках в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства несет в себе конституционно неприемлемый риск нарушения надежной и безопасной работы этих объектов, ставящих под угрозу жизнь и здоровье граждан;

•в связи с этим механизм согласования строительства / реконструкции зданий и сооружений с собственником объектов электросетевого хозяйства должен быть максимально приближен к модели регулирования, которая с 2018 г. установлена применительно к ЗОУИТ в ЗК РФ и согласуется с закрепленными в ГрК РФ порядками выдачи разрешений на строительство и уведомления о планируемых строительстве / реконструкции объекта ИЖС. При этом произвольный отказ электросетевых организаций в согласовании планируемого строительства недопустим.

Правительству РФ предписано внести изменения в действующее правовое регулирование, установив порядок, исключающий получение согласования строительства в охранных зонах объектов электросетевого хозяйства. В 2023 г.

39

Правительством РФ принято постановление от 18 февраля 2023 г. № 270 (вступит в силу с 1 сентября 2023 г.), в рамках которого требование о получении согласования было заменено на установление минимальных расстояний объектов строительства от линий электропередачи и сохранению доступа к объектам электроэнергетики, т. е. рекомендации КС РФ были исполнены.

3. Необходимость внесения изменений в ранее принятые решения об установлении ЗОУИТ.

Установление, изменение и прекращение существования ЗОУИТ

А. Новое регулирование. В соответствии со ст. 106 ЗК РФ, по общему правилу, установление и изменение ЗОУИТ осуществляется на основании решения уполномоченного органа государственной власти (местного самоуправления).

В п. 7 ст. 106 ЗК РФ закреплены требования к решению об установлении ЗОУИТ. Такое решение должно содержать наименование, вид объекта, территории, в связи с размещением которых или в целях защиты и сохранения которых устанавливается ЗОУИТ, конкретные ограничения использования земельных участков из перечня ограничений, установленных федеральным законом или положением о ЗОУИТ соответствующего вида, сведения о подзонах и т. д. [8].

Требования к решению об изменении ЗОУИТ закреплены в п. 9 ст. 106 ЗК РФ. Так, в соответствующем решении должны быть указаны сведения об изменении границы ЗОУИТ (ее подзоны), ограничения использования земельных участков, которые отличаются от ранее установленных.

Обязательным приложением к решению об установлении/изменении ЗОУИТ (если изменяются границы ЗОУИТ) являются сведения о границах данной зоны, которые должны содержать графическое описание местоположения границ данной зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат для ведения ЕГРН (п. 10 ст. 106 ЗК РФ), т. е. одновременно с принятием решения об установлении / изменении ЗОУИТ должны быть выполнены межевые работы в целях осуществления кадастрового учета такой зоны [8].

ЗОУИТ может также возникать в силу федерального закона (например, водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия (ОКН) и т. п.). В этом случае принятие решения об установлении, а также изменении ЗОУИТ не требуется, однако уполномоченными в

40