4. 9. Условия и факторы формирования рыночной

цены земли

На земельном рынке совершаются следующие виды сделок: купля-продажа земельных участков, сдача земельных участков в аренду, залог участков для получения кредита банка (ипотека), компенсация ущерба при изъятии земли для государственных нужд. Рынок земли в сельском хозяйстве охватывает оборот земельных долей, которые находятся в в частной собственности, но используются совместно на предприятиях различных организационно-правовых форм хозяйствования; участки, принадлежащие крестьянским (фермерским) хозяйствам; приватизированные участки в личном подсобном хозяйстве, а также участки земли, переданные в районный фонд перераспределения. Остальные земельные участки находятся за пределами отрасли сельского хозяйства – участки, объединенные в садово-огороднические кооперативы, участки под застройкой в

населенных пунктах и т.п.

Участники рынка земли – собственники земельных участков и арендаторы. В общем количестве участников рынка земли преобладают арендодатели (постоянные собственники) и арендаторы (временные собственники). Количество случаев смены постоянных собственников значительно меньше, чем случаев сдачи в аренду (в США менее 2 % таких случаев).

В 90-х годах прошлого века количество сделок с земельными участками (масштаб рынка земли) в сельской местности увеличивалось, потому что была объективная основа для формирования рынка земли (см. табл. 4.1).

рынка земли укрепляется по мере созревания условий и превращения условий в факторы. Условие – это наличие мотивов определенных действий людей, а фактор – это движущая сила какого-либо процесса. Толкование данных понятий поможет нам сформулировать условия формирования рынка земли и факторы, которые обеспечивают нормальную работу рынка. Причём, перечень условий формирования рынка земли тот же, что и в целом функционирования рыночной экономики.

1. Достаточно большое количество собственников. В России данное условие существ

ет уже несколько дет. В соответствии с Конституцией РФ свыше 42 миллионов граждан получили в частную собственность землю. В сельском хозяйстве в приватизированных хозяйствах все работающие и пенсионеры, а в отдельных случаях и работники социальной сферы имеют "Свидетельства на право собственности на землю". Также в собственности находятся земельные участки под застройкой, в ЛПХ. Наряду с частной собственностью на землю существует государственная и муниципальная.

В Воронежской области имеется 431,4 тыс. собственников земельных долей, за которыми закреплено 2 млн. 696 тыс. га сельхозугодий или более 90 % всех сельхозугодий. Большая часть земельных долей сдана в аренду хозяйствам, где собственники проживают и работают или земля находится в собственности наследников.

Таблица 4.1. Динамика продаж земельных участков гражданами и юридическими лицами в Воронежской области

Земельные участки	1995 г.		2002 г.
	сде-лок	га	га
Для индивидуального жилищного строительства - всего	1220	112	3208		431
в том числе: в сельских населенных пунктах	-	-	821		200
в городах и поселках	1220	112	2359		228
Для ведения личного подсобного хозяйства	2275	604	4389		1086
в том числе: в сельских населенных пунктах	2275	604	3778		910
в городах и поселках	-	-	382		106
Для садоводства - всего	2133	205	1722		198
в том числе: вне населенных пунктов	1692	173	1423		168
в сельских населенных пунктах	20	3	277		27
в городах и поселках	421	29	22		2
Всего по области	5628	921	9326		1823

Объективная

Условие по большому количеству собственников порождает фактор конкуренции между предлагающими земельные участки к продаже или к сдаче в аренду. Лишь при наличии конкуренции цена может выполнять свою функцию равновесия между спросом и предложением.

Количество предлагаемых на рынке участков возрастает до тех пор, пока не будут вовлечены в оборот участки всех собственников. Однако ограниченность площади земли в рамках государства или планеты не позволяет надеяться на то, что предложение на рынке земли всегда будет играть активную роль. На графике линия предложения становится вертикальной (см. рис. 9), что отражает пассивную роль фактора предложения при формировании цены земди.

На рынке земли активную роль играет спрос. Однако спрос на землю зависит от спроса на продукцию. В конкурентной борьбе на рынке земли выясняется, какая цена производства продукции признается обществом. Цена производства равна сумме нормальных производственных затрат и нормальной прибыли. Разница между ценой производства на сравнительно лучших и худших участках представляет собой избыточный чистый доход (ренту), являющийся основой формирования цены земли. Но для этого нужна свобода на рынке земли.

При наличии свободы ценообразования в качестве арбитра должно выступать государство, определяя правила поведения землевладельцев и землепользователей, а также их взаимоотношения.

2. Возможность реализации права собственника владеть земельным участком, распоряжаться им и использовать его. Этому условию соответствует фактор наличия спроса. Если невозможно реализовать право собственника, то не окажется желающих апендовать землю или покупать участок.

Статистические данные свидетельствуют о том, что спрос на сельхозугодия незначителен (количество случаев продажи земельных долей неведико), что свидетельствует о неразвитости данного сектора рынка земли.

Например, с 1995 по 2002 год в целом по Воронежской области количество сделок с земельными участками увеличилось в …. раза (см. табл. …), а сделок ……..

Причина неразвитолсти сектора рынка сельхозугодий состоит в том, что в период аграрного кризиса производство продукции на большинстве сельхозпредприятий было убыточным и спрос на сельхозугодия был незначительным.

3. Полная экономическая ответственность собственников земельных участков. Данное условие порождает фактор добровольного полного (в случае продажи) или частичного (в случае сдачи в аренду) отказа от земельных участков и предложение их на рынке.

Собственник отказывается владеть земельным участком и использовать его, если не получает достаточного дохода.

Формирование данного фактора обусловлено свободой выбора при рыночной экономике. Но свобода ограничивается экономическими условиями - возможностями эффективного хозяйствования. Собственник участка может выбирать – оставаться собственником или освободиться от земельного участка, если его использование приносит мало прибыли. Если собственник земли не выдерживает конкуренции, не может приспособиться к экономической ситуации и не в состоянии получать предпринимательский доход не ниже нормально-удовлетворительной прибыли, то он предъявляет участок для продажи или сдачи в аренду. Если не сделает выбор, будет платить земельный налог, не получая от земли дохода.

4. Регулирование рынка земли. Создание этого условия формирует фактор защищенности участников рынка. Защищенность граждан обеспечивают различные правовые нормы, изложенные, в частности, в Земельном Кодексе и Законе об обороте земли сельскохозяйственного назначения.

Регулирование рынка земли должно осуществляться таким образом, чтобы не ущемлялась свобода ценообразования. На рынке земли свобода в образовании цен зависит от полноты реализации частной собственности на землю.