Жилищное право. Практикум-1

27.Цыганова Л.Ю. К вопросу бесхозяйственного обращения с жильем / Л.Ю. Цыганова. – Текст : непосредственный // Жилищное право. –

2010. – №10.

28.Шаманаев В.И. О признании права пользования жилым помещением и регистрационном учете по месту жительства: размышления и уроки судебного разбирательства / В.И. Шаманаев. – Текст : непосредственный // Жилищное право. – 2009. – №6.

29.Яковлева О. Затопление квартир – споры. Обзор судов / О. Яковлева. – Текст : непосредственный // Жилищное право. – 2020. – №4.

41

ТЕМА 4. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

ПЕРЕЧЕНЬ ВОПРОСОВ

1.История развития договора найма жилого помещения.

2.Виды договоров найма жилого помещения.

3.Понятие и признаки договора социального найма.

4.Уч т граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, для получения жилья по договору социального найма.

5.Предоставление жилого помещения по договору социального найма.

6.Оформление договора социального найма. Стороны договора.

7.Права и обязанности нанимателя. Права и обязанности наймодателя.

8.Изменение договора социального найма. Обмен жилыми помещениями.

9.Прекращение договора социального найма. Выселение по договору социального найма.

10.Особенности пользования коммунальными квартирами по договору социального найма.

11.На мные дома: общие положения. На мные дома социального использования.

12.Предоставление жилого помещения по договорам некоммерческого найма.

13.Договор найма в жилищном фонде социального использования (договор некоммерческого найма): понятие, признаки.

14.Условия, форма и содержание договора некоммерческого найма жилого помещения.

15.Расторжение и прекращение договора найма в жилищном фонде социального использования.

ЗАДАЧИ

Задача 1. Администрация города предъявила иск к Грибову о признании недействительным решения, согласно которому ему с семьей была предоставлена 3-комнатная квартира, и о выселении его в другое жилое помещение, так как указанная 3-комнатная квартира была предоставлена ответчику в нарушение порядка очередности.

Согласно имеющемуся в деле списку по распределению квартир, являющемуся одновременно списком учета нуждающихся в улучшении жилищных условий для предоставления жилья по договору социального найма, семья ответчика стояла под номером 39. При распределении квартир им была выделена 3-комнатная квартира, хотя впереди в этом списке стояло 9 человек, которые по составу семьи также имели право на получение 3-комнатных квартир, но они не были им выделены.

Какое решение должен принять суд?

42

Задача 2. Семья Мининых, состоящая из пяти человек, проживала в комнатах размером 12 и 18 кв.м в трехкомнатной коммунальной квартире. В мае 2015 г. освободилась третья комната площадью 13 кв.м, которая была предоставлена Овечкину.

Решением Неклиновского районного суда и последующими судебными инстанциями Минину отказано в иске о присоединении комнаты, так как он, по мнению суда, не имеет права на присоединение данной комнаты. Из материалов дела видно, что прежний наниматель Жданов выселился из комнаты в связи с улучшением жилищных условий. Ему как персональному пенсионеру предоставлена двухкомнатная квартира.

Какое решение должно быть принято по данному делу?

Задача 3. Семенихин, наниматель однокомнатной квартиры по договору социального найма, умер. Местная администрация 01.03.2019 предоставила указанную квартиру Семенихиной, матери умершего, которая до этого в упомянутой квартире не проживала. Теслина предъявила в суд иск и просила признать решение о предоставлении квартиры Семенихиной недействительным. В обоснование иска она сослалась на то, что с 1999 г. проживала с Семенихиным в спорной квартире одной семьей в течение 20 лет. Хотя брак у них зарегистрирован не был, они вели общее хозяйство. Семенихин принимал меры к ее регистрации по месту жительства, но ему было отказано со ссылкой на недостаточную площадь в квартире. Решением Азовского районного суда Ростовской области в иске Теслиной было отказано и удовлетворен встречный иск Семенихиной о выселении Теслиной из спорной квартиры.

Правильно ли поступил суд?

Задача 4. Супруги Мухины с двумя несовершеннолетними детьми, занимающие три комнаты (14,7, 20,2 и 20,3 кв.м) в четырехкомнатной коммунальной квартире общей площадью 90 кв.м, обратились в суд с иском к администрации района о предоставлении их семье освободившейся в квартире комнаты размером 16,5 кв.м и признании недействительным договора, заключ нного в отношении этой комнаты с Петровым. Решением суда в иске отказано. Отказывая в иске, суд сослался на то, что в случае удовлетворения иска размер занимаемых истцами комнат и освободившейся комнаты будет в общей сложности значительно превышать норму жилой площади, которую они могут занимать. Поэтому освободившаяся комната не может быть им предоставлена.

Правильное ли решение принял суд?

43

Задача 5. Занимающий комнату в коммунальной квартире Телегин систематически пьянствовал, устраивал дебоши, не участвовал в уборке мест общего пользования. Соседи по квартире, а также жильцы нескольких других квартир, которые Телегин залил водой, предъявили к нему иск о выселении за невозможностью совместного проживания. В ходе рассмотрения дела истцы изменили свои исковые требования и согласились на обмен Телегиным занимаемой им комнаты. Телегин представил суду вариант обмена. Однако в дело вступили жильцы квартиры, в которую Телегин должен въехать по обмену. Они заявили, что категорически возражают против вселения в их квартиру пьяницы и дебошира, от которого другие хотят избавиться.

Решите дело.

Задача 6. Супруги Семеновы лишены родительских прав в отношении двух несовершеннолетних детей. Поскольку их совместное проживание с детьми признано невозможным, одновременно суд выселил Семеновых из ранее занимаемой по договору социального найма квартиры без предоставления другого помещения. Семеновы считают решение суда об их выселении без предоставления другого жилого помещения неправильным, так как другой жилой площади не имеют. Кроме того, их дети не остаются проживать в прежнем жилом помещении, а направляются в детское учреждение, и, следовательно, помещение окажется свободным.

По указанным основаниям Семеновы обратились с апелляционной жалобой на решение районного суда, в которой просили отказать в иске об их выселении из прежнего жилого помещения.

Какое решение должен вынести вышестоящий суд?

Задача 7. В 2002 г. администрацией города было принято решение о выделении из муниципального жилищного фонда по договору социального найма отдельной двухкомнатной квартиры семье Кочетова. В состав семьи Кочетова входила его жена, которая умерла в 2009 г. Кроме самого Кочетова, в данной квартире никто не проживал и не был зарегистрирован. В 2011 г. Кочетову было предъявлено обвинение в совершении кражи, он был взят под стражу, а в 2012 г. осужден на 2 года лишения свободы в колонии общего режима, откуда был освобожден по отбытии наказания в 2014 г.

Освободившись из колонии и прибыв по месту жительства, Кочетов обнаружил, что в 2013 г. администрация вселила в его квартиру других лиц, заключив с ними договор социального найма.

44

Вправе ли Кочетов требовать вселения в жилое помещение, которое он занимал прежде?

Правомерны ли действия администрации города?

Задача 8. К Никишину, который проживал с женой в используемой им по договору найма трехкомнатной квартире в доме, принадлежащем

ООО «Домострой», неожиданно приехал из Приморского края его дальний родственник Пузырьков и попросил разрешения пожить у него четыре месяца, а «в знак благодарности» предложил привезенные им изделия из меха, а также несколько баночек икры. Никишин принял все это и выделил Пузырькову небольшую комнату. От предложенных Пузырьковым денег Никишин отказался. Поселившийся в квартире жилец скоро стал сильно беспокоить Никишина и его жену. К нему приходили какие-то люди, с которыми он пьянствовал, шумел, вел себя бесцеремонно. Через два месяца жена Никишина потребовала, чтобы Пузырьков освободил квартиру. Пузырьков отказался, сославшись на заключенный им с Никишиным договор поднайма и внесенную им плату в виде изделий из меха и икры. Пузырьков обратил внимание на то, что он вправе проживать 4 месяца. По окончании этого срока он обещает уехать. Тем не менее жена Никишина предъявила в суде иск о немедленном выселении Пузырькова как временного жильца.

Решите дело.

Задача 9. Братья Кирсановы – Олег, Максим и Никита – подписали с Сергеевым, уезжавшим за границу, договор найма принадлежащего ему на праве собственности двухэтажного дома сроком на три года.

Вдоговоре было указано, что в помещениях, отведенных Олегу, будут постоянно проживать его жена, их ребенок, охранник и личный шофер с женой. Никита и Максим в качестве постоянно проживающих указали только своих жен. Плату за наем дома и за коммунальные услуги братья договорились вносить единым платежом ежемесячно, распределив ее равными долями на каждого члена семьи.

Некоторое время спустя Олег заявил, что будет платить только за себя, свою жену и ребенка, так как шофер, его жена и охранник по жилищному законодательству (ст. 69 ЖК РФ) не являются членами семьи.

Всвязи с возникшим спором внесение платы было просрочено на 4 месяца. Представитель собственника предъявил иск о взыскании всей суммы задолженности с одного из братьев – Олега, поскольку Максим

иНикита часто бывают в разъездах и с ними сложно связаться.

Решите дело.

45

Задача 10. Администрация города обратилась в суд с иском к Сидоровой и ее дочери о выселении их из 3-комнатной квартиры с предоставлением 1-комнатной, сославшись на то, что квартира, которую занимают ответчицы по договору социального найма, находится в полуподвальном помещении, а согласно решению администрации, все лица, проживающие в подобных помещениях, подлежат выселению с предоставлением другой жилой площади. Сидоровы отказались от переселения в предоставленную им благоустроенную 1-ком- натную квартиру жилой площадью 18 кв. м общей площадью 35 кв.м.

Как объясняли в судебном заседании ответчицы, они вдвоем занимали всю 3-комнатную квартиру, оплачивали коммунальные услуги из расчета на двух членов семьи. Поскольку размер занимаемой ими общей площади по прежнему месту жительства составлял 57 кв. м, они считают, что предоставленное им в связи с выселением жилое помещение должно быть размером не менее ранее занимаемого.

Существенны ли доводы ответчиц? Какое решение должен вынести суд?

Задача 11. Петрова обратилась в суд с иском к Авдееву об обмене 2-комнатной квартиры, используемой по договору социального найма. В обоснование иска она сослалась на то, что после расторжения брака с ответчиком проживание в одной квартире стало невозможным. По предложенному ею варианту обмена ответчик должен поселиться в комнате площадью 11 кв. м в коммунальной квартире, а истица с дочерью – в 1-комнатной квартире.

Подлежит ли иск удовлетворению?

Задача 12. Жилищный отдел обратился в суд с иском к Ереминой о выселении из квартиры, сославшись на то, что переселиться на время капитального ремонта в другое жилое помещение маневренного фонда ответчица отказалась.

На исковые требования ответчица возразила следующее: предлагаемая комната сырая, стены промерзли и покрыты грибком, жить в таких условиях без угрозы для здоровья невозможно. По ее мнению, необходимости в проведении капитального ремонта ее прежнего жилья нет, как и реальной возможности из-за отсутствия средств у наймодателя приступить к нему.

Кто прав в данном споре? Какое решение должен вынести суд?

46

Задача 13. Администрация города Новошахтинска обратилась в суд с иском о выселении супругов Дымовых, занимающих квартиру по договору социального найма, ссылаясь на то, что дом, где они проживают, поставлен на капитальный ремонт с выселением проживающих в нем лиц в жилые помещения маневренного фонда. Ответчикам с детьми на время ремонта предоставлена квартира, однако от переселения они отказались.

Ответчики в возражение привели следующие доводы: предоставленная на время ремонта квартира не является благоустроенным жильем, ремонт может затянуться, предлагаемая квартира находится в запущенном состоянии, а один из детей страдает тяжелой формой нервнопсихического заболевания.

Каковы должны быть действия суда?

Задача 14. Супруги Серегины с тремя несовершеннолетними детьми и матерью мужа занимали по договору социального найма изолированную комнату в размером 17 кв.м в 2-комнатной коммунальной квартире.

Администрация ЖЭУ обратилась в суд с иском о выселении семьи из комнаты, ссылаясь на то, что дом, в котором проживают ответчики, решением местной администрации поставлен на капитальный ремонт. Семье предложена на время ремонта комната из маневренного фонда, площадью 24 кв. м, однако ответчики отказались от переселения.

Они утверждали, что в результате капитального ремонта их изолированная комната утрачивает свое назначение и становится проходной, то есть их жилое помещение не сохраняется.

Законны ли возражения ответчиков? Какое решение должен вынести суд?

Задача 15. Администрация города обратилась в суд с иском к супругам Сомовым о выселении с предоставлением другого жилого помещения.

В заявлении указано, что Сомов – наниматель 3-комнатной квартиры площадью 66 кв. м, в которой проживает вдвоем с женой.

Жилой дом, в котором расположена квартира, подлежит переоборудованию в нежилой, в связи с чем ответчикам предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, состоящее из двух комнат площадью 31 кв. м. Однако ответчики переселиться в это помещение отказались, поскольку супруга является инвалидом 1-й группы и имеет право на дополнительную жилую площадь, о чем они представили справку ВКК.

47

Какой площади должна быть предоставлена новая квартира и при наличии какого условия?

Задача 16. Авдеевой с несовершеннолетней дочерью предоставлена для проживания благоустроенная 1-комнатная квартира жилой площадью 18 кв. м, поскольку в результате капитального ремонта дома та, которую они занимали, не могла быть сохранена.

В связи с тем, что Авдеева отказалась от предоставленного жилого помещения, местная администрация предъявила к ней иск о выселении с предоставлением упомянутой квартиры.

Как видно из материалов дела, на ответчицу и ее ребенка в занимаемой ранее квартире приходилось 22 кв. м жилой площади.

Ответчица в возражение привела довод, что ей должны выделить квартиру, равноценную ранее занимаемой, исходя из размера не общей, а жилой площади.

Кто прав?

Задача 17. Пока Максимов служил в армии, старший брат без его ведома, неизвестным путем и без его согласия обменял 2-комнатную квартиру, доставшуюся им от родителей и используемую по договору социального найма, на комнату в коммунальной квартире, где и живет с фактической супругой. Младший брат никакого жилья не имеет.

Какие законные действия он вправе предпринять?

Задача 18. Лобова обратилась в суд с иском к бывшему супругу о принудительном обмене жилья. Истица сослалась на то, что в 2-ком- натной квартире, в которой она проживает с сыном и ответчиком по договору социального найма, определ н порядок пользования, но ответчик препятствует ей нормально пользоваться жилой площадью, чем делает совместное проживание невозможным. Истица просит произвести принудительный обмен, по которому она с сыном и ответчик переехали бы в 1-комнатные квартиры.

Суд иск удовлетворил, сославшись на ст. 72 ЖК РФ.

Правильное ли решение вынес суд?

Задача 19. Львова обратилась в суд с иском о признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении бывшего мужа, мотивируя свои требования тем, что 4 года он в квартире не проживает, все вещи свои забрал и ушел на постоянное место жительства к другой женщине.

48

Ответчик на это возражал таким образом: он договор социального найма не расторгал, с регистрационного уч та по месту жительства в квартире не снят, от пользования квартирой не отказывался, принимал меры к ее обмену, в квартире не проживает, поскольку с бывшей женой установились неприязненные отношения и она препятствовала ему пользоваться квартирой.

Какое решение должен принять суд?

Задача 20. К Роговой предъявлен иск о выселении из квартиры, занимаемой по договору социального найма, согласно которому она, как временный жилец, обязана освободить квартиру, так как ее наниматель умер.

Рогова предъявила встречный иск о признании права на проживание в жилом помещении по тем основаниям, что проживала в спорной квартире в качестве члена семьи нанимателя, фактически являясь его супругой. Еще при жизни нанимателя она подавала заявление о е регистрации в квартире по месту жительства.

При наличии каких обстоятельств суд может удовлетворить требования стороны?

Задача 21. Соседка по коммунальной квартире обратилась в суд с иском о расторжении договора найма жилого помещения с выехавшей соседкой, мотивируя свои требования тем, что соседка постоянно живет в другом городе.

Кто вправе предъявить такой иск?

Имеются ли основания для исковых требований?

Изменится ли ситуация, если соседка не выехала в другой город, а проживает в том же?

Задача 22. Грибова переехала из ранее занимаемой по договору социального найма квартиры в новую на праве собственности.

Можно ли признать Грибову утратившей право на ранее занимаемое жилое помещение?

Изменится ли ситуация, если у Грибовой несовершеннолетние дети, а она приобрела квартиру только в свою личную собственность?

Задача 23. При рассмотрении дела по иску Тарасовой к бывшему супругу о разделе жилого помещения суд установил, что спорная квартира, используемая по договору социального найма, состоит из двух изолированных комнат площадью 17 и 10 кв. м. Истица просила выделить ей с двумя детьми большую комнату.

49

В иске ей было отказано.

Правильное ли решение вынес суд? Укажите предположительные его доводы.

Задача 24. Яковлева проживала в 3-комнатной квартире и договорилась со Степановой, проживающей в 1-комнатной квартире, о заключении договора обмена жилыми помещениями. Яковлева и Степанова занимали квартиры по договору социального найма. Городская администрация отказала в оформлении договора по тем мотивам, что, по их мнению, обмен является неравноценным и носит спекулятивный характер. Яковлева и Степанова обратились в суд с иском о признании отказа в оформлении необоснованным, поскольку, по их мнению, нет никаких законных оснований для отказа. Решением районного суда в иске было отказано. При этом суд также сослался на неравноценность помещений и спекулятивный характер сделки. В жалобе истицы заявляли, что соглашения между ними об уплате денег не было, что дом, в котором находится трехкомнатная квартира, нуждается в большом капитальном ремонте, тогда как при доме, в котором находится однокомнатная квартира, имеются небольшой сад и земельный участок.

Правильное ли решение принял суд?

Задача 25. Соколова М.Н. являлась нанимателем квартиры по договору социального найма. В апреле 2015г. она умерла. Указывая, что дети Соколовой М.Н. не вывозят из квартиры имущество матери и не сдают ключи от квартиры, органы местного самоуправления предъявили иск в суд об устранении препятствий в пользовании квартирой. Соколовы иск не признали и предъявили встречный иск, ссылаясь на то, что Соколова М.Н. до своей смерти 03.02.2015 подала надлежащим образом оформленное заявление в Администрацию, в котором содержалась просьба о приватизации занимаемой ею квартиры. Получить документы о приватизации она не смогла в связи со смертью.

Какое решение должен вынести суд?

Задача 26. Петяев О.Ф. снимал 1-комнатную квартиру у Сергеевой В.В. по договору найма. Сергеева В.В. умерла, не оставив завещания и не имея наследников. Петяев О.Ф. обратился к юристу с вопросом о возможности стать собственником квартиры, ссылаясь на то, что он уже в течение 7 месяцев после ее смерти продолжает там жить и своевременно и регулярно вносить квартплату.

Какую консультацию ему надлежит дать?

50