3 Оценка эффективности реализации инвестиционного проекта

3.1 Анализ основных показателей эффективности проекта

Для оценки эффективности инвестиционной привлекательности проекта используются следующие основные показатели, определяемые на основе денежных потоков проекта и его участника: чистый доход, чистый дисконтированный доход, внутренняя норма доходности, индекс доходности инвестиций, срок окупаемости, дисконтированный срок окупаемости.

Итак, показатели, рассчитываемые с учетом фактора времени, подразумевают предварительное дисконтирование (приведение) чистого денежного потока. Чистый денежный поток NCF (Net cash flow) - разность между суммами поступлений и выплат денежных средств организации за определенный период времени; рассчитывается с учетом выплат, дивидендов и налогов [23].

Под инвестициями подразумеваем сумму денежных средств, необходимую на проектные работы и строительство объекта недвижимости, покупку, а также начальный оборотный капитал, необходимый для покрытия текущих затрат при начальной эксплуатации объекта до тех пор, пока выручка не будет покрывать текущие расходы.

Нулевым периодом проекта будет первый год проекта, далее – по порядку (1-4 период). В таблице 23 приведен расчет чистого денежного потока (NCF) нашего проекта, где NCF разность поступлений и платежей, в том числе инвестиций.

Теперь можно дисконтировать чистый денежный поток (NCF). Формула дисконтирования выглядит следующим образом [23]:

,

где PV_k — приведенная (текущая) стоимость денежного потока k-го периода проекта

NCF_k – чистый денежный поток k-го периода проекта

k – период проекта

r – ставка дисконтирования (в десятичном выражении)

По правилу дисконтирования нулевой период проекта (первый год) является периодом инвестиций, перед нами стоит задача привести чистые денежные потоки проекта к периоду первых инвестиций в проект, то есть к нулевому периоду, поэтому чистый денежный поток нулевого периода не дисконтируется. Следует обратить внимание, что помимо инвестиций, в нулевом периоде проекта мы имеем текущие расходы и доходы, которые также не дисконтируем.

Ставка дисконтирования нашего проекта составляет 17,27%, то есть r = 0,1727. Ставка дисконтирования определена на основе учета альтернативной нормы доходности, требуемой собственником (15,5% - ставка по депозиту в ГазБанке на срок от 1 года), и премией, учитывающей страновой риск (страновой риск для России составляет 15%, а премия за риск 1,77%).

Дисконтируем чистый денежный поток (NCF) 1-4 периодов из таблицы 22. Подставляя в формулу дисконтирования соответствующие значения, получаем:

Значения дисконтированных чистых денежных потоков по годам представлены в таблице 23.

Таблица 22 – Расчет денежного потока

Доходы, руб.	2009 год
	I	II	III	IV
Сдача в аренду торгово-офисного центра	0,00	0,00	2145000,00	2970000,00
Итого	0,00	0,00	2145000,00	2970000,00
Расходы, руб.
Платежи по текущей деятельности	0,00	0,00	1086306,00	1182006,00
Общая сметная стоимость строительных работ и реконструкции здания	8663006,79	6988294,48	2330136,93	-
Итого	8663006,79	6988294,48	3416442,93	1182006,00
Чистый денежный поток	-8663006,79	-6988294,48	-1271442,93	1787994,00

Продолжение табл.22

Доходы, руб.	2010 год
	II	III	IV
Сдача в аренду торгово-офисного центра	4290000,00	4290000,00	4290000,00
Итого	4290000,00	4290000,00	4290000,00
Расходы, руб.
Платежи по текущей деятельности	1612572,00	1612572,00	1612572,00
Общая сметная стоимость строительных работ и реконструкции здания	-	-	-
Итого	1612572,00	1612572,00	1612572,00
Чистый денежный поток	2677428,00	2677428,00	2677428,00

Продолжение табл.22

Доходы, руб.	2011 год	2012 год	2013 год
Сдача в аренду торгово-офисного центра	17160000,00	17160000,00	17160000,00
Итого	17160000,00	17160000,00	17160000,00
Расходы, руб.
Платежи по текущей деятельности	6450288,00	6450288,00	6450288,00
Общая сметная стоимость строительных работ и реконструкции здания	-	-	-
Итого	6450288,00	6450288,00	6450288,00
Чистый денежный поток	10709712,00	10709712,00	10709712,00

Таблица 23 - Значения дисконтированных чистых денежных потоков по годам

Теперь рассчитаем первый показатель эффективности инвестиционного проекта - NPV (Net Present Value) – чистая приведенная стоимость проекта. Классическая формула для расчета NPV выглядит следующим образом:

,

где NPV — чистый приведенный денежный поток

NCF – чистый денежный поток соответствующего периода проекта

n – горизонт исследования, выраженный в интервалах планирования (срок проекта)

k – период проекта

r – ставка дисконтирования (в десятичном выражении)

Показатель NPV заключается в суммировании дисконтированных чистых денежных потоков (PV) c 1 по n-ый период проекта и прибавлении к нему отрицательного денежного потока 0-го периода (инвестиций). То есть за счет положительного, либо отрицательного знака чистого денежного потока каждого периода при расчете NPV у нас осуществляется сложение, либо вычитание соответственно дисконтированного денежного потока каждого следующего периода.

По данным из таблицы 23 рассматриваемого примера получаем:

NPV = PV1период+ PV2период+ PV3период + PV4период + NCF0 = 9132524,94 + 7787605,48 + 6640748,25 + 5662785,24 – 15134750,20 = 14088913,71 (см. сумму накопленного чистого денежного потока в 4-м периоде таблицы 23).

По общему правилу, если NPV > 0, то проект принимается. Положительное значение NPV значит, что денежный поток проекта за рассматриваемый срок при установленной ставке дисконтирования покрыл своими поступлениями инвестиции и текущие затраты, то есть обеспечил минимальный доход заданный ставкой дисконтирования (r), равный доходу от альтернативных безрисковых вложений и доход равный значению NPV.

Когда NPV = 0 – проект не является ни прибыльным, ни убыточным, он только покрыл свои инвестиции и текущие затраты, обеспечил минимальный доход заданный ставкой дисконтирования (r) при указанных рисках. В данном случае при реализации проекта доход собственников не изменится, но стоимость компании увеличится на сумму инвестиций.

Если NPV < 0, это значит, что проект в рассматриваемый период не обеспечил даже минимальный доход, равный доходу от безрисковых вложений, заложенный в ставке дисконтирования, а, возможно, не покрыл даже инвестиции и текущие затраты (когда чистый денежный поток проекта NCF<0).

В нашем случае показатель NPV>0, то есть проект должен быть принят, но прежде чем делать выводы об эффективности рассматриваемого проекта следует рассчитать остальные показатели и рассматривать их в совокупности.

Рассмотрим следующий показатель эффективности инвестиционного проекта, рассчитываемого с учетом фактора времени – IRR (Internal Rate of Return) - внутренняя норма доходности. Данный показатель отражает в отличие от NPV доходность проекта в относительном выражении (в процентах), поэтому является более понятным. IRR – это такое значение ставки дисконтирования (r), при котором NPV = 0, то есть при котором текущая стоимость поступлений равна текущей стоимости инвестиций и текущих затрат. IRR отражает безубыточную норму доходности проекта, то есть когда проект становится ни прибыльным, ни убыточным.

Для расчета данного показателя можно применить технически сложные математические расчеты, используя формулу NPV:

где NCF– чистый денежный поток соответствующего периода

r – ставка дисконтирования (в десятичном выражении)

n – горизонт исследования, выраженный в интервалах планирования (срок проекта)

k – период проекта

В данном случае ставка дисконтирования (r) отражает внутреннюю норму доходности (IRR).

Можно вычислить значение IRR «вручную» методом подбора (подстановки) ставки дисконтирования (r) в формуле NPV, пока не будет достигнуто значение NPV=0. Рассматривая наш проект, при ставке дисконтирования (r) равной 17,27% значение NPV имеет довольно неплохое значение (14088913,71), поэтому, чтобы найти значение IRR, попробуем увеличить ставку дисконтирования до 30%. Соответственно, при (r) равной 0,3, используя те же формулы, что при расчете NPV со ставкой дисконтирования 17,27%, получаем значение NPV =8065063,58. Значение NPV получилось больше нуля, но уже гораздо меньше, соответственно попробуем еще увеличить ставку дисконтирования до 50%, получаем NPV =2053676,47. NPV получилось больше нуля, но уже гораздо меньше, соответственно попробуем еще увеличить ставку дисконтирования до 60%, получаем NPV = -8850,81. Значение NPV получилось отрицательным, соответственно значение IRR данного проекта находится между 60% и 59%, ближе к 60%. Таким образом, продолжая подбор ставки дисконтирования (r), мы нашли значение (r), при котором NPV равно нулю - значение IRR рассматриваемого проекта = 59%. График NPV представлен на рисунке 6.

Проект принимается, когда значение показателя IRR>ставки дисконтирования (r). В данном случае проект окупает затраты, обеспечивает прибыль, заданную ставкой дисконтирования и обеспечивает запас прибыли в абсолютной величине, равной NPV, а в относительной – равной (IRR-r). Когда IRR<ставки дисконтирования (r), проект следует отклонить, так как он не только не обеспечивает дополнительную доходность (запас прибыли), но даже не обеспечивает прибыль, заданную ставкой дисконтирования - минимальный доход, равный вложениям в альтернативные проекты.

Рисунок 6 – График NPV

Уже второй показатель удовлетворяет установленным требованиям, но не стоит торопиться с выводами, рассчитаем следующий показатель.

Срок окупаемости инвестиционного проекта Т – это время с начала освоения инвестиций, по истечению которого сумма приведенных эффектов будет равна сумме приведенных капитальных вложений. Определяется срок окупаемости как с учетом так и без учета фактора времени, для чего анализируется соответствующие денежные потоки. Если доход (прибыль) одинаков по годам реализации инвестиционного проекта, то срок окупаемости определяется по формуле:

,

где К – капитальные вложения на реализацию проекта, руб.;

П – получаемая прибыль, руб.

Таким образом, срок окупаемости нашего проекта равен:

То есть, срок окупаемости равен 2 года.

Рассчитаем дисконтированный срок окупаемости инвестиций нашего проекта (Discounted pay-back period – DPP). Метод определения дисконтированного срока окупаемости инвестиций в целом аналогичен методу расчета простого срока окупаемости. Срок окупаемости с учетом дисконтирования – это продолжительность периода до момента ок упаемости с учетом дисконтирования. Показатель DPP отражает, за какой период времени доходы проекта окупят инвестиции и будут покрывать текущие затраты, то есть когда накопленный по периодам (годам) проекта дисконтированный чистый денежный поток сменит знак с минуса на плюс и больше не будет изменяться. Соответственно, дисконтированный срок окупаемости проекта будет всегда больше обычного срока окупаемости.

Условие для определения дисконтированного срока окупаемости может быть сформулировано как нахождение момента времени, когда современная ценность доходов, получаемых при реализации проекта, сравняется с объемом инвестиционных затрат.

DPP =

где DPP – дисконтированный период окупаемости, лет;

IC – сумма инвестиций, направленных на реализацию проекта;

– средняя величина денежных поступлений в периоде t.

Таким образом, дисконтированный срок окупаемости нашего проекта равен 2 годам и 5 месяцам.

Рассчитаем еще один показатель - индекс доходности инвестиций (PI) – отношение суммы элементов денежного потока от текущей (операционной) деятельности к абсолютной величине суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности; численно он равен увеличенному на единицу отношению чистого дохода к накопленному объему инвестиций.

Индекс доходности инвестиций (PI) рассчитывается по следующей формуле:

,

где TIC – полные инвестиционные затраты проекта.

Таким образом, индекс доходности инвестиций для нашего проекта равен 1,78. Это означает, что на каждый вложенный рубль инвестиций доход составит 78 копеек.

В таблице 24 представим все рассчитанные показатели эффективности проекта.

Таблица 24 – Показатели эффективности проекта

Наименование показателя	Значение	Нормативное значение
NPV	14088913,71	> 0
IRR	59%	> r
PI	1,78	> 1
Tок	2 года
Ток диск	2 года 5 месяцев