Дом под снос!Что сносят и как, расселение, все правовые аспекты
.pdfсобственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке,
предусмотренном соответственно ст. 279-282 и 284-286 ГК РФ (обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам»).
В настоящее время, при новом ЖК РФ, суды занимают аналогичную позицию —
изъятие жилого помещения у собственника возможно только при изъятии земельного
участка именно для государственных или муниципальных нужд. Кроме того, суды, при рассмотрении споров между собственниками жилых помещений, подлежащих сносу, и
коммерческими организациями, получившими земельные участки для застройки, часто руководствуются в первую очередь не нормами ЖК РФ, а нормами гражданского и земельного законодательства.
Собственник должен понимать (и вышесказанное подтверждает это), что изъять жилое помещение на нужды коммерческой организации (под снос) практически невозможно.
Возникает вопрос: на чем же должны строиться взаимоотношения застройщика и собственника сносимого жилья? На соглашении, на взаимных договоренностях. И вот тут собственник должен проявить максимум осторожности. По возможности, прежде чем подписывать договор или иные документы, посоветуйтесь с юристом. Если условия выкупа жилья собственника не устраивают, он может постараться затянуть переговоры.
Застройщика не устраивает потеря времени, он может стать более сговорчивым. Однако и собственник не должен занимать непримиримую позицию, настаивая на условиях, заведомо невыполнимых. Необходимо соблюдать «баланс интересов», неоправданное упрямство не всегда конструктивно.
Представим, что стороны не достигли соглашения о выкупной цене жилья или иных условиях выкупа. В этом случае, как уже отмечалось выше, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения,
может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Впрочем, в суд может обратиться и сам собственник жилого помещения, и коммерческая организация, которой выделен земельный участок. Собственник при желании (и особенно при знании норм процессуального права), может затянуть судебный процесс на долгие месяцы, используя при этом вполне законные основания (ходатайства об истребовании документов, о проведении экспертиз, болезнь и т.д.). Есть вероятность, что спор разрешится миром. Кроме того, по таким спорам всегда большие шансы, что суд может встать на сторону собственника,
согласится с его доводами относительно условий выкупа. Хочется отметить, что положение собственника жилого помещения при сносе является более прочным, если он обладает земельным участком на праве собственности (конечно, надлежаще оформленном). Орган,
81
принявший решение об изъятии жилого помещения, в установленном законом порядке
обязан также принять решение об изъятии земли путем выкупа (ст. 279 ГК РФ).
Несколько слов о позиции лица, являющегося нанимателем жилого помещения,
подлежащего сносу.
Как мы уже ранее сказали, решение о признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу служит основанием расторжения договоров социального найма и выселением граждан, занимавших жилые помещения на основании данных договоров. Другое жилье таким гражданам предоставляют органы, принявшие решение о сносе дома (ст. 86 ЖК РФ). Наниматель должен знать: вопросы взаимоотношений с застройщиком, и в первую очередь порядок отселения им граждан, законодательно не определены.
Правомочием по предоставлению нового жилья по договору социального найма обладает не застройщик, а государственный и муниципальный органы. У застройщика,
таким образом, нет никаких законных оснований отселять граждан без их согласия. Однако на практике именно застройщику вменяют в обязанность решать вопросы с отселением не только собственников жилых помещений, но и нанимателей. Застройщик по договоренности с нанимателем может предоставить ему другое жилье, но уже в собственность, либо компенсировать в денежной форме потерю права на жилье в сносимом доме. В этом случае наниматель может занять позицию, аналогичную позиции собственника (если, конечно, его не будут устраивать предложенные условия).
Возможны также ситуации, когда жители дома (собственники или наниматели,
неважно) несогласны не с предложенными условиями, а со сносом дома вообще. Например,
дом расположен в хорошем районе с развитой инфраструктурой, благоустроен, его состояние не является аварийным и т.д. Однако территория приглянулась для каких-то целей властям или влиятельным инвесторам-застройщикам. Практика показывает, что при определенном упорстве с обеих сторон (жителей дома с одной стороны и администрацией, застройщиком и,
иногда даже, подрядчиком — с другой), может начаться «война», затяжная и бескомпромиссная, в которой все средства хороши в достижении поставленных целей.
Говорите, ваш дом не аварийный? Так вскоре будет признан аварийным. И пусть жильцы не удивляются, что вместо конкретных, нормальных предложений об условиях выкупа, получат уведомления о том, что они обязаны осуществить за свой счет снос своего же «аварийного» дома. Готовиться надо жильцам и к тому, что в местной администрации будут проводиться собеседования по вопросам сноса дома с каждым из них в индивидуальном порядке.
Что в этом случае должны предпринимать жильцы? Понимая, что окончательную точку в споре рано или поздно все равно поставит только суд, жильцы дома (их
82
инициативная группа), готовясь к судебным разбирательствам, тем не менее, могут параллельно использовать и другие способы: привлечь внимание к спору местных средств массовой информации, общественных организаций (правозащитных, экологических и др.).
И, конечно же, подавать жалобы и заявления в вышестоящие органы государственной власти, в прокуратуру, милицию, уполномоченному по правам человека. Некоторые считают, что такие действия граждан неэффективны. Позволим с этим не согласиться.
Большой шум, который поднимают строптивые жильцы, не может быть на руку ни местной власти, ни застройщику. Репутация последнего среди граждан и юридических лиц небезразлична для него. Кроме того, указанные выше действия не влекут для граждан каких-
либо особых потерь времени и тем более средств.
Теперь о судах. Конечно, идеальным является положение, когда все жильцы несогласны с принятым решением о сносе (так бывает далеко не всегда). Можно решать вопрос о том, кто будет обращаться с соответствующем иском в суд (кто-либо из жильцов обратится за защитой своих прав, коллективный иск или другие варианты). Бывают ситуации, когда гражданину, обратившемуся в суд, застройщик (инвестор) предлагает наиболее предпочтительные варианты в случае будущего сноса, чем другим лицам. И вот глядишь, уже и нет единства среди жильцов.
На наш взгляд, в таких случаях целесообразно действовать следующим образом.
Вначале необходимо определиться, что обжаловать. Есть несколько вариантов. Можно обжаловать решение соответствующего государственного или муниципального органа,
обратившись в суд с заявлением о признании данного решения недействительным. Правда,
вначале данное решение (постановление), а точнее его копию, неплохо бы иметь на руках и внимательно изучить его на предмет соответствия действующему законодательству (цели изъятия земельного участка, возможность изъятия участка без сноса дома и иных построек и т.д.).
Если администрация заявляет о якобы разработанной и принятой «инвестиционной программе», в процессе выполнения которой сносятся многие объекты недвижимости, в том числе и ваш дом, то необходимо выяснить, согласована ли данная программа с документами территориального планирования, документацией по планировке территории и иными документами, принятыми в установленном законом порядке. Данные сведения в соответствии со ст. 57 Градостроительного кодекса РФ должны предоставляться по запросам не только органов государственной власти и органов местного самоуправления, но и физических и юридических лиц. Возможно, что это просто так называемая «точечная застройка», получившая в последнее время распространение во многих городах страны.
83
Если решение о сносе неожиданно принято по причине аварийности дома, то жильцам необходимо провести собственную независимую экспертизу и по ее результатам обращаться в суд с требованием о признании решения (постановления) недействительным.
В некоторых случаях возможно обращаться с требованием о признании договора о предоставлении земельного участка, заключенного между соответствующим органом и застройщиком, недействительным.
Жильцы дома обращаются с соответствующими исками (заявлениями) в суд общей юрисдикции. Однако если в сносимом доме находятся нежилые помещения, принадлежащие юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, им есть смысл в это же время обратиться с исками (заявлениями) в арбитражный суд. Ни для физических, ни для юридических лиц судебные расходы (в первую очередь госпошлина) на сегодняшний день не являются столь обременительными, чтобы по этой причине быть пассивными и не отстаивать свои права и интересы в суде.
Несмотря на то, что обращение в суд само по себе несколько охлаждает пыл органов власти по подготовке сноса зданий, рекомендуется все же обращаться в суд с ходатайством об обеспечении заявленных требований с целью недопущения тех или иных действий власти до рассмотрения спора по существу.
Если жители сносимого дома объединились в товарищество собственников жилья
(ТСЖ), то в случае возникновения тех или иных спорных ситуаций, это сыграет положительную роль. ТСЖ может помочь в истребовании доказательств (главным образом документов), участвовать в судебных процессах в качестве третьего лица на стороне жильцов (истцов, заявителей, ответчиков), представлять и защищать интересы жильцов в отношениях с властью и т.д.
Впрочем, надо признать, что власти на местах часто игнорируют интересы и справедливые требования как отдельных граждан, так и ТСЖ, порой не выполняя самых элементарных предписаний Закона.
Например, ТСЖ обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия администрации города, выразившееся в невыдаче ТСЖ пакета технических и иных документов на жилой многоквартирный дом. В досудебном порядке решить вопрос не получилось, администрация упорно отказывалась предоставить необходимые документы, несмотря на то, что ряд законов и иных нормативно-правовых актов обязывали это сделать. Многочисленные жалобы и заявления в вышестоящие органы,
прокуратуру и т.д. результатов не дали. Среди запрашиваемых документов особенно интересовал членов ТСЖ, по понятным причинам, акт технического состояния их жилого дома.
84
Решением арбитражного суда заявленные требования были удовлетворены. Суд обязал администрацию в лице комитета жилищного хозяйства, передать ТСЖ акт технического состояния и иную техническую документацию. Администрация обратилась с жалобой в суд апелляционной инстанции, который своим постановлением оставил решение без изменения. Однако администрация с упорством, достойным лучшего применения, продолжала отстаивать свою позицию. Считая вынесенные судебные акты незаконными, она направила кассационную жалобу в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа. Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения, а кассационную жалобу администрации — без удовлетворения (постановление ФАС Поволжского округа от 18 января 2007 г. № А57- 5642/06-28).
Таков итог длительного судебного спора.
И последнее. Упорствовать «принципиально» против сноса вообще, конечно же, не стоит. Местные власти разрабатывают различные программы (например, переселение граждан из ветхого и аварийного жилья), инвестиционные проекты, вносят изменения в генпланы городов или принимают новые, выделяют средства на развитие застроенных территорий и т.д. Всем заметно, что особое внимание уделяется именно жилищному строительству, и понятно почему. Жилищная проблема как была острой в нашей стране, так и осталась. В конечном счете, пусть и с какими-то издержками, но все же эти действия властей идут на благо города, а значит его жителей.
Свободной земли, между тем, становится все меньше, а цены на нее все больше.
Часто остается одно: строить там, где уже давно построено. Поэтому в начале практически любого строительства, как мы уже отмечали выше, встают непростые вопросы, связанные со сносом зданий, строений, сооружений.
У застройщиков, строительных компаний, отработаны не только технические вопросы, но и правовые, связанные с оформлением документации на снос объектов.
Бесспорно, самым важным вопросом для них является расселение граждан и сопутствующие этому вопросы. Судебная практика очень богата спорами, связанными с этими проблемами.
К сожалению, из-за сравнительно небольшого объема пособия мы не смогли подробно осветить все проблемы, с которыми сталкиваются граждане (и иногда юридические лица)
при сносе их жилых домов, и не смогли больше показать примеров из судебной практики.
Следует отметить, мы остановились в книге на вопросах правовой защиты граждан потому, что как раз считаем судебные разбирательства нормальным, цивилизованным способом разрешения конфликтов. Споры при сносе жилых домов (как многоквартирных,
так и индивидуальных) часто возникают не потому, что кто-то плохой или хороший, а
85
потому, что возникает конфликт интересов, и он бывает настолько серьезен, что нужен кто-
то третий, арбитр, который расставит все акценты в споре. Им и становится суд.
ГЛАВА 3. Снос самовольных построек
3.1. Что такое самовольная постройка и каковы ее признаки?
В п. 1 ст. 222 ГК РФ дается легальное определение понятия самовольной постройки.
Согласно указанной статьи самовольной постройкой является жилой дом, другое строение,
сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом, иными правовыми актами,
либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В то же время, ГК РФ не дает определение понятию постройки. В п. 1 ст. 130 ГК РФ, где законодатель определяет, что относится к недвижимости, постройка не указана. Говоря о постройке, имеется в виду какой-
либо рукотворный объект недвижимого имущества, созданный в процессе строительства.
Самовольность постройки определяется наличием нескольких признаков.
1. Постройка создана на земельном участке, не отведенном для этих целей.
Незаконным будет возведение построек на земельном участке, не отведенном для этих целей, т.е. на участке, целевое назначение которого не предусматривает возведения на нем каких-либо строений (например, возведение зданий на землях сельскохозяйственного назначения).
2. Постройка создана без получения на это необходимых разрешений.
Возведение строений на участке третьим лицом без получения соответствующего разрешения собственника или иного законного владельца земельного участка противоречит действующему законодательству РФ.
3. Постройка создана с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, причем нарушения являются существенными.
Возведение зданий и сооружений без соблюдения градостроительных и строительных норм и правил означает, что созданы они без установленного разрешения на строительство,
без надлежаще утвержденной проектной документации, с существенным отступлением от проекта и т.д.
Надо отметить, что согласно ГрК РФ, выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
86
1)строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2)строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.);
3)строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4)изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики по надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства,
реконструкции, установленным градостроительным регламентом;
5) иных случаях.
3.2. Сносить или не сносить? Правовые последствия самовольной постройки
Несмотря на то, что ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка» расположена в главе 14
ГК РФ «Приобретение права собственности», это не должно вводить в заблуждение относительно того, не относит ли законодатель самовольную постройку к одному из оснований приобретения права собственности. Думается, такое расположение вышеуказанной статьи в кодексе обусловлено тем, что законодатель предусмотрел в виде исключения возможность приобретения права собственности на самовольную постройку.
Пункт 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает: «Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном
(бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка». Однако такое гражданско-правовое последствие является темой отдельного разговора. Нас в данный момент интересуют определенные негативные правовые последствия самовольного строительства, которые заключаются в следующем.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ). В лучшем случае здесь можно вести речь о данном лице как о собственнике строительных материалов, которые использовались при возведении самовольного строения. Такие постройки не должны находиться в свободном гражданском обороте, они не являются объектами гражданских прав и в отношении них запрещено
87
совершать какие-либо сделки (продавать, дарить, сдавать в аренду и т.д.). Сделки с самовольными постройками ничтожны, так как они не соответствуют требованиям Закона (ст. 168, ст. 169, п. 2 ст. 222 ГК РФ). Объекты самовольного строительства не подлежат также государственной регистрации.
Кроме того, на самовольно возведенные объекты недвижимости не распространяются установленные законом правила о приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Помимо этого, лицо, самовольно осуществившее постройку, не сможет зарегистрировать право собственности на нее и как на объект незавершенного строительства, в силу того, что создание такой постройки рассматривается как действие неправомерное, совершенное без законных оснований.
Необходимо отметить, что лица, виновные в самовольном строительстве, несут также и административную ответственность по ст. 9.5 КоАП РФ «Нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию».
Говоря о правовых последствиях самовольного строительства, возникает самый основной вопрос: что же делать с уже возведенной самовольной постройкой?
Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, указанных в п. 3 данной статьи (т.е. о возможности признания судом права собственности на такую постройку). Положения, касающиеся сноса самовольной постройки, мы находим не только в ГК РФ. В соответствии с п. 3 ст. 25 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ», лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние. Согласно земельному законодательству, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в данных земельных правонарушениях, или за их счет (п. 3 ст. 76 ЗК РФ).
Следует отметить, что строительство, а уж тем более покупка самовольной постройки, является делом весьма рискованным. По крайней мере, это не самый удачный способ вложения денежных средств. Право собственности на такой объект у покупателя не возникает, так как нет такого права, как мы уже отметили выше, и у продавца. В данном случае не будет иметь значения даже тот факт, что покупатель такой постройки являлся добросовестным приобретателем. Надеяться на то, что в дальнейшем удастся очень легко легализовать приобретенную самовольную постройку, неразумно. И все же справедливости ради отметим: судебная практика подтверждает, что легализовать самовольные постройки
88
при соблюдении определенных условий все же возможно. Правда, тут во многом приходится полагаться на благосклонность судей и «мягкость» позиции собственников земельных участков и представителей власти. Кроме того, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан,
то ни в каких случаях не допускается признание права собственности на самовольную постройку. Так стоит ли рисковать?
В подтверждение наших слов о том, что сделки в отношении таких построек лучше не совершать (как впрочем, и любые сделки, вызывающие подозрения), во избежание будущих проблем.
Например, индивидуальный предприниматель Р. обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на здание магазина, указав в качестве заинтересованного лица администрацию города. Администрация предъявила встречный иск об обязании снести самовольно возведенный объект — здание магазина. Решением суда встречный иск удовлетворен, на истца возложена обязанность снести здание магазина в течении 30 дней.
Однако решением суда апелляционной инстанции данное решение отменено.
Администрация в кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционной инстанции, оставить в силе решение арбитражного суда первой инстанции. Изучив материалы дела, суд кассационной инстанции не нашел оснований для удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.
Из материалов дела видно, что предприниматель приобрел данный магазин по договору купли-продажи у АООТ.
Встречный иск администрация мотивировала тем, что здание магазина самовольной постройки, так как земельный участок, на котором оно возведено, предоставлен был АООТ для строительства детского сада, а не магазина, на строительство которого не выдавалось разрешения, архитектурно-планировочное задание, не разрабатывался проект.
Предоставить земельный участок предпринимателю администрация не может, так как согласовано строительство детского сада.
Отказывая предпринимателю в удовлетворению иска, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи не может повлечь признание за истцом права собственности на спорное здание, являющееся самовольной постройкой.
Суд апелляционной инстанции указал на то, что самовольная постройка возведена до ее приобретения предпринимателем, из-за чего у него не могло возникнуть права на спорный объект по сделке, которую он считал состоявшейся. Суд апелляционной инстанции пришел
89
к выводу, что предприниматель не является лицом, которое возвело магазин, в связи с чем на него не может быть возложена обязанность по сносу самовольной постройки.
Администрация города не представила доказательства того, что самовольная постройка была возведена именно ответчиком. Доводы администрации о том, что именно предприниматель самовольно занял участок под магазин, не нашли своего подтверждения.
Заключение договора купли-продажи не привело и не могло привести к возникновению у предпринимателя ни прав на спорное имущество, ни прав на находящийся под ним участок.
С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, а кассационная жалоба без удовлетворения.
Согласно законодательству, решение о сносе самовольной постройки может быть вынесено только судом. Конечно, мы не имеем в виду ситуацию, когда лицо, осуществившее самовольную постройку, добровольно, без какого-либо принуждения принимает решение о ее сносе. Такие случаи, впрочем, крайне редки. Гораздо чаще наблюдается другое: затяжные судебные споры в отношении самовольно возведенных объектов. В связи с этим закономерно возникает вопрос о том, кто может предъявлять иски о сносе самовольной постройки, тем более, что нормативно круг лиц не обозначен.
Иск о сносе самовольной постройки может предъявляться любым лицом, считающим,
что данная постройка нарушает его права и охраняемые законом интересы. По мнению других, такие утверждения являются дискуссионными. По данному вопросу высказался недавно пленум ВС РФ и ВАС РФ, разъяснения которого прокомментируем ниже.
Надо сказать, что даже надлежащее оформление прав на земельный участок (как минимум — заключении договора аренды с местной администрацией) вовсе не гарантирует в дальнейшем спокойной жизни.
Например, Администрация муниципального района обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю М. о сносе самовольно возведенного строения,
используемого под придорожное кафе и освобождении земельного участка, расположенного вдоль автодороги.
Решением суда иск в части требования об освобождении земельного участка оставлен без рассмотрения, в остальной части требования истца удовлетворены. Суд обязал ответчика снести самовольно возведенное строение, используемое под придорожное кафе. Такое решение суда мотивировано тем, что в части требования об освобождении земельного участка истцом не соблюден досудебный порядок, предусмотренный договором аренды земельного участка, заключенным с ответчиком, но строение построено
90