Курс по жилищному праву

использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3)проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилыхпомещений требованиям;

4)являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающийтяжелойформойхронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, договорунайма жилого помещения жилищного фонда социального использования или принадлежащего на праве собственности.

Количествочленов жилищногокооперативанемо-

жетбытьменеечем5, нонедолжнопревышатьколичество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирномдоме.

голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товариществасобственниковжилья принимается собствен-

никами помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.

Товарищество собственников жилья может быть создано:

1)собственниками помещений в нескольких многоквартирныхдомах, еслиданныедомарасположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимостидокументами имеютобщую границуи в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другиеэлементыинфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений вданныхдомах;

2)собственниками нескольких расположенных близкожилыхдомов, дачныхдомовсприусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которыеимеютобщуюграницуивпределах которыхимеютсясетиинженерно-техническогообес- печения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

Государственная регистрация товарищества соб-

ственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Товарищество собственников жилья вправе (ч. 1 ст. 137 ЖК РФ):

1)заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирнымдомом, втом числе содержание и ремонтобщего имущества в многоквартирном доме, договоры;

2)определять смету доходов и расходов на год,

втом числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонти реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3)устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежейивзносовдлякаждогособственникапомещения

вмногоквартирном доме в соответствии с его долей

вправе общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4)выполнятьработыдлясобственниковпомещений

вмногоквартирномдоме и предоставлятьим услуги;

5)пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6)передавать по договору материальные и денежныесредствалицам, выполняющимдлятоварищества работы и предоставляющимтовариществууслуги;

7)продавать и передавать во временное пользование, обмениватьимущество, принадлежащеетовариществу.

Товарищество собственников жилья обязано

(ст. 138 ЖК РФ):

1)обеспечиватьвыполнениетребованийгл. 13 ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2)осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII ЖК РФ;

3)выполнятьвпорядке, предусмотренномзаконодательством, обязательства по договору;

4)обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5)обеспечиватьвыполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями

вправе общей собственности наданное имущество;

6)обеспечиватьсоблюдениеправизаконныхинтересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользованияираспоряженияобщейсобственностью;

7)представлятьзаконные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношенияхс третьимилицами;

8)представлятьзаконные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме,

втом числе в отношенияхс третьимилицами;

9)вести реестр членов товарищества и ежегодно

втечение I квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов РФ, указанные в ч. 2 ст. 20 ЖК РФ и др.

Органами управления товарищества собственни-

ков жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ). Общеесобрание является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

Ккомпетенцииобщегособранияотносятся(ст. 145 ЖКРФ):

1)внесение изменений в устав товарищества или утверждениеуставатовариществавновойредакции;

2)принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

3)избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества

ивслучаях, предусмотренныхуставомтоварищества, также председателя правлениятоварищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

4)установление размера обязательных платежей

ивзносов членов товарищества;

5)утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

6)принятиерешенияополучениизаемныхсредств, втом числе банковскихкредитов;

7)определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8)утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

9)рассмотрение жалоб надействия правлениятоварищества, председателя правления товарищества

иревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10)принятиеиизменениепопредставлениюпредседателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членовтоварищества идр.

Руководство деятельностью товарищества соб-

ственников жилья осуществляется правлением то-

варищества. Правление товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Правление избирается из числа членов товариществаобщимсобраниемчленовтовариществанасрок, установленный уставом товарищества, но не более чем на 2 года.

Правление избирает из своего состава председа-

теля товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества

(ст. 147 ЖК РФ).

Средства и имуществотоварищества.

46Ревизионная комиссия

Всобственности товарищества собственников жилья можетнаходитьсядвижимое имущество, атакже недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Средства товарищества собственников жилья состоят (ст. 151 ЖК РФ):

1)изобязательныхплатежей, вступительныхииных взносов членовтоварищества;

2)доходов отхозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

3)субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельныхвидовкоммунальныхуслугииныхсубсидий;

4)прочих поступлений.

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе

могутбытьобразованы специальные фонды, расхо-

дуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планомтоварищества (ст. 151 ЖК РФ). Для достижения целей, предусмотренных уставом, товариществособственниковжильявправезаниматься хозяйственнойдеятельностью.

Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственнойдеятельности:

1)обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2)строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3)сдача в аренду, внаем части общего имущества

вмногоквартирном доме.

На основании решения общего собрания членов

товарищества собственников жилья доход отхозяй-

ственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на 2 года. В состав ревизионной комиссии не могут входить члены правлениятоварищества. Ревизионная комиссия жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

1)проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

2)представляет общему собранию членов товариществазаключениепорезультатампроверкигодовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества; заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовойдеятельности и размерахобязательныхплатежей

ивзносов;

3)отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

47 Договор купли-продажи

Договоркупли-продажинедвижимостижилогона-

значения — гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры.

Сторонами договора купли-продажи жилых помещениймогутбытьлюбыесубъектыгражданскогоправа: граждане (граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица, РФ, ее субъекты, муниципальные образования.

Определение предмета в договоре продажи недвижимостиосуществляетсяпутемуказанияданных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии данных о предмете договор продажи не считается заключенным.

При купле-продаже в договоре указываются:

1)адрес;

2)технические характеристики квартиры и жилого дома, в котором она расположена: тип дома (кирпичный, панельный, блочный), состав (количество комнат), площадь (общая, жилая);

3)принадлежность и реквизиты правоустанавливающего документа продавца;

4)цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора;

5)указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади;