Налогообложение инвестиций. Учебное пособие

дывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру.

При ипотеке недвижимости органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

−по объекту недвижимости: земельные участки; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства;

−по целям кредитования: приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;

−по виду кредитора: банковские и небанковские;

−по виду заемщиков как субъектов кредитования: кредиты, предос-

тавляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья; кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм – клиентов банка, клиентам риэлторских фирм и лицам, проживающим в

данном регионе, а также всем желающим.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов. Приобретая квартиру при помощи ипотеки, гражданин становится собственником этого жилья. Однако его права как владельца ограничены, потому что данное помещение является залогом. Должник имеет право регистрировать членов своей семьи, а также завещать. Но при этом нужно помнить, что наследник получит не только квадратные метры, но и ваши обязательства.

Разрешение кредитора/владельца закладной необходимо в том случае, если планируется оформить постоянную регистрацию на членов семьи; есть желание сделать перепланировку; за мщики предполагают сдать жилье в аренду, продать или обменять его.

61

Сумма ипотечного кредита зависит от размера дохода, срока кредитования, стоимости приобретаемой недвижимости, первоначального взноса.

Платеж по кредиту не может превышать определенной доли собственных доходов заемщика, как правило, это 40–50% (соотношение платеж/доход). При этом из доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т.д.). Многое зависит от программы самого банка, объекта займа: первичный, вторичный рынок, загородная недвижимость или просто земля. При расчете конкретных характеристик ипотечного кредита также нужно учитывать условия выдачи кредита, предусматривающие различные схемы погашения.

Участниками ипотечной системы являются банки, которые осуществляют проверку плат жеспособности за мщика; оценочные компании, оценивающие рыночную стоимость квартиры; страховые компании, которые обязаны страховать риски, возникшие в ходе ипотечного кредитования; ипотечные брокеры, помогающие выбрать за мщику наиболее подходящую программу кредитования.

2.12.ЛИЗИНГ КАК МЕТОД ФИНАНСИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ

НА ПРЕДПРИЯТИИ

История развития лизинга. История лизинга началась давно, еще во втором тысячелетии до н.э. Тогда в государстве Шумер активно использовался оперативный лизинг. Глиняные таблички, обнаруженные в 1984 г. в шумерском городе Ур, содержали сведения об аренде сельскохозяйственных орудий, ручного инструмента, земли, водных источников, волов и др. Арендодателями выступали храмовые священники, заключавшие договоры с местными фермерами.

В1775 – 1750 гг. до н.э. в законах царя Хаммурапи обстоятельно и скрупулезно рассматривались все случаи аренды, нормы арендной платы, условия залога имущества.

Римский император Юстиниан I (483–565) осуществил кодификацию римского права, отразив в известных Институциях принципы арендных отношений.

В1066 г. Вильгельм Завоеватель арендовал у норманнских судовладельцев корабли для вторжения на Британские острова. В XI в.

вВенеции существовали сделки, схожие с лизинговыми операциями: венецианцы сдавали в аренду торговцам и владельцам торговых судов очень дорогие по тем временам якоря. По окончании плавания их возвращали владельцам, которые вновь сдавали их в аренду.

62

В1248 г. рыцарь Бонфис Манганелла Гаэта арендовал доспехи для участия в Седьмом Крестовом походе, официально оформив договор на аренду амуниции с ее последующим выкупом за счет военной добычи. Арендная плата в конечном итоге значительно превысила первоначальную стоимость амуниции. В 1284 г. был принят Закон (Устав) Уэльса – один из первых нормативных актов, который детально регулировал арендные отношения.

В1572 г. в Великобритании был принят законодательный акт, разрешающий использовать только действительный, а не мнимый лизинг. Законными признавались арендные договоры, подписываемые на разумных основаниях, так как к тому времени участились сделки, имеющие целью сокрытие истинных собственников имущества для

введения в заблуждение кредиторов.

20 марта 1855 г. в Великобритании в городе Бирмингеме зарегистрирована компания, специализировавшаяся исключительно на покупке локомотивов и вагонов для угля и сдаче их в аренду железнодорожным компаниям. При составлении договора аренды в него включался опцион на покупку предмета аренды по окончании срока аренды, что заставляло пользователей гораздо аккуратнее и бережнее обращаться с вагонами. Такие сделки получили название договоров аренды-продажи.

В1877 г. в экономический лексикон был введен термин «лизинг», что связывают с телефонной компанией «Белл», руководство которой приняло решение не продавать свои телефонные аппараты, а сдавать их

варенду.

В40-е гг. ХХ в. торговый агент из Чикаго Фрэнк Золли первым на практике стал использовать долгосрочную аренду автомобилей.

В1952 г. Генри Шонфельд создал в Сан-Франциско первое акционерное общество, для которого лизинговые операции стали основным видом деятельности. Первоначально компания была создана для одной конкретной лизинговой сделки, но уже через несколько лет она начала открывать свои филиалы в других странах (прежде всего в Канаде в 1959 г.).

Вначале 1960-х гг. американские предприниматели «перевезли» лизинг через океан в Европу, где первая лизинговая компания «Deutsche lising GMbH» появилась в 1962 г. в Дюссельдорфе.

В1982 г. корпорация Мак-Доннела Дугласа сумела за счет новой финансовой политики с помощью лизинга завоевать рынок для самолета ДС-9-80 в конкуренции с Боингом-727.

28 мая 1988 г. после пятнадцатилетней подготовительной работы в Оттаве была принята конвенция по международному финансовому лизингу, 23 ноября 1989 г. были приняты Основы законодательства

СССР об аренде № 810-1, а 16 февраля 1990 г. вышло письмо Госбанка

63

СССР №270 «О плане счетов бухгалтерского учета», в котором был представлен порядок отражения лизинга в бухгалтерском учете.

Развитие сети коммерческих банков способствовало внедрению лизинговых операций в банковскую практику, а в июне 1991 г. была создана международная лизинговая компания «Евролизинг». Ее учредителями с советской стороны стали Внешэкономбанк СССР, Совморфлот и Госснаб СССР, с французской – один из крупнейших банков Европы «Банк Насиональ де Пари», а с немецкой – одна из крупнейших лизинговых компаний Западной Германии – «Митфинанц ГмбХ». Затем 17 сентября 1994 г. был подписан Указ Президента РФ «О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности». В октябре 1994 г. была организована Российская ассоциация лизинговых компаний «Рослизинг» и в 1994 году она стала корреспондентским членом Европейской федерации ассоциаций лизинговых компаний «LEASEUROPE».

8 февраля 1998 г. появился Федеральный закон № 16 ФЗ «О присоединении РФ к Конвенции Unidroit Convention on International Financial Leasing о международном финансовом лизинге» и 29 октября 1998 г. появляется Федеральный закон «О лизинге» № 164 ФЗ.

Сегодня в развитых странах на долю лизинга приходится до 30–40% реальных инвестиций в экономику. История лизинга в России насчитывает всего полтора десятка лет, в то время как на Западе – больше полвека. Тем не менее в нашей стране все больше предприятий уже оценили преимущества лизинга. В условиях нехватки инвестиций, трудности получения долгосрочного финансирования и острой необходимости обновлять производство финансовая аренда становится выгодным инструментом для развития промышленности и торговли.

Классификация и характеристика основных форм лизинговых операций. В Федеральном законе «О лизинге» дается следующее определение лизинга: лизинг – вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим и юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем.

В справочной литературе приводятся другие характеристики этого понятия.

Лизинг – договор аренды движимого и недвижимого имущества (в основном машин и оборудования), купленного арендодателем (лизингодателем) для арендатора (лизингополучателя) с целью его производственного использования при сохранении права собственности на него за арендодателем на весь срок аренды (договора).

64

Предметом лизинга могут быть любые не потребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.

Законом «О лизинге» даются ограничения на имущество, которое нельзя использовать в качестве предмета лизинга: это земельные участки, другие природные объекты, имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Основными субъектами (участниками) лизинговой деятельности

являются лизингодатель, лизингополучатель и продавец (поставщик). Они могут быть как физическими, так и юридическими лицами, как резидентами, так и нерезидентами РФ.

Лизингодатель – физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга.

Лизингополучатель – физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга.

Продавец – физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора куплипродажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения.

Любой из субъектов лизинга может быть резидентом РФ или нерезидентом РФ.

Лизинговые компании (фирмы) – коммерческие организации (резиденты РФ или нерезиденты РФ), выполняющие в соответствии с законодательством РФ и со своими учредительными документами функции лизингодателей. Учредителями лизинговых компаний (фирм) могут быть юридические, физические лица (резиденты РФ или нерезиденты РФ).

65

Классификация и характеристика основных видов форм лизин-

говых операций. В настоящее время в международной практике применяют следующие виды лизинга, признанные во всем мире:

–оперативный (сервисный) лизинг;

–финансовый (капитальный) лизинг;

–возвратный лизинг;

–долевой лизинг (с участием третьей стороны, левердж-лизинг);

–прямой лизинг;

–сублизинг.

Финансовый лизинг представляет собой взаимоотношения партнеров, предусматривающие в течение периода действия соглашения между ними выплату лизинговых платежей, покрывающих полную стоимость амортизации оборудования или большую его часть, дополнительные издержки и прибыль лизингодателя. Финансовый лизинг характеризуется основными чертами:

–участие, кроме лизингодателя и лизингополучателя, третьей стороны (производителя или поставщика объекта сделки);

–невозможность расторжения договора в течение основного срока аренды, то есть срока, необходимого для возмещения расходов арендодателя;

–продолжительный период лизингового соглашения (обычно близкий к сроку службы объекта сделки).

После завершения срока лизингового соглашения лизингополучатель может купить объект сделки по остаточной стоимости, заключить новый договор на меньший срок и по льготной ставке, вернуть объект сделки лизинговой компании. О своем выборе лизингополучатель должен сообщить лизингодателю. Если в договоре предусматривается соглашение на покупку предмета сделки, стороны заранее определяют остаточную стоимость объекта, сдаваемого в лизинг.

Оперативный (сервисный) лизинг представляет собой арендные отношения, при которых расходы лизингодателя, связанные с приобретением и содержанием сдаваемых в аренду предметов, не покрываются арендными платежами в течение одного лизингового контракта. Заключается он, как правило, на 2–5 лет. При оперативном лизинге риск порчи или утери объекта лежит в основном на лизингодателе. Ставка лизинговых платежей обычно выше, чем при финансовом лизинге, из-за отсутствия гарантии окупаемости затрат. По окончании оперативного лизингового договора лизингополучатель имеет право продлить срок договора на более выгодных условиях, вернуть оборудование лизингодателю, купить оборудование у лизингодателя при наличии соглашения (опциона) на покупку по рыночной стоимости.

66

В зависимости от состава участников (субъектов) сделки различают:

−прямой лизинг, при котором собственник имущества самостоятельно сдает объект в лизинг (двухсторонняя сделка). По сути, эту сделку нельзя назвать классической лизинговой сделкой, так как в ней не участвует лизинговая компания;

−косвенный лизинг, когда передача имущества в лизинг происходит через посредника. Такого рода сделка схожа с классической лизинговой операцией, так как в ней участвуют поставщик, лизингодатель и лизингополучатель, причем каждый из них выступает самостоятельно;

−раздельный лизинг (лизинг с участием множества сторон) – леве- ридж-лизинг. Этот вид лизинга распространен как форма финансирования сложных, крупномасштабных объектов, таких, как авиатехника, морские и речные суда, железнодорожный и подвижной состав, буровые платформы и т.п. Такой лизинг называется еще групповым, или акционерным, лизингом с участием нескольких компаний поставщиков, лизингодателей и с привлечением кредитных средств у ряда банков, а также страхованием лизингового имущества и возврата лизинговых платежей с помощью страховых пулов. Этот вид лизинга считается наиболее сложным, так как ему присуще многоканальное финансирование.

Специфической особенностью данного вида лизинга является то,

что лизингодатели обеспечивают лишь часть суммы, которая необходима для покупки объекта лизинга. Эти средства привлекаются и аккумулируются путем выпуска акций и распространения их среди лизингодателей, принимающих участие в финансировании сделки. Оставшаяся часть контрактной стоимости объекта лизинга финансируется кредиторами (банками, другими инвесторами). Характерно, что при этом кредиторы не имеют, как правило, права востребования задолженности по кредитам непосредственно у лизингодателей. В этих сделках ввиду множества участвующих сторон присутствуют поверенный кредиторов – для координации действий займодателей и поверенный лизингодателей – для управления совместными действиями контрагентов.

Одной из форм прямого лизинга является возвратный лизинг, представляющий собой систему взаимосвязанных соглашений, при которой фирма – собственник земли, зданий, сооружений или оборудования продает эту собственность финансовому институту (банку, страховой компании, инвестиционному фонду, фирме, специально ориентированной на лизинговые операции) с одновременным оформлением соглашения о долгосрочной аренде своей бывшей собственности на условиях лизинга.

67

Возвратный лизинг необходим, прежде всего, для тех хозяйствующих субъектов, которым срочно требуются значительные объемы оборотных средств. Возвратный лизинг дает возможность рефинансировать капитальные вложения с меньшими затратами, чем при привлечении банковских ссуд, особенно если платежеспособность предприятия ставится кредитующими организациями под сомнение ввиду неблагоприятного соотношения между его уставным капиталом и заемными фондами.

При возвратном лизинге арендная плата устанавливается по следующей схеме: сумма платежей должна быть достаточной для полного возмещения инвестору всей суммы, которая была выплачена им при покупке, и плюс к этому обеспечивать среднюю норму прибыли на инвестированный капитал.

Сублизинг – особый вид отношений, возникающих в связи с переуступкой прав пользования предметом лизинга третьему лицу, что оформляется договором сублизинга. При сублизинге лицо, осуществляющее сублизинг, принимает предмет лизинга у лизингодателя по договору лизинга и передает его во временное пользование лизингополучателю по договору сублизинга. Переуступка лизингополучателем третьему лицу своих обязательств по выплате лизинговых платежей третьему лицу не допускается. При передаче предмета лизинга в сублизинг обязательным является согласие лизингодателя в письменной форме.

Наиболее распространенными также можно назвать следующие виды лизинга:

–краткосрочный лизинг – в течение менее полутора лет;

–среднесрочный лизинг – в течение от полутора до трех лет;

–долгосрочный лизинг – в течение трех и более лет.

По отношению к арендуемому имуществу (или по объему обслужи-

вания) лизинг делится:

−на чистый, когда все расходы по обслуживанию имущества принимает на себя лизингополучатель. При этом лизингополучатель переводит лизингодателю чистые, или нетто, платежи. Большинство услуг на отечественном лизинговом рынке оборудования являются чистыми;

−полный, или «мокрый», лизинг, когда лизингодатель принимает на себя все расходы по обслуживанию имущества. Его используют, как правило, сами изготовители оборудования. По стоимости полный лизинг один из самых дорогих, так как у лизингодателя увеличиваются расходы на техническое обслуживание, сопровождение квалифицированным персоналом, ремонт, поставку необходимого сырья и комплектующих изделий и др.;

68

−частичный лизинг, когда на лизингодателя возлагаются лишь отдельные функции по обслуживанию имущества.

По типу финансирования лизинг делится:

−на срочный, когда имеет место одноразовая аренда имущества;

−возобновляемый (револьверный), при котором после истечения первого срока договор лизинга продлевается на следующий период. При этом объекты лизинга через определенное время в зависимости от износа и по желанию лизингополучателя меняются на более совершенные образцы. Разновидностью возобновляемого лизинга является генеральный лизинг, который позволяет лизингополучателю дополнить список арендуемого оборудования без заключения новых контрактов. Генеральный лизинг используется, когда требуется срочная поставка или замена уже полученного по лизингу оборудования, а времени, необходимого на проработку и заключение нового контракта, нет.

По типу имущества различают:

−лизинг движимого имущества (оборудование, техника, автомобили, суда, самолеты и т.п.), в том числе нового и бывшего в употреблении;

−лизинг недвижимости (здания, сооружения).

По степени окупаемости имущества лизинг подразделяется:

−на лизинг с полной окупаемостью (или близкой к полной), когда в течение срока действия лизингового договора происходит полная или близкая к полной амортизация имущества и, соответственно, выплата лизингодателю стоимости имущества;

−лизинг с неполной окупаемостью, при котором в течение срока действия одного лизингового договора происходит частичная амортизация имущества и окупается только ее часть.

По отношению к налоговым, амортизационным льготам различают:

−лизинг с использованием льгот по налогообложению имущества,

прибыли, НДС, различных сборов, ускоренной амортизации;

−лизинг без использования льгот.

Разделение лизинга осуществляется также на основе форм расчетов

между лизингодателем и лизингополучателем, которые бывают:

–денежными, когда все платежи производятся в денежной форме;

–компенсационными, когда платежи осуществляются в форме поставки товаров, произведенных на сданном в лизинг оборудовании (по существу, это бартер), или путем зачета услуг, оказываемых друг другу лизингополучателем и лизингодателем;

–смешанными, когда применяются обе указанные формы платежа.

Взависимости от сектора рынка, где проводятся лизинговые операции, различают:

69

−внутренний лизинг, когда все участники сделки представляют одну страну;

−внешний (международный) лизинг – к нему относятся сделки, в

которых одна из сторон или все стороны принадлежат разным странам. К этому же виду лизинга относят и сделки, проводимые лизингодателем и лизингополучателем одной страны, если хотя бы одна из сторон ведет свою деятельность и имеет капитал совместно с зарубежной фирмой. Внешний лизинг, в свою очередь, подразделяется на импортный и экспортный.

При осуществлении внутреннего лизинга лизингодатель, лизингополучатель и продавец являются резидентами РФ. Внутренний лизинг регулируется законодательством РФ.

При осуществлении международного лизинга лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом РФ. Если лизингодателем является резидент РФ, то есть предмет лизинга находится в собственности резидента РФ, договор международного лизинга регулируется законодательством РФ. Если лизингодателем является нерезидент РФ, то есть предмет лизинга находится в собственности нерезидента РФ, то договор международного лизинга регулируется федеральными законами в области внешнеэкономической деятельности.

Методика расчета лизинговых платежей. Расчет общей суммы лизинговых платежей осуществляется по формуле:

ЛП = АО + ПК + КВ + ДУ + НДС, (2.1)

где ЛП – общая сумма лизинговых платежей; АО – величина амортизационных отчислений, причитающихся лизингодателю в текущем году; ПК – плата за используемые ресурсы лизингодателем на приобретение имущества-объекта договора лизинга; КВ – комиссионное вознаграждение лизингодателю за предоставление имущества по договору лизинга; ДУ – плата лизингодателю за дополнительные услуги лизингополучателю, предусмотренные договором лизинга; НДС – налог на добавленную стоимость, уплачиваемый лизингополучателем по услугам лизингодателя.

Амортизационные отчисления (АО) рассчитываются по формуле:

где БС – балансовая стоимость имущества – предмета договора лизинга, тыс. руб.; На– норма амортизационных отчислений, %.

Балансовая стоимость имущества определяется в порядке, предусмотренном действующими правилами бухгалтерского учета.

Плата за используемые лизингодателем кредитные ресурсы на при-

обретение имущества – предмета договора рассчитывается по формуле: