2.6 Расчет себестоимости 1 кв.М. Арендной площади

Для расчета себестоимости 1 м.кв. арендой площади необходимо рассчитать постоянные затраты на содержание здания в месяц. Так как полностью офисный центр планируется сдать в 2010 году, а часть площадей будет сдаваться уже с третьего квартала 2009 года, то будем рассчитывать себестоимость для 2009 года и 2010 года.

Общие затраты на содержание корпуса 2 в месяц складываются из следующих статей:

1. Потребление электроэнергии в месяц в количестве до 23000 кВт/час по ставке 3 руб. 23 коп. за кВт/час.

2. Потребление питьевой воды в количестве до 450 м.куб. в месяц по ставке 13 руб. 78 коп за м.куб., канализация в количестве до 450 м.куб. в месяц по ставке 5 руб. 49 коп. за м.куб.

3. Услуги охранной фирмы ЧОП «Команда».

4. Телефонные переговоры, телематические услуги связи (Интернет), абонентская плата за 100 телефонных номеров в размере 165 руб. 20 коп. за один телефонный номер.

5. Вывоз твердых бытовых отходов ЗАО «Самараспецстрой» в количестве до 8 контейнеров мусора по ставке 350 руб. за один контейнер.

6. Заработная плата сотрудникам.

7. Ежедневная уборка помещений в офисном центре осуществляется клининговой фирмой ООО «Клининг-Сити» на основе договора по ставке 35 руб. за 1 м.кв. Уборка прилегающей территории – 7000 руб.

8. Прочие расходы включают в себя: канцтовары, услуги банка, обслуживание ККМ, обслуживание компьютера, обслуживание программного обеспечения.

Таким образом, подсчитаем общие затраты на содержание корпуса 2 в третьем квартале 2009 года, данные представлены в таблице16.

В четвертом квартале планируется сдать в аренду дополнительно 5600 м.кв., таким образом затраты в четвертом квартале увеличиваются.

Таблица 16 - Затраты на содержание здания в месяц в третьем квартале 2009 года

Статья затрат	Сумма, руб.
Коммунальные платежи, в т.ч.:	95055,50
- электроэнергия	74060,00
- вода	8671,50
- теплоснабжение	12324,00
Услуги охранной фирмы	10000,00
Услуги связи	26520,00
Вывоз ТБО	3000,00
Заработная плата сотрудникам	141000,00
Взносы в ПФР	19740,00
Взносы в соц.страх	846,00
Налог на землю	3437,50
Услуги клининговой фирмы	52500,00
Прочие расходы	10000,00
Итого	362099,00
Итого себестоимость 1 м.кв.	278,54

Посчитаем общие затраты четвертого квартала 2009 года, данные представим в таблице 17.

Таблица 17 - Затраты на содержание здания в месяц в четвертом квартале 2009 года

Статья затрат	Сумма, руб.
Коммунальные платежи, в т.ч.:	102459,00
- электроэнергия	80500,00
- вода	9635,00
- теплоснабжение	12324,00
Услуги охранной фирмы	12000,00
Услуги связи	29520,00
Вывоз ТБО	3000,00
Заработная плата сотрудникам	141000,00
Взносы в ПФР	19740,00
Взносы в соц.страх	846,00
Налог на землю	3437,50
Услуги клининговой фирмы	70000,00
Прочие расходы	12000,00
Итого	394002,50
Итого себестоимость 1 м.кв.	218,89

Таким образом, мы видим, что затраты снижаются пропорционально увеличению объема реализации услуг по сдаче в аренду коммерческой недвижимости.

С 2010 года торгово-офисный центр планируется сдать полностью, поэтому затраты по некоторым статьям увеличиваются, а именно:

1. Потребление электроэнергии в месяц в количестве до 33000 кВт/час по ставке 3 руб. 23 коп. за кВт/час.

2. Потребление питьевой воды в количестве до 700 м.куб. в месяц по ставке 13 руб. 78 коп за м.куб., канализация в количестве до 700 м.куб. в месяц по ставке 5 руб. 49 коп. за м.куб.

3. Услуги охранной фирмы ЧОП «Команда».

4. Телефонные переговоры, телематические услуги связи (Интернет), абонентская плата за 100 телефонных номеров в размере 165 руб. 20 коп. за один телефонный номер.

5. Заработная плата сотрудникам. Штатное расписание сотрудников, занятых в проекте с 2010 года представлены в таблице 18.

Таблица 18 – Штатное расписание сотрудников с 2010 года

Должность	Количество штатных единиц	Тарифная ставка, руб.		Премия, руб.		Всего, руб.		Месячный фонд, руб.
Генеральный директор	1	64000,00		6000,00		70000,00		70000,00
Главный бухгалтер	1	20000,00		5000,00		25000,00		25000,00
Бухгалтер	1	11000,00		3000,00		14000,00		14000,00
Юрисконсульт	1	14000,00		3000,00		17000,00		17000,00
Менеджер по рекламе	1	12000,00		4000,00		16000,00		16000,00
Менеджер по режиму ихозяйственной части	1	12000,00		3000,00		15000,00		15000,00
Рабочий по обслуживанию здания	2	10000,00		4000,00		14000,00		28000,00
Телефонист	1	10000,00		3000,00		13000,00		13000,00
Итого, руб.			153000,00		31000,00		184000,00		198000,00
Взносы в ПФР (14%)										27720,00
Взносы в соц.страх (0,6%)										1188,00
Итого, руб.										226908,00

6. Налог на землю составляет 1,5 % от кадастровой стоимости земли, а именно 2 750 000 руб. Налоговым периодом является год, таким образом, общая сумма налога составляет 41 250руб.

7. Ежедневная уборка помещений в офисном центре осуществляется клининговой фирмой ООО «Клининг-Сити» на основе договора по ставке 35 руб. за 1 м.кв. Уборка прилегающей территории – 7000 руб.

8. Прочие расходы включают в себя: канцтовары, услуги банка, обслуживание ККМ, обслуживание компьютера, обслуживание программного обеспечения.

Таким образом, подсчитаем постоянные и переменные затраты на 1 кв.м. корпуса 2 в месяц в 2010 году, данные представлены в таблице19.

Таблица 19 –Общие затраты на содержание здания в месяц в 2010 году

Статья затрат	Сумма, руб.
Коммунальные платежи, в т.ч.:	94321,00
- электроэнергия (постоянная составляющая)	64400,00
- электроэнергия (переменная составляющая)	41860,00
- вода	13489,00
- теплоснабжение	16432,00
Услуги охранной фирмы	18000,00
Услуги связи (абонентская плата)	16520,00
Услуги связи (телефонные переговоры)	20480,00
Вывоз ТБО	3000,00
Заработная плата сотрудникам (оклад)	163000,00
Заработная плата сотрудникам (премия)	35000,00
Взносы в ПФР (от оклада)	22820,00
Взносы в ПФР (от премии)	4900,00
Взносы в соц.страх (от оклада)	978,00
Взносы в соц.страх (от премии)	210,00
Налог на землю	3437,50
Услуги клининговой фирмы (прилегающая территория)	7000,00
Услуги клининговой фирмы (корпус 2)	91000,00
Прочие расходы	15000,00
Итого	537526,50
- из них переменные затраты	206939,00
- из них постоянные затраты	330587,50
Итого себестоимость 1 м.кв.	206,74

Таким образом, постоянные и переменные затраты на 1.кв.м. площади в сумме составляют 206,74 руб. В третьем квартале 2009 года общие затраты на 1 кв.м. арендной площади составили 278,54 руб., в четвертом квартале – 218,89 руб. Снижение затрат связано с тем, что с 2010 года торгово-офисный центр полностью сдается в аренду.

Исходя из анализа рынка коммерческой недвижимости, предприятие устанавливает стоимость 1.кв.м. аренды в сумме 550 руб. Таким образом, сдача в аренду коммерческой недвижимости является рентабельным видом деятельности.