Гла в а 5. Аренда

5.1.Понятие и юридическая квалификация договора аренды

Основное место среди договоров по передаче имущества в пользование занимает договор аренды, который является классическим договорным институтом, известным со времен римского права. Аренда широко применяется как в предпринимательской, так и в бытовой сфере. У каждой из сторон договора аренды есть своя цель в его заключении: у арендодателя – получение определенного дохода от сдачи имущества внаем; у арендатора – получение возможности на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом.

Арендные правоотношения регулируют нормы, закрепленные в гл. 34 ГК РФ, большинство из которых носят диспозитивный характер, т.е. они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Применение норм ГК РФ об аренде осуществляется следующим образом: сначала – правила, регулирующие отношения по конкретному виду договора аренды, затем, при их недостаточности, – общие положения об аренде. При недостаточности последних применяются общие правила об обязательствах и договорах. Следует отметить в целом стабильность норм ГК РФ, регулирующих арендные правоотношения. В связи с широким перечнем объектов аренды эти правоотношения регулируют, помимо норм ГК РФ, еще ряд нормативных правовых актов.

Понятие договора аренды (имущественного найма) закреплено в ст. 606 ГК РФ.

Отечественные цивилисты выделяют следующие признаки договора аренды: консенсуальный, возмездный, взаимный (двусторонний), синаллагматический (обязанности арендатора и арендодателя являются встречными и экономически эквивалентными: арендодатель обязан передать имущество, а арендатор вносить арендную плату).

Передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Иными словами, он получает возможность не только извлекать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть его законным владельцем.

52

5.2. Элементы договора аренды

Стороны договора аренды – арендатор и арендодатель, по общему правилу, – любые субъекты гражданского права.

При этом арендодатель – собственник имущества или лицо, уполномоченное собственником имущества (например, субъекты права хозяй-

ственного ведения, оперативного управления) (ст. 608 ГК РФ). Для сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения, необходимо согласие собственника предприятия (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

В ряде случаев арендатором могут выступать только определенные субъекты гражданского права, например, в договоре аренды предприятия – лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность.

Для придания устойчивого характера арендным правоотношениям в ГК РФ закреплено правило о сохранении договора в силе при изменении сторон (ст. 617).

Предмет договора аренды, по общему правилу, является единственным существенным условием договора. При этом для отдельных видов договора аренды законом предусмотрен более широкий перечень существенных условий (например, для договора аренды недвижимости – предмет и арендная плата). Предмет договора аренды ученые трактуют по-раз- ному, причем очень часто сводят к объекту1. По мнению В.В. Витрянского, учитывая специфику арендных правоотношений, предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль второго объекта играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю2.

Объектами договора аренды могут быть:

−− любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь, не изъятая из гражданского оборота (земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.);

1См.: Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. II. Обязательственное право. М.:

Статут, 2011. С. 318.

2См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2009. С. 436.

53

−− имущественные права и обязанности, а также исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности (аренда предприятия).

Законом могут быть установлены виды имущества, передача которых в аренду не допускается или ограничивается, например, земельные участки, изъятые из гражданского оборота (ст. 27 ЗК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В противном случае договор считается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Форма договора аренды, как правило, простая письменная. Ряд договоров аренды обязательно заключается в простой письменной форме

(п. 1 ст. 609, 633, 643, 651 ГК РФ). При этом аренда недвижимого иму-

щества (зданий, сооружений и предприятия) подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ), что обусловлено экономической значимостью указанных объектов. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).

Цена договора аренды не является существенным условием; это означает, что если арендная плата не установлена, то применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424, п. 1 ст. 614 ГК РФ). Исключение из этого правила: цена – существенное условие для аренды недвижимости (ст. 654 ГК РФ).

В законе названы основные формы арендной платы (п. 2 ст. 614 ГК РФ). По соглашению сторон в договоре может быть предусмотрено их сочетание или иные формы оплаты аренды. Возможность сторон договора выбора формы арендной платы, использование некоторых из них (предоставление арендатором услуг, выполнение им работ), по сути, означают превращение договора аренды в смешанный договор, что не противоречит смыслу гражданского законодательства (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Порядок изменения арендной платы следующий: если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Правила о сроке договора аренды закреплены в ст. 610 ГК РФ. Также определен порядок одностороннего отказа от договора при условии обеспечения интересов другой стороны.

54

При этом законом могут быть установлены максимальные сроки договора для отдельных видов аренды. Установление предельных сроков договора аренды имеет целью, во-первых, предотвращение отчуждения имущества под видом передачи его в аренду, во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке1.

Содержание договора аренды образует совокупность прав и обязанностей арендатора и арендодателя.

Ниже выделены обязанности арендодателя, поскольку без его активных действий арендатор не сможет реализовать свои права, достичь поставленной цели.

1.Передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, со всеми документами и принадлежностями, если иное не предусмотрено договором (п. 1 и 2 ст. 611 ГК РФ). Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию2.

2.Передать имущество в указанный срок, если срок не указан, то

вразумный срок.

3.Предупредить о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Законодатель приводит примеры этих прав (сервитут, залог), и этот перечень не является исчерпывающим (ст. 613 ГК РФ).

4.Производить за свой счет капитальный ремонт (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Под капитальным ремонтом принято понимать такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению3.

5.Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Необходимо отметить, что ГК РФ не содержит определений терминов «отделимые улучшения» и «неотделимые улучшения»; под неотделимыми улучшениями обычно понимаются те улучшения, отделение

1См.: Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. II. Обязательственное право. М.: Статут, 2011. С. 319.

2Пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 3.

3См.: Гражданское право: учебник: в 3 т. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: Проспект, 2008. Т. 2. С. 185.

55

которых приведет к повреждению вещи, в результате она не сможет быть использована в полном объеме.

Последние две из указанных обязанностей арендодателя носят диспозитивный характер, поскольку закон содержит формулировку: «если иное не предусмотрено договором».

На арендатора также возлагаются определенные обязанности:

1.Пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора,

аесли они не определены, то в соответствии с назначением имущества

(п. 1 ст. 615 ГК РФ).

2.Поддерживать имущество в исправном состоянии.

3.Производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Обычно под текущим ремонтом понимается проведение работ, направленных на предупреждение преждевременного износа имущества1. В ГК РФ предусмотрены исключения из этого правила (ст. 634).

4.Нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

5.Вносить арендную плату (ст. 614 ГК РФ). В отношении этой обязанности необходимо привести следующее разъяснение, применяемое арбитражными судами: досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы2.

6.Возвратить имущество в нормальном состоянии с учетом износа

(ст. 622 ГК РФ).

Особого внимания заслуживают права арендатора:

1.Извлекать из вещи полезные свойства и доходы, собственно, ради этого он заключает договор аренды. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью, что прямо закреплено в ст. 606 ГК РФ. Отметим, что долей от полученных плодов, продукции и доходов арендодатель может расплатиться с арендатором.

1См.: Аренда: постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. С. 72.

2Пункт 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 3.

56

2.Распоряжаться в ограниченных пределах имуществом (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В ряде случаев законом или иными правовыми актами могут быть установлены особые правила по распоряжению имуществом, как ограничивающие, так и расширяющие правомочия арендатора (ст. 638, 647 ГК РФ).

3.На уменьшение арендной платы при наличии определенных условий (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Ухудшение условий пользования арендованным имуществом и его состояния законодатель, очевидно, трактует как риски арендодателя, как правило, собственника вещи.

4.На заключение договора аренды на новый срок при наличии в совокупности определенных условий, в числе которых надлежащее исполнение договорных обязанностей (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Но при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Необходимо подчеркнуть, что правило, закрепленное в п. 1 ст. 621 ГК РФ, носит диспозитивный характер, т.е. оно может быть исключено договором аренды. Кроме того, в ряде случаев в законе предусмотрено отступление от этого правила, а именно в отношении договоров аренды транспортных средств (ст. 632, 642 ГК РФ).

В пункте 2 ст. 621 ГК РФ закреплено императивное правило: договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

5.На произведенные отделимые улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

6.На возмещение стоимости неотделимых улучшений (п. 2 ст. 623 ГК РФ). В данном случае требуется согласие арендодателя, исключение возможно только на основании закона (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

7.На выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ). Оно может быть предусмотрено в законе или в договоре (в дополнительном соглашении), стороны при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законом могут быть предусмотрены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

При неисполнении возложенных обязанностей на арендодателя возлагается ответственность. Однако закон предоставляет арендодателю возможность исправить ситуацию, выполнить требование контрагента.

Впротивном случае арендатор вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков. Важно, что арендодатель отвечает даже за скрытые недостатки (ст. 612 ГК РФ).

57