5.5. Аренда зданий, сооружений

Аренда недвижимого имущества является одной из наиболее распространенных сделок в сфере недвижимости.

Понятие договора аренды здания или сооружения закреплено в п. 1 ст. 650 ГК РФ.

Существенные условия договора аренды здания или сооружения в силу требования закона – условия о предмете аренды и арендной плате.

Предметом договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом, по назначению относящееся к нежилым. Договор аренды здания или сооружения выделяется законодателем именно ввиду специфики его предмета: здания и сооружения имеют привязку к конкретному земельному участку, рассчитаны на длительный срок использования и имеют повышенную значимость для гражданского оборота. Здания и сооружения квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Здания и сооружения определяются в договоре указанием их адреса, наименования (когда оно существует), этажности и т.п.

При аренде здания или сооружения права арендатора на земельный участок могут определяться не только договором, но и законом (п. 2 ст. 652 ГК РФ).

Подчеркнем, что если в аренду сдается часть здания или сооружения (нежилые помещения), отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды.

Арендная плата относится к существенным условиям данного договора: при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о ее размере договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Плата за аренду здания или сооружения включает плату за пользование земельным участком (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Однако правило это диспозитивное.

Специальное требование к форме договора зданий и сооружений

состоит в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

ГК РФ содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента. В связи с этим важен

63

вопрос о порядке исчисления годичного срока, необходимого для государственной регистрации1.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, наряду с фактической передачей здания (сооружения), является обязательным условием, позволяющим говорить о надлежащем исполнении обязательства. При передаче сложных в инженерно-техниче- ском отношении зданий (сооружений) стороны могут договориться о том, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния здания (сооружения), инженерных коммуникаций, информационных сетей и т.п., обслуживающих данное здание (сооружение).

Важно, что арендатор вправе пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости2.

При прекращении договора арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю в порядке, аналогичном порядку передачи здания или сооружения арендатору (п. 2 ст. 655 ГК РФ). Отказ какой-либо стороны от подписания акта передачи или иного документа, свидетельствующего о возврате здания или сооружения, будет рассматриваться как отказ от исполнения обязательств по возврату предмета аренды.

В заключение следует отметить взаимосвязь норм гражданского и таможенного законодательства: одним из условий включения в реестр таможенных перевозчиков является наличие транспортных средств, в том числе арендованных (ст. 407 ТК ЕАЭС), аренда здания или сооружения также есть вариант одного из условий получения статуса владельца таможенного склада или владельца СВХ (ст. 412, 417 ТК ЕАЭС).

Контрольные вопросы

1.Какие права и обязанности возлагаются на арендодателя (арендатора)?

1Пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 3.

2Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. № 5.

64

2.В каких случаях и в каком объеме несет ответственность арендатор (арендодатель)?

3.В каких случаях арендатор (арендодатель) имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды?

4.В чем заключаются отличия договора аренды транспортного средства с экипажем от договора аренды без экипажа?

5.Каковы общие черты договора аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа?

6.В чем заключается специфика договора аренды здания и сооружения?

Тестовые задания

1.В письменной форме должен быть заключен договор аренды: а) на срок более года; б) на срок шесть месяцев;

в) если одна из сторон договора – юридическое лицо; г) если одна из сторон договора – индивидуальный предпринима-

тель.

2.По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

в) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

г) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

3.Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые:

а) были им оговорены при заключении договора;

65

б) были заранее известны арендатору; в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра

имущества; г) не были им оговорены при заключении договора.

4.Обязанности арендодателя по договору аренды транспортного средства с экипажем:

а) поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства;

б) осуществлять управление и техническую эксплуатацию транспортного средства;

в) осуществлять текущий и капитальный ремонт транспортного средства;

г) нести расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства.

5.Договор аренды зданий или сооружений заключается в форме: а) простой письменной; б) нотариальной;

в) письменной путем составления одного документа, подписанного сторонами;

г) согласованной сторонами договора.

66