2.3 Маркетинговый анализ коммерческой недвижимости города Самара

В настоящее время на рынке офисной недвижимо­сти в Самаре складывается неоднозначная ситуация. С одной стороны, все еще су­ществует повышенный спрос на офисные площадки, пре­вышающий предложение, с другой - не все здания, пред­лагающие офисы в аренду, заполнены на 100%. Как отмечают эксперты, в горо­де наблюдается дефицит именно качественных офис­ных площадок класса А и В. Офисы требуются и самар­ским бизнесменам, и инорегиональным, и иностранным компаниям, открывающим у нас свои представительства [18, c.9].

Офисы класса А пред­ставляют собой самый пре­стижный вид коммерческой недвижимости, наиболее ча­сто это помещения в дорогих бизнес-центрах. Компания, которая обслу­живает сдаваемые в аренду площади, должна быть высо­копрофессиональной, а обя­зательным требованием для успешного функционирова­ния такого центра является минимальный коэффициент отношения общей площади к полезной. В бизнес-центрах класса А эта цифра не долж­на превышать 12%. Это озна­чает, что такие офисы долж­ны сдаваться большими пло­щадями (приблизительно по 500 кв.м). Не многие аренда­торы пока что готовы к это­му. Часто в новом офисном центре площади продаются разным собственникам, ко­торые, в свою очередь, уже сдают их по частям другим бизнесменам. Для зданий класса А это недопустимо.

Построить подобный офис­ный центр, как утверждают эксперты, не так просто: они дорогие и в строительстве, и в аренде. Зачастую девелоперы вынуждены отходить от выполнения всех стандартов и осуществлять заявленные характеристики не в полном объеме, чтобы поддержать сравнительно невысокий уровень арендной платы [18, c.11].

Здания, обладающие пол­ным набором характеристик, позволяющих отнести их к данному типу, уже появились в столице, в Самаре же этот рынок только развивается. Стремление девелоперов от­нести свои проекты к более высокому классу понятно - это позволяет повышать арендные ставки. Однако на деле здания, заявленные как класс А, часто не соот­ветствуют всем требованиям данной категории. По своим характеристи­кам «подтянутыми» к клас­су А считаются офисный центр «Москва в Самаре», «Витязь», «Деловой мир». В настоящее время достраи­вается ОЦ «Вертикаль», в которой предполагается раз­местить гостиницу и торгово-офисные площади, «Галактика» по улице Ульяновской, в ко­тором будут располагаться офисы, гостиница и встро­енный паркинг [19, c.8].

Как отмечают эксперты, потенциал самарского рын­ка офисной недвижимости сегодня еще достаточно большой. Причем вложив­шись в высококлассные биз­нес-центры, девелоперы пе­рейдут и на формат класса В. По информации экспер­тов, спрос на офисы в Са­маре разносторонний, и не все бизнесмены готовы выкладывать деньги за офисы А-класса. Кроме того, в го­роде существует спрос на небольшие офисы - до 80 кв. м. Пока таким арендаторам приходится довольствовать­ся помещениями не в самых лучших районах Самары, в старых, нереконструированных зданиях, не оснащенных полным спектром систем жизнеобеспечения. Поэтому в Самаре более популярны офисные центры класса В+, В- и С. По данным Поволжского Центра Развития на сегодняшний день Самара переживет от­сутствие дополнительных 530 тыс. кв. м площадей, кроме того в нашем городе не так много качественных площадей даже в высоко конкурентном торговом сегменте, а в офисном — они находятся даже в дефиците.

В постройке качественных зданий классов В и С, где будут сдаваться в аренду небольшие офисы, эксперты видят перспективу развития рынка между владельцами высоко­классных офисных площа­дей. И владельцы уже сейчас начинают подготовку к этому, продумывая заранее позици­онирование и продвижение своих проектов, чтобы заин­тересовать арендаторов [18, c.13].

Таким образом, существует явная потребность офисных площадей класса В в районе Железнодорожного вокзала. Офисный центр ОАО «МСБ «Самарская», который планируется квалифицировать как класс В, планирует заполнить данную нишу, чем, по мнению экспертов, несомненно, привлечет арендаторов, причем, в довольно короткие сроки.

С конца прошлого года на ценовой карте торговых помещений, сдаваемых в аренду, отмечено снижение арендных ставок. Если в октябре-ноябре средняя ставка по городу составляла 700-800 руб./кв.м., то в январе 550-650 руб./кв.м. Кроме того, на рынке произошло сокращение предложений по средним ставкам в 500-700 руб./кв.м. в Кировском и Промышленном районах, а также в районе ул. Антонова-Овсеенко и ул. Ново-Садовой - ул. Советской Армии. В таблице 1 представлена динамика арендных ставок в 2008 – 2009гг. [20, c. 16]

Таблица - 1 Динамика арендных ставок в 2008 – 2009 гг.

Год	Месяц	Диапазон ставок, руб.	Средняя ставка, руб.
2008 год	Октябрь	698-765	731,5
	Ноябрь	723-802	762,5
	Декабрь	694-788	741
2009 год	Январь	549-658	603,5
	Февраль	539-671	605
	Март	532-685	608,5

На рисунке 1 показана динамика арендных ставок в 2008-2009 гг. Высокие арендные ставки по-прежнему фиксируются на торговые помещения, расположенные в историческом центре Самары. Причем, если в сегменте «дешевых» помещений уровень ставок снизился, то средняя стоимость 1 кв.м. «дорогих» помещений возросла в среднем на 7-10%, что обусловлено появлением предложений ТЦ по высоким арендным ставкам.

Рисунок 1 - Динамика арендных ставок в 2008-2009гг.

Максимальные показатели на рынке аренды в торговом сегменте отмечаются в границах улиц Красноармейской, Куйбышева и Венцека.

На рисунке 2 представлена ценовая карта офисных помещений в декабре 2008 – январе 2009 гг.

В целом в феврале-марте в Самаре сохранилась тенденция последних месяцев: цена аренды офисных помещений продолжала плавно снижаться. По сравнению с январем в самом дешевом сегменте цены снизились на 8%, в самом дорогом – на 6% [20, c.18].

Существенно упала в цене и другая локация, в которой цены на офисы также были традиционно высоки – ул. Ново-садовая от ул. Полевой до Масленникова. Средняя цена предложения здесь упала с 1010 руб. до 894 руб./кв.м.

Единственной зоной в городе с максимально высокой ценой аренды офисных площадей стал район Железнодорожного вокзала.

В остальном ценовая структура рынка аренды офисных помещений сохраняется, и «средняя температура» по-прежнему колеблется вокруг отметки в 600 руб. за кв.м. [20, c. 20].

Представим данные Поволжского Центра Развития по ценовому минимуму и максимуму стоимости аренды офисных помещений в сегменте класса В- и С в следующих районах г. Самара: Ленинский район, Железнодорожный район, Куйбышевский район, Октябрьский район, Кировский район, Промышленный район на рисунке 3 .

Таким образом, проанализировав рынок коммерческой недвижимости города Самара в целом, можно подвести итог: ощущается потребность в офисных площадях хорошего качества по умеренным ценам в центре города с развитой инфраструктурой. Организация ОАО «МСБ «Самарская» располагается в географическом центре города на ул. Чернореченская между ул. Желябова и ул. Спортивная.

В пяти минутах от предприятия находится Железнодорожный вокзал, что является привлекательным для многих арендаторов.

Рисунок - 2 Ценовая карта офисных помещений декабрь 2008 – январь 2009

Рисунок 3- Ценовой минимум и максимум стоимости аренды по районам г. Самара

Кроме того, из нашего офисного центра можно добраться в любую точку города без пробок: через ул. Ново-Урицкая и Горная к Дому Молодежи и ул. Аврора, через ул. Спортивная и ул. Агибалова по ул. Вилоновская или ул. Рабочая до Музея Алабина и пл. Куйбышева. Это является существенным аргументом «за» при выборе места аренды.

На сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости в районе Железнодорожного вокзала ощущается необходимость новых площадей хорошего качества по умеренным ценам.