Дом под снос!Что сносят и как, расселение, все правовые аспекты

более чем в два раза, если такое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру.

Законодательство столицы определяет, что вследствие конструктивных особенностей жилых помещений, предоставляемых гражданам, размер площади не может быть более чем:

1) на семью, состоящую из супругов — однокомнатная квартира площадью до 44

кв.м.;

2)на семью из двух человек, не являющихся супругами — двухкомнатная квартира площадью до 50 кв.м.;

3)на семью их трех человек, в составе которой есть супруги — двухкомнатная квартира, площадью до 62 кв.м.;

4)на семью их трех человек, в составе которой супругов — трехкомнатная квартира,

площадью до 74 кв.м.; 5) на семью из четырех и более человек — жилое помещение площадью по 18

квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения может быть увеличен не более чем на 9 кв.м.).

Граждане, освобождающие жилые помещения, имеют право на сохранение района проживания, за исключением случаев, установленных Законом. Так, при предоставлении жилых помещений гражданам, подлежащим неотложному отселению в связи со стихийным бедствием, чрезвычайной ситуацией, признанием жилых помещений в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, данное право отсутствует. Кроме того,

предоставление жилого помещения вне района проживания может быть осуществлено также на основании письменного заявления гражданина.

2.6. Каким должно быть помещение, куда вас должны переселить?

Итак, повторим еще раз общее правило, установленное действующим законодательством: граждане при переселении имеют право на предоставление им благоустроенных жилых помещений. ЖК РФ в ст. 89 уточняет, что жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Разберемся, что значит

«быть благоустроенным» и каким «установленным требованиям» помещение должно отвечать.

71

В приложении к Закону г. Москвы № 29 указан Перечень стандартов, которым должны соответствовать благоустроенные жилые помещения в столице. Согласно указанному документу, благоустроенные жилые помещения в г. Москве должны соответствовать следующим стандартам: дом (квартира) со всеми видами удобств (водопровод, электроснабжение, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка) независимо от материала стен.

Необходимо отметить, что в большинстве городов нашей страны, к благоустроенным жилым помещениям относят те, которые в основном обладают тем набором коммунальных удобств, перечисленные нами выше. Кроме того, благоустроенность помещения предполагает, в первую очередь, что оно должно находиться в жилом доме капитального типа. Конечно, разные населенные пункты имеют (могут иметь) различную степень благоустроенности. Однако на практике это не должно означать, что если переселяемый гражданин проживал в неблагоустроенном жилом помещении (например, в отселяемом доме отсутствовало горячее водоснабжение), то и предоставлять ему должны такое же неблагоустроенное помещение. В тоже время, упоминание, что жилое помещение должно быть благоустроенным «применительно к условиям соответствующего населенного пункта», очевидно, означает также, что представление о благоустроенности в каком-нибудь районном городке несколько иное, чем, скажем в столице.

Относительно упоминаемых в ст. 89 ЖК РФ «установленных требований» надо сказать, что их содержание кодекс подробно не раскрывает. Согласно ст. 15 ЖК РФ, жилое помещение должно отвечать «установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства». Несомненно, жилое помещение, помимо указанных требований, должно отвечать противопожарным, экологическим требованиям, строительным нормам и правилам. Причем многие требования постоянно меняются или дополняются. Так, в августе 2010 г. вступило в силу постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10 июня 2010 г. № 64 «Об утверждении СанПиН

2.1.2.2645-10», устанавливающее санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях.

В Положении, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, о котором мы уже говорили выше, также четко зафиксированы требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Несколько слов о понятиях «равноценность» и «равнозначность», применяемых при предоставлении жилых помещений. Надо сказать, что понятия эти сложные, их значение, к сожалению, не раскрывается действующим федеральным законодательством (на

72

региональном уровне такие попытки делаются, например, в Законе г. Москвы № 21). Это, в свою очередь, приводит к частым спорам, судебным разбирательствам по вопросу стоимости предоставляемых квартир или их потребительским характеристикам.

По вопросу равноценности изымаемого и предоставляемого жилого помещения свою позицию высказал ВС РФ в обзоре судебной практики «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации» за 2002 г., указав при этом следующее: «Сама по себе стоимость квартиры не является достаточным доказательством ее равноценности. Жилые помещения предназначены для проживания в них граждан, поэтому имеет значение сравнение потребительских качеств квартиры (размер, планировка, степень благоустройства и т.д.)». Думается, что и в настоящее время данные разъяснения судебного органа не утратили своей актуальности.

Предоставляемое жилое помещение, говорится в законодательстве, должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому. Тем более, что улучшение жилищных условий в таких случаях закон не предусматривает. Если квартира находится в собственности гражданина, при переселении ему может быть предоставлено другое жилое помещение (по московскому законодательству — другое равнозначное жилое помещение).

Судебная практика показала, что учитывать при переселении только рыночную стоимость квартиры не всегда верно. Помимо стоимости необходимо принимать во внимание размер жилой площади, количество комнат, параметры благоустроенности, планировку, сложившуюся инфраструктуру и т.д. Иначе говоря, для многих граждан большое значение имеет сравнение потребительских свойств квартир, так как от этого будет зависеть качество их дальнейшей жизни. Действительно, можно понять гражданина, несогласного с тем, что вместо двухкомнатной квартиры предлагают однокомнатную, несмотря на то, что она при этом по площади не уступает первой. Именно поэтому люди часто не согласны с вариантами переселения, считая предоставляемое жилье неравноценным изымаемому. При таком подходе рыночная стоимость жилья иногда становится для граждан категорией вторичной.

Таким образом, применяемые понятия «равнозначность» и «равноценность» не являются тождественными. При различных правовых интересах, скажем, собственника сносимого жилого помещения, их содержательный аспект неоднозначен. Равноценность в данном случае будет определяться равной стоимостью возмещения за сносимое жилое помещение, а равнозначность будет означать, отвечает ли устоявшимся потребительским интересам собственника предоставляемое жилое помещение.

73

2.7. Что делать, если вам хотят предоставить неравноценное жилье?

Понятно, что граждане при переселении не должны соглашаться на ухудшение условий проживания. Если гражданин искренне считает, что ему предлагают неравноценное жилье, то ему необходимо отстаивать свои права. Ниже мы еще будем говорить подробно о способах защиты жилищных прав граждан, а сейчас некоторые рекомендации относительно того, какие действия необходимо предпринимать в этом случае.

Во-первых, требования гражданина, его позиция, должны основываться на нормах права. Для этого необходимо, как минимум, ознакомиться как с федеральным, так и местным законодательством, определяющим порядок и условия переселения граждан.

Во-вторых, гражданин должен действительно реально оценить жилье, из которого отселяется, и то, которое предлагают взамен. Не стоит предъявлять чрезмерных требований к местным органам или застройщику, однако и сразу соглашаться на предложенный вариант также не следует. В большинстве случаев вначале предлагают далеко не лучшие варианты.

В-третьих, по возможности грамотно затягивайте решение вашего вопроса.

Инвестор, местные органы, отвечающие за переселение, заинтересованы в скорейшем и бесконфликтном отселении жильцов, и возможно, что вам предложат устраивающий вас вариант. Однако, не переусердствуйте. В случае отказа гражданина от предлагаемых вариантов переселения более двух раз, вопрос будет решаться в судебном порядке.

В-четвертых, имейте в виду, что в законодательстве столицы, например, закреплена норма, которая определяет, что требования граждан, не основанные на нормах федерального законодательства и законодательства Москвы, о предоставлении жилого помещения в конкретном месте, доме, на этаже, по конкретному адресу, с определенным количеством комнат удовлетворению не подлежат.

И последнее. Если переговоры и иные действия не принесли желаемых результатов,

гражданин вправе обратиться в суд с иском о предоставлении квартиры в соответствии с требованиями, установленными законом, либо с имущественным иском о выплате соответствующей суммы. Излишне говорить, что гражданин при этом должен запастись очень вескими аргументами, чтобы убедить суд в том, что жилье, предлагаемое ему для отселения, действительно неравноценно освобождаемому.

74

2.8. Что такое компенсация?

В случае сноса жилого дома прежнее жилищное законодательство предусматривало предоставление собственнику жилого помещения другого равноценного жилья. Ныне действующее законодательство установило следующий порядок: по общему правилу собственнику жилого помещения выплачивается денежная компенсация. При этом законодатель предусмотрел возможность получения собственником иного жилого помещения взамен изымаемого, но только по соглашению сторон. Таким образом, приоритет отдан денежному возмещению (компенсации) за изымаемое жилое помещение.

Согласно московскому законодательству, собственники при переселении имеют право на предоставление равноценного возмещения (компенсации) по их выбору в денежной или натуральной форме в виде предоставления равнозначного жилого помещения, либо на выкуп у них жилого помещения (жилого дома) в связи с изъятием земельного участка. Размер возмещения (компенсации) либо выкупной цены определяется соглашением сторон на основе независимой оценки и должен соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения. Денежная компенсация собственнику предоставляется в безналичной форме и используется для приобретения жилого помещения. При наличии у собственника другого жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности или пользования, компенсация может быть использована в иных целях. Возмещение

(компенсация) в натуральной форме предоставляется собственнику, как мы уже отмечали выше, в виде другого благоустроенного жилого помещения.

2.9. Выселение нанимателей и собственников жилых помещений в связи со

сносом дома. Как это происходит?

Выселение, по сути, является завершением предшествующих событий, порой весьма бурных (события в московском п. Речник, Бутово, всколыхнувшие общественность,

показывают, насколько острыми бывают проблемы, связанные со сносом домов и переселением жильцов). Поэтому, чтоб разобраться в этом вопросе, мы должны определить некий алгоритм действий, предпринимаемый заинтересованными лицами (кто выселяет, и

кого выселяют), разбить эти действия на этапы, последний из которых и будет, собственно,

выселением (переселением) в другое жилье.

Применяющиеся в жилищном законодательстве понятия «выселение», «переселение», «освобождение жилых помещений» хотелось бы рассматривать в одном контексте, однако

75

это будет не совсем верно. «Выселение» и «переселение» понятия хоть и сходные, но каждое с определенными особенностями. «Выселение» чаще всего означает именно принудительное освобождение жилого помещения от проживающих в нем лиц, причем как с предоставлением жилого помещения, так и без такового. «Переселение» означает освобождение жилого помещения от проживающих в нем лиц, как правило, в добровольном

(но не всегда) порядке, но обязательно с предоставлением другого жилого помещения.

Впрочем, выселение по тому основанию, о котором мы говорим (т.е. снос дома), фактически означает переселение из одного помещения в другое, пусть даже и на основании решения суда.

В принципе, о многих действиях, прямо или косвенно связанных с выселением, мы уже неоднократно говорили выше. Просто данные действия необходимо рассмотреть в определенной последовательности, что мы и сделаем.

Первое. Межведомственная комиссия провела оценку соответствия помещения установленным требованиям и признала жилое помещение непригодным для проживания,

многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу. Граждане, собственники или наниматели, до поры до времени об этом могут и не знать, если оценка проводилась на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора. Впрочем, у собственника помещения при этом могут запросить некоторые документы (копии правоустанавливающих документов, технический паспорт и др.), и таким образом он становится в курсе событий относительно его жилого дома. Если же оценка проводится на основании заявления самого собственника помещения, то ему необходимо в течение тридцати дней со дня регистрации его заявления ждать соответствующего решения

(заключения) комиссии. При этом к работе в комиссии собственник привлекается с правом совещательного голоса (или уполномоченное им лицо).

Второе. В установленный законом срок граждане уведомляются органом местного самоуправления о принятом решении о сносе дома. К собственникам жилых помещений предъявляется требование о сносе дома в разумный срок. Если данное требование не выполнено, изымается земельный участок для муниципальных нужд с изъятием жилого помещения. Согласно московскому законодательству, граждане, освобождающие жилые помещения, уведомляются уполномоченным органом о принятом правовом акте письменно в течение двух недель после даты его принятия. Собственник жилого помещения, как уже отмечалось, не позднее чем за год уведомляется о принятом решении об изъятии жилого помещения.

Третье. Самый трудный, важный, ответственный этап для граждан — решение конкретных вопросов о выкупе, субсидиях, рассмотрение предлагаемых вариантов

76

переселения, заключение предварительных и основных договоров, оценка жилых помещений, сроки и порядок переезда и многое другое. Споры с ответственными лицами, надежды на лучшее.

Четвертое. Кто-то получил квартиру, о которой мечтал, кто-то о которой и не мечтал, другие, скрепя сердце согласились на предложенный вариант. Жилое помещение освобождается собственником в сроки, определенные в договоре, но не позднее чем через месяц после получения документа о праве собственности на жилое помещение либо получения денежной компенсации или выкупной цены в полном размере. Нанимателем жилое помещение освобождается не позднее чем через месяц после заключения соответствующего договора на предоставленное жилое помещение, если иное не будет установлено договором.

Пятое. А вот у некоторых граждан данный жилищный вопрос дошел до суда, в который вправе обратиться и та и другая сторона. Если гражданину удалось отстоять свои права и законные интересы в суде (например, относительно района проживания, площади квартиры и т.д.), то ему, имея на руках судебное решение, остается надеяться, что данное решение скоро будет выполнено соответствующим уполномоченным органом. В противном случае гражданину необходимо добровольно выполнять решение суда иначе встанет вопрос о принудительном выселении на основании решения суда.

Согласно ст. 107 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» выселение включает в себя освобождение жилого помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого, его имущества, домашних животных и запрещение выселяемому пользоваться освобожденным помещением.

В случае, если гражданин в течение установленного срока для добровольного исполнения не освободил жилое помещение, судебный пристав-исполнитель обязан вынести постановление о взыскании с него исполнительского сбора и установить новый срок для выселения. При этом гражданин предупреждается, что по истечении установленного срока принудительное выселение будет производиться без дополнительного извещения. Выселение производится с обязательным участием понятых, а в необходимых случаях и при содействии сотрудников органов внутренних дел, с составлением акта о выселении и описи имущества. Необходимо отметить, что в судебном решении помимо сведений о выселяемом гражданине, членах его семьи, жилом помещении, из которого производится выселение, указывается также жилое помещение, которое должно быть предоставлено выселяемому гражданину.

77

2.10. Ваши права нарушены? Основные способы защиты прав и интересов

собственников и нанимателей жилых помещений в домах, подлежащих сносу

В соответствии со ст. 45 Конституции РФ каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом. Гражданский кодекс РФ в ст. 12

приводит перечень основных способов защиты гражданских прав:

признание права;

восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу нарушения;

признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки;

признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;

самозащита права;

присуждение к исполнению обязанности в натуре;

возмещение убытков;

взыскание неустойки;

компенсация морального вреда;

прекращение или изменение правоотношения;

неприменения судом акта государственного органа или органа местного

самоуправления, противоречащего закону.

Перечень этот не является исчерпывающим, законом могут устанавливаться и иные способы защиты.

Жилищный кодекс РФ закрепляет право граждан по своему усмотрению и в своих интересах осуществлять принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаться ими (ст. 1 ЖК РФ). Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. В

ст. 2 ЖК РФ определено, что органы государственной власти и местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства, в

установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.

78

Могут ли граждане эффективно отстаивать свои права и интересы в случаях, если их дом «попал под снос»? Могут. Надо только знать, как правильно это делать, как использовать весь «арсенал» средств, предоставленный законодательством, и, если хотите,

четко определить «тактические и стратегические цели и задачи» при отстаивании своих прав и интересов. Граждане, пытаясь решить свои проблемы, связанные со сносом жилых домов,

часто слышат совет специалистов (иногда, к сожалению, и не специалистов): обращайтесь в суд. Причем такой совет можно услышать, как это ни странно, в любой период времени,

начиная от периода «разговоров и слухов» о сносе и заканчивая действительным сносом дома при сохраняющейся нерешенной конфликтной ситуации, связанной с ним. Бесспорно,

совет обратиться в суд за разрешением возникших вопросов, юридически правильный (и мы о судебной защите еще скажем), но не всегда тактически верный. Попробуем разобраться.

Собственнику сносимого жилья (и также нанимателю) в конечном счете нужны не затяжные судебные споры, не сам «процесс» изъятия жилья, а итоговый результат: его жилищные права не нарушены, для себя и своей семьи он смог получить максимально возможное. Добиться этого можно, только если знать ответы на следующие вопросы:

1)какими правами обладает собственник и наниматель?

2)кто вправе принимать решения об изъятии жилья?

3)с кем придется решать спорные вопросы — только с государственными и муниципальными органами или также со сторонними организациями, если со сторонними организациями, то каков объем их правомочий при сносе жилья?

4)кто и когда вправе инициировать судебный спор?

Как мы уже рассматривали выше, изъятие собственности (жилья) допускается лишь на основании решения государственного или муниципального органа. Кроме того, изъять жилое помещение собственника возможно только для государственных и муниципальных нужд. Что же в действительности происходит на практике?

Известно, что земля, на которой находятся попавшие под снос строения, как правило,

выделяется под жилищное или иное строительство коммерческим организациям-

застройщикам. Строения, находящиеся на выделенном земельном участке, должны быть снесены застройщиком (часто это является необходимым условием при предоставлении ему земельного участка). Однако вопросы изъятия жилья при передаче коммерческой организации земельного участка (в аренду или в собственность) законодательно не урегулированы. Таким образом, предоставление земельного участка для строительства не может служить основанием для волевого изъятия жилья исходя из государственных или муниципальных нужд. Приступая к строительству, застройщик преследует коммерческую цель, он не действует в государственных или муниципальных интересах.

79

Надо сказать, что еще в период действия старого ЖК РСФСР (но при действующем новом ГК РФ) судебная практика строилась на том, что принудительное отчуждение недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан, допускается только в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд и только по требованию государственного органа или органа местного самоуправления.

Например, закрытое акционерное общество (ЗАО) обратилось в суд с иском к М. о

выселении ее и членов ее семьи с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. При этом истец ссылался на то, что постановлением главы администрации города ему был выделен под строительство гаражей земельный участок, в границах которого расположен жилой дом, принадлежащий на праве собственности М., однако она и другие ответчики, проживающие в этом доме, отказались от заключения во исполнение изданного постановления договора о переселении в другое благоустроенное жилое помещение.

Районный суд иск удовлетворил, М. и члены е семьи должны быть выселены с предоставлением другого жилого помещения. Судебная коллегия по гражданским делам краевого суда решение оставила в основном без изменения.

Однако, в дальнейшем Президиум краевого суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ об отмене судебных решений. Основания к этому указаны следующие.

Земельный участок, на котором расположен принадлежащий М. на праве собственности жилой дом, не изымался для государственных или муниципальных нужд. Из постановления главы администрации города видно, что участок находится в составе земель, предоставленных в аренду коммерческой организации, которой предложено заключить договоры с гражданами, проживающими в сносимых жилых домах, на переселение в соответствии с нормами в приобретенный жилой фонд. Следовательно,

отселение граждан из сносимых жилых домов и прекращения их права собственности на эти дома может быть осуществлено только с согласия собственников путем заключения договора, что соответствует положениям п. 1 ст. 235 ГК РФ, устанавливающей основания прекращения права собственности. Между тем такой договор с ответчиками заключен не был, поэтому они не могли быть выселены из принадлежащего на праве собственности дома в другие жилые помещения.

Кроме того, суд указал, в соответствии с п. 1 ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у

80