Законодательное и нормативно-техническое регулирование в строительстве. Курс лекций

- договор генерального строительного подряда (договор генподряда), заключаемый между заказчиком и генподрядчиком.

Дополнительные условия договора строительного подряда.

Одним из важнейших вопросов, который необходимо указать сторонам в договора строительного подряда, является вопрос о качестве работ. Для этого созданы так называемые строительные нормы и правила (СНиП). Это тоже правовые нормы, однако они носят технический характер.

Важным условием договора подряда строительных работ является не только гарантия качества работ, но и определение гарантийного срока, на протяжении которого подрядчик гарантирует достижение результатами работы показателей, указанных в технической документации, и возможность их эксплуатации

всоответствии с договором строительного подряда.

Вдоговор строительного подряда могут быть внесены условия о страховании объекта строительства (ст. 742 Гражданского кодекса РФ), порядке внесения изменений в техническую документацию (ст. 744 Гражданского кодекса РФ), другие условия, предусмотренные в соответствующих статьях Гражданского кодекса РФ.

Случайные условия - условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, договор подряда строительных работ может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.

Приложения договора строительного подряда

Приложение к договору – это правовой документ, являющийся неотъемлемой частью договора и содержащий дополнительные данные о сделке.

Договор строительного подряда содержит приложения:

1.Календарный план работ – план работ (услуг) исполнителя (агента, подрядчика, субподрядчика, технического заказчика и т.д.), определяющий содержание, объем работ (услуг) и сроки исполнения последним своих обязательств по договору, оформленный как приложение к договору. В календарном плане стороны определяют структуру и последовательность работ (услуг), даты начала и конца выполнения этапов, стоимость выполнения этапов и т.д. Календарный план является неотъемлемой частью договора, которым должен руководствоваться исполнитель при исполнении своих обязательств по договору. Календарный план применяется на основании и в соответствии с договором, к которому прилагается; структура работ (услуг), сроки и стоимость определяются индивидуально в каждом конкретном случае.

2.Техническое задание – исходный документ для проектирования сооружения или промышленного комплекса, конструирования технического устройства (прибора, машины, системы управления и т. д.), разработки информацион-

91

ных систем, стандартов либо проведения научно-исследовательских работ

(НИР).

3.Перечень материалов – официальный документ, который представляет собой систематический список материалов, необходимые для исполнения обязательств по договору и предоставляемые одной из сторон. В нем описываются наименование материала, единица измерения, цена, количество, стоимость, дата передачи и т.д.

4.Перечень оборудования – официальный документ, который представляет из себя систематический список оборудования, необходимого для исполнения обязательств по договору и предоставляемого одной из сторон, в котором описываются наименование оборудования, год выпуска, идентификационный номер, стоимость, дата передачи и т.д.

5.Перечень технической документации – официальный документ, прило-

жение к договору, являющееся его неотъемлемой частью. Перечень представляет из себя систематический список технической документации, согласно которой необходимо производить работы по договору, в котором описываются наименование документации, оригинал/копия, количество экземпляров и т.д..

6.Смета – официальный документ для определения цены и ее обоснования при заключении договора. Так, ст.709 Гражданского кодекса РФ определяет, что цена работы может быть определена путем составления сметы. В случае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора с момента подтверждения ее заказчиком. Смета может быть приблизительной или твердой. Приблизительная смета составляется, когда в момент заключения договора нельзя в полной мере предусмотреть все затраты. Твердая - когда есть возможность установить все затраты подрядчика. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой.

7.Правоустанавливающие документы на земельный участок – договоры дарения, мены, купли-продажи, ренты и т.д., свидетельства о праве на наследство, судебные решения, акты государственных органов. А также документы, полученные в результате приватизации земельного участка: постановления главы администрации о предоставлении участка в собственность, свидетельство о собственности на участок.

8.Разрешения заказчика на проведение работ – комплект документов, удо-

стоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости (по договору - заказчика, подрядчика или инвестора) осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт здания, ремонт и покраску фасадов, установку нестационарных объектов, перепланировку и переоборудование помещений.

9.Разрешения (допуски) исполнителя на проведение работ – допуск само-

регулируемой организации на выполнение работ.

10.Страховой полис – документ установленного образца, выдаваемый страховщиком страхователю в подтверждение наличия договора страхования и

92

содержащий его условия. Полис служит юридическим доказательством наличия договора страхования. В договорах строительного подряда нередко оговаривается обязанность подрядчика осуществить страхование строительных рисков. В доказательство исполнения данной обязанности, подрядчик обязуется передать заказчику копии указанных страховых полисов, заверенных страховщиком, которые будут являться неотъемлемой частью договора. Осуществить страхование строительных рисков может и сам заказчик.

11. Регламент проведения работ – приложение к договору, являющееся его неотъемлемой частью, включающий исчерпывающий свод правил, необходимый и достаточный для надлежащего выполнения работ. В регламенте описывается организация рабочего процесса: порядок ведения журнала работ, проведения оперативных совещаний и т.д. Применяется на основании и в соответствии с договором, к которому прилагается; количество экземпляров регламента и его форма определяется индивидуально в каждом конкретном случае.

Сопутствующие документы

Сопутствующий документ к договору - это официальный документ, который имеет юридическую силу, составляется после подписания договора, содержит дополнительные данные о сделке.

Договор строительного подряда содержит сопутствующие документы:

Акт приема-передачи оборудования – официальный документ фикси-

рующий передачу оборудования от одной стороны другой стороне договора. В акте одна из сторон описывает состояние оборудования, а другая сторона с этим соглашается. Акт имеет определенную стандартную форму и применяется на основании и в соответствии с договором, к которому прилагается; количество экземпляров акта и характеристики передаваемого оборудования определяются индивидуально в каждом конкретном случае.

Акт приема-передачи документации – официальный протокол, в кото-

ром сторонами определяется перечень передаваемой документации - наименование, количество экземпляров, оригинал или копия и т.д. В соответствии с актом может передаваться техническая документация, правоустанавливающие документы и т.д.

Акт о приемке выполненных работ (форма КС-2) применяется для приемки выполненных подрядных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений. Акт подписывается уполномоченными представителями сторон, имеющих право подписи подрядчика и заказчика (генподрядчика).

Справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3)

применяется для расчетов с заказчиком за выполненные работы. Справка составляется в необходимом количестве экземпляров. Один экземпляр - для подрядчика, второй - для заказчика (застройщика, генподрядчика). В адрес финансирующего банка и инвестора Справка представляется только по их требованию. Выполненные работы и затраты в Справке отражаются исходя из дого-

93

ворной стоимости. Справка по форме КС-3 составляется на выполненные в отчетном периоде строительные и монтажные работы, работы по капитальному ремонту зданий и сооружений, другие подрядные работы и представляется субподрядчиком генподрядчику, генподрядчиком заказчику (застройщику).

Дополнительное соглашение, учитывающее определенные обстоятельства, в соответствии с которыми отдельные пункты такого договора необходимо отменить, изменить или добавить новые условия договора.

Протокол разногласий – это документ, в котором стороны фиксируют свои разногласия по условиям заключаемого договора. Протокол разногласий можно составить как после заключения договора (тогда его условия принимаются в том же порядке, как и условия самого договора), так и на стадии разработки проекта договора. Обычно такой протокол составляется в форме таблицы, содержащей несогласованные сторонами пункты договора и редакции этих пунктов, предложенные как одной, так и другой стороной. Протокол разногласий является полноценной частью договора, а его условия имеют такую же силу, как и условия самого договора.

Протокол согласования разногласий. Помимо сведений, содержащихся в протоколе разногласий, данный документ определяет или новую, согласованную редакцию спорных пунктов договора, или указание на то, что спорные пункты договора приняты в редакции той или иной стороны.

4.3. Порядок заключения договора строительного подряда

Договор строительного подряда заключается:

при организации подрядных торгов - в соответствии с условиями этих торгов; при отсутствии оснований для проведения подрядных торгов - по со-

глашению заказчика и подрядчика.

Форма договора подряда

Договор подряда заключается в письменной форме путем составления единого документа. По соглашению сторон к договору подряда прилагаются необходимые документы, которые являются неотъемлемой частью этого договора.

При проведении подрядных торгов порядок заключения договоров подряда определяется условиями этих торгов.

Порядок заключения договора строительного подряда регламентируется общими положениями Гражданского кодекса РФ для договоров, заключаемых по свободному усмотрению сторон, согласно которым выбор контрагента, определение условий договора осуществляются сторонами самостоятельно либо путем проведения торгов.

Широкое распространение практики проведения подрядных торгов составляет важную особенность заключения договора строительного подряда. Порядок проведения торгов определяется Положением о подрядных торгах от 13 ап-

94

реля 1993 г.(*), а также развивающими его актами, принимаемыми субъектами РФ. При этом указанные акты носят обязательный характер лишь для случаев, которые в них прямо названы.

В частности, в соответствии с Положением о подрядных торгах в РФ проведение торгов является обязательным лишь при размещении заказов на вновь начинаемое строительство для федеральных государственных нужд (п. 13 Положения). В остальных случаях заказчики могут принимать решения о проведении подрядных торгов в порядке, установленном данным Положением.

Под подрядными торгами понимается форма размещения заказов на строительство, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ на основе конкурса. Конкурс проводится в виде тендера, представляющего собой соревнование представленных претендентами оферт (письменных предложений о заключении договора) с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации. В подрядных торгах могут участвовать любые российские и иностранные организации независимо от формы собственности, имеющие необходимое разрешение на занятие строительной деятельностью. Победителем торгов, который определяется специальным тендерным комитетом, становится тот оферент, предложение которого наиболее полно отвечает всем требованиям, содержащимся в тендерной документации.

_________________________

* - Распоряжение Госкомимущества РФ и Государственного комитета по вопросам архитектуры и строительства РФ от 13 апреля 1993 г. №660-р/18-7 "Об утверждении Положения о подрядных торгах в Российской Федерации". Зарегистрировано Минюстом РФ 30 апреля 1993 г. Регистрационный №244. В соответствии с Общероссийским строительным каталогом настоящему Положению о подрядных торгах в Российской Федерации присвоен шифр МДС 80-13.2000.

Решение тендерного комитета

Решение тендерного комитета оформляется протоколом, в котором содержатся: наименование победителя торгов, состав тендерного комитета, результаты голосования, сводная таблица оферт и сроки подписания договора с победителем торгов. Протокол о результатах торгов тендерный комитет представляет на утверждение заказчику (инвестору). После утверждения их результатов заказчиком (инвестором) торги считаются завершенными.

С победителем торгов заказчик заключает договор строительного подряда на условиях, содержащихся в тендерной документации и в оферте победителя. Момент заключения договора строительного подряда, а также его содержание (условия договора) должны определяться сторонами с учетом того обстоятельства, что подрядчик обязан выполнить работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем работ, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей стоимость работ.

Исходя из этого, договор строительного подряда, как правило, заключается в тот момент, когда будущий заказчик уже имеет часть технической документации, поскольку до начала выполнения строительных работ или работ по ка-

95

питальному ремонту на объекте заказчик обязан в установленном порядке получить разрешение на проведение строительных работ или работ по капитальному ремонту. Договором же должны быть определены состав и содержание технико-экономической документации, а также предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить документацию, отсутствующую к моменту заключения договора.

После проведения подрядных торгов сторонами могут проводиться переговоры, связанные с обсуждением отдельных условий договора подряда, которые не были предметом рассмотрения конкурсной комиссии. Соглашения, достигнутые в результате этих переговоров, включаются в договор подряда.

Договор подряда должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней после завершения подрядных торгов и оформления протокола или иного указанного в извещении о проведении подрядных торгов срока. Порядок подготовки договора подряда определяется по соглашению сторон. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора подряда другая сторона вправе обратиться в хозяйственный суд с требованием о понуждении заключить такой договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Если проведение подрядных торгов не является обязательным, то договор подряда заключается на основании переговоров и соглашения сторон. Он может быть подготовлен заказчиком, или подрядчиком, или совместно сторонами.

Предварительный договор

До заключения договора подряда заказчик и подрядчик могут заключить предварительный договор, определяющий взаимоотношения сторон на стадии подготовки к строительству объекта. В предварительном договоре приводятся условия, позволяющие установить предмет договора подряда, сроки его заключения, обязанности сторон по подготовке к строительству, а также иные существенные условия основного договора. Если такой срок в предварительном договоре не определен, то договор подряда подлежит заключению в течение года с даты заключения предварительного договора. Если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения договора подряда, то вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить такой договор.

При подготовке договора подряда подрядчиком заказчик представляет в согласованные сроки:

документы, указанные выше (кроме протокола о проведении подрядных торгов);

предложения о цене и сроках строительства объекта или выполнения вида строительных работ; график платежей;

96

график поставки конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря, если их поставка возлагается на заказчика соглашением сторон;

график выполнения пусконаладочных работ при вводе объекта в эксплуатацию в планируемом году;

график совмещения видов строительных работ и производственных процессов на действующих объектах с указанием в необходимых случаях возможных сроков временной остановки производства, а также исключения из сельскохозяйственного оборота земель в целях создания надлежащих условий для выполнения строительных работ;

другую документацию по соглашению сторон.

Срок рассмотрения подрядчиком указанных документов, составления и подписания договора подряда определяется по соглашению сторон, но не должен превышать 30 дней.

В указанный срок подрядчик разрабатывает график производства работ, а также график поставки конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря, осуществление которой он принимает на себя. Эти графики прилагаются к проекту договора подряда.

Подрядчик, направляя подписанный проект договора подряда заказчику, определяет нормально необходимый срок (но не менее 20 дней), в течение которого заказчик обязан рассмотреть этот проект и дать ответ. Если заключение договора подряда является обязательным, заказчик должен дать ответ в течение 30 дней со дня получения его проекта. Подрядчик не вправе отозвать проект договора в течение срока, установленного для его рассмотрения заказчиком, если иное не оговорено в предварительном договоре или соглашении по заключению договора.

Заказчик при несогласии с отдельными условиями полученного проекта договора подряда вправе оформить протокол разногласий, который прилагается к проекту этого договора. Подписанный договор подряда вместе с протоколом разногласий направляется в установленный срок подрядчику. Изложенные в протоколе разногласий условия включаются в договор подряда с согласия подрядчика.

Если условия протокола разногласий не согласованы подрядчиком, заказчик вправе отказаться от заключения договора подряда или заключить его без учета условий протокола разногласий.

Если в соответствии с актами законодательства Российской Федерации заключение договора подряда обязательно для подрядчика и ему в установленный срок возвращается договор подряда с протоколом разногласий, подрядчик обязан в течение 30 дней со дня их получения известить заказчика о принятии договора в его редакции либо об отклонении этого протокола. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок заказчик вправе передать в течение 30 дней неуре-

97

гулированные разногласия, возникшие при заключении договора подряда, на рассмотрение хозяйственного суда.

Если подписанный договор подряда возвращается подрядчику с опозданием, подрядчик вправе признать его заключенным или незаключенным, о чем обязан уведомить заказчика. Если своевременно направленный заказчиком подписанный договор подряда был получен подрядчиком с опозданием, то согласие заключить договор не считается опоздавшим, если заказчик незамедлительно сообщил подрядчику о получении договора с опозданием.

Проект договора подряда, подготовленный по соглашению сторон заказчиком, рассматривается подрядчиком в таком же порядке. По соглашению сторон может быть установлена иная процедура заключения договора подряда.

В договоре подряда указываются следующие данные и обязательные условия:

наименование сторон и необходимые реквизиты (юридические адреса в соответствии с учредительными документами или паспортные данные, расчетные счета обслуживающих банков, учетные номера налоговой инспекции, номера свидетельств о государственной регистрации);

предмет договора подряда (наименование и местоположение объекта строительства, виды строительных работ);

сроки (месяц и год) начала и завершения строительства объекта, выполнения видов строительных работ;

договорная (контрактная) цена объекта, вида строительных работ, устанавливаемая по результатам проведения подрядных торгов. По объектам, по которым проведение подрядных торгов не является обязательным, договорная (контрактная) цена определяется по соглашению сторон с учетом законодательства Российской Федерации;

порядок расчетов за выполненные работы;

источники финансирования;

распределение функций между заказчиком и подрядчиком по обеспечению объекта конструкциями, материалами, изделиями, оборудованием, инвентарем, а при необходимости - и по проектированию объекта;

обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора подряда;

порядок контроля заказчиком за качеством выполняемых подрядчиком работ и поставляемых конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря.

Каждая сторона вправе внести предложения о включении в договор подряда и других условий, предусматривающих:

условия выплаты и размер премий за своевременный ввод объекта в эксплуатацию; ответственность сторон при невыполнении обязательств по договору;

98

особенности приемки выполненных строительных работ, сдачи объекта в эксплуатацию;

взаимоотношения сторон при наступлении форс-мажорных обстоятельств;

порядок и основания изменения или расторжения договора подряда;

перечень услуг, предоставляемых одной стороной другой стороне;

другие условия.

Юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие строительство, реконструкцию жилых помещений для граждан, в договорах на строительство, реконструкцию жилых помещений кроме перечисленных выше условий должны определять следующие существенные условия:

размер и порядок внесения денежных средств гражданами;

основания расторжения договора ранее установленного срока;

порядок возврата гражданам денежных средств в случае неисполнения обязательства или расторжения договора ранее установленного срока;

ответственность за неисполнение обязательств.

Стороны в договоре подряда вправе предусмотреть обстоятельства, при наличии которых договорная цена может быть изменена (внесение заказчиком изменений в утверждаемую часть проектной документации, изменение законодательства о налогообложении, сборах).

Изменения договорной цены оформляются дополнительным соглашением к договору подряда.

При заключении договора строительного подряда по результатам торгов тендерная документация является его неотъемлемой частью и хранится у заказчика весь период строительства. По окончании строительства и сдачи объекта в эксплуатацию заказчик передает собственнику вновь созданного недвижимого имущества или эксплуатирующей организации подлинники проектной документации в полном объеме, акта приемки объекта, гарантийного паспорта (для объектов жилищного строительства) и договора подряда по акту. По истечении гарантийного срока указанная документация передается эксплуатирующей организацией на постоянное хранение в государственные архивные учреждения в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Договор субподряда

Договор субподряда заключается по результатам подрядных торгов, объявляемых генеральным подрядчиком, либо путем непосредственных переговоров с субподрядчиками с соблюдением требований, изложенных выше.

В договор субподряда включаются обязательные условия, предусмотренные выше. Кроме того, этим договором определяются перечень услуг, оказываемых генеральным подрядчиком (обеспечение технической документацией, порядок приемки и сдачи заказчику выполненных субподрядчиком работ, решение вопросов материально-технического снабжения, осуществление пожарно-

99

сторожевой охраны, выполнение мероприятий по охране труда, обеспечение субподрядной организации временными зданиями и сооружениями, благоустройство строительной площадки, частичное использование подъемных и иных строительных механизмов генерального подрядчика, оказание бытовых, медицинских и других услуг работникам на строительной площадке), размер и порядок оплаты субподрядчиком этих услуг.

Размер оплаты генподрядчику оказываемых им услуг определяется соглашением сторон.

Заказчик и (или) подрядчик вправе предусмотреть в договоре подряда меры по обеспечению выполнения другой стороной своих обязательств. Выполнение сторонами обязательств по договору подряда может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными актами законодательства Российской Федерации или договором подряда.

Государственный контракт на выполнение подрядных работ

Государственный контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд заключается с учетом следующих особенностей.

Предметом государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд является строительство предназначенных для удовлетворения потребностей Российской Федерации или ее административнотерриториальных единиц объектов, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов, внебюджетных фондов и кредитов банков. Порядок формирования государственного заказа на выполнение строительных работ определяется законодательством Российской Федерации.

Заключение государственного контракта между подрядчиком, выигравшим подрядные торги на строительство объекта для государственных нужд, и заказчиком является обязательным. В случае уклонения государственного заказчика либо подрядчика от заключения государственного контракта или при возникновении между ними преддоговорного спора заинтересованная сторона вправе обратиться в хозяйственный суд с иском о понуждении второй стороны заключить этот государственный контракт либо о рассмотрении преддоговорного спора.

Договор подряда считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем содержащимся в нем условиям, а договор и разработанные к нему приложения подписаны сторонами или их уполномоченными представителями. При этом каждая страница договора и приложений к нему нумеруется и подписывается сторонами.

Договор подряда вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, если иное не предусмотрено этим договором.

Договор подряда действует до момента исполнения сторонами предусмотренных в нем обязательств.

100