Курс по жилищному праву

Количество и стоимость жилья, которое может находитьсявсобственностигражданилиюридических лиц, не ограничиваются.

Объект права собственности на жилое помеще-

ние— этопомещение, предназначенноедляпостоянного проживания (квартира, комната, жилой дом

ит.д.).

Собственнику квартиры в многоквартирном доме

нарядуспринадлежащимемупомещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственностинаобщееимуществодома(общиепомещения дома, механическое, электрическое и иное оборудование за пределами одной квартиры и др.).

Жилое помещение может находиться:

1)в частной собственности;

2)в государственной собственности;

3)в муниципальной собственности.

Частная собственность — это собственность физи-

ческих и юридическихлиц.

Государственная собственность — это собствен-

ность РФ (федеральная собственность) и собственность субъектов РФ.

Муниципальнаясобственность— этособственность муниципальных образований РФ (городов, сел, поселков и т.д.).

Права всех собственников жилых помещений защищаются равным способом.

13 Понятие общей собственности

Общаясобственностьхарактеризуетсямножественностью субъектов и единством объекта. Она оформляет отношения по принадлежности имущества (вещи) одновременно нескольким лицам — субъектам отношений собственности (сособственникам).

Отношения общей собственности могут возникать

междулюбыми субъектами права собственности (физическими и юридическими лицами, государственными и муниципальными образованиями), причем в любыхсочетаниях.

Субъекты общей собственности, как и любой соб-

ственник, посвоемуусмотрениювладеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им имуществом. Но правомочия владения, пользования и распоряжения данным имуществом они осуществляют сообща, совместно.

Право общей собственности в объективном смыс-

ле — совокупность правовых норм, закрепляющих, регламентирующих и охраняющих принадлежность составляющего единое целое имущества одновременно двум и более лицам.

Право общей собственности в субъективном смыс-

ле — право двух или более лиц сообща и по своему усмотрению владеть, пользоваться, распоряжаться принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое.

Общая собственность может быть с определением долей(долеваясобственность) ибезопределениядо-

лей (совместная собственность) участников. Соответственно этому различают право общей долевой собственностииправообщейсовместнойсобственности.

Отношения общей совместной собственности мо-

гут иметь место только в случаях, предусмотренных

законом. Доля участника совместной собственности

вобщем имуществе заранее не определена. Она устанавливается при разделе между участниками совместной собственности, атакже при выделедоли одного из них.

ГК РФ предусматривает два вида общей совместнойсобственности: общуюсовместнуюсобственность супругов и общую совместную собственность крестьянского (фермерского) хозяйства.

Общая собственность с участием граждан может бытькакдолевой, такисовместной, асучастиемюридических лиц и государственных и муниципальных образований— только долевой.

Иногда используется понятие идеальной и реальной доли в общей собственности. Под реальной долей обычно понимают определенную часть общего имущества в натуре, фактически предоставляемую

впользование сособственнику. Понятие же идеальной доли употребляется в отличие от реальной, чтобы подчеркнуть, что доля сособственника не доля имущества в натуре.

Право общей долевой собственности прекраща-

ется вследствие гибели имущества или его раздела, приобретения одним из сособственников долей остальных сособственников по договору купли-про- дажи или дарения, в силу наследования этих долей и в некоторыхдругих случаях.

14Общаядолевая собственность

Вобъективном смысле общая долевая собствен-

ность—этосовокупностьправовыхнорм, регулирующих отношения по принадлежности составляющего единое целое имущества (например, жилого дома) одновременно нескольким лицам (например, нескольким наследникам собственника жилогодома) в определенныхдолях, авсубъективномсмысле— это право двух и более лиц сообща по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им в определенных долях имуществом, составляющим единое целое.

Право общей долевой собственности возникает на основании различных юридических фактов. В большинстве случаев это совершение несколькими лицами гражданско-правовых сделок, прежде всего купли-продажи идоговоров о совместнойдеятельности (создание простого товарищества), изготовление или создание ими новой неделимой вещи, наследование неделимой вещи несколькимилицами.

Всостав общего имущества поступаюттакже пло-

ды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в общей долевой собственности, которые распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Если размер долей участников долевой собственности не можетбытьопределен на основании зако-

на и не установлен соглашением всехее участников, доли считаются равными. Однако в зависимости от вклада каждого участника общейдолевой собственности в образование и приращение общего имущества доли эти могут быть и неравными. Порядок

определения и изменения долей в таких случаях устанавливается соглашением всех участников долевой собственности.

Если один из участников долевой собственности осуществит за свой счетс соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения, он имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Так, в случае увеличения одним из сособственников с соблюдением установленных правил за свой счет полезной площади жилого дома доля в праве общей собственности на дом и порядок пользования помещениями подлежат соответствующему изменению потребованию этого сособственника. Но проведениеоднимизсособственниковкапитального ремонта жилого дома, не связанного с увеличением полезной площади, не влечет изменения долей; этот сособственник вправе лишь требовать от других сособственников возмещения части понесенных им расходов.

Владениеипользованиеимуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по со-

глашению всех ее участников, а при недостижении согласия— в порядке, устанавливаемом судом. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

15Общая совместная собственность

Вобъективномсмыслеобщаясовместнаясобствен-

ность— это совокупностьправовых норм, регулирующих отношения по принадлежности одновременно несколькимлицам составляющего единое целое имущества, в котором их доли заранее не определены, а

всубъективном смысле — это право нескольких лиц по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжатьсяпринадлежащимим, составляющимединое целое имуществом, в котором ихдоли заранее не определены.

Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеюти пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляетсяпосогласиювсехучастников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Каждый из участников совместной собственности

вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий тольковслучае, еслидоказано, чтодругаясторонавсделке знала или заведомо должна была знатьоб этом.

Раздел общего имущества между участниками со-

вместной собственности, а также выдел доли одного из них может быть осуществлен после предвари-

тельного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, ихдоли признаются равными.

Необходимым предварительным условием возникновениясовместнойсобственностисупруговявляется регистрация брака. Все нажитое супругами во время брака имущество, за некоторыми исключениями, от-

носится к их совместной собственности независимо от того, кем из них и за чей счет имущество было приобретено, создано, на чье имя оформлено (ст. 256 ГК РФ).

Имущество крестьянского (фермерского) хозяй-

ства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное (п. 1 ст. 257 ГК РФ).

Предварительным условием возникновения совместной собственности крестьянского хозяйства является создание такого хозяйства. Оно считается созданным с момента выдачи ему государственного акта на право владения землей (пожизненное и наследуемое) или на право собственности на землю. Если крестьянское хозяйство ведется на арендуемом участке земли, оно считается созданным с момента заключения договора аренды.

Прекращение права собственности происходит лишь в случаях, прямо предусмотренных законом. Прежде всего это случаи прекращения данного права по воле собственника. Такие случаи охватывают две группы ситуаций: отчуждение собственником своего имущества другим лицам и добровольный отказ собственника отсвоего права. В первой ситуации речь идет о различных сделках по отчуждению своего имущества, совершаемых его собственником (купля-продажа во всех ее разновидностях, мена, дарение, аренда с выкупом и т.д.).

Порядокпрекращенияправасобственностиотчуж-

дателя (и возникновения права собственности уприобретателя) регулируется главным образом нормами

осделкахидоговорах.

Отказ от права собственности (ст. 236 ГК РФ): до-

пускается добровольный отказ собственника от принадлежащего ему права путем либо публичного объявления об этом, либо совершения реальных действий, бесспорносвидетельствующихобэтомего намерении (например, выброс имущества).

Важно иметь в виду, что до приобретения права собственности на вещь, от которой отказался ее прежний владелец, другим лицом права и обязанностипервоначальногособственниканепрекращаются. Этоозначаетнетольковозможностьвозвратаданной вещи прежнему собственнику (поскольку он и так не утратил на нее своего права), но и возможность возложения на него ответственности, например, за причиненныйданной вещью вред.

Особыйслучай прекращенияправасобственности представляетсобой приватизация государственного

и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ). Она распространяется только на имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, т.е. мыслима лишь для публичных, а не частных собственников и уже в силу этого не может рассматриваться в качестве общего основания прекращения права собственности. Вместе с тем она всегда становится основанием возникновения права частной собственности (граждан и юридическихлиц).

Право собственности на вещь прекращается также с ее гибелью или уничтожением, поскольку при этом исчезает сам объект данного права. В случае гибели вещи подразумевается, что это произошло при отсутствии чьей-либо вины, в силу случайных причин или действия непреодолимой силы, за результаты которых никто, как правило, не отвечает. Тогда риск утраты имущества по общему правилу лежит на самом собственнике (ст. 211 ГК РФ). Если жевещьуничтоженаповинеиных(третьих) лиц, они несут перед собственником имущественную ответственность за причинение вреда.

17 Защита права собственности

Гражданско-правовая защита права собственно-

сти — понятие, применяемое только к случаям их нарушения. Она представляет собой совокупность гражданско-правовых способов (мер), которые применяются к нарушителям отношений, оформляемых с помощью вещных прав.

Защита права собственности и иных вещных прав

является составной частью более широкого понятия защиты гражданских прав, а к числу гражданскоправовых способов такой защиты могут быть отнесе- ныкакспециальные(преждевсеговещно-правовые), так и общие способы (меры) защиты гражданских прав.

В зависимости от характера нарушения вещных прав и содержания предоставляемой защиты в гражданском праве используются различные способы, юридически обеспечивающие соблюдение интересов собственника или субъекта иного вещного права. При непосредственном нарушении права собственности или ограниченного вещного права (например, при похищении или ином незаконном изъятии имущества) используются вещно-правовые способы защиты. Их особенности обусловлены абсолютным характером защищаемых прав, поскольку сами эти меры направлены на защиту интересов субъектов вещных прав от непосредственного неправомерного воздействия со стороны любых третьих лиц. В связи с этим вещно-правовая защита осуществляется с по-

мощью абсолютных исков, т.е. исков, предъявляемых клюбым нарушившим вещное правотретьимлицам. ГК РФ традиционно закрепляет два классических вещно-правовых иска, служащих защите права собственности и иных вещных прав: