- •644046, Г. Омск, ул. Маяковского, дом 74, офис 402
- •Отчет № 7/2-1-6
- •Оглавление
- •Определение рыночной стоимости и терминология, применяемая в процессе оценки
- •Процесс и методология оценки
- •Сравнительный подход
- •Метод сравнения продаж
- •Метод выделения
- •Метод распределения
- •Доходный подход
- •Метод капитализации земельной ренты
- •Метод остатка
- •Метод предполагаемого использования
- •Затратный подход
- •Состояние и перспективы развития рынка авиаперевозчиков сибири.
- •Обзор социально-экономического развития региона
- •Краткое описание Омской области
- •Краткое описание города Омска
- •Показатели социально-экономического развития Омской области за январь-август 2004 г.
- •Развитие земельного рынка в Омской области
- •Структура сделок с земельными участками в Омской области
- •Развитие земельного рынка в Омской области за 1993 - 2003 годы
- •Продажа государственных и муниципальных земель в Омской области 2001–2002 г.
- •Продажа государственных и муниципальных земель в Омской области в 2003 г.
- •Сделки с земельными участками граждан и юридических лиц
- •Права собственности
- •Описание объекта недвижимости
- •Местоположение объекта
- •Информация по земельному участку
- •При осмотре установлено
- •Описание объектов недвижимости аэродрома Омского аэроклуба росно в поселке Марьяновка.
- •Анализ наиболее эффективного использования
- •Определение рыночной стоимости объекта недвижимости
- •Затратный подход
- •Сравнительный подход
- •Список участков-аналогов промышленного назначения
- •Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта
- •Обоснование корректировок
- •Расчет корректировки на группу земель
- •Доходный подход
- •Расчет чистого операционного дохода
- •Расчет ставки дисконтирования методом кумулятивного построения
- •Норма дохода, очищенная от риска
- •Риск инвестирования в оцениваемое предприятие
- •Определение ставки дисконтирования
- •Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости
- •Согласование полученных результатов
- •Согласование результатов по определению рыночной стоимости земельного участка
- •(Двадцать восемь миллионов пятьдесят тысяч руб.)
- •Допущения и ограничивающие условия
- •Сертификат качества
- •Подписи оценщиков
Обзор социально-экономического развития региона
Краткое описание Омской области
Омская область расположена в пределах южной части Западно-Сибирской равнины. Территория – 139,7 тыс. км2 – разделена на 32 административных района.
Омское Прииртышье – относительно плоская поверхность с преобладающими абсолютными отметками 100-140 м. Равнинность территории обусловлена особенностями геологического строения Западно-Сибирской равнины. В недрах области имеются месторождения нефти и газа, железных руд, циркон-ильменитовых россыпей и подземных вод.
Территория области лежит вдали от морей и океанов, поэтому климат области континентальный. Средняя температура июля +17, +19С, января – около –20С. Преобладающее направление ветра зимой – юго-западное, летом – северо-западное. Омское Прииртышье богато водными ресурсами. Здесь насчитывается более 2 000 рек и около 16 000 тыс. озер.
Хозяйственная специализация Омской области сложилась под воздействием двух факторов: природно-ресурсного потенциала территории и ее транспортно-географического положения. Первый фактор (плодородные почвы, относительно благоприятные агроклиматические условия) стал определяющим в развитии многоотраслевого сельскохозяйственного производства. Развитие отраслей тяжелой промышленности (нефтепереработки, нефтехимии, машиностроения) предопределилось прохождением через южные районы Омской области Сибирской железнодорожной магистрали.
Краткое описание города Омска
Город Омск — один из ведущих промышленных и культурных центров России. Современное геополитическое и экономическое положение города в значительной степени предопределено его историческим прошлым. Омск находится в центре обширной территории России, на пересечении важнейших коммуникаций (железнодорожных, водных, автомобильных, авиационных и др.), связывающих европейский и азиатский континенты, а также север Западной Сибири и Центральную Азию, что является основой для его экономического, социального и культурного развития.
Омск является одним из крупнейших городов России. Он входит в число двенадцати городов с численностью населения, превышающей миллион человек. По численности населения Омск среди данных городов занимает 7 место.
В Сибирском федеральном округе Омск - второй по численности населения город (после Новосибирска). В отличие от городов европейской части России он находится в менее разветвленной сети сибирских городов, которые не образуют агломерационных сгущений в узлах расселения. Геополитическое положение Омска главным образом обусловлено веткой Транссиба как осевой транспортной магистрали России.
В сравнении с ближайшими соседями по федеральному округу - городами Новосибирск, Томск, Кемерово, Новокузнецк, Барнаул - Омск по большинству основных социально-экономических показателей занимает 1-2 места. В текущем году в Омске - самый высокий объем производства потребительских товаров, самый низкий рост потребительских цен. По темпам роста объемов промышленного производства – Омск на 2-м месте (после Томска), по темпам роста розничного товарооборота - тоже (после Кемерово). В Омске одна из самых низких величин прожиточного минимума и стоимости набора из 25 основных продуктов питания (ниже - только в Барнауле). В то же время по уровню средней заработной платы Омск находится только на 5-м месте.