Курс по жилищному праву

1)виндикационный (об истребовании имущества из чужого незаконного владения);

2)негаторный (об устранении препятствий в пользовании имуществом, не связанныхслишением владения вещью).

В обоих случаях речь идет о таких способах защиты, которые призваны защитить вещное право на сохраняющийся в натуре имущественный объект.

Вслучае его утраты или невозможности возвращения собственнику речь может идти только о компенсации причиненных убытков, относящейся уже к числу обязательственных, а не вещных способов защиты. Поэтому вещно-правовые способы защиты имущественных интересов управомоченных лиц имеютсвоим объектомтолько индивидуально-опре- деленные вещи, но не иное имущество.

Обязательственно-правовые способы защиты но-

сят, следовательно, относительный характер и могут иметьобъектомлюбоеимущество, включаякаквещи (например, подлежащие передаче приобретателю товары), так и различные права (например, безналичныеденьгиилибездокументарныеценныебумаги, права пользования и т.д.). Они подробно рассматриваются при изучении обязательственного права.

Основания и порядок признания граждан нуждающимися

18вулучшении жилищныхусловий. Учетданныхграждан

Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, закреплены в ст. 51 ЖК РФ.

Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются:

1)не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2)являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3)проживающие в помещении, не отвечающем установленнымдля жилыхпомещенийтребованиям;

4)являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма

жилых помещений жилищного фонда социального использования, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социальногоиспользованияилисобственникамижилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или принадлежащего на праве собственности.

При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений. Принятие научетграждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством РФ порядке соглашением о взаимодействии. В случаяхи в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства.

19 Понятиедоговора найма

Жилые помещения могутсдаваться их собственниками для проживания другим лицам на основании договора. Таким договором является договор найма.

По договору найма жилого помещения одна сто-

рона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Нанимателем подоговорунайма можетбытьтолько гражданин — физическое лицо. Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма только лишьв качестве наймодателя.

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. ГКРФвы-

деляетдва его вида: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Это договор коммерческого найма.

По договору социального найма предоставляются жилые помещения, находящиеся только в государ-

ственной или муниципальной собственности, а по договорукоммерческого найма— в любой. Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина определенных предпосылок для его заключения: нуждаемостьв улучшении жилищныхусловий, постоянное проживание в данном населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения.

Договор коммерческого найма — это гражданско-

правовой договор, а договор социального найма в сущности представляетсобой квазидоговор, поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами.

20 Понятиедоговора социального найма

По договору социального найма жилого помеще-

ния одна сторона— собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользованиедляпроживаниявнемнаусловиях, установленных ЖК РФ.

Договор социального найма заключается на пользование жилым помещением, находящимся в государственном или муниципальном жилищном фонде.

Предоставление жилого помещения на условиях договора социального найма означает бесплатное выделение жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, малоимущим и иным указанным в нормативных актах лицам, в пределах нормы жилой площади, установленной законодательством.

В основании договора социального найма лежат

административный акт органа исполнительной власти о предоставлении жилья в пользование и ордер, выданный на основе этого акта.

К предпосылкам (условиям), при наличии которых гражданин может претендовать на получение жилого помещения из фонда социального использования

(бесплатно), относятсянуждаемостьвулучшениижи-

лищныхусловийипостоянноепроживаниевданном населенном пункте.

Нуждаемость в данном случае понимается как острая потребность в улучшении жилищных условий данного гражданина и его семьи, которая определяется не субъективной оценкой гражданином своих жилищных условий, а объективными критериями, предусмотренными законодательством.

Наймодателем и при коммерческом, и при социальном найме выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Собственник, имеющий жилищный фонд, обычно создает для его эксплуатации специальные жилищно-эксплуатаци- онные организации с правами юридического лица, которые наделяются правом заключать договоры найма жилых помещений. Но нередко собственник жилья непосредственно сам заключает договоры с нанимателями. Это встречается в случаях, когда собственник располагает небольшим количеством жилых помещений, предназначенныхдля сдачи внаем.

Стороны вдоговоре социального найма предопре-

делены заранее в документе, который служит предпосылкой заключения этого договора, — в ордере. Ордер адресован прежде всего будущему наймодателю. Если жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду, то наймодателем выступает орган местного самоуправления (местная администрация) или муниципальная жилищноэксплуатационная организация— ЖЭУ и т.п.

Заключениедоговора

21социального найма

Всоответствии со ст. 672 ГК РФ в государственном

имуниципальном жилищном фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Договор найма жилого помещения заключается

вписьменной форме. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации

впорядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор социального найма жилого помещения

заключается без установления срока его действия.

Изменениеоснованийиусловий, дающихправона получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с ЖК РФ, договором социального наймаданного жилого помещения.

Наниматель жилого помещения в многоквартир-

ном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могутбытьнеизо-

лированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, атакже общее имущество в многоквартирном доме.

Договорсоциальногонаймажилогопомещенияза-

ключается в письменной форме на основании решенияопредоставлениижилогопомещенияжилищного фонда социального использования.

Типовойдоговор социального найма жилого поме-

щения утверждается Правительством РФ.

Переход права собственности на занимаемое по договорусоциального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собойрасторжениеилиизменениеусловийдоговора социального найма жилого помещения.

Расторжение и прекращение договора социаль-

ного найма жилого помещения закреплено в ст. 83 ЖК РФ, на основании этого договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут

в любое время по соглашению сторон.

Нанимательжилого помещения по договорусоциального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Расторжениедоговорасоциальногонаймажилого помещенияпотребованиюнаймодателядопускается в судебном порядке в случае:

1)невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги втечение более шести месяцев;

2)разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3)систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместноепроживаниеводномжиломпомещении;

4)использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращаетсятакжевсвязисутратой(разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.