Дом под снос!Что сносят и как, расселение, все правовые аспекты

ответчиком без соответствующих разрешений и является самовольной постройкой, подлежащей сносу в соответствии со ст. 222 ГК РФ.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда было оставлено без изменения. Кассационная инстанция также не нашла правовых оснований к отмене или изменению данных судебных актов, сославшись на следующее.

Для признания постройки самовольной необходимы следующие условия: отсутствие отвода земельного участка под строительство либо создание объекта без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе в случае самовольного занятия земельного участка. На основании решения суда лицо, виновное в нарушении данных прав может быть понуждено к исполнению обязанности в натуре (к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений — п. 2 ст. 62 ЗК РФ).

Кроме того, суд кассационной инстанции указал также, что в соответствии с п. 15 Правил установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования, утвержденных постановлением Правительства РФ № 1420 от 1 декабря 1998 г., решение о предоставлении земельных участков в пределах придорожных полос принимаются уполномоченными на то органами в установленном порядке по согласованию с соответствующими органами управления федеральными автомобильными дорогами и органами ГИБДД МВД РФ, однако, решение о предоставлении ответчику земельного участка для размещения кафе принято администрацией без согласования с вышеуказанными уполномоченными органами.

Следовательно, заключила кассационная инстанция, вывод суда апелляционной инстанции правомочен, так как договор аренды земельного участка, заключенный сторонами в нарушение вышеупомянутых Правил, является ничтожной сделкой и не порождает правовых последствий. Таким образом, строение, используемое ответчиком под кафе, построено им без соответствующих разрешений и на земельном участке, предоставленном без законных оснований, подлежит сносу (постановление ФАС Поволжского округа от 14 декабря 2007 г. № А55-19099/2006).

Вообще на практике возникает достаточно много вопросов, так или иначе связанных с самовольными постройками. Так как мы затрагивали в книге некоторые жилищные проблемы, рассмотрим один интересный вопрос, ответ на который дала судебная инстанция.

Возражая против исполнения решения суда о сносе самовольно возведенного строения, должник ссылается на то, что эта постройка является местом его жительства, а

91

требование о выселении к нему предъявлено не было. Необходимо ли истцу при подаче

иска о сносе самовольно возведенного строения предъявлять также требование о

выселении лиц, проживающих в этом помещении?

На этот вопрос судебная инстанция дала следующее разъяснение.

Всоответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Из положений данной нормы следует, что самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав. Следовательно, указанная постройка не включается в состав жилищного фонда и не имеет статуса жилого помещения, поэтому лицо, которое возвело самовольную постройку, не может быть в ней зарегистрировано.

Поскольку у лица не возникает право на проживание в данном помещении, то вынесение судом решения о сносе самовольной постройки не затрагивает его право на владение и пользование указанным жилым помещением, поэтому оснований для предъявления отдельного требования о выселении лица из самовольно возведенных построек не имеется.

Следовательно, при подаче заявления о признании жилого помещения в установленном законом порядке самовольной постройкой не требуется дополнительно заявлять требование о выселении граждан из жилых построек, подлежащих в дальнейшем сносу, поскольку решением суда о сносе самовольно возведенного строения не нарушаются права гражданина на проживание в указанном жилом помещении.

Если гражданин зарегистрирован в самовольно возведенном жилом помещении, то в этом случае при подаче иска о сносе самовольно возведенного строения необходимо предъявлять также требование о выселении (обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г., утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г.).

Вцелях обеспечения единообразного применения судами общей юрисдикции и арбитражными судами законодательства о возникновении, прекращении и защите права собственности и иных вещных прав Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ приняли совместное постановление (постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22). Указанное постановление касается таких вопросов, как приобретательная давность, истребование имущества из чужого незаконного владения, освобождение имущества от ареста и др. Большое внимание здесь уделено также и нормам о самовольных постройках. В настоящее время разъяснения, представленные в данном документе, являются наиболее актуальными, поэтому рассмотрим их более подробно.

92

С иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, а также лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение такой постройки. В

публичных интересах с таким иском вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Всудебном акте четко указывается, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. Иными словами, независимо от того, сколько лет прошло с момента возведения постройки, признание ее опасной для жизни и здоровья граждан и при наличии признаков самовольности ее строительства, является основанием для сноса.

Впостановлении отмечается, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Из данного разъяснения следует, что получение в регистрирующем органе свидетельства о праве собственности на объект недвижимого имущества не является полной гарантией того, что те или иные лица не обратятся в суд с требованием о его сносе. Между тем граждане обычно свободно вздыхают и успокаиваются именно тогда, когда запись о праве собственности вносится в единый государственный реестр прав. В постановлении указывается, что решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку. Если такая постройка была обременена правами третьих лиц, то соответствующие обременения также прекращаются. При этом лица, правами которых обременена спорная постройка, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, так как судебный акт может повлиять на их права.

Не менее важны разъяснения судов относительно того, кто должен являться

ответчиком по иску о сносе самовольной постройки. Ответчиком по такому иску, согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ, является лицо, осуществившее самовольное строительство. Если же постройка осуществлена с привлечением подрядчиков, ответчиком будет являться заказчик как лицо, по заданию которого было осуществлено самовольное строительство объекта. В

случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки — ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее это

93

имущество; в случае смерти физического лица или реорганизации юридического лица — лицо, получившее имущество во владение.

Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, то такое лицо должно быть обязательно привлечено к участию

вделе в качестве соответчика. При этом, если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он имеет право обратиться

всуд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

На практике встречаются ситуации, когда строение возводится на земельном участке,

на самом деле, не принадлежащем застройщику, в то время как на строительство получены все необходимые разрешения (например, застройщик не проверил юридическую чистоту своих прав на участок и т.д.). В этом случае, с иском о признании права собственности на самовольную постройку имеет право обратиться правообладатель земельного участка, и

ответчиком по такому иску будет являться застройщик. При таком положении вещей застройщик может лишиться и земельного участка, и объекта строительства. Он имеет право требовать от правообладателя земельного участка лишь возмещения расходов на постройку.

Ситуация, обратная вышеприведенной. Самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, но на ее создание не были получены необходимые разрешения. В этом случае ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку будет являться орган местного самоуправления, на территории которого постройка находится.

В постановлении разъясняется, что признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания каким-либо заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку,

суд должен установить следующее:

1)допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;

2)создает ли самовольная постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или в случае сомнений

вих достоверности вправе назначить экспертизу в соответствии с процессуальным законодательством.

Следующее разъяснение пленума представляется очень важным, оно вселило определенную надежду тем владельцам возведенной недвижимости, которые так и не оформили необходимые документы надлежащим образом. В документе отмечается, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для

94

отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку,

надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче данных документов.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того факта, что единственными признаками такой постройки являются отсутствие вышеуказанных документов. Однако, лицо, создавшее самовольную постройку, должно доказать, что предпринимало реальные меры к их получению, но в силу определенных обстоятельств не довело дело до конца. Кроме того, суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В постановлении также отмечается, что положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов,

не являющихся недвижимостью, а также на перепланировку, переустройство

(переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. При этом не исключается возможность возникновения споров по причине нарушения других норм законодательства, и заинтересованные лица могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения, либо о запрещении деятельности по эксплуатации таких объектов.

В тоже время, положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. В

такой ситуации суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного объекта лишь в том случае, если будет установлено, что такой объект не может быть приведен в первоначальное состояние, существовавшее до реконструкции.

Самовольная постройка не может быть включена в наследственную массу, поскольку не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях. Однако это обстоятельство не лишает наследников права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку. При этом такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в установленном законом порядке перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена самовольная постройка.

95

Объект незавершенного строительства также может признаваться самовольной постройкой, и, следовательно, при наличии оснований, установленных ст. 222 ГК РФ, на него может быть признано права собственности.

Следует отметить, что многие объекты, которые действительно отвечают признакам самовольных строений, возведены гражданами или организациями не потому, что они полностью игнорируют закон, стараются его обойти (хотя, безусловно, такое тоже присутствует). Одной из причин «самовольности» является также довольно сложный и затратный (по времени и средствам) подготовительный период к строительству: отвод и согласование земельного участка, согласование проекта строительства, получение всякого рода разрешений и т.д. Если к этому добавить еще и бюрократизм, волокиту чиновников, то становится немного грустно.

96

Список источников

Нормативные акты

1.Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.).

2.Гражданский кодекс РФ. Часть 1. Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-

ФЗ.

3.Гражданский кодекс РФ. Часть 2. Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ.

4.Градостроительный кодекс РФ. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190-

ФЗ.

5.Жилищный кодекс РФ. Федеральный закон от 29 ноября 2004 г. № 188-ФЗ.

6.Земельный кодекс РФ. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ.

7.Налоговый кодекс РФ. Часть 2. Федеральный закон от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ. 8.Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия

реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

9.Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

10.Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

11.Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской федерации».

12.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

13.Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации».

14.Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

15.Федеральный закон от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

16.Закон г. Москвы от 31 мая 2006 г. № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве».

17.Закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения».

97

18.Постановление Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

19.Постановление Правительства РФ от 5 марта 2007 г. № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий».

20.Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства».

21.Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок

сним».

22.Постановление Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц».

23.Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции».

24.Постановление Правительства РФ от 1 декабря 1998 г. № 1420 «Об утверждении Правил установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования».

25.Постановление Правительства Москвы от 11 августа 2009 г. № 772-ПП «О первоочередных мероприятиях долгосрочной городской целевой программы сноса некомфортного жилья в г. Москве на период до 2025 г.».

26.Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10 июня 2010 г. № 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10».

27.Приказ Минэкономразвития РФ от 8 сентября 2006 г. № 268 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства».

28.Постановление Госкомстата от 11 ноября 1999 г. № 100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ».

98

Судебная практика

1. Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О

некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных

сзащитой права собственности и других вещных прав».

2.Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

3.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

4.Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г.).

5.Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г. (утв. постановлением Президиума ВС РФ от 1 марта 2006 г.).

6.Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам», 2001 г.

7.Постановление ФАС Центрального округа от 12 декабря 2005 г. № А54-1176/2005-

С18.

8.Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 августа 2005 г. № А58- 5774/2004-ФО2-3965/05-С1.

9.Постановление ФАС Поволжского округа от 19 июня 2007 г. № А06-740/06.

10.Постановление ФАС Поволжского округа от 14 декабря 2004 г. № А65-4656/2004-

СГ3-15.

11. Постановление ФАС Поволжского округа от 17 февраля 2005 г. № А57-9958/04-

36.

12. Постановление ФАС Поволжского округа от 17 февраля 2004 г. № А57-9945/02-3-

11.

13.Постановление ФАС Поволжского округа от 18 января 2007 г. № А57-5642/06-28.

14.Постановление ФАС Поволжского округа от 14 декабря 2007 г. № А5519099/2006.

15.Постановление ФАС Поволжского округа от 29 мая 2007 г. № А57-9958/04.

99