Курс по жилищному праву

одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетнихдетей (ст. 679 ГК РФ).

Договор коммерческого найма является срочным

изаключается на срок не более пяти лет. Если в до-

говоре срок не определен, договор считаетсязаключенным на пятьлет (ст. 683 ГК РФ).

Если договор коммерческого найма заключен на срокдо одного года, то он считается краткосрочным наймом, и в этом случае к нему не применяются некоторые положения о коммерческом найме. Так, наниматель лишается права вселять в занимаемое им жилое помещение временных жильцов или поднанимателей.

По истечении срокадоговора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора коммерческого найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать

втечение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях

ина тот же срок.

Еслинаймодательотказалсяотпродлениядогово-

ра в связи с решением не сдавать помещение внаем, однако в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ).

Прикоммерческомнаймерасторжениедоговораи выселение допускаются в исключительных случаях, которые прямо названы в ст. 687 ГК РФ. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом. При этом учитывается, что на наймодателя-собственника нельзя возлагать обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соответствии с законом выселению, другим жилым помещением. Такое решение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферуправомочий и интересов собственника.

При расторжении договора коммерческого найма действует принцип судебного расторжения, харак-

терный и для договора социального найма. Согласно ГКРФдоговоркоммерческогонаймаможетбытьрасторгнут по требованию наймодателя либо по требованиюлюбой из сторонтолько в судебном порядке. По одностороннему решению нанимателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в любоевремя. Приэтомнетребуетсяобъяснятьпричины такого решения, на нанимателя не возлагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную односторонним расторжением договора. Однако на-

нимательобязанвписьменнойформепредупредить наймодателя затри месяца о расторжениидоговора. При несоблюдении этого условия наймодательвправе предъявитьнанимателю как нарушившей договор стороне требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

По требованию любой из сторон договор коммер-

ческого найма может быть расторгнут в судебном порядке, во-первых, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания и, вовторых, в случае аварийного состояния помещения. Кроме двух названных обстоятельств, расторжение договора по требованию любой из сторон допускается в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном по-

рядке, во-первых, вслучаеневнесениянанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Вслучае предъявления наймодателем требования

орасторжении договора по причине разрушения илипорчижилогопомещениянанимателемилидругими гражданами, за действия которых он отвечает, суд можетвместо расторжениядоговора принятьрешение о предоставлении нанимателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений.

Права и обязанности сторон по пользованию жи-

лыми помещениями определяются в договоре коммерческого найма, а также в нормах действующего законодательства.

Граждане, постояннопроживающиесовместноснанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения междунанимателем и такими гражданами определяются законом

(ст. 677 ГК РФ).

Наниматель несет ответственность перед наймо-

дателем за действия граждан, постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора найма. Солидарную ответственность с нанимателем указанные граждане несут только при заключении специального отом соглашения. В этом случаетакие граждане становятся сонанимателями.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).

Основная обязанность наймодателя — передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (ст. 676 ГК РФ).

Наймодательтакже обязан:

1)осуществлятьнадлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

2)предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

3)обеспечиватьпроведениеремонтаобщегоимущества многоквартирногодома и устройствдля оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своих родственников и иных лиц, получив на это согласие наймодателяиграждан, постоянноснимпроживающих. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Наниматель обязан:

1)использовать жилое помещение только для проживания;

2)обеспечиватьсохранностьжилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (ст. 678 ГК РФ);

3)самостоятельно проводить текущий ремонт занимаемого им помещения;

4)своевременно вносить плату за жилое помещение и своевременно оплачивать коммунальные услуги. Одностороннее изменение размера квартплаты не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором;

5)соблюдать надлежащие правила пользования жилым помещением: не нарушать покоя других жильцов дома, с 23.00 до 7.00 соблюдать полную тишину, не допускать проведения в квартире работ, создающих повышенный шум или вибрацию, и т.д.

По общемуправилугражданинуи его семье при их выселении из помещения, занимаемого по договору социального найма, должно бытьпредоставленодругое благоустроенное жилое помещение. Помещение должно находиться в черте данного населенного пункта и при этом, во-первых, быть благоустроеннымприменительнокусловиямданногонаселенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям независимо от того, отвечало ли помещение, из которого выселяется гражданин, указанным требованиям; во-вторых, предоставляемоеблагоустроенноепомещениепоразмерудолжно бытьне меньшетого, которое занимал выселяемый, а если он занимал отдельную квартиру или несколько комнат, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат. Если наниматель имел излишнюю жилую площадь, жилое помещение предоставляетсяемувразмеренеменееустановленной нормы на одного человека. Учитывается и право на дополнительную площадь, если наниматель или член семьи, имеющий такое право, фактически пользовался дополнительной площадью.

Если нанимательи проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть

выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социаль-

ного найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ).

Еслинанимательи(или) проживающиесовместнос ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателяичленовегосемьионеобходимостиустранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц вы-

селяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (ст. 91 ЖК РФ).

31 Договор поднайма

Наниматель жилого помещения вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с согласия наймодателя сдавать в поднаем жилое помещение в случаях и в порядке, установленных ГК РФ, ЖК РФ и другими актами жилищного законодательства.

Поднаниматель (поднаниматели) не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. По договору найма ответственным перед наймодателем остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленногоподоговорусоциальногонайма, заключается

в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателютакого жилого помещения. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного подоговорусоциального найма, должныбытьуказаныграждане, вселяемыесовместно с поднанимателем в жилое помещение.

Договорподнаймажилогопомещения, предоставленного подоговорусоциального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

Пользование подоговоруподнайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами (ст. 77 ЖК РФ).

В ст. 78 ЖК РФ указана плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договорусоциаль-

ного найма. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма,

является возмездным.

Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения.

При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднай-

ма такого жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может

быть расторгнут:

1)по соглашению сторон;

2)при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободитьжилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставлениядругого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

Еслидоговор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора— инициа-

тор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма

затри месяца (ст. 79 ЖК РФ).

32 Временные жильцы

Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимномусогласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе раз-

решить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам).

Наймодатель вправе запретить проживание вре-

менных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составитдля отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры— менее нормы предоставления.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

Вселение временного жильца и его проживание в жилом помещении нанимателя происходит на осно-

вании договора. Это — безвозмездный договор, ко-

торый заключается в устной форме. Предпосылками заключенияданногодоговораивселениявременных жильцов являются предварительное уведомление наймодателя и соблюдение требований законодательстваонормежилойплощадинаодногочеловека.

Временныежильцынеобладаютсамостоятельным правом пользования соответствующим жилым поме-

щением. Ответственность за их действия перед най-

модателем несетнаниматель.

Временные жильцы обязаны освободить соответ-

ствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семьдней