2.4 Стратегия и план рекламы

По данным Поволжского Центра Развития, ответы респондентов на вопрос о наиболее приемлемых офисных площадях для их бизнеса распределился таким образом, что офисные помещения площадью от 35 до 50 кв.м. оказались самыми популярными и востребованными на рынке коммерческой недвижимости (18%). Так же востребованными являются офисные помещения площадью от 50 до 65 м.кв. (16%) и от 65 до 80 м.кв. (14%). Стоит отметить, что офисные помещения большой квадратуры – от 100 м.кв. до 150 и более – имеют своего арендатора, и так же пользуются популярностью [22].

Таким образом, изучив спрос на офисные помещения по городу Самара, который показан на рисунке 5, руководство ОАО «МСБ «Самарская» пришло к выводу, что 1 и 2 этажи офисного центра лучше разбить на площади соответственно спросу для привлечения большего количества арендаторов.

Таким образом, по проекту 1 и 2 этаж торгово-офисного центра будут иметь квадратуру, представленную в таблице 6.

На первом этаже сдается площадь 1230 м.кв. В левом и правом крыле корпуса 2 расположены туалеты площадью по 15 м.кв. и лестницы по 20 м.кв., таким образом, общая площадь этажа составляет 1300 м.кв., площадь под туалеты и лестницы сдается арендаторам как приведенная площадь. На втором этаже в левом и правом крыле также расположены 2 туалета по 15 м.кв., итого общая площадь второго этажа также составляет 1300 м.кв.

Таким образом, руководство ОАО «МСБ «Самарская» намерено привлечь арендаторов, которым необходима различная квадратура. В офисных центрах класса А невозможно найти площадь под аренду меньше 120 м.кв., что зачастую отталкивает будущих арендаторов, которые готовы платить за аренду по высокой ставке, но не нуждающихся в такой квадратуре. В свою очередь, офисные центры класса С предлагают приемлемую арендную ставку, но качество офисных помещений находится на низком уровне. Таким образом, наш ТОЦ класса В заполняет нишу в сегменте качества и цены и позиционирует себя как «средняя цена – высокое качество».

Рисунок 5 - Спрос на офисные помещения по городу

Таблица 6 - Квадратура офисных площадей на 1 и 2 этаже

1 этаж
Общая площадь, сдаваемая в аренду, м.кв.	Квадратура офисов, м.кв.	Количество офисов
1300	65	2
в т.ч.	75	1
- 2 туалета по 15 м.кв.	80	2
- 2 лестницы по 20 м.кв.	95	1
	110	2
	125	2
	150	2

Для того чтобы привлечь арендаторов, необходима эффективная реклама. По мнению экспертов в области коммерческой недвижимости,

Продолжение табл. 6

2 этаж
Общая площадь, сдаваемая в аренду, м.кв.	Квадратура офисов, м.кв.	Количество офисов
1300	15	5
в т.ч.	20	5
- 2 туалета по 15 м.кв.	25	5
	30	4
	35	5
	40	5
	45	2
	50	2
	60	2
	55	3

наиболее эффективная реклама сдачи в аренду офисов это размещение объявлений в специализированных газетах и журналах. В Самаре самая популярная газета и журнал об аренде и продаже офисных площадей это «Rent & Sale» или «Аренда и Продажа».Размещение рекламы в данных изданиях зависит от полосы и размера. ОАО «МСБ «Самарская» приняло решение разместить рекламу до начала реконструкции офисного центра для того, чтобы предварительно заключить договора с арендаторами. Стоимость рекламы в цвете размером 5*5 см. на второй полосе в газете «Rent & Sale» составляет 250 руб./мес., а в журнале 850 руб./мес. Периодичность выхода газеты – один раз в две недели, а журнала – один раз в месяц. Также эффективной считается реклама, размещенная на бесплатных Интернет-ресурсах. Наиболее популярными из них являются: www.slando.ru,www.olx.ru,www.do63.ru. Руководство приняло решение разместить на ограждении ОАО «МСБ «Самарская» баннер с рекламой об аренде офисных помещений. Стоимость баннера производства Китай размером 3,3 м.*1,8 м. составляет 1500 руб. включая установку. Также необходимо учесть, что реклама устанавливается с разрешения Департамента по строительству и архитектуры города Самара. Срок рассмотрения заявления на выдачу разрешения 2 недели, госпошлина составляет 1500 руб. Разрешение на рекламу выдается на срок 12 месяцев. В таблице 7 представлены общие затраты на рекламу.

Таблица 7 - Общие затраты на рекламу

Наименование рекламного ресурса		Стоимость рекламы в месяц, руб.	2009 год
			по кварталам
			I	II	III	IV
Газета Rent & Sale	250,00		750,00	750,00	750,00	750,00
Журнал Rent & Sale	850,00		2550,00	2550,00	2550,00	2550,00
Бесплатные Интернет-сайты: www.slando.ru; www.olx.ru; www.do63.ru	0,00		0,00	0,00	0,00	0,00
Баннер (включая затраты на выдачу разрешения на рекламу)	3000,00		0,00	0,00	0,00	0,00

Продолжение табл.7

Наименование рекламного ресурса	Стоимость рекламы в месяц, руб.	2010 год					Итого за период рекламной кампании, руб.
		по кварталам
		I	II	III	IV
Газета Rent & Sale	250,00	750,00	-	-	-	3750,00
Журнал Rent & Sale	850,00	2550,00	-	-	-	12750,00
Бесплатные Интернет-сайты: www.slando.ru; www.olx.ru; www.do63.ru	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
				Итого, руб.		16500,00
Баннер (включая затраты на выдачу разрешения на рекламу)	3000,00	-	-	-	-	3000,00
				Итого, руб.		19500,00

Проведя эффективную рекламную кампанию ОАО «МСБ «Самарская» намерено привлечь арендаторов и предварительно заключить договора аренды до пускового периода офисного центра.

5. Смета затрат на реализацию проекта

Для реконструкции и ремонта корпуса 2 под офисное здание ОАО «МСБ «Самарская» нанимает по договору генерального подрядчика ООО «СТ-Центр». Оплата генеральному подрядчику составляет 10% от общей сметной стоимости работ по ремонту и реконструкции здания.

Генеральный подрядчик разрабатывает проект реконструкции и ремонта корпуса 2 под торгово-офисный центр, а также осуществляет проектные и монтажные работы.

Для того чтобы осуществить ремонт корпуса генеральному подрядчику необходимо нанять строительную организацию. Для этого ООО «СТ-Центр» проводит торги среди строительных фирм с целью выбрать ту, которая по наименьшей сметной стоимости реконструирует производственные помещения под офисные. После проведения торгов выбрана строительная фирма ООО «Стройальянс».

Также ООО «СТ-Центр» проводит торги для выбора подрядчика, который установит вентилируемый фасад из керамогранита. После проведения торгов выбрана строительная фирма ООО «КВФ».

Для того чтобы осуществит благоустройство автостоянки для арендаторов, а также прилегающую к зданию территорию генеральный подрядчик проводит торги с целью выбрать фирму, которая по наименьшей сметной стоимости осуществит данные работы. На основе торгов выбрана фирма ООО «Вектор».

Подрядные организации ООО «Стройальянс», ООО «КВФ» и ООО «Вектор» предъявили сметы затрат на ремонт и реконструкцию здания. Смета затрат строительной фирмы ООО «Стройальянс» представлена в таблице 8.

Таблица 8 - Смета затрат строительной фирмы ООО «Стройальянс»

Наименование работ	Единица измерения	Стоимость работы, руб. (включая стоимость материала)
Устройство подвесных потолков "Армстронг"	м.кв.	1029540,00
Оклеивание стен виниловыми флезилиновыми обоями и стеклообоями	м.кв.	1842000,00
Облицовка стен плиткой керамической	м.кв.	1348300,00
Затирка стен РОТБАНДОМ	м.кв.	294512,00
Устройство перегородок из ГКЛ в 2 слоя с металлическим каркасом и изоляцией	м.кв.	298630,00
2	3	4
Установка подоконников	м.пог.	98700,00
Замена стеклопакетов в окнах	м.кв.	369000,00
Установка дверных блоков (весь комплект)	м.кв.	1234000,00
Устройство стяжки толщиной до 10мм из самовыравнивающей смеси	м.кв.	536590,00
Установка плинтуса пластикового	м.пог.	68700,00
Устройство покрытий из керамических плиток по готовому основанию	м.кв.	1587250,00
Облицовка лестниц керамогранитом (ступени)	м.кв.	298360,00
Устройство покрытий на лестничных площадках из керамогранита	м.кв.	198750,00
Прокладка трубопроводов	м.пог.	793400,00
Установка алюминиевых радиаторов	секц.	741500,00
Демонтаж плитки со стен	м.кв.	102310,00
		10100042,00

Смета затрат строительной фирмы ООО «КВФ» представлена в таблице 9.

Таблица 9 - Смета затрат строительной фирмы ООО «КВФ»

Наименование работ	Ед. измерения	Стоимость работы, руб. (включая стоимость материала) на 1600 кв.м.
Керамогранит 600*600мм	м.кв.	1084800,00
Комплектация алюминиевой подсистемой ROST’AL	м.кв.	1452800,00
Монтаж подсистемы и керамогранита	м.кв.	1099200,00
Установка и снятие инвентарных лесов	м.кв.	123200,00
Итого, руб.		3760000,00

Смета затрат строительной фирмы ООО «Вектор» представлена в таблице 10.

Таблица 10 - Смета строительной фирмы ООО «Вектор»

Наименование работ	Стоимость работы, руб. (включая стоимость материала)
Благоустройство автостоянки	164000,00
Благоустройство территории	98000,00
Итого	262000,00

Штатное расписание сотрудников, работающих по проекту в пусковом периоде, представлено в таблице 11.

Таблица 11 – Штатное расписание сотрудников, занятых в проекте в пусковом периоде

Должность	Количество штатных единиц	Тарифная ставка, руб.	Премия, руб.	Всего, руб.	Месячный фонд, руб.
Генеральный директор	1	64000,00	6000,00	70000,00	70000,00
Главный бухгалтер	1	20000,00	5000,00	25000,00	25000,00
Юрисконсульт	1	14000,00	3000,00	17000,00	17000,00
Менеджер по рекламе	1	12000,00	4000,00	16000,00	16000,00

Продолжение табл. 11

1	2	3		4		5		6
Телефонист	1	10000,00		3000,00		13000,00		13000,00
Итого, руб.			120000,00		21000,00		141000,00		141000,00
Взносы в ПФР (14%)									19740,00
Взносы в соц.страх (0,6%)									846,00
Итого									161586,00

Так как предприятие находится на упрощенной системе налогообложения, то ЕСН (единый социальный налог) не уплачивается. Вместо этого налога уплачиваются страховые взносы в пенсионный фонд и социальное страхование. Численность сотрудников, расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды с начала строительства и реконструкции корпуса 2 представлены в таблице 12.

Таблица 12 - Численность сотрудников, расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды с начала строительства и реконструкции корпуса 2

Показатели	Всего в месяц	2009 год
		по кварталам
		I	II	III	IV
Численность работающих по проекту, чел.	8	5	5	5	5
Расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды, руб.	226908,00	482220,00	482220,00	482220,00	482220,00

Продолжение табл.12

Показатели	Всего в месяц	2010 год	2011 год	2012 год	2013 год
Численность работающих по проекту, чел.	8	8	8	8	8
Продолжение табл. 12
Расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды, руб.	226908,00	2722896,00	2722896,00	2722896,00	2722896,00

Таким образом, посчитаем общую смету затрат, которая представлена в таблице 13.

Финансирование общей сметы затрат будет осуществляться за счет собственных средств ОАО «МСБ «Самарская». Необходимо учесть, что на момент принятия решения руководством ОАО «МСБ «Самарская» об изменении вида деятельности на балансе оставалось оборудование для производства плавленых и сычужных сыров. Предприятие прекратило деятельность по производству сыров в мае 2008 года.

Таблица 13- Общая смета затрат

Наименование затрат	Сумма, руб.
Оплата генеральному подрядчику ООО "СТ-Центр"	1412204,2
Проектные работы	487000,00
Оплата строительной фирме ООО "Стройальянс"	10100042,00
Оплата строительной фирме ООО "КВФ"	3760000,00
Оплата строительной фирме ООО "Вектор"	262000,00
Коммунальные платежи на период ремонтных работ	734076,00
Заработная плата сотрудникам	846000,00
Страховые взносы в ПФР	118440,00
Взносы на соц.страхование	5076,00
Покупка и установка 100 телефонных номеров	250000,00
Реклама	6600,00
Итого, руб.	17981438,20

В течение трех месяцев шли переговоры с заводом плавленых сыров в г. Новые Бурасы, Саратовской области, о продаже оборудования и торговой марки. В августе 2008 года был заключен договор о купле-продаже оборудования для производства плавленых и сычужных сыров, оборудования для копчения сыров и купле-продаже торговой марки. Таким образом, полученные средства руководство планировало направить на реализацию проекта торгово-офисного центра. Общая сумма вырученных средств представлена в таблице 14.

Таблица 14 - Средства, полученные от продажи производства сыров

Наименование	Сумма, руб.
Продажа оборудования для производства плавленых сыров	7470000,00
Продажа оборудования для производства сычужных сыров	4050000,00
Продажа оборудования для копчения сыров	5275000,00
Продажа торговой марки	1250000,00
Итого, руб.	18045000,00

Источник финансирования оценивается в сумме 18 045 000 руб. Таким образом, собственных средств у предприятия достаточно для того, чтобы покрыть всю сумму затрат на реализацию проекта. То есть у ОАО «МСБ «Самарская» нет необходимости привлекать заемные средства в виде кредита.

По проекту генерального подрядчика ремонт и реконструкцию здания планируется выполнить в срок 6 месяцев. Работы начинаются с 12 января 2009 года и заканчиваются ориентировочно 30 июня 2009 года.

В третьем квартале 2009 года планируется сдать полностью торгово-офисный центр площадью 2600 м.кв., а площадь первого этажа в 1300 м.кв. сдана арендаторам, предварительно заключившим договора с ОАО «МСБ «Самарская». В четвертом квартале планируется сдать в аренду еще 500 м.кв. за счет эффективной рекламы, которая была запущена с начала строительства и реконструкции офисного центра. Таким образом, руководство ОАО «МСБ «Самарская» планирует к концу четвертого квартала сдавать площадь в 1800 м.кв. Программа реализации услуг по сдаче в аренду офисных помещений представлена в таблице 15.

Таблица 15 - Программа реализации услуг

Показатели		Всего в месяц		2009 год
				по кварталам
				I		II	III	IV
Сдача в аренду офисных помещений, м.кв.	2600		-		-	1300	1800
Объем предоставляемых услуг в стоимостном выражении, тыс.руб.	1378,00		-		-	2145,00	2970,00
Объем реализации в натуральном выражении, м.кв.	2600		-		-	1300	1800
Общая выручка от реализации предоставляемых услуг, тыс.руб.	1378,00		-		-	2145,00	2970,00

Продолжение табл. 15

Показатели	Всего в месяц	2010 год	2011 год	2012 год	2013 год
Сдача в аренду офисных помещений, м.кв.	2600	2600	2600	2600	2600
Объем предоставляемых услуг в стоимостном выражении, тыс.руб.	1378,00	17160,00	17160,00	17160,00	17160,00
Объем реализации в натуральном выражении, м.кв.	2600	2600	2600	2600	2600
Общая выручка от реализации предоставляемых услуг, тыс.руб.	1378,00	16536,00	16536,00	16536,00	16536,00

Представим данные из таблицы 15 на рисунке 6.

Таким образом, руководство планирует к началу 2010 года полностью сдать в аренду 2600 м.кв. торгово-офисного центра.

Рисунок 6 - Программа реализации услуг