Курс по жилищному праву

6)цена, порядок, сроки и размеры платежей при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа;

7)перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением. К таким лицам относятся:

а) членысемьипрежнегособственника, остающиеся проживать в продаваемом жилом помещении. Переход права собственности на жилой дом или квартирукдругомулицунеявляетсяоснованиемдля прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства; б) наниматель жилого помещения и постоянно

проживающие с ним граждане. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения; в) поднаниматель жилого помещения.

48 Договор мены

Подоговорумены каждая из сторон обязуется передатьв собственностьдругой стороны одинтовар в обмен на другой.

Изэтогоследует, чтоданныйдоговорявляетсяконсенсуальным, возмездным и двусторонним. В силу договора мены его участники взаимно обязуются передать друг другу в собственность определенные вещи (товары), причем одна сторона, приобретая вещьв собственность, вместо уплаты покупной цены (в деньгах) передаетдругой стороне иную вещь.

Возможны следующие способы обмена жилых помещений.

1.Обмен между нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилом фонде.

Такой обмен не является сделкой с недвижимостью, так как наниматели передают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров найма, а перехода права собственности на жилые помещения не происходит. Кроме того, договоры жилищного найма не подлежатгосударственной регистрации, поэтому такой обмен жилых помещений также не подлежит государственной регистрации.

2.Обмен между нанимателем жилого помещения

исобственником другого жилого помещения.

В результате такого обмена наниматель приобре-

тает право собственности на другое жилье, а собственник лишается права собственности и приобретает права нанимателя другого помещения. Если гражданин уже однократно приватизировал квартиру, то, став опять нанимателем государственной (муниципальной) жилплощади, приватизировать по-

вторно ее он уже не сможет. Такойдоговор подлежит государственной регистрации как сделка с недвижимостью, его можно квалифицировать как мену имущества (квартиры) на имущественное право (наем).

3. Мена недвижимостью междусобственниками.

При менедвухобъектов недвижимости совершают-

ся следующие регистрационныедействия:

1)регистрация сделки (договора);

2)регистрация перехода права на один объект;

3)регистрация перехода права на другой объект.

Количество действий при регистрации прав опре-

деляется по числуучаствующихв мене, но регистрация сделки производится один раз, независимо от числа участвующих сторон. Например, если мена совершается между разными регионами, то сделка должна пройти государственную регистрацию в одном из учреждений юстиции, осуществляющихрегистрацию в данных регионах.

Особенность регистрации договора мены заклю-

чается в том, что в Единый государственный реестр должны быть внесены две записи о сделке относительно каждого из обмениваемых объектов. Если объекты находятся на территории разных регистрационных округов, то сделка будет зарегистрирована тогда, когда записи о ней внесут оба учреждения юстиции. Права на недвижимость, приобретенную в результате такой мены, будут регистрироваться по ее местонахождению.

49 Договордарения

Подоговорударенияодна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 572 ГК РФ).

При дарении земельного участка в договоре следуетуказать:

1)кадастровый номер — уникальный номер, присваиваемый земельному участку, который сохраняется за ним до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое. Государственный кадастровый учет земельных участков — это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделитьего издругихземельныхучастков и осуществитьегокачественнуюиэкономическуюоценки;

2)местоположение (адрес): субъект РФ, на тер-

ритории которого расположен земельный участок, наименование населенного пункта (города, села, поселка и др.), улица, дом, строение и другие адресные ориентиры;

3)площадь, измеряемая в гектарах или квадратных метрах и указанная в соответствии с данными правоустанавливающего документа;

4)категорию земель (земли сельскохозяйственногоназначения; землипоселений; землипромышленности, энергетики, транспорта, земли запаса и др.);

5)ограничения в использовании (разрешенное использование);

6)обременения правами третьихлиц;

7)описание границ земельного участка. Границы земельного участка отражаются в кадастровой карте (плане), на которой в графической и текстовой формахвоспроизводятся сведения, содержащиеся в Государственном земельном кадастре.

Если предметом сделки является жилой дом с хозяйственными постройками, в договоре следует указать:

1)адресные ориентиры;

2)технические характеристики жилого дома;

3)сведенияоземельномучастке, накоторомрасположены объекты недвижимого имущества (кадастровый номер, площадь, категория земель, разрешенное использование (ограничения в использовании), описание границ земельного участка, его отдельных частей, принадлежность, правоустанавливающие документы собственника, землевладельца);

4)принадлежность и реквизиты правоустанавливающего документа собственника жилого дома и хозяйственных построек.

При дарении квартиры в договоре указываются:

1)адресные ориентиры;

2)технические характеристики квартиры и жилого дома, в котором она расположена;

3)принадлежность и реквизиты правоустанавливающего документа дарителя.

Договордарения недвижимого имущества заключаетсявписьменнойформепутемсоставленияодного документа, подписываемогодарителем и одаряемым.

ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретаетправо залога на это имущество.

Существенным условием договора, предусматри-

вающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст. 329 ГК РФ) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнениелибо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренныхп. 2 ст. 587 ГК РФ, атакже в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель рен-

тынеотвечает, получательрентывправерасторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванныхрасторжениемдоговора (ст. 587 ГК РФ).

Ответственность за просрочку выплаты ренты за-

креплена в ст. 588 ГК РФ. За просрочкувыплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренныест. 395 ГКРФ, еслииной размер процентов не установлендоговором ренты.

Общее положение договора пожизненного содержания с иждивением закреплено в ст. 601 ГК РФ. По

договору пожизненного содержания с иждивением

получатель ренты— гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты емувыкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ.

Обязанностьпопредоставлениюсодержаниясиждивением закреплена в ст. 602 ГК РФ. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением можетвключатьобеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением можетбытьтакже предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В договоре пожизненного содержания с иждиве-

нием должнабытьопределенастоимостьвсегообъема содержания с иждивением. При этом стоимость

общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствиисзакономвеличинпрожиточногоминимумана душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте РФ указанной величины не менее двух установленныхв соответствии с законом величин прожиточного минимума на душунаселения в целом по РФ.

При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется илидолжно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность за-

мены предоставления содержания с иждивением в

натуревыплатойвтечениежизнигражданинапериодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ).

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Плательщик ренты обязан принимать необходи-

мые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества (ст. 604 ГК РФ).

52 Договор аренды

Общее положение договора аренды закреплено в ст. 606 ГК РФ. Подоговоруаренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за платуво временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Сроки договора аренды закреплены в ст. 610 ГК РФ. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом илидоговоромможетбытьустановленинойсрокдля предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этихслучаях, если срок аренды вдоговоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.