Курс по жилищному праву

В статье 616 ГК РФ указаны обязанности сторон по содержанию арендованного имущества. Арендо-

датель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальныйремонтдолженпроизводитьсявсрок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своемувыбору:

1)произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачестьее в счетарендной платы;

2)потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3)потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправномсостоянии, производитьзасвойсчеттекущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

53 Понятие ипотеки

По договору о залоге недвижимого имущества

(договору об ипотеке) одна сторона— залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своихденежныхтребований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

По договору об ипотеке может быть заложено не-

движимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленномдля государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1)земельные участки;

2)предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3)жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4)дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5)воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения

исооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 Федерального закона «Об ипо-

теке (залоге недвижимости)».

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государствен-

ная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков.

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соот-

ветственноприменяютсякзалогуправарендаторапо договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Правила об ипотеке недвижимого имущества при-

меняются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Ипотека жилых помещений регулируется ГК РФ,

а также Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Государственная регистрация договора об ипотеке являетсяоснованиемдлявнесениявЕдиныйгосударственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силузакона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающейвсилузакона, возникаетсмоментагосударственной регистрации ипотеки.

Права залогодержателя (право залога) на имуще-

ство считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр правнанедвижимоеимуществоисделоксним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают

смомента возникновения этого обязательства. Правазалогодержателя(правозалога) назаложен-

ное имущество не подлежат государственной регистрации.

Вдоговореобипотекедолжныбытьуказаныпред-

мет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предметомипотекимогутбытьжилыепомещения,

принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Ипотека жилыхдомов и иных зданий допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот жилой дом.

Права залогодержателя по обеспеченномуипоте-

кой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная является именной ценной бумагой, содержащей установленные законом обязательные реквизиты.

Залогодателем по договору об ипотеке может быть как должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Защита нарушенных жилищных прав осуществ-

ляетсясудомвсоответствиисподведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.

Административная ответственность наступает за совершение административного проступка, т.е. за виновносовершенноепротивоправноедеяние, которое по своему характеру не влечет за собой уголовной ответственности.

Законодательство предусматривает административную ответственность за такие правонарушения:

1)нарушение правил пользования жилыми помещениями: порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов

и(или) жилых помещений либо использование их не поназначению; самовольнаяперепланировкажилых помещений в многоквартирныхдомах;

2)нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и др.

За совершение административных проступков предусматривается ответственность в виде преду-

преждения или штрафа.

Уголовная ответственность наступает за совер-

шение особо опасного противоправного деяния, т.е. преступления. Так, вдействующемУголовном кодексе РФ предусмотрена ответственностьза нарушение неприкосновенности жилища, т.е. за незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица.

Гражданско-правовая ответственностьнаступаетза причинение вреда жилищному фонду или за совершение противоправных(незаконных) сделок с жилыми помещениями.

Вслучае причинения вреда жилищному фонду виновные лица обязаны возместить причиненный ими ущерб.

Всоответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, вправе требоватьполного возмещения причиненных ему убытков, включая упущенную выгоду.

Судвправеприудовлетворениитребованияовозмещении вреда обязатьлицо, ответственное за причинение вреда, возместитьвред в натуре (например, исправить поврежденное жилое помещение).

56 Разрешение жилищныхспоров

Жилищный спор — это разногласия между участниками жилищных отношений, затрагивающие их жилищные права и обязанности.

Если хотя бы одной из сторон в жилищном споре является гражданин, то данный спор подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции.

Споры между организациями или гражданами — предпринимателями в связи с осуществлением ими предпринимательскойдеятельностивжилищнойсфере подведомственны арбитражномусуду.

До начала рыночных реформ многие жилищные споры рассматривалисьтолько в административном порядке, т.е. они были неподведомственны суду.

В соответствии со ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностныхлиц могут быть обжалованы в суд.

Судамиразрешаютсяжилищныеспоры междунай-

модателями и нанимателями в домах государственного, общественного и индивидуального жилищных фондов, споры междугражданами и жилищно-строи- тельными кооперативами, споры между сонанимателями, собственниками жилыхпомещений ит.д.

Суду подведомственны, в частности, следующие жилищные споры:

1)о выселениилиц, самоуправно занявшихжилое помещение;

2)выселении из домов, грозящих обвалом;

3)предоставлении жилого помещения по требованиям, основанным на гражданско-правовых обязательствах (в связи со сносом дома, проведением капитального ремонта и т.д.);

4)предоставлениижилогопомещенияпотребованию граждан, имеющих в соответствии с законодательством РФ право на внеочередное предоставление жилых помещений, а также лиц, которым жилое помещениедолжно предоставляться в пределах определенного срока, если этот срок нарушен;

5)требования о принудительном обмене и др. Ряд жилищных споров подлежит рассмотрению

тольковадминистративномпорядке, т.е. они непод-

ведомственны судам. Так, суды не вправе рассматривать требования граждан, разрешение которых отнесено к компетенции иных органов:

1)о предоставлении жилого помещения лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий;

2)предоставлении жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого и т.д.