Дом под снос!Что сносят и как, расселение, все правовые аспекты
.pdfмуниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.
Анализ данной нормы показывает, что уполномоченный орган вначале принимает решение об изъятии земельного участка, а в дальнейшем уже решение об изъятии жилого помещения. Как решение об изъятии соответствующего земельного участка, так и решение об изъятии жилого помещения подлежат государственной регистрации в органе,
осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 4 ст. 279 ГК РФ, ч. 3 ст. 32 ЖК РФ). Порядок и основания государственной регистрации прав на недвижимость регулируются Законом о регистрации. Какого-либо четкого правового регулирования, связанного с порядком регистрации решений уполномоченных органов об изъятии земельных участков или иных объектов недвижимости,
в данном законе нет. Решения регистрируются органом по государственной регистрации как ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение и земельный участок с обязательным уведомлением правообладателя этой недвижимости.
В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется РФ, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием. Выкупная цена жилья, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение должно включать в себя обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
Уполномоченный орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, обязан в письменной форме уведомить собственника о принятом решении и о дате государственной регистрации такого решения не позднее, чем за год до предстоящего изъятия. В данном случае надлежащим порядком уведомления будет направление собственнику заказного письма с уведомлением о вручении. До истечения года со дня уведомления собственника выкуп жилого помещения допускается только с его согласия.
Как мы видим, закон не устанавливает какого-либо предварительного согласования с субъектом права о возможности изъятия в дальнейшем его недвижимого имущества. Лицо, у
которого будет изыматься имущество, лишь уведомляется о принятом решении, ставится перед фактом, и далеко не всегда в этом случае интересы субъекта права и уполномоченного органа в отношении изымаемого имущества совпадают. Однако уведомительный характер вовсе не означает полного игнорирования интересов собственника, и уж тем более не должен вести к нарушению установленного порядка изъятия жилого помещения и (или) земельного участка.
61
Например, суд отказал истцу (собственнику квартиры в доме, уничтоженном пожаром) в иске о возмещении вреда путем восстановления в натуре жилого дома, так как было доказано, что пожар произошел до принятия администрацией города решения о сносе и, соответственно, до совершения действий по сносу остатков строения. В то же время, суд не исключил возможность причинения вреда истцу путем распоряжения без согласия истца его имуществом, сохранившимся после пожара. Иными словами, принятое решение о сносе дома (остатков дома) и сам снос были осуществлены без согласия собственника и учета его интересов, что и послужило поводом к обращению в суд (постановление ФАС Поволжского округа от 17 февраля 2004 г. № А57-9945/02-3-11).
При изъятии имущества необходимо достигать максимального баланса интересов сторон, так как речь идет о жилье, ценность которого для людей трудно переоценить.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения, сроки и иные условия выкупа определяются только соглашением с собственником жилого помещения. При согласовании выкупной
цены необходимо учитывать следующие ее составляющие:
1)рыночную стоимость изымаемого жилого помещения;
2)убытки, которые несет собственник в связи с изменением места проживания;
3)убытки, вызванные временным пользованием иным жилым помещением до приобретения другого жилья;
4)убытки, связанные с переездом;
5)убытки в связи с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него;
6)убытки, понесенные гражданином при оформлении права собственности на другое жилое помещение;
7)убытки, вызванные досрочным прекращением обязательств собственника перед третьими лицами;
8)упущенную выгоду.
По соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение. Так как на практике при этом возникает масса вопросов
(например, жилое помещение требует ремонта, и, соответственно, встает вопрос о возмещении затрат), рекомендуется в заключаемом соглашении подробно предусматривать условия предоставления иного жилья.
В том случае, если собственник жилья не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилья или других условиях выкупа, уполномоченный орган, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Такой иск может быть предъявлен в течение двух лет с
62
момента направления собственнику жилья уведомления об изъятии принадлежащего ему жилого помещения.
Согласно ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, принятие решения об изъятии жилого помещения, в
принципе, не ограничивает права собственника. С момента государственной регистрации решения об изъятии и до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения собственник данного жилья вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты,
обеспечивающие использование жилья в соответствии с его назначением. Так, собственник вправе заключать договоры об отчуждении данного имущества (купли-продажи и т.д.),
однако обязан сообщить новому собственнику об имеющихся обременениях.
В тоже время, законодатель определил, что собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилья. Иными словами, затраты, произведенные собственником и направленные на приращение (особенно значительное и никак не связанное с текущими необходимыми затратами) стоимости жилья в этот период, возмещаться ему не будут. Однако здесь хочется уточнить следующее. Выше мы уже отмечали, что орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, обязан уведомить об этом собственника. То есть, до получения уведомления собственник и знать не знает о принятом решении и о том, что «участь» его жилья уже решена. А если собственник осуществит значительные вложения в жилое помещение в период после принятия решения (о котором он не знает), но до получения соответствующего уведомления, будут ли возмещаться ему понесенные затраты? Считаем,
что ответ должен быть положительным, так как лицо не знало и не могло знать в данный период времени о принятом решении уполномоченным органом.
Что касается изъятия, в том числе путем выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд, то ст. 49 ЗК РФ определяет те
исключительные случаи, когда это допускается. Эти случаи, как мы уже отмечали выше,
связаны с:
1)выполнением международных обязательств РФ;
2)размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного их размещения;
3)иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а
применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель,
находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях,
установленных законами субъектов РФ.
63
Статья 32 ЖК РФ не определяет, на каком праве собственник жилого помещения пользуется этим «соответствующим» земельным участком, на котором находится данное жилое помещение. Вопрос этот представляется весьма актуальным, поскольку в определенных случаях мы должны говорить не только о законодательных гарантиях обеспечения жилищных прав, но также и земельных прав собственника жилого помещения.
Анализируя ст. 32 ЖК РФ многие понимают под собственником жилого помещения в первую очередь собственника жилья в многоквартирном доме, концентрируя свое внимание на вопросы выкупа данного жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, находящего под этим домом. Между тем, изъятие у собственника частного жилого дома, под которым ЖК РФ понимает индивидуально-определенное здание (ст. 16 ЖК РФ), ставит вопросы возмещения собственнику стоимости не только жилого помещения, но и иных строений и сооружений, находящихся на изымаемом земельном участке и попавшие под снос.
Как мы уже говорили, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд возможно лишь при условии соблюдения гарантий интересов собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов соответствующих земельных участков. В соответствии со ст. 63 ЗК РФ, изъятие земельных участков осуществляется только после решения всех вопросов, связанных с их выкупом, возмещением стоимости строений на них, убытков и т.д.
Лица, обладающие правами на земельные участки, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия должны быть уведомлены об этом исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии участков.
Что касается земельных участков под многоквартирными домами, то законодатель также определил соответствующие права собственников жилых помещений в таких домах в отношении указанных земельных участков. При этом надо иметь в виду следующее: оформлены ли надлежащим образом права собственников жилых помещений в отношении земельных участков под домами или нет.
Согласно ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в
действие Жилищного кодекса Российской Федерации», земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если же надлежащим образом долевая собственность не оформлена, то собственникам жилых
64
помещений необходимо обратиться с заявлением о формировании земельного участка и проведении государственного кадастрового учета. Собственники жилых помещений, став собственниками общей долевой собственности, при определении выкупной цены имеют право требовать включения в эту цену стоимость принадлежащей им доли в общей собственности на земельный участок.
О развитии застроенной территории.
Еще одним случаем, когда возможно изъятие жилых помещений у граждан (иногда весьма масштабное), является развитие застроенных территорий.
Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» создал определенные условия для увеличения объемов жилищного строительства, убрав при этом ряд административных барьеров. Данный закон внес изменения в некоторые законодательные акты с целью упрощения процедуры предоставления земельных участков под жилищное строительство. Так, ГрК РФ дополнен ст.
46.1-46.3, которые определяют порядок развития уже застроенных территорий.
Решение о развитии застроенных территорий принимается органом местного самоуправления, в котором должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции.
Решение может быть принято только в том случае, если на застроенной
территории расположены:
1)многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;
2)многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.
На застроенной территории могут быть расположены также иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.
Если на застроенной территории будут расположены иные объекты, помимо указанных выше, ее предоставление в целях развития невозможно.
Согласно ч. 11 ст. 32 ЖК РФ, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции,
принято решение о развитии застроенной территории, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в данном доме требование о его сносе или реконструкции. При этом срок, установленный для подачи
65
заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию дома,
должен составлять не менее шести месяцев. В случае, если собственником (собственниками)
многоквартирного дома в течение данного срока не будет подано заявление на получение разрешения на вышеуказанные действия, то земельный участок, на котором расположен такой дом, и жилые помещения в этом доме подлежат изъятию для муниципальных нужд по правилам, установленным ч. 10 ст. 32 ЖК РФ. Надо отметить, что до истечения установленного срока изъятие земельного участка допускается только с согласия собственника.
Развитие указанных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории (ст. 46.2 ГрК РФ).
Данный договор заключается органом местного самоуправления, как правило, с
победителем открытого аукциона на право заключить такой договор. Лицо, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, может бесплатно приобрести на соответствующий земельный участок право собственности или право аренды (п. 2.1 ст. 30 ЗК РФ).
Среди прочих, существенными условиями рассматриваемого договора также являются:
1)обязательство лица, заключившего договор с уполномоченным органом, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в
отношении которой принято решение о развитии, а также указываются максимальные сроки выполнения данного обязательства (п. 4 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ);
2)обязательство лица, заключившего договор, уплатить выкупную цену за изымаемое на основании решения уполномоченного органа жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, РФ, субъекта РФ, муниципального образования, в случае,
если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ, с указанием максимального срока выполнения данного обязательства.
О нанимателях жилых помещений.
Принятие решения о признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для расторжения договоров социального найма с гражданами и их
66
выселения (о чем они должны быть уведомлены в письменной форме). Согласно ст. 86 ЖК РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома,
предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
Заметим, что в данном случае обязанность предоставления другого благоустроенного жилого помещения возлагается именно на тот орган, который принял решение о сносе.
Указанная статья ЖК РФ возлагает на наймодателя обязанность заключить новый договор социального найма на другое жилое помещение, причем благоустроенное. В связи с этим на практике возникают вопросы относительно того, предоставлять ли нанимателю и проживающим совместно с ним членам его семьи именно благоустроенное жилое помещение, если выселяются эти лица из жилого помещения, не являющегося благоустроенным.
Согласно ст. 89 ЖК РФ, ч. 1 которой дает легальное определение благоустроенного жилого помещения, в связи с выселением вновь предоставляемое жилое помещение должно быть:
1)благоустроенным применительно к условиям того населенного пункта, в котором находится;
2)равно по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;
3)расположено в черте того же населенного пункта, в котором ранее проживал выселяемый наниматель.
Кроме того, граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г.,
утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г.).
Необходимо несколько слов сказать также о правах членов жилищного кооператива при сносе дома. Раздел 5 ЖК РФ закрепляет правовое положение жилищных и жилищно-
строительных кооперативов, а также права и обязанности их членов.
Известно, что обычно под снос попадают ветхие, аварийные, грозящие обвалом дома,
среди которых достаточно редко бывают кооперативные многоквартирные жилые дома. Тем не менее, при определенных обстоятельствах под снос может попасть любое жилье вне зависимости от его качественного состояния или каких-либо иных характеристик (например,
при изъятии земельных участков для строительства трубопроводов, магистралей и т.д.).
67
Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома производится по правилам ст. 134 ЖК РФ. Согласно указанной статьи, если выселению в связи со сносом дома подлежит член кооператива (и члены его семьи), который полностью выплатил паевой взнос, то необходимо применять правила ст. 32 ЖК РФ, установленные для собственников жилых помещений. О применении ст. 32 ЖК РФ более подробно будет сказано в параграфе 4 настоящей главы. Сейчас лишь скажем, что в отношении собственников жилых помещений в случае их выселения законодатель основные вопросы предусмотрел: решение о сносе дома подлежит государственной регистрации, доводится до выселяемых в письменной форме, жилое помещение изымается путем выкупа, условия которого определяются соглашением с собственником.
Несколько иначе законодатель решает вопрос о последствиях сноса кооперативного жилого дома для тех членов кооператива, которые не оплатили полностью свой паевой взнос. Согласно той же ст. 134 ЖК РФ, если выселению в связи со сносом дома подлежит член кооператива (и совместно проживающие с ним члены его семьи), не выплативший полностью паевой взнос, то следует руководствоваться правилами ст. 86 ЖК РФ (о применении данной статьи мы говорили в предыдущем параграфе книги). То есть, таким членам кооператива другие жилые помещения предоставляются по договорам социального найма.
Такое положение не может не вызывать определенного непонимания, так как при вступлении в кооператив его члены в итоге рассчитывали стать собственниками жилых помещений, а не нанимателями по договорам социального найма. К тому же, не решен вопрос о том, подлежит ли возмещению денежная сумма, уже уплаченная членом кооператива. Вопрос не праздный, если учесть, что суммы могут быть весьма значительными, особенно в случае выплаты пая на момент выселения чуть ли не в полном объеме.
Кроме того, в случае сноса кооперативного дома, могут быть нарушены имущественные права самого кооператива, являющегося собственником жилых помещений (части жилых помещений), а также, возможно, и собственником земельного участка. Однако данные вопросы законодательством детально не урегулированы.
В Москве условия и порядок обеспечения прав граждан при освобождении жилых помещений регулирует уже упоминавшийся нами Закон г. Москвы от 31 мая 2006 г. № 21. Согласно данному Закону, собственникам, освобождающим жилые помещения (жилые дома) по их выбору в денежной или натуральной форме предоставляется равноценное возмещение (компенсация) либо выкупная цена. Размер возмещения или выкупной цены определяется соглашением сторон на основе независимой оценки. Оценка рыночной стоимости жилых
68
помещений осуществляется в установленном федеральным законом порядке профессиональными оценщиками по инициативе одной из сторон. Необходимые при этом расходы несет лицо, осуществляющее переселение. При проведении повторной оценки расходы несет лицо, не согласившееся с ранее произведенной оценкой.
В случае если собственник выбрал денежное возмещение, то его размер должен соответствовать рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения. Денежное возмещение (компенсация) предоставляется собственнику в безналичной форме и должно использоваться для приобретения жилья. В случае, если у собственника есть в наличии какое-либо иное жилое помещение, то такое возмещение может использоваться в других целях.
При возмещении в натуральной форме собственнику предоставляется другое благоустроенное жилое помещение посредством заключения договора мены или иного договора, определяющего переход права собственности на жилое помещение. В этом случае стоимость предоставляемого в порядке компенсации в натуральной форме жилого помещения должна соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого помещения.
При определении выкупной цены изымаемого у собственника жилого помещения (жилого дома) в связи с изъятием земельного участка в нее включаются размер рыночной стоимости и все убытки, о которых мы сказали выше.
Таким образом, при согласии собственника с ним может быть заключен договор мены, в соответствии с которым ему предоставят другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому помещению. Равнозначным жилым помещением, согласно Закону г. Москвы № 21, признается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого жилого помещения, а количество комнат соответствует количеству комнат в освобождаемом помещении. При этом доплата за разницу в стоимостях обмениваемых жилых помещений не взимается.
Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (ст. 86 ЖК РФ). Предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Таким образом, Законом установлены определенные требования к жилым помещениям, которые предоставляются гражданам в связи со сносом дома. Кроме того, поскольку жилое помещение предоставляется гражданам не в связи с
69
улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. При этом у граждан, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняется право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК РФ). Если наниматель и проживающие вместе с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. Так определяет федеральное жилищное законодательство.
Закон г. Москвы № 21, принятый в контексте ЖК РФ, определяет: переселение граждан и освобождение жилых помещений, занимаемых ими по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, осуществляется путем предоставления им другого благоустроенного жилого помещения в жилищном фонде столицы, соответственно по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования (далее по тексту — договоры найма). При этом, размер площади жилого помещения должен соответствовать норме предоставления для гражданина и членов его семьи, зарегистрированных по месту жительства в освобождаемом жилом помещении на дату принятия соответствующего решения, включая и детей, родившихся после его принятия (ст. 20 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»).
При предоставлении жилого помещения учитываются наличие иных жилых помещений, принадлежащих гражданам или членам их семей на праве самостоятельного пользования, все гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, а также действия, совершенные за последние пять лет, в результате которых жилищные условия указанных граждан ухудшились, в том числе вселение иных лиц по месту жительства.
По заявлению гражданина, признанного нуждающимся в улучшении жилищных условий и освобождающего жилое помещение, занимаемое им по договору найма, ему может быть предоставлена безвозмездная субсидия для приобретения в собственность жилых помещений или их строительства в целях последующего приобретения в собственность.
Согласно Закону, норма предоставления составляет 18 квадратных метров площади жилого помещения на одного человека. При этом заселение одной комнаты лицами разного пола, кроме супругов, допускается только с их согласия. Жилое помещение может быть предоставлено площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не
70