6. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости

Стоимость единого объекта недвижимости определяется как отношение чистого операционного дохода к ставке капитализации.

С = ЧОД / СК = 24 600 / 0,3132 = 78 544 руб.

Таким образом, исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка, расчетами по доходному подходу установлено, что на дату проведения оценки рыночная стоимость единого объекта недвижимости аэродрома Омского аэроклуба РОСТО составляет:

78 544 руб.

Таким образом, стоимость единого объекта недвижимости, рассчитанная доходным подходом получилась во много раз меньше стоимости улучшений. Так как рыночная стоимость улучшений расположенных на оцениваемом земельном участке даже по приблизительным расчетам превышает пять миллионов рублей. Это говорит о том, что на сегодняшний момент сложившаяся экономическая ситуация не позволяет с достаточной рентабельностью использовать существующий комплекс аэродрома.

Поэтому в данном случае невозможно произвести расчет земельного участка под аэродромом доходным подходом.

10. Согласование полученных результатов

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца.

2. Тип, качество и обширность информации, на основе которых производится анализ.

3. Способность инструментария используемых методов учитывать конъюнк­тур­ные колебания спроса.

4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Затратный подход не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Поэтому весовой коэффициент принимаем равный нулю. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства, и замещения улучшений земельного участка используются в доходном подходе.

В связи с тем, что на сегодняшний момент доходность аэродрома Омского аэроклуба РОСТО минимальна, невозможно использовать доходный подход для расчета стоимости оцениваемого земельного участка. Поэтому весовой коэффициент данного подхода принимаем равный нулю.

Для целей настоящей оценки при определении рыночной стоимости земельного участка использовался сравнительный подход. Следовательно, результаты расчета сравнительным подходом, принимаются как наиболее достоверные, и им присваивается весовой коэффициент – 1.

Окончательные расчеты приведены в таблице 9.

Таблица 9

Согласование результатов по определению рыночной стоимости земельного участка

Примененные подходы	Стоимости, руб.	Удельный весовой коэффициент	Стоимость, руб.
Затратный	0	0%	0
Сравнительный	28 049 575	100%	28 049 575
Доходный	0	0%	0
Рыночная стоимость, руб.			28 049 575

Основываясь на доступной нам информации, принимая во внимание все выше­изло­жен­ные рассуждения, и учитывая результаты примененных подходов, мы пришли к следующему заключению:

рыночная стоимость оцениваемого эталонного земельного участка площадью 5 890 000 кв. м, расположенного в Омской области в Марьяновском районе с учетом НДС, по состоянию на дату оценки с учетом сделанных ограничений и допущений округленно составляет:

28 050 000 руб.