Курс по жилищному праву

Прекращение правоотношения социального и коммерческого найма жилого помещения может наступить по основаниям, не связанным с волеизъявлением его участников или решением суда. Так,

гибельжилого помещения— предмета найма может наступить вследствие события (пожара, наводнения и т.п.), вследствие противоправных действий посторонних лиц или по другим причинам. В данном случае происходит прекращение обязательства в силу невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ).

Прекращение обязательства найма жилого помещения происходит в связи со смертью нанимателя.

По данному основанию обязательство прекращается, если наниматель жил один, без семьи. Это вытекает из самого существа данного обязательства, поскольку в нем исполнение предназначено лично для кредитора. Если после смерти нанимателя в жилом помещении остались жить члены его семьи, обязательство социального найма не прекращается, поскольку в таком случае нанимателем становится один из членов семьи, а при коммерческом найме— один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общемусогласию междуэтими гражданами.

Жилищный кодекс РФ в ст. 65 закрепляет права

иобязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требоватьсвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1)передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2)принимать участие в надлежащем содержании

ив ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3)осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4)обеспечиватьпредоставлениенанимателюнеобходимыхкоммунальныхуслугнадлежащего качества. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

В статье 67 ЖК РФ предусмотрены права и обязанности нанимателя жилого помещения подоговорусоциального найма. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1)вселять в занимаемое жилое помещение иных

лиц;

2)сдавать жилое помещение в поднаем;

3)разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4)осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5)требоватьотнаймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1)использоватьжилоепомещениепоназначению

ив пределах, которые установлены ЖК РФ;

2)обеспечивать сохранность жилого помещения;

3)поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4)проводитьтекущий ремонт жилого помещения;

5)своевременно вносить платуза жилое помещение и коммунальные услуги;

6)информировать наймодателя в установленные договоромсрокиобизмененииоснованийиусловий, дающих право пользования жилым помещением по договорусоциального найма.

Еслигражданинпересталбытьчленомсемьинанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняютсятакие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (ст. 69 ЖК РФ).

По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда. Малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном ЖК РФ порядке.

Решение о предоставлении жилого помещения из фонда социального использования принимается органом, в распоряжении которого находится жилищный фонд. Оно влечет прекращение жилищного (административного) правоотношения, возникшего из факта принятия гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, и создает право гражданина на занятие жилого помещения.

Жилое помещение, предоставляемое при улучшении жилищных условий граждан, должно быть бла-

гоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным итехническимтребованиям. Крометого, при предоставлении жилых помещений должны учитываться состояние здоровья граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства. В частности, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Требования к предоставляемому жилому помещению характеризуютсятакжетем, что закон предусматривает принцип посемейного заселения: жилое помещение должно, как правило, предоставляться в виде отдельной квартиры на семью.

Жилые помещения в наемном доме социально-

го использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений.

Предназначенным для найма домом — наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одномулицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания.

Жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам со-

циального найма предоставляются определенным

федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных по установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК РФ порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ.

Платазажилоепомещениеикоммунальныеуслу-

ги для нанимателя жилого помещения, занимаемого

подоговорусоциальногонайма илидоговорунайма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает:

1)платуза пользование жилым помещением (плата за наем);

2)платузасодержаниежилогопомещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонтобщего имущества в многоквартирномдоме проводится за счетсобственника жилищного фонда;

3)плату за коммунальные услуги.

Платазажилоепомещениеикоммунальныеуслу-

ги для нанимателя жилого помещения по договору наймажилогопомещенияжилищногофондасоциальногоиспользованиявключает: платузанаемжилого помещения и за коммунальные услуги.

Платазажилоепомещениеикоммунальныеуслу-

гидлясобственникапомещения в многоквартирном доме включает:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлениюмногоквартирнымдомом, засодержаниеитекущий ремонт общего имущества в многоквартирном

доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;

2)взнос на капитальный ремонт;

3)плату за коммунальные услуги.

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, втомчислевэлектроннойформесиспользованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Платазакоммунальныеуслугивключаетвсебяпла-

ту за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Субсидии на оплату жилого помещения и комму-

нальныхуслуг предоставляются гражданам в случае, еслиихрасходынаоплатужилогопомещенияикоммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, устанавливаемого по правилам ч. 6 ст. 159 ЖК РФ, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

По договору коммерческого найма жилого поме-

щения одна сторона— собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуетсяпредоставитьдругойстороне(нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор коммерческого найма является консенсуальным, взаимным и возмездным договором.

Нанимателем по договору коммерческого найма можетбыть только гражданин (физическое лицо). Юридическимлицамжилоепомещениеможетбыть предоставлено на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещениетолькодля проживания граждан. Объектом договора коммерческого найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, комната и т.д.). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

В многоквартирном доме объектом коммерческого найма является, помимо самого жилого помещения, также и частьобщего имущества собственников квартир (общие помещениядома, несущие конструкции и т.д.).

Основные отличия коммерческого найма от социального:

1) договор коммерческого найма может заключаться на пользование жилыми помещениями во всех видах жилищного фонда, в то время как социальный наем — только на жилые помещения

в домах государственного или муниципального жилищного фонда;

2)договор коммерческого найма является срочнымизаключаетсянасрокнеболеепятилет(ст. 683 ГК РФ). Социальный наем бессрочен;

3)восновекоммерческогонайма—добровольное соглашение сторон, а в основе социального найма— административный акт (решение органа власти);

4)коммерческий наем заключается без нормирования размера жилой площади, а социальный — в пределах установленных норм;

5)при коммерческом найме квартплата не лимитирована, а в социальном— ограничена; существуют также и льготы;

6)нанимателями по одному договору коммерческого найма могут быть совершенно разные лица, в договоре же социального найма участвуют только родственники и лишь в исключительных случаях также и иные лица;

7)расторжение договора коммерческого найма влечет во всех случаях выселение без предоставления жилого помещения; при расторжении договора социального найма лицо выселяется, как правило, с предоставлением другого жилого помещения.

Для заключения договора коммерческого найма достаточно соглашения сторон: собственника помещения (наймодателя) и нанимателя.

Договор коммерческого найма должен быть за-

ключен в письменной форме (ст. 674 ГК РФ).

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном закономорегистрацииправнанедвижимоеимущество

исделок с ним.

Отсутствие письменной формы договора коммер-

ческого найма не влечет его недействительность, однаколишаетстороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельскиепоказания, чтонелишаетихвтожевремяправа приводитьдругие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

Договор коммерческого найма не требует обяза-

тельного нотариального удостоверения, и этот вопрос решается самими сторонами.

Вдоговоре должны быть указаны наймодатель и наниматель, предметдоговора, права и обязанности сторон. Договор должен быть подписан как наймодателем, так и нанимателем.

Вдоговоре должны бытьтакже указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этихграждан производитсятолько с согласия наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц при соблюдении требований законодательства о норме жилой площади на