Дом под снос!Что сносят и как, расселение, все правовые аспекты

переустройство, разрушение, снос) на основании заявления заинтересованного лица о проведении такой инвентаризации.

По результатам технической инвентаризации изменений характеристик объекта капитального строительства организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации осуществляется государственный технический учет в связи с изменением данных характеристик и выдается кадастровый паспорт, содержащий уточненные сведения о таком объекте.

Проведение технической инвентаризации, а также выдача гражданам и юридическим лицам по их заявлениям документов об объектах капитального строительства осуществляется за плату.

На основе сведений, полученных в результате технической инвентаризации, ведется единый государственный реестр.

Основными задачами государственного технического учета и технической

инвентаризации объектов капитального строительства являются:

1)обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;

2)формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства и их территориальном распределении;

3)обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;

4)информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости;

5)сбор и предоставление сведений об объектах капитального строительства для проведения государственного статистического учета.

Согласно Правил ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 8 сентября 2006 г. № 268,

для внесения в реестр сведений о прекращении существования объекта учета, организация технического учета и инвентаризации предоставляет в учетный орган документ, подтверждающий факт прекращения существования объекта учета.

Учетный орган в течение десяти рабочих дней со дня подачи сведений о прекращении существования объекта учета вносит данные сведения в реестр.

В соответствии со ст. 2 Закона о регистрации, государственная регистрация прав

на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и

подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или

31

прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Данная норма Закона предусматривает государственную регистрацию прекращения права собственности на объект недвижимого имущества в случае его ликвидации (гибели, уничтожения).

Согласно п. 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, с прекращением существования объекта недвижимого имущества связанный с ним раздел Единого государственного реестра прав закрывается. В графу «Запись о ликвидации (преобразовании) объекта» заносятся реквизиты документов, на основании которых происходит закрытие раздела, и на лицевой стороне листа проставляется штамп о ликвидации объекта.

За государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества уплачивается государственная пошлина (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

В том случае, когда право прекращается без перехода к новому правообладателю, уплата государственной пошлины за государственную регистрацию прекращения права на недвижимое имущество осуществляется бывшим правообладателем.

Рассмотрим практические ситуации, возникающие в связи со сносом (ликвидацией) объектов недвижимости, которые чаще всего встречаются в жизни.

Ситуация первая.

Всвязи с физическим износом здания руководство (учредители) юридического лица принимает решение о его сносе (демонтаже). Здание находится в собственности данного юридического лица, права на объект оформлены надлежащим образом. Какие действия необходимо предпринять?

Всоответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Перечень способов реализации прав, как видим, не является исчерпывающим. Собственник вправе также снести (уничтожить) принадлежащее ему недвижимое имущество.

Всоответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается, в том числе и при гибели или уничтожении имущества.

32

Если собственник, в данном случае юридическое лицо (его орган управления) принял решение о сносе (демонтаже) объекта недвижимого имущества, он должен оформить это надлежащим образом, обратившись в регистрационную службу с соответствующим заявлением о прекращении права собственности на конкретный объект недвижимого имущества в связи с его ликвидацией. В качестве основания для прекращения права и соответственно для закрытия раздела государственного реестра, о котором мы сказали выше,

необходимо представить документ, подтверждающий ликвидацию (уничтожение) объекта,

выданный органом, осуществляющим технический учет объектов недвижимости.

Кроме того, в соответствии с п. 4 ст. 16 Закона о регистрации необходимо предъявить документ об уплате государственной пошлины, а также иные документы, предусмотренные данным Законом.

Согласно действующему законодательству плательщиками государственной пошлины признаются организации и физические лица. Уплата госпошлины должна быть произведена до подачи соответствующего заявления о государственной регистрации и документов,

необходимых для ее проведения.

Уплата госпошлины производится только по месту совершения юридически значимого действия, причем как в наличной, так и безналичной формах. Производить уплату необходимо либо заявителю, либо его представителю, полномочия которого оформлены надлежащим образом, так как уплата госпошлины иными лицами за заявителя, в отношении которого совершается юридически значимые действия, действующим законодательством не допускается.

Подтверждающими документами по уплате госпошлины служат:

1)при безналичном расчете — платежное поручение с отметкой банка о его исполнении;

2)при наличном расчете — квитанция установленной формы. Организации уплачивают госпошлину за государственную регистрацию прекращения права собственности на недвижимое имущество (ликвидация, снос) в большем размере, чем физические лица. Ее размер устанавливается в законодательном порядке.

Таким образом, на государственную регистрацию прекращения права

собственности на здание, принадлежащее юридическому лицу, необходимо представить

следующие документы:

1)заявление;

2)документ, удостоверяющий личность заявителя;

3)документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица;

33

4)документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимого имущества;

5)справку органа технической инвентаризации, подтверждающую снос объекта недвижимости;

6)документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за проведение государственной регистрации прекращения права;

7)учредительные и иные документы юридического лица (устав, свидетельство о регистрации юридического лица и др.).

Помимо обращения в органы технической инвентаризации и регистрационную службу руководству нужно также осуществить ряд необходимых мероприятий внутри организации. Здесь основная работа, конечно, будет возложена на бухгалтерию. В рамках настоящего пособия мы не рассматриваем подробно вопросы налогообложения и бухгалтерского учета, так или иначе связанные с ликвидацией объектов недвижимости, это тема отдельного разговора.

Однако, чтобы определить по возможности совокупность всех основных действий, предпринимаемых как во вне, так и внутри организации, нам необходимо сказать об этом хотя бы коротко.

А теперь продолжим рассматривать эту же ситуацию, только ликвидируемым объектом будет объект незавершенного строительства. Причем для нас не столь важно, данный объект «незавершенки» образовался в результате деятельности вашей организации, или он был в свое время приобретен (например, для проведения реконструкции и т.д.). Суть

вдругом: от данного объекта решили избавляться. Если попытки продать объект незавершенного строительство не увенчались успехом, организация пришла к решению о ликвидации этого объекта.

Руководитель организации издает приказ о ликвидации объекта незавершенного строительства и назначает ликвидационную комиссию. Комиссия проводит осмотр объекта незавершенного строительства, определяет возможность использования в дальнейшем материальных ценностей ликвидируемого объекта, подбирает имеющуюся в наличие техническую документацию по нему. По окончании работы комиссии составляется акт о списании объекта незавершенного строительства.

Относительно того, предпринимать ли в этом случае какие-либо действия, связанные с государственной регистрацией, то здесь необходимо руководствоваться разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, данными в Информационном письме от 16 февраля 2001 г. № 59, о котором мы уже говорили выше.

34

Отметим, что в рассматриваемой нами ситуации не предусмотрено строительство нового объекта на месте снесенного. Иначе в этом случае мы повторились бы относительно того, что в смете на строительство нового объекта предусмотрены подготовительные работы по сносу строений и т.д., расходы на которые должны учитываться в первоначальной стоимости строящегося здания.

И еще один важный момент, на который нужно обратить внимание.

Возможно, что объект недвижимого имущества, снос которого осуществлен организацией, располагался не по месту ее нахождения. То есть, в соответствии с законодательством, организация-налогоплательщик находится также на учете в налоговом органе по месту нахождения недвижимого имущества (ст. 83 НК РФ).

Налоговый орган, согласно ст. 84 НК РФ, обязан осуществить снятие с учета организации по месту нахождения принадлежащего ей недвижимого имущества в течение пяти дней со дня поступления соответствующих сведений от органов, которые указаны в ст. 85 НК РФ (органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др.). В тот же срок налоговый орган обязан выдать или направить по почте уведомление о снятии с учета в налоговом органе.

Ситуация вторая.

Снос (уничтожение) объекта недвижимого имущества помимо воли собственника.

В рассматриваемом случае собственник земельного участка и строений на нем — одно лицо, организация.

Законодательство, повторим, предусматривает отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. И

собственник согласен с изъятием. Тем более его уведомили о том, что это изъятие происходит в связи с принятой муниципальной инвестиционной программой, которая предусматривает грандиозное новое строительство на этой территории, причем данное строительство очень нужно городу и населению. И собственник изымаемого имущества,

будучи патриотом своего города, согласен. Нет, немного не так: он почти согласен.

Земельный участок для государственных или муниципальных нужд может быть изъят только путем выкупа. Положена ли при этом собственнику еще какая-то компенсация за утрачиваемое недвижимое имущество (если в связи с этим он вынужден будет, например,

свернуть свой бизнес), как рассчитывается размер выкупа и понесенные убытки?

Законодательством предусмотрено, с собственником должно быть заключено соглашение о выкупе принадлежащего ему имущества.

Итак, с собственником заключается соглашение о выкупе принадлежащего ему имущества. Соглашение заключается, как правило, заинтересованным лицом (инвестором,

35

заказчиком-застройщиком), уполномоченным на это соответствующим органом местного самоуправления.

Согласно ст. 281 ГК РФ, при определении выкупной цены в нее включаются:

1)рыночная стоимость земельного участка;

2)рыночная стоимость находящихся на нем объектов недвижимого имущества;

3)все убытки, причиненные изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Возмещение убытков является одним из способов защиты прав граждан и организаций (ст. 12 ГК РФ). По общему правилу, установленному законом, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено иное. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, в нашем случае, организация, как собственник земельного участка, должна согласовать цену изымаемого у нее участка. Соглашаться сразу на предложения другой стороны не следует. У собственника есть достаточно времени, чтобы подготовиться к оценке, как земельного участка, так и иной недвижимости. При определенных сомнениях есть смысл обратиться к независимому профессиональному оценщику.

В отношении земельного участка есть вариант: с согласия собственника ему может быть предоставлен взамен изымаемого другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

При определении убытков, причиненных изъятием земельного участка, необходимо руководствоваться нормативным актом с длинным названием «Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц», утвержденными постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262.

Возможно, что вы не договоритесь о выкупной цене. В этом случае, как указал Пленум ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», если «собственник не согласен со стоимостью объекта,

36

установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта,

исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора».

Однако собственнику надо иметь в виду, что если спор будет перенесен в суд, его голословные заявления о размере понесенных убытков не будут приняты во внимание.

Поэтому организация должна подготовить подробный, обоснованный, документально подтвержденный расчет убытков. Для этого используются данные бухгалтерского учета,

договоры с арендаторами, договоры с контрагентами по различным направлениям (видам)

экономической деятельности организации, всевозможные справки и иные подтверждающие документы. Известно, что доказывать убытки, особенно в форме упущенной выгоды, не всегда просто, так как это убытки будущего, поэтому доказательственная база должна быть у организации достаточно внушительной.

Расчет, впрочем, необходимо делать всегда, вне зависимости от того, дойдет ли спор до суда или нет.

Особое внимание нужно обращать на расторжение договоров с арендаторами в связи со сносом здания, которым собственник-арендодатель вынужден будет выплатить неустойку

(данные суммы должны также учитываться при возмещении убытков собственнику изымаемого имущества). При этом могут возникнуть споры между арендодателем и арендатором, вытекающие из договоров аренды и связанные с различными обстоятельствами. Например, со значительными неотделимыми улучшениями,

произведенными арендатором за свой счет.

Например, когда и здание уже было снесено, и договор давно расторгнут, но бывший арендатор, вложивший значительные средства в арендованное имущество по долгосрочному договору аренды, продолжал еще долго судиться с арендодателем, требуя возмещения понесенных затрат.

Что касается оформления отношений собственности, то здесь следует учитывать следующее. Выкуп, в понимании норм гражданского и земельного законодательства, это сделка, направленная на возмездную передачу недвижимого имущества в собственность другому лицу. Проще говоря, у собственника изымаемое имущество покупается по договору купли-продажи. Соответственно покупатель оформляет в установленном законом порядке право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации,

а потом осуществляет его снос с надлежащим оформлением прекращения права собственности. В рассматриваемой ситуации от продавца-собственника требуется минимум действий.

37

Коротко подведем итог. В случае изъятия у собственника помимо его воли земельного участка и объектов, расположенных на нем, ему возмещается стоимость, как участка, так и строений, а также компенсируются убытки, связанные с таким изъятием.

Эта же ситуация, только собственник земельного участка и собственник строений на нем, разные юридические лица. В этом случае заинтересованное лицо (инвестор) будет решать вопросы выкупа (компенсаций) с каждым собственником отдельно.

Кроме того, по общему правилу, если в результате заключенной сделки происходит переход права на недвижимое имущество к новому правообладателю, он уплачивает государственную пошлину за государственную регистрацию возникновения права.

На этом можно было бы остановиться и перейти к рассмотрению следующей ситуации, но все же хочется сказать о судебной практике, которая подтверждает тот факт,

что достаточно часто собственникам снесенных строений не возмещается их стоимость,

причем даже тогда, когда о порядке возмещения и о лице, обязанном это сделать, прямо говориться в решениях органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления.

Например, Арбитражный суд кассационной инстанции, проверив законность обжалованного судебного акта, нашел его подлежащим отмене.

Из материалов дела следовало, что истцу принадлежит на праве собственности часть жилого дома. Субъектом РФ было принято решение об изъятии земельных участков и сносе жилых домов, в том числе и жилого дома, часть которого принадлежит на праве собственности истцу. На Управление капитального строительства администрации города (ответчика по делу) была возложена обязанность произвести возмещение собственникам стоимости принадлежащих им строений. Однако ответчик этого не исполнил и убытки не возместил, что и послужило поводом для обращения истца в арбитражный суд.

Арбитражный суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на отсутствие вины ответчика в сносе частично принадлежащего истцу здания. Однако такой вывод кассационная инстанция признала несостоятельным. Компенсация снесенного строения после принятия постановления о сносе является обязательной, и в силу закона, и в силу постановлений об изъятии земельных участков. Постановлениями обязанность возмещения стоимости строений возложена на ответчика, что не противоречит п. 3 ст. 125 ГК РФ. Дело было направлено на новое рассмотрение (постановление ФАС Поволжского округа от 14 декабря 2004 г. № А65-4656/2004-СГ3-15).

Иногда некоторые обстоятельства и факты являются, на первый взгляд, настолько очевидными, что пострадавший при сносе недвижимости собственник рассчитывает на разумное возмещение за утраченную собственность, как что-то само собой разумеющееся.

38

Воспринимает это чуть ли не как установленную и незыблемую данность. И только втянувшись в судебный спор, начинает понимать, что не все так просто, и даже судебные инстанции одну и ту же ситуацию видят по разному. Казалось бы, чего тут сложного: по решению местной власти снесли аварийный дом, собственник потерял нежилое помещение в нем, фирме-застройщику власть указала решить имущественный вопрос с бывшими собственниками (за это он и земельный участок для застройки получил). Но не застройщик,

ни местная администрация и не думают предоставлять помещение собственнику взамен снесенного.

Например, ООО (истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к муниципальному образованию в лице комитета по финансам администрации города (далее по тексту — ответчик) о взыскании за счет казны муниципального образования убытков в размере 1700000 руб. и морального вреда в размере 200000 руб.

Исковые требования в части взыскания убытков были удовлетворены. Ответчик в кассационной жалобе просит отменить принятое решение и отказать в иске.

Кассационная инстанция отменила решение, а дело направила на новое рассмотрение. Из материалов дела следует, что истец являлся собственником нежилого помещения, которое было снесено на основании распоряжений администрации самим ответчиком в силу признания здания аварийным и грозящим обвалом. В установленный срок помещение взамен снесенного истцу не было предоставлено.

Кассационная инстанция указала, что суд может возложить обязанность по возмещению такого вреда на третье лицо, в интересах которого действовал причинивший вред, либо освободить от возмещения вреда полностью или частично как это третье лицо, так и причинившего вред. Однако суд при разрешении спора неполно исследовал все обстоятельства дела, необходимые для ответа на вопрос о том, применима ли названная норма в данном случае. Кроме того, суд не дал оценки доводам ответчика об особых обстоятельствах (постановление ФАС Поволжского округа от 17 февраля 2005 г. № А57- 9958/04-36).

При новом рассмотрении в арбитражном суде первой инстанции с ответчика в пользу истца взыскано 1700000 руб. убытков. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в иске отказано. Истец в кассационной жалобе просит постановление отменить, оставить в силе решение арбитражного суда. Ответчик просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Кассационная инстанция, проверив законность обжалуемого судебного акта, посчитала его подлежащим отмене, указав при этом следующее.

39

Из материалов дела видно, что поводом для обращения в арбитражный суд послужил отказ администрации города в предоставлении равноценного нежилого помещения, а также отказ застройщика (третье лицо), которому был предоставлен земельный участок для строительства, урегулировать имущественные отношения с собственниками в связи со сносом строения.

Факт сноса спорного дома администрацией города, а также отсутствие соответствующего решения суда лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Как не оспаривается факт отсутствия равноценного возмещения истцу стоимости уничтоженного имущества либо равноценного предоставления иного помещения.

Ссылку апелляционной инстанции на положения ст. 211 ГК РФ (риск случайной гибели имущества) кассационная инстанция признала несостоятельной. Поскольку в данном случае отсутствует элемент риска случайной гибели или случайного повреждения имущества — действия администрации города были направлены именно на снос конкретного дома при отсутствии доказательств гарантированного предоставления истцу равноценного помещения или возмещения его стоимости.

Наличие физического износа спорного дома 60 % не может служить основанием для освобождения администрации от обязанности компенсации собственнику нежилых помещений стоимости уничтоженного имущества. Поэтому ссылка апелляционной инстанции на положение ст. 1067 ГК РФ (причинение вреда в состоянии крайней необходимости) в данном случае необоснованна, ввиду отсутствия бесспорных и достоверных доказательств наличия обстоятельств крайней необходимости.

По утверждению представителей сторон на земельном участке, на котором ранее располагался спорный дом, третьим лицом (застройщиком) возведен торговый комплекс. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о возникновении у истца и третьего лица каких-либо взаимных обязательств.

Сделка по приобретению истцом в 2001 г. спорных помещений в установленном законом порядке не оспорена, не признана недействительной. Стоимость снесенных помещений истца ответчиком не оспаривается.

При таких обстоятельствах правовых оснований для отказа в иске не имелось, в связи с чем следует признать верным вывод суда первой инстанции об удовлетворении иска.

Кассационная инстанция постановила решение арбитражного суда оставить в силе, а постановление апелляционной инстанции отменить (постановление ФАС Поволжского округа от 29 мая 2007 г. № А57-9958/04).

40