Дом под снос!Что сносят и как, расселение, все правовые аспекты

И никакой тебе «крайней необходимости», а простое и четкое изложение установленных фактов, ссылки на нормы законодательства и законный и обоснованный вывод.

Ситуация третья.

Собственник земельного участка и строений на нем — юридическое лицо. Инвестор

(застройщик) — тоже юридическое лицо, разработавшее инвестиционный проект, в

соответствии с которым предполагает начать новое строительство на данном земельном участке с предварительным сносом всех строений и сооружений на нем.

Скажем сразу, что в данном случае отношения между собственником недвижимости и инвестором должны строиться только на договорной основе. Принципиальное отличие от вышерассмотренной ситуации в том, что если собственник-организация ни при каких обстоятельствах и условиях не пожелает расстаться со своей собственностью, понудить его к этому практически невозможно.

Согласно Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (ст. 35).

Частный инвестор, как бы он того не хотел, не сможет решить вопрос с несговорчивым собственником и через суд, так как нет для этого никаких правовых оснований. Заявления инвестора о том, что он, планируя начать строительство, скажем,

жилых домов, действует, чуть ли не в «публичных интересах», ровным счетом ничего не значат. Даже если представить себе откровенно криминальный способ «расчистки территории» (о которых иногда сообщают средства массовой информации, правда, чаще всего в отношении частных домов граждан), то есть уничтожение объектов собственника путем поджогов, это, при желании собственника, не даст для инвестора никаких результатов.

При уничтоженных объектах право собственности на земельный участок все равно остается за юридическим лицом, и только оно вправе решать дальнейшую судьбу участка.

Инвестору остается одно — договариваться. И если в результате переговоров собственник дал принципиальное согласие на отчуждение земельного участка, строений на нем под снос, то посоветовать собственнику можно одно, но главное — проявить максимум осторожности, и, если хотите, компетентности, при совершении сделки.

Если у организации-собственника нет своего грамотного, опытного,

квалифицированного юриста, лучше все-таки не рисковать, и обратится за помощью к профессионалам. Вы больше приобретете, чем потеряете. Не подписывайте ни одного документа, пока их не изучит юрист и не даст свое согласие на это. Даже если это будут преддоговорные документы: письма, протоколы о намерениях, предварительный договор и т.д.

41

Собственник недвижимости при этом может исходить из следующего: время играет в его пользу, а не инвестора. Это инвестор, как правило, заинтересован в быстром приобретении участка и подготовке территории под строительную площадку. В связи с этим инвестор (застройщик) может быть более сговорчивым в отношении цены продаваемого земельного участка, а также стоимости строений и сооружений на нем.

Кроме того, собственник может переложить решение многих проблем, связанных с совершением сделки по купли-продажи недвижимости, на покупателя-инвестора.

Достаточно редко сделки с недвижимостью проходят гладко, и тем более быстро.

Причин этому довольно много, от отсутствия необходимых документов и до бюрократизма чиновников, не будем это рассматривать подробно. Даже если подготовка к сделке застопорилась по вине продавца-собственника (нет технического паспорта,

землеустроительной документации, утерян какой-либо документ и надо обращаться в архив и т.д.), решение этих проблем может взять на себя покупатель. Собственнику недвижимости иногда достаточно оформить доверенность на лицо, предоставленное покупателем, наделив его соответствующими полномочиями.

Какие же действия должны совершить стороны договора, чтобы надлежащим

образом оформить переход права собственности на недвижимое имущество?

Отвечая на этот вопрос, скажем, что сторонам договора (продавец и покупатель) для государственной регистрации права собственности, перехода права собственности на объект недвижимого имущества нужно обратиться в регистрационную службу. При этом им необходимо предоставить следующие документы:

1)заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности;

2)заявление покупателя о государственной регистрации права собственности;

3)учредительные и иные документы юридического лица: устав (с изменениями и дополнениями), учредительный договор (если он должен быть у юридического лица по законодательству), свидетельство о государственной регистрации юридического лица,

свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц,

свидетельство о постановке на налоговый учет, решение уполномоченного органа юридического лица об избрании (назначении) руководителя;

4)документ, удостоверяющий личность заявителя (лицо, действующее от имени юридического лица без доверенности);

5)нотариально удостоверенная доверенность представителя;

6)свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества (если данное право ранее было зарегистрировано);

7)правоустанавливающие документы на земельный участок;

42

8)технический паспорт объекта недвижимости;

9)договор купли-продажи, подписанный и скрепленный печатями сторон, со всеми имеющимися приложениями к нему;

10)акт приема-передачи объекта недвижимого имущества;

11)документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (платежное

поручение с отметкой банка).

По общему правилу, установленному ст. 17 Закона о регистрации, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением случаев,

установленных данным Законом.

В рассматриваемой ситуации земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, поэтому в заключаемом договоре также должно быть условие о его отчуждении.

Ситуация четвертая.

Иногда на практике возникают ситуации, которые могут быть разрешены только в суде. Рассмотрим в обобщенном виде, это к вопросу взаимоотношений покупателей и продавцов.

Не секрет и не редкость, что юридические лица накануне своей ликвидации распродают имущество, в том числе и недвижимое, право на которое подлежит, как известно, государственной регистрации. Заключив договор купли-продажи и передав имущество, продавец ликвидируется. Покупателю, обратившемуся в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации права собственности, регистрационная служба отказывает в регистрации, ссылаясь на отсутствие заявления со стороны продавца.

Покупателю ничего не остается, как обращаться в суд.

По таким делам уже сложилась определенная судебная практика, которая сводится к следующему.

Удовлетворяя заявленные требования обратившихся лиц, судебные инстанции исходят из того, что Законом о регистрации не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации. В связи с чем суды обоснованно применяют нормы права, регулирующие сходные отношения права

(аналогия закона).

Статьями 165 и 551 ГК РФ установлено, что в случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость,

суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки перехода права собственности.

43

Итог сказанному. Если собственник согласился на продажу недвижимости заинтересованному лицу, надо стараться получить максимальную цену за недвижимое имущество, как за земельный участок, так и за строения. Такие высказывания со стороны покупателя о строениях, находящихся на участке, как «постройки прошлого века», «ветхое,

аварийное состояние», «нулевая остаточная стоимость», «все равно их сносить» и т.д., не должны являться аргументами для продавца в пользу снижения их цены. Речь может идти только о рыночной стоимости продаваемой недвижимости. Знайте, что в этой ситуации никто не вправе вас лишить собственности, даже суд (если, конечно, вы не нарушаете условий уже заключенного договора). Кстати говоря, при наличии споров, связанных со сносом объектов недвижимости (строений и сооружений юридических лиц, жилья граждан)

суды все же часто исходят из того, что указанные лица на самом деле несут серьезные убытки и потери, которые, к сожалению, не всегда можно учесть в выкупной цене.

Например, даже если организация при потере недвижимости сохраняет свой бизнес, это все же определенный удар для него: смена адреса места нахождения, потеря постоянных потребителей, контрагентов, отсутствие привычной инфраструктуры и т.д.

Следует отметить, соглашаться или нет на предложение инвестора об отсрочке или рассрочке оплаты недвижимого имущества по договору купли-продажи, решать, конечно,

вам. Но если уж согласились, то зафиксируйте в договоре все нюансы порядка оплаты

(конкретные промежуточные сроки, суммы, срок окончательного расчета и т.д.). Помните,

что в случае нарушения условий договора инвестором, вам останется только одно — взыскивать денежные суммы только через суд.

Какие бы ситуации мы с вами не рассматривали, есть несколько общих

практических рекомендаций собственникам объектов недвижимости, которые заключаются в следующем.

Принимая какое-либо юридически значимое решение в отношении принадлежащих вам объектов недвижимости, сначала необходимо поступить так.

Прежде, чем вы обратитесь в орган технической инвентаризации с заявлением о вызове техника для проведения внеплановой инвентаризации, внимательно изучите имеющуюся у вас техническую и иную документацию на объекты недвижимого имущества.

Даже если считаете, что хорошо с ней знакомы, вы можете ошибаться. Далее нужно осмотреть все находящиеся на вашем земельном участке здания, строения, сооружения, и

проверить, соответствуют ли они имеющимся документам (по площади, материалам стен,

этажности и т.д.), указаны ли они на плане земельного участка. Не удивляйтесь, если вы вдруг обнаружите не то количество объектов (их стало больше или меньше). А вот когда начнете измерять рулеткой площади помещений и увидите, что они явно не соответствуют

44

ни старому техническому паспорту, ни свидетельству о праве собственности, то поймете, что вызывать техника и уж тем более заключать договор и обращаться в регистрационную службу, явно рановато.

Если объектов недвижимости несколько и они много лет находятся в вашей собственности, располагаются на большом земельном участке, то такое случается довольно часто. Попробуем доказать.

Помните, как накануне зимы кладовщик попросил у вас разрешения сложить в помещении склада из кирпича еще одно небольшое помещение, чтобы греться зимой работникам. А два года назад практически неиспользуемое строение (деревянный сарай)

развалился от ветхости, его окончательно сломали и на его месте поставили небольшую эстакаду, а потом рядом с ней еще небольшой склад соорудили. В административном здании произвели перепланировку (небольшую, конечно, почти незаметную), чтобы сдать в аренду больше помещений.

Собственник начинает вспоминать и понимает, что за прошедшие годы действительно много чего изменилось: прорубили еще одни ворота на склад (так удобнее подъезжать),

заложили одно окно кирпичом и получилась сплошная стена и т.д. и т.п. Даже количество объектов изменилось, а уж площадь и тем более: там пристроили, здесь сломали. Придет техник со своей лазерной рулеткой, тут не по сантиметрам, по метрам несовпадения будут.

Из-за несоответствия данных нового технического паспорта с площадью объектов,

указанных в свидетельствах о праве собственности, правовую экспертизу такие документы точно не пройдут.

Например, арендатор, ООО «Т» (ответчик), не поставив в известность арендодателя, покинуло арендованные ею помещения, не заплатив при этом арендную плату за несколько месяцев. Арендодатель, ООО «Д» (истец) обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы.

Площадь помещения, указанная в договоре аренды, не совпадала с площадью на плане объекта недвижимости. Разница составляла 40 см2. Как так получилось? Вспомнили, что при заключении договора аренды два года назад, не имея под рукой технического паспорта,

истец и ответчик (их сотрудники) взяли рулетку, сами измерили площадь, округлили цифры и вписали в договор. Все. Вот только в суде для истца вышла проблема. Судья просил,

чтобы на плане мы показали помещение именно с такой площадью. Никакие иные подтверждающие и совпадающие данные, им не воспринимались (литер здания, этаж и т.д.). С трудом удалось доказать, что это именно то помещение, которое занимал ответчик.

45

Как же поступить собственнику, если возникла необходимость в совершении сделки в отношении данных объектов? Неужели оформлять все изменения и регистрировать надлежащим образом? Это потребует больших затрат времени и средств.

Если заключается договор купли-продажи объектов и покупатель планирует их снести, то продавец может попробовать вернуть объекты в их первоначальное состояние.

Иногда это сделать проще и дешевле (сломать когда-то возведенную перегородку, снести небольшую пристройку и т.д.). Возникает вопрос: как быть, если часть строения снесли в свое время, но эти изменения не были зафиксированы документально, не восстанавливать же его перед продажей?

Нет, не восстанавливать, но и сделка с таким объектом будет проблемной. Как собственник, вы можете принять решение о его окончательном сносе (уничтожении) и

зарегистрировать прекращение права собственности (если, конечно, ваш объект не представляет собой очень сложную конструкцию, не находится в плотной жилой застройке и его уничтожение не требует особых технологических решений). Да и вопрос с налогообложением будет решен.

Объекты, которые вы возвели без надлежащего оформления, сносить надо не задумываясь. В лучшем случае, можно подумать только о дальнейшем использовании строительных материалов. Это самовольные строения и их снос не влечет за собой никаких правовых последствий.

Итак, вы все привели в первоначальное состояние, проверили по документам и определились на местности, изучили план участка и поэтажные планы каждого объекта. Все совпадает, ничего лишнего (правда, кое-чего уже нет). Можно вызывать техника из органа технической инвентаризации. Можно, только посмотрите, на всякий случай, еще раз на свой земельный участок: он в прежних границах, не увеличился и не уменьшился в размерах,

забор не переносили? Нет, тогда все в порядке.

ГЛАВА 2. Изучаем и защищаем свои права при сносе домов

2.1. Какие дома могут снести?

Право на жилище — одно из основных конституционных прав граждан. Статья 40

Конституции РФ провозглашает: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища».

46

Понимая социальную значимость жилищной проблемы в нашей стране, государство разрабатывает различные жилищные программы, признавая при этом, что лишь сравнительно небольшая часть населения способна решить жилищный вопрос самостоятельно. Кроме того, государство признает свою прямую ответственность за возникновение проблемы жилья, непригодного для проживания. Так, в федеральной целевой программе «Жилище» прямо указывается, что замена жилого помещения в случае его ветшания или аварийного состояния является обязанностью государства, а не собственника этого помещения, так как государство до недавнего времени являлось основным собственником жилищного фонда и не обеспечивало надлежащей системы эксплуатации и реновации. Ветхий и аварийный жилищный фонд ухудшает внешний облик городов,

сдерживает развитие городской инфраструктуры, понижает инвестиционную привлекательность городов.

Во многих программах, принимаемых на местном уровне, совершенно справедливо указывается, что проблема аварийного и ветхого жилищного фонда является источником целого ряда отрицательных социальных тенденций. Условия проживания в аварийном и ветхом жилье негативно влияют на здоровье граждан и на демографическую ситуацию.

Проживание в таком жилье часто сопряжено с низким уровнем благоустройства, что создает определенное неравенство доступа граждан к ресурсам городского хозяйства и сужает возможности их использования. Причинами возникновения данной проблемы в первую очередь являются физический износ жилых домов в процессе их эксплуатации, а также длительное отсутствие необходимого финансирования на проведение капитального ремонта многоквартирных жилых домов и переселение граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда.

Да, в мире нет ничего вечного, и дома, как и все остальное, имеют свой срок жизни.

Со временем они стареют, начинают постепенно разрушаться и, в конце концов, становятся небезопасными для проживания. Причем разные жилые дома (дома разных типов и серий)

имеют различный срок жизни. Конечно, проведением отдельных мероприятий (например,

своевременный ремонт, надлежащее обслуживание и т.д.) можно значительно продлить срок жизни жилого дома. Впрочем, безответственным отношением к жилому объекту можно,

наоборот, ускорить разрушительные процессы, что, к сожалению, встречается гораздо чаще

(например, постоянно вода в подвале, подмывающая фундамент и т.д.).

В тоже время, бывают случаи, когда и относительно «свежий» жилой дом может стать проблемным по тем или иным причинам (деформация фундамента, трещины по несущим стенам и др.). В результате такого быстрого ухудшения технического состояния дома может встать вопрос о его сносе и об отселении жильцов. Однако суть рассматриваемой нами

47

проблемы не в отдельных случаях, а гораздо шире: очень многие жилые дома в нашей стране просто физически и морально устарели, стали представлять угрозу жизни и здоровью проживающим в них гражданам и с ними надо что-то делать, причем чем быстрее, тем лучше. Один из вариантов решения данной проблемы — дома сносить, жильцов расселять. Так какие же жилые дома необходимо сносить в первую очередь?

Примером в решении жилищной проблемы, несомненно, является г. Москва. О сносе в столице так называемых «хрущевок», причем практически массовом, слышал каждый. В

других городах масштабы сноса и переселения граждан конечно менее впечатляющие — финансовые возможности не те. Тем не менее, жилищная проблема местной властью признается, соответствующие нормативные акты принимаются, источники финансирования определяются, кое-какие денежные средства выделяются, и даже некоторые дома сносятся.

В первую очередь необходимо осуществлять снос аварийных и ветхих жилых домов.

Более подробно о таких домах мы скажем в других разделах книги, но сейчас отметим следующее: общая площадь аварийного и ветхого жилья в стране очень велика, причем она не уменьшается, а скорее, наоборот. Несмотря на то, что в различных нормативных документах, в том числе и федеральных, приводится статистика такого жилья, надо признать, что достоверной статистики, особенно аварийного жилья, нет. Одна из причин — местные администрации не спешат признавать жилые дома аварийными, так как при этом возникает обязанность по скорейшему расселению жильцов таких домов. Кроме того, из-за недостатка денежных средств переселение граждан из аварийных домов настолько растянуто во времени, что многие дома за этот период из категории «ветхие» нужно уже переводить в категорию «аварийные», так как они начинают отвечать всем признакам аварийности со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Во многих городах России значительная часть аварийного и ветхого жилья находится в центральных, так называемых исторических районах, где большое число домов определяются как построенные еще до 1917 г. (деревянные, кирпичные, смешанные, с

деревянными или металлическими перекрытиями, с частичными удобствами и т.д.). Такие объекты, будучи признанные аварийными, в большинстве случаев подлежат сносу. По мнению специалистов, в аварийном жилье комплексный капитальный ремонт экономически нецелесообразен, да и технически часто невозможен. Легче построить новые дома, чем реконструировать старые. В некоторых случаях такие аварийные объекты подлежат реконструкции или реставрации (напр. памятники истории и культуры). Правда, надо отметить, что если в свое время в некоторых домах дореволюционной постройки был произведен качественный капитальный ремонт (напр. еще в советский период), то отдельные из них и сейчас являются достаточно прочными.

48

В некоторых городах до последнего времени не могли решить проблему с жилыми домами проекта инженера Лагутенко, которые уже давно исчерпали расчетный срок эксплуатации, но тысячи людей продолжали в них проживать, рискуя, без преувеличения,

своей жизнью.

В федеральных жилищных программах отмечается, что наибольшую долю ветхого и аварийного жилья составляет малоэтажное жилье, т.е. до 3-х этажей. Необходимо сносить дома барачного типа, которые, к сожалению, еще остались в стране. Некоторые из них были возведены еще в эпоху «великих советских строек» как временное жилье. Жилищный фонд многих шахтерских городов и поселков в значительной степени состоит из аварийного и ветхого жилья. Много непригодных для проживания домов располагаются на так называемых рабочих окраинах городов, в промышленных зонах.

Как известно, в Москве действуют несколько программ, которые предусматривают снос не только ветхих и аварийных домов и пятиэтажек, но также и панельных 9-тиэтажек.

Мы намеренно не указываем, дома каких серий подлежат сносу в первую очередь, так как для этого нужно давать развернутую характеристику жилых домов. Жильцы, как правило, не знают, какой серии их дом, но при желании или необходимости такую информацию можно легко получить в органах технической инвентаризации или местной администрации. Гражданам важно другое: вовремя получить достоверную информацию о том, попал ли их дом в список объектов, подлежащих сносу, и когда это запланировано осуществить. Отметим лишь, что появившиеся понятия «сносимая» и «несносимая» серия домов достаточно условны. Скажем, «несносимый» дом (т.е. подлежащий переустройству,

модернизации, кирпичный, крупноблочный) завтра может попасть в разряд «сносимых»

(например, дома или отдельный дом, которые первоначально не планировали сносить, стали подлежать сносу по причине комплексной реконструкции целых кварталов, микрорайонов).

Кстати, в Москве, в результате так и получилось, но об этом ниже.

Надо сказать, что Ваш дом, вполне еще крепкий и добротный, при определенных обстоятельствах также может попасть под снос. Как правило, это происходит в тех случаях,

когда рядом с домом затевается какая-нибудь грандиозная стройка (дорога, мост,

путепровод, туннель, развязка и т.д.).

2.2. Ветхое и аварийное жилье

Необходимо отметить, что в федеральных нормативных документах отсутствуют четкие определения понятий «ветхий жилищный фонд», «аварийное жилье», «ветхое

49