Дом под снос!Что сносят и как, расселение, все правовые аспекты

УДК 347.2/.3 ББК 67.404.1я2

Дом под снос?! Что сносят и как, расселение, все правовые аспекты / В.М. Ерошкин - Москва: Эксмо, 2011 - 222 с. - (Народный адвокат). - ISBN 978-5-699-

© ООО «Ай Пи Эр Медиа», 2011

Автор: Ерошкин Владимир Михайлович — начальник юридического отдела строительной компании, имеет многолетний опыт судебной практики, в частности по вопросам недвижимости, оформления и подтверждения собственности и другим, возникающим с этим, вопросам; специализируется на жилищном праве, автор ряда публикаций.

Книга расскажет всем заинтересованным гражданам о том, что они должны знать при

переселении из сносимых домов. Ведь снос зданий — сложная юридическая процедура, в

ходе которой предстоит решать вопросы о собственности, о надлежащем оформлении сноса

объектов недвижимости. Кроме того, снос жилых домов — это еще и необходимость предоставления жилья взамен. Каковы права граждан при переселении и освобождении жилых помещений? Что полагается переселенцам при сносе дома? Какие могут быть

последствия самовольной постройки? Как отстоять и защитить свои права? Обо всем этом и

многом другом узнают читатели из данной книги.

Издание адресовано широкому кругу читателей.

1

Содержание

Введение

ГЛАВА 1. Снос зданий и сооружений: что говорит закон?

1.1.Снос объектов недвижимого имущества: это нужно знать

1.2.Каков порядок оформления сноса зданий и как он осуществляется?

1.3.Правовые последствия сноса здания: вопросы права собственности, возмещения ущерба, государственной регистрации

ГЛАВА 2. Изучаем и защищаем свои права при сносе домов

2.1.Какие дома могут снести?

2.2.Ветхое и аварийное жилье

2.3.Что такое некомфортное жилье?

2.4.Вы живете в пятиэтажке?

2.5.Ваш дом в очереди на снос? Что вам полагается?

2.6.Каким должно быть помещение, куда вас должны переселить?

2.7.Что делать, если вам хотят предоставить неравноценное жилье?

2.8.Что такое компенсация?

2.9.Выселение нанимателей и собственников жилых помещений в связи со сносом дома. Как это происходит?

2.10.Ваши права нарушены? Основные способы защиты прав и интересов собственников и нанимателей жилых помещений в домах, подлежащих сносу

ГЛАВА 3. Снос самовольных построек

3.1.Что такое самовольная постройка и каковы ее признаки?

3.2.Сносить или не сносить? Правовые последствия самовольной постройки

Список источников

2

Введение

Российское законодательство уделяет большое внимание регулированию правоотношений по поводу недвижимого имущества. Это объясняется тем, что недвижимость является одним из самых ценных объектов гражданских прав. Кроме того,

права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы большинства граждан и юридических лиц, и, таким образом, имеют высокую социальную значимость.

В последнее время принято значительное количество нормативных актов, которые определяют порядок приобретения земельных участков, зданий, жилых и нежилых помещений, иных объектов, а также вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Несмотря на то, что нормативные акты имеют определенные пробелы, а иногда и противоречат друг другу, все же основные, устоявшиеся вопросы,

касающиеся заключения различных сделок с недвижимым имуществом, а также процедура государственной регистрации прав на недвижимость большинству наших граждан достаточно хорошо знакомы. Несомненно, немалую роль в этом сыграло вовлечение миллионов наших сограждан в процесс приватизации жилья и достаточно бурное развитие рынка жилья, как первичного, так и вторичного. А вот что касается оснований прекращения права собственности, например таких, как гибель или уничтожение имущества, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, то здесь ситуация с правовыми познаниями граждан несколько иная и отличается она не в лучшую сторону. Причин этому несколько, но главная причина, на наш взгляд, заключается в следующем.

Основные вопросы, касающиеся сноса зданий и сооружений, «разбросаны» по многим нормативно-правовым актам, причем, как федеральным, так и региональным. Такая

«разбросанность» не позволяет заинтересованному лицу, будь то гражданин или юридическое лицо, создать для себя целостную картину правового регулирования сноса зданий и, самое главное, определенных правовых последствий этого. Человек, не являющийся специалистом в этой области знаний, с трудом может разобраться в данных вопросах. Между тем, конфликтные ситуации, связанные с изъятием земельных участков, со сносом недвижимого имущества, и особенно жилых домов, не так уж и редки. Некоторые из них, благодаря средствам массовой информации, приобрели общероссийскую известность.

Более того, с определенной уверенностью можно предположить, что количество острых конфликтных ситуаций со временем будет только возрастать. Пользуясь правовым нигилизмом граждан, являющихся собственниками объектов недвижимости (в некоторых случаях не только собственниками), фирмы-застройщики, инвесторы, да и чего греха таить,

3

порой и органы исполнительной власти, стараются при сносе как можно меньше дать, но как можно больше получить.

Кроме того, надо иметь в виду, что причин, по которым может быть осуществлен снос объектов недвижимости, принадлежавших тому или иному лицу, довольно много. Начиная от сноса зданий, строений и сооружений, построенных ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения и заканчивая сносом объектов недвижимости по причине их самовольного строительства. Зная о том, насколько обветшал наш жилищный фонд, становится понятно, что рано или поздно рассматриваемый нами вопрос коснется очень многих жителей нашей страны. Ведь ничто не вечно под луной, и аварийного жилья, к сожалению, становится все больше. Снос объектов,

в конечном счете, может быть осуществлен также и по решению самого собственника.

Однако, кто бы не принимал решения о сносе, и какие бы причины не подтолкнули к принятию таких решений, очевидным является одно: такие действия должны проходить с максимальной юридической безопасностью для лиц, интересы которых так или иначе будут затронуты.

Справедливости ради надо все же отметить, что снос объектов недвижимости — это не обязательно клубок неразрешимых противоречий. При разумных, законных,

согласованных действиях всегда можно найти баланс интересов. В конечном счете, ведь многие понимают, что часто снос диктуется объективной необходимостью, особенно в крупных городах, а именно нехваткой земельных участков. На месте снесенных объектов,

например, ветхих жилых домов, появляются новые, современные, увеличивая количество квартир на рынке жилья.

Снос объекта недвижимости — это уничтожение данного объекта. Согласно ст. 235

ГК РФ при уничтожении имущества право собственности на него прекращается. А как же быть с «вытекающими отсюда последствиями»? С зарегистрированным ранее правом собственности на снесенный объект, с его учетом в органах технической инвентаризации и учета объектов недвижимости? Да и решение вопроса с налогом на имущество является нелишним. На эти и многие другие вопросы в доступной форме отвечает автор данного пособия.

Кроме того, учитывая, что чаще всего нарушаются права и законные интересы граждан, чье жилье попало под снос, автор рассматривает связанные с этим проблемы в отдельном разделе пособия. Здесь доходчиво, на основе действующих нормативно-правовых актов, как федеральных, так и «местных» (в основном на примере столицы) разъясняются собственникам и нанимателям жилья их права при сносе жилого дома, вопросы

4

компенсаций, выкупа, возмещения убытков, предоставления нового жилья и многие другие,

не менее важные вопросы.

Определенное место в книге автор уделяет также рассмотрению способов защиты гражданских прав, показывает возможности, которые предоставляет действующее законодательство для защиты прав и интересов лиц, которые были лишены права собственности или иного права на недвижимость в связи со сносом. Учитывая, что по данной категории дел решения судов не отличаются единообразием, рекомендации автора помогут многим людям наиболее эффективно отстаивать свои права в судебном порядке.

Рассматривая в настоящем издании проблемы сноса объектов недвижимости, автор не затрагивает чисто техническую сторону дела (по крайней мере, только общие вопросы).

Наша цель — детально рассмотреть и донести до читателя вопросы правового регулирования сноса объектов недвижимости, которые по своей сложности не уступают вопросам строительства. Иными словами, поговорка «ломать — не строить» здесь точно не подходит.

Думается, что данное пособие будет интересно не только гражданам, но предпринимателям, так как автор раскрывает и проблемы бизнеса, прямо или косвенно связанные со сносом объектов недвижимости.

ГЛАВА 1. Снос зданий и сооружений: что говорит закон?

1.1. Снос объектов недвижимого имущества: это нужно знать

При рассмотрении вопросов, составляющих предмет настоящего пособия, прежде всего необходимо разобраться в некоторых понятиях, терминах, определениях, таких,

например, как «недвижимое имущество», «здания», «сооружения», «строения», «помещения» и т.д.

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество,

недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Недвижимостью признается также предприятие в целом как имущественный комплекс.

Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной

5

регистрации органами, которые осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Нас в данном случае интересуют объекты недвижимости, которые созданы в процессе деятельности человека: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и иные объекты, о которых будет сказано ниже.

Надо отметить, что какого-либо четкого законодательного разграничения между понятиями «здание» и «сооружение» нет. Под зданиями, как правило, понимают архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей, и имеющих в качестве основных конструктивных элементов стены и кровлю. К зданиям обычно относят объекты капитального типа, где люди находятся (могут находиться) достаточно продолжительное время.

Под сооружением согласно общепринятой терминологии обычно понимают инженерно-строительный объект, предназначенный для выполнения общих функций процесса производства (например, мосты, порты, вышки, скважины) и относящийся к основным средствам производства. Иными словами, сооружения служат чисто техническим целям.

В литературе и в законодательстве (например, ст. 222 Гражданского кодекса от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ РФ (далее — ГК РФ), ст. 35, 36 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (далее — ЗК РФ) используется также термин «строение». Согласно словарю русского языка С.И. Ожегова строение означает «здание, постройка». По мнению многих авторов, термин «строение» фактически охватывает два понятия — здания и сооружения. Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (далее — ГрК РФ) к объекту капитального строительства относится здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. В Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденного Госстроем РФ, при разъяснении понятия «жилое здание» указывается следующее: «На земельном участке здания подразделяются на основные и служебные. Основным называется здание, которое среди других на земельном участке является главенствующим по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению. Служебным называется строение, которое по отношению к основному зданию имеет второстепенное значение на земельном участке. К числу служебных строений относятся гаражи, гаражи индивидуального пользования, навесы, дворовые погреба и т.п.».

6

Несколько слов необходимо сказать о помещениях. В ст. 130 ГК РФ помещения (как и строения) среди объектов недвижимого имущества не указаны, в то время как их без сомнения следует отнести к недвижимому имуществу. Легального определения помещения в ныне действующих правовых актах нет.

Такое определение содержалось в ранее действовавшем законодательстве. Согласно ст. 1 ФЗ «О товариществах собственников жилья» (утратила силу в связи с принятием нового Жилищного кодекса РФ) помещение — это единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанной с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная ля самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также РФ, субъектов РФ и муниципальных образований.

В действующих правовых актах упоминается понятие помещения. Так, согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. (далее по тексту — Закон о регистрации) помещениями (жилыми и нежилыми) являются объекты, входящие в состав зданий и сооружений. Новый Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (далее — ЖК РФ) (ст. 15) дает определение только жилому помещению. Согласно указанной статье, жилым помещением

признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям законодатель относит жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату (ст. 16 ЖК РФ). Исходя из определения жилого помещения, под нежилым помещением следует понимать помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении (административные, учебные, производственные, лечебные и т.п. помещения).

О понятии постройки, которое также упоминается в ГК РФ, будет сказано в разделе книги о самовольных постройках.

Говоря сейчас об объектах недвижимого имущества, мы намеренно опускаем и не рассматриваем некоторые вопросы, касающиеся недвижимости, которые на сегодняшний день являются дискуссионными. Для нас важным является следующее. Здания, строения, сооружения, помещения — это объекты как вещных, так и обязательственных прав. На них распространяется правовой режим, установленный для недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на

7

имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Пункт 2 вышеуказанной статьи

содержит перечень случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом,

допускается принудительное изъятие у собственника его имущества, в том числе:

1)при обращении взыскания на имущество по обязательствам лица (ст. 237 ГК РФ);

2)при отчуждении имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238 ГК РФ);

3)при отчуждении недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка

(ст. 239 ГК РФ);

4)при выкупе бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей, домашних животных (ст. 240 и 241 ГК РФ);

5)при реквизиции (ст. 242 ГК РФ);

6)при конфискации (ст. 243 ГК РФ);

7)в иных случаях, предусмотренных законом (п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, ст. 282, 285, 293, п. 4, 5 ст. 1252 ГК РФ).

Указанный перечень случаев должен соответствовать ч. 3 ст. 35 Конституции РФ,

согласно которой «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда».

В данной статье ГК РФ все основания прекращения права собственности разделены

(пусть и весьма условно) на:

1)добровольное прекращение права собственности;

2)утрату права собственности по причинам, не зависящим от воли собственника;

3)принудительное изъятие имущества у собственника.

В рамках настоящего пособия мы остановимся на таких основаниях прекращения права собственности на недвижимость, как гибель и уничтожение имущества, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, которое, как правило, тоже сопровождается уничтожением (сносом) объектов на данном земельном участке, а также признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Кроме того,

рассмотрим, как решаются вопросы, связанные со сносом жилых домов, в рамках так называемых муниципальных или городских жилищных программ.

Под гибелью или уничтожением обычно понимают необратимое физическое прекращение существования вещи в первоначальном виде, которое делает невозможным удовлетворение исходных потребностей собственника (или иных лиц). Однако, как мы видим в ГК РФ, «гибель» и «уничтожение» разделены союзом «или», что показывает на определенную разницу между этими понятиями.

8

Принято считать, что причиной гибели является случайное действие или событие. В

законодательстве (ст. 595, 600, 696 ГК РФ) и на практике (например, при заключении ряда договоров) чаще можно встретить именно понятие «случайной гибели», а не «гибели».

Уничтожение же имущества представляет собой результат разрушающего целенаправленного действия третьих лиц или самого собственника. Необходимо отметить,

что прекращение существования вещи при ее гибели или уничтожении должно быть действительно необратимым, иначе, при определенных обстоятельствах, признать ее таковой будет затруднительно. Рассмотрим это на примере с объектами недвижимости.

В случае, если в результате пожара, оползня, наводнения или иного стихийного бедствия здания были разрушены частично, то здесь в лучшем случае можно говорить об изменении объекта недвижимости, а не об его уничтожении. Дальнейшее будет зависеть от поведения собственника пострадавшего имущества: он может принять решение о восстановлении имущества или о прекращении права собственности на него. Если собственник выберет второе, это потребует от него совершения определенных юридических действий, так как речь идет о прекращении существования регистрируемого недвижимого имущества. Прекращение права собственности в этом случае возможно только с внесением записи о прекращении права собственности в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 131 ГК РФ). Собственнику необходимо будет получить разрешение на снос объекта (остались часть стен, фундамент и другое),

осуществить действия по его сносу, снять объект с технического учета и только после этого на основании решения органов местного самоуправления может быть произведена запись в соответствующий государственный реестр о прекращении права собственности в связи с ликвидацией объекта (более детально порядок осуществления сноса объектов недвижимости будет освещен в последующих разделах книги). Впрочем, даже полное физическое уничтожение объекта недвижимости не освобождает собственника от совершения действий,

направленных на юридическое оформление прекращения права собственности.

Итак, гибель или уничтожение имущества влечет прекращение права собственности постольку, поскольку исчезает сам объект права. Снос объектов недвижимого имущества

— это действия лиц, направленные на уничтожение объектов недвижимости в силу тех или иных причин. Наиболее распространенными случаями, которые вызывают необходимость в принятии решения о сносе объектов недвижимости, являются:

1)признание объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений) в

установленном законом порядке ветхими или аварийными;

2)изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд с находящимися на данном участке объектами недвижимого имущества;

9

3)возведение самовольной постройки;

4)развитие застроенных территорий;

5)выполнение муниципальных жилищных программ, направленных на обновление жилищного фонда.

Кроме того, решается вопрос о сносе в случае возведения объектов недвижимости ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, на землях автомобильных дорог, в придорожных полосах и резервных зонах с нарушением установленного порядка использования этих земель, при нарушении норм действующего природоохранного законодательства и других случаях.

1.2. Каков порядок оформления сноса зданий и как он осуществляется?

Считается, что снос строений — это необходимая, важная, порой довольно затратная часть практически любого строительного процесса. Поэтому неудивительно, что, приступая к рассмотрению вопросов о сносе (демонтаже, уничтожении, ликвидации) объектов недвижимости, мы начинаем разговор со строительства.

Вопросы, касающиеся строительной деятельности в нашей стране, регулируются ГрК РФ), ГК РФ, Федеральным законом от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ, а также иными нормативно-правовыми актами, в том числе актами, принятыми на региональном и местном уровнях в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно действующему законодательству строительство и реконструкция в РФ осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Законом (ст. 51 ГрК РФ). Данный документ является законным основанием для осуществления строительства и некоторых иных видов строительной деятельности. Строительство без надлежаще оформленного разрешения может иметь негативные последствия, и в первую очередь, последствия признания постройки самовольной (о самовольном строительстве и его последствиях будет сказано ниже).

Разрешение на строительство выдается органами местного самоуправления (за исключением определенных случаев, установленных ГрК РФ) по месту нахождения

10