Дом под снос!Что сносят и как, расселение, все правовые аспекты
.pdf5) объект незавершенного строительства, да и сам собственник, сравнительно
«молодой», не из «древних» времен (будет надежда, что он не так часто менял организационно-правовую форму, форму собственности, документация периода устоявшегося российского законодательства, возможно наличие архива и т.д.);
6)органы местного самоуправления или органы государственной власти заинтересованы в новом строительстве покупателя (застройщика);
7)объект незавершенного строительства не является самовольной постройкой (право собственности на такой объект зарегистрировать конечно можно, но при наличии оснований по ст. 222 ГК РФ)
Однако такая картина является идеальной, на практике все бывает далеко не так, и не только с незавершенным строительством, но и с давно «завершенными» объектами недвижимости, которые, на первый взгляд, не вызывают никаких сомнений.
Застройщик, заинтересованный в приобретении того или иного объекта с целью его дальнейшего сноса, должен быть готов к тому, что быстро оформить сделку удастся не всегда.
Приступив к оформлению сделки, часто выясняется, что у продавца отсутствуют многие документы, причем по разным причинам: не оформлялись в свое время вообще,
утеряны за давностью лет и т.д. Бывает, что покупатель-застройщик, чтобы ускорить заключение сделки, принимает на себя обязательство оформить документы на недвижимость продавца (насколько это возможно — восстановить, получить дубликаты, заказать изготовление новых и т.д.) и представить пакет необходимой документации в регистрационную службу. Но за короткое время сделать это практически невозможно. Даже крупные, «солидные», некогда известные на всю страну предприятия часто не имели многих документов на свои объекты недвижимости и земельные. Приходилось очень много времени тратить на собирание необходимых документов. Период времени мог исчисляться не только неделями, но и месяцами. Очень много времени уходит на оформление земельных участков.
Поэтому застройщик (инвестор) должен понимать, что если его инвестиционный проект может «подождать» какое-то время, это хорошо, а если нет, то есть смысл отказаться от покупки данного объекта и решать вопрос с приобретением другого земельного участка и иным образом.
Например, покупатель и продавец заключили предварительный, а в скором времени и основной договор купли-продажи объектов недвижимого имущества и земельного участка.
Покупатель большую часть суммы договора перечислил на счет продавца. Еще до заключения договора покупателю было известно о том, что не все документы сохранились у продавца на имущество. Предметом договора купли-продажи был большой земельный
21
участок — 13 га., и несколько десятков объектов недвижимости на нем. Однако все объекты, за небольшим исключением, находились в ветхом состоянии, покупатель знал об этом и рассчитывал их снести. Так как время оформления затянулось (техники БТИ,
геодезисты, с выездом на место, причем не раз; утерян государственный акт на землю и надо получать дубликат и т.д.), нетерпеливый покупатель снес почти все объекты недвижимости, в то время как они уже были зафиксированы техниками и вскоре все необходимые документы вместе с договором, где все объекты были указаны согласно списка, переданы были в регистрационную службу. По истечении установленного срока получил покупатель десятки свидетельств на право собственности уже не существующих объектов недвижимости. Кстати, покупатель еще долго потом платил налог на имущество, которого нет, пока не перепродал земельный участок.
Вот так поступать неразумно. Уж если, допустим, на эти объекты с советских времен не обращали внимание, не проводили техническую инвентаризацию, не переоформляли документы на земельный участок с учетом действующего земельного и гражданского законодательства, правильнее было бы, вначале решить, что снести, а что оставить, сделать, как решили, и после этого начинать оформлять.
Продолжая рассматривать пока общие вопросы, представим, что договор купли-
продажи заключен. В соответствии с законодательством (ст. 551 ГК РФ), переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. До момента такой регистрации заказчик не вправе снести купленное здание, строение. Как указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Оформив право собственности на приобретенный объект недвижимости, заказчик в дальнейшем принимает решение о его сносе, оформляя надлежащим образом уже прекращение этого права. Кроме того, повторим, что уже говорили выше: так как заказчик приобретает здание, сооружение под снос в целях нового строительства, ему для получения разрешения на строительство необходимо представить проект организации работ по сносу или демонтажу купленного объекта недвижимости.
Ситуации с приобретением объектов, не имеющих в наличии всех необходимых документов, и проблемы покупателя-застройщика, связанные с этим, являются еще далеко не самыми худшими.
22
Бывает так, что застройщик, с разрешения местной власти, полагая искренне о законности своих действий, начинает осваивать предоставленный ему земельный участок.
Находящиеся на нем объекты (это может быть что угодно — покосившийся сарай, гараж,
постройка с непонятным назначением и др.) подлежат, естественно, сносу. Чьи они? Ничьи,
бесхозяйные. Собственник неизвестен, документы не сохранились (если были). Так заверяют в местной администрации.
Застройщик приступает к строительству: все идет по плану — снос построек, рытье котлована и т.д. Не удивляйтесь, что в какой-то момент может произойти следующее:
совершенно неожиданно появится владелец этих строений (гражданин, юридическое лицо или даже какой-нибудь государственный орган). При этом могут быть предъявлены подтверждающие документы, а непонятная для застройщика постройка будет именоваться складом. Причем неважно, что данные документы, к примеру, не подтверждают однозначно именно право собственности, а лишь то, что данное лицо действительно имеет какое-то отношение к объектам. Сути это не меняет: застройщику, если он быстро не договориться,
обеспечены проблемы, порой длительный судебный спор с непредсказуемым результатом.
Не обольщайтесь, что поможет орган местного самоуправления, даже если он и был заинтересован в предстоящем строительстве. В лучшем случае представитель заявит в суде,
что поддерживает вашу позицию. А ведь не будем забывать, что для застройщика время — деньги.
Кстати, такие «бесхозяйные» объекты могут находиться и на соседнем с предоставленным вам участке. Вы их не сносите, но спор все равно может быть инициирован при желании их владельцами (нет согласования, нарушены все мыслимые и немыслимые нормы и т.д.).
Совет потенциальному застройщику здесь может быть только один: изучить
историю данного земельного участка с находящимися на нем строениями, собрать
максимально возможную информацию о них.
Когда снос невозможен.
Нельзя не сказать несколько слов о случаях, когда лицо, законно обладая недвижимым имуществом (зданием, строением) на праве собственности, тем не менее,
оказывается ограниченным в правомочиях в отношении данного имущества, причем весьма существенно.
Такое положение, в частности, может возникнуть, если данные объекты недвижимости будут отнесены государством к объектам культурного наследия народов РФ
— памятникам истории и культуры. Правовое регулирование отношений в области сохранения, использования и государственной охраны памятников истории и культуры
23
осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», а также принимаемыми в соответствии с ним законами субъектов РФ.
Решение о признании какого-либо объекта недвижимости памятником истории и культуры вправе принять федеральные органы государственной власти и органы государственной власти субъектов РФ, причем вне зависимости от мнения самого собственника. Данные объекты включаются в единый государственный реестр объектов культурного наследия. Основные правовые последствия этого для собственника: практически запрет на снос, перемещение, изменение облика объекта; ответственность за повреждение, разрушение, уничтожение, перемещение объекта и др. Мало того, нормы законодательства обязывают собственника содержать и сохранять такие здания.
Практике известны случаи, когда собственник на стадии согласования сноса объекта недвижимости вдруг узнает, что данный объект уполномоченные органы признали памятником истории и культуры и внесли в соответствующий реестр (при наличии законных оснований). В такой ситуации собственнику надо забыть о сносе, даже если именно для этого он и приобретал земельный участок с находящимся на нем объектом (в целях нового строительства). Впрочем, справедливости ради отметим, что согласно вышеуказанного Закона, уполномоченный орган может также принимать решение и об исключении памятника истории и культуры из единого государственного реестра объектов культурного наследия.
Наша жизнь изобилует примерами затяжных судебных споров, связанных со сносом строений. Причем судебная практика подтверждает, что довольно часто требуют снести в судебном порядке те или иные объекты недвижимости не только государственные и муниципальные органы, но также юридические и физические лица, индивидуальные предприниматели. Причем очень часто истцы не утруждают себя тем, чтобы представлять обоснованные доказательства., или, не мудрствуя лукаво, заявляют различные требования из расчета «авось получится».
Например, ОАО «Российские железные дороги» (истец) обратилось в Арбитражный суд с иском к предпринимателю Х. о признании недействительным зарегистрированного за ответчиком права собственности на объект недвижимости — кафе; аннулировании регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; возложении на ответчика обязанности снести объект за его счет. В обоснование заявленных требований истец указал, что здание кафе в нарушение нормативных актов, регулирующих вопросы безопасности железнодорожного транспорта,
самовольно возведено санаторием на земле РФ в полосе отвода железной дороги без
24
согласования с ней. Строение, числящееся на момент подачи иска в собственности предпринимателя Х. на основании ничтожного договора купли-продажи, препятствует реконструкции железнодорожных путей, чем нарушаются права истца как арендатора земельного участка. В качестве правового основания истец сослался на ст. 301-305 ГК РФ. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске было отказано.
Суд исходил из того, что, заявляя требование об оспаривании зарегистрированного за ответчиком права собственности, истец не оспорил основания его возникновения, не представил доказательств нарушения его прав и законных интересов государственной регистрацией права, не доказал, что санаторий неправомерно занимал земельный участок, на котором осуществлено строительство. Требования, относящиеся к последствиям недействительности договора купли-продажи, должны быть заявлены к санаторию как стороне сделки, неуказание санатория в числе ответчиков также влечет отказ в иске. Кроме того, суд отметил, что наличие у истца договора аренды с собственником земельного участка, т.е. с РФ, на котором расположено спорное строение, не является безусловным основанием для удовлетворения требования о его сносе, так как участок передавался в аренду истцу с обременениями правами третьих лиц. Суд апелляционной инстанции, согласившись с выводами суда первой инстанции, дополнительно указал, что изъятие земельного участка вследствие создания строением препятствий в эксплуатации объектов железнодорожного транспорта должно сопровождаться предварительным и равноценным возмещением стоимости объектов недвижимости. Требования истца, направленные на физическое уничтожение объекта, легально ставшего предметом гражданского оборота, являются формой злоупотребления правом.
Истец обратился с кассационной жалобой. Изучив материалы дела, суд кассационной инстанции посчитал, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит (постановление ФАС Северо-Кавказского округа № А32-9663/2006-31/263 от 18 декабря 2007 г.).
Относительно последнего утверждения об отсутствии права на предъявление требования о сносе самовольной постройки после государственной регистрации объекта недвижимости позиции судов в настоящее время изменились в свете постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, но об этом более подробно скажем ниже.
Иногда бывают спорные ситуации, в возникновении которых, на наш взгляд, виноваты могут быть обе стороны — собственник и лицо, которое непосредственно осуществило снос принадлежащих собственнику объектов. Многих спорных вопросов удалось бы избежать, если бы отношения оформлялись надлежащим образом, оговаривались
25
условия, заключались соглашения и т.д. В противном случае даже суду непросто будет разобраться в конфликте, в результате чего судебные инстанции по одному делу приходят к разным выводам, иногда прямо противоположным.
Например, решением арбитражного суда строительной фирме (истцу) было отказано в иске о взыскании с ООО (ответчика) убытков в размере 1047000 рублей. Постановлением апелляционной инстанции решение было изменено, исковые требования были удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 645000 рублей убытков.
Ответчик в кассационной жалобе просит постановление апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, установленным судом первой инстанции. Суд кассационной инстанции оставил обжалуемый судебный акт без изменения, указав следующее.
Истцу принадлежал объект недвижимого имущества — павильон-остановка, на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Данное строение было снесено ответчиком, что и послужило поводом для обращения истца в суд.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии доказательств, свидетельствующих о самовольном сносе ответчиком указанного строения, наличием осведомленности о сносе остановочного комплекса и отсутствием возражений со стороны истца.
Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из установленного факта сноса ответчиком данного недвижимого имущества, отсутствии каких-либо разрешений, согласия истца на такой снос, а также заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости уничтоженного имущества, принадлежащего истцу (постановление ФАС Поволжского округа от 19 июня 2007 г. № А06-740/06).
Подготовка к сносу и сам снос объектов недвижимости представляют собой определенную и необходимую процедуру, которую коротко можно изложить так.
Разрабатывается проект производства работ, предусматривающий начало и окончание работ, а также учитывающий многие особенности самого сносимого объекта и его расположения, такие как, ветхость здания, плотность застройки и т.д. Лицо, осуществляющее снос, определяется в конкретных способах уничтожения объекта. Оформляется разрешительная документация (разрешение на снос объекта). Непосредственно перед началом работ согласовываются все вопросы с соответствующими службами данного населенного пункта (города, района в городе и т.д.), например, МЧС, ГИБДД и др.
26
Осуществляется снос (демонтаж) объекта выбранным способом (способами). Далее идет очистка территории от строительного мусора.
Это если сказать коротко. На самом деле, заинтересованное лицо, в том числе и организация, ответственная за снос зданий и сооружений, обязаны выполнить большой объем необходимых работ. Как правило, в субъектах РФ, в муниципальных образованиях,
разработаны и утверждены нормативные документы, предписывающие организациям,
независимо от форм собственности, выполнять установленные требования по подготовительным работам к освобождению строительной площадки. До начала работ по сносу зданий, помимо отселения и вывода организаций и предприятий заказчиком, о чем мы уже сказали выше, обычно предусмотрены следующие необходимые требования к лицу,
осуществляющему снос:
1)установить ограждение строительной площадки;
2)перенести (при необходимости) контактные сети городского электротранспорта
(трамвай, троллейбус);
3)перенести (при необходимости) светильники муниципального уличного освещения;
4)отключить и вырезать вводы водопровода, теплосети, газа, канализации, кабельной
ивоздушной линий электропередач, линий телефонной связи и других коммуникаций (при согласовании и совместном решении данных вопросов с эксплуатирующими организациями);
5)иные требования.
Снос объектов недвижимого имущества (техническая сторона).
Несколько слов нужно сказать о том, как технически осуществляется снос (демонтаж)
зданий, строений, сооружений.
Дело в том, что данный вопрос вызывает иногда нешуточные страсти, на первый взгляд, совершенно посторонних людей, не имеющих к деятельности застройщика никакого отношения. Многие из нас неоднократно видели (по телевизору или непосредственно в своем городе) как жители близлежащих к сносимому строению домов препятствуют работе строительной и иной техники. В действительности, не все из них являются принципиальными противниками сноса какого-либо конкретного строения. Их не устраивает, и даже настораживает сам способ (способы) сноса объекта и организация работ по его осуществлению. Иногда опасения жителей не беспочвенны.
Довольно часто снос строения происходит в жилой застройке, в окружении домов, у
которых тоже далеко не лучшее техническое состояние. Поэтому в начале строительства,
иногда еще только в процессе сноса, жители замечают ухудшение технического состояния своих домов (появление новых трещин и увеличение размера старых, частичное обрушение
27
кирпичной кладки по углам здания и т.д.). Кроме того, мало кому нравится работа тяжелой техники, причем часто круглосуточно, грязь и строительный мусор, уничтожение зеленых насаждений и многое другое, что сопровождает снос строения и строительство нового.
Надо сказать, что если на предоставленном застройщику земельном участке находятся объекты, которые не представляют особой сложности по их сносу (демонтажу), то застройщик справляется собственными силами или силами подрядчика. Если работы по сносу объектов недвижимости предполагаются сложными, застройщик может обратиться к фирмам, которые специализируются именно на сносе зданий, строений, сооружений. Ни для кого не секрет, что работы по сносу зданий — это бизнес, значительно набирающий обороты
впоследнее время.
Внастоящее время используют несколько способов (методов) сноса сооружений:
1)обрушение при помощи специальной техники;
2)уничтожение объекта взрывом;
3)разборка строения на составные части.
Причем для специалистов по уничтожению объектов недвижимости снос и демонтаж
— разные понятия. Демонтаж предполагает часто ручную разборку строения, которая обходится дороже и увеличивает срок уничтожения объекта, но позволяет не причинять ущерба находящимся рядом строениям. Под сносом принято понимать более быстрый, и, как правило, более дешевый способ уничтожения путем обрушения всего объекта с использованием спецтехники. Впрочем, такой способ стал тоже применяться реже.
Правильнее сейчас было бы говорить о механическом сносе, механической разборке зданий,
позволяющей к тому же утилизировать большое количество строительных отходов. Часто способы используются в комплексе — разборка с последующим обрушением и т.д.
Что касается взрыва, то, во-первых, он может применяться только в установленных законом случаях, а во-вторых, всегда, и особенно в городе, представляет определенную опасность для населения, близлежащих зданий и подземных коммуникаций. Обычно он применяется в тех случаях, когда невозможно иным способом разрушить сооружение
(например, высокую промышленную трубу), или для обрушения промышленных конструкций, когда рядом нет жилой застройки. Применяемые технологии и наличие современной специальной техники и оборудования (гидроножницы, алмазные резаки,
гидромолоты, бетоноизмельчители и т.д.) позволяют свести к минимуму определенные неудобства для жителей близлежащих домов.
28
1.3. Правовые последствия сноса здания: вопросы права собственности,
возмещения ущерба, государственной регистрации
Для того чтобы разобраться в правовых последствиях сноса объектов недвижимости необходимо исходить из многовариантных ситуаций, связанных с этим. Действительно,
недостаточно просто перечислить правовые последствия сноса, не установив для себя следующее:
1)кто принимал решение о сносе — собственник или уполномоченный орган власти;
2)как долго обладал данным имуществом собственник — приобрел непосредственно перед сносом (и в целях дальнейшего сноса), решив или не решив все необходимые вопросы
спрежним собственником (возмещение ущерба, компенсации и т.д.) или владел им длительное время;
3)статус собственника — юридическое лицо, физическое лицо, индивидуальный предприниматель;
4)цели сноса (уничтожения) объекта — расчистка территории и осуществление нового строительства или какие-либо иные (например, на строительные материалы);
5)зарегистрирован ли объект недвижимости в едином государственном реестре или
нет;
6)на каком праве принадлежит собственнику объекта недвижимости земельный участок под данным объектом, а также другие важные моменты, необходимые для правильного понимания рассматриваемого вопроса.
Иными словами, мы должны иметь достаточно сведений об объекте еще до его фактического сноса, чтобы представлять реальные последствия этого.
Осуществление организациями и гражданами своих прав в отношении принадлежащих им объектов недвижимого имущества связано с обязательным наличием
государственной регистрации прав на такие объекты в соответствии с Законом о регистрации. Государственная регистрация проводится по основаниям, указанным в ст. 17
Закона о регистрации.
Основаниями для государственной регистрации указанный Закон называет перечисленные в этой статье документы, свидетельствующие и подтверждающие наличие,
возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Этой же статьей предусмотрено, что обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является план объекта недвижимого имущества с указанием его кадастрового (инвентарного) номера, а к
29
документам, необходимым для государственной регистрации прав на земельный участок — кадастровый план земельного участка.
Так как к вопросам государственной регистрации объектов недвижимости и их обязательному техническому учету мы постоянно будем возвращаться при рассмотрении тех или иных конкретных ситуаций, связанных со сносом объектов недвижимости, скажем вначале коротко об органах, выполняющих эти функции, и нормативных актах, регулирующих их деятельность.
В целях осуществления государственного контроля за градостроительной деятельностью, совершенствования планирования развития территорий и поселений, постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. № 921 было утверждено Положение об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.
Согласно данному Положению, техническая инвентаризация объектов капитального строительства подразделяется на первичную техническую инвентаризацию и техническую инвентаризацию изменений характеристик объекта капитального строительства.
Государственный технический учет объектов капитального строительства подразделяется на первичный государственный технический учет и государственный технический учет в связи с изменением характеристик объекта капитального строительства.
Техническая инвентаризация и государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляются по заявлениям заинтересованных лиц.
Первичный государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляется по результатам первичной технической инвентаризации. При осуществлении первичного государственного технического учета объектам капитального строительства в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера.
Государственный технический учет в связи с изменением характеристик объекта капитального строительства осуществляется по результатам технической инвентаризации таких изменений.
По результатам технической инвентаризации на каждый объект капитального строительства оформляется технический паспорт, который является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.
Техническая инвентаризация изменений характеристик объекта капитального строительства проводится в случае изменения технических или качественных характеристик объекта капитального строительства (перепланировка, реконструкция, переоборудование,
30