2. При осмотре установлено

Территория аэродрома частично огорожена забором из металлической сетки.

На оцениваемом земельном участке находятся здания и сооружения аэродрома Омского аэроклуба РОСНО.

Общее техническое состояние зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке оценивается как удовлетворительное.

В таблице 2 приводится описание улучшений, расположенных на оцениваемой территории в соответствии с предоставленной Заказчиком информацией.

Таблица 2

Описание объектов недвижимости аэродрома Омского аэроклуба росно в поселке Марьяновка.

№ п/п	Наименование	Площадь полезная, кв.м.	Объем, куб. м	Год начала строительства	Фундамент	Стены	Перекрытия	Кровля	Примечание
1	Котельная	1 000	6 000	1980	ж/б ленточный	кирпичные	ж/б плиты	мягкая	Электроосвещение, водоснабжение, канализация
2	Склад хозяйственный	1 000	4 000	1980	ж/б ленточный	кирпичные	дощатые	шифер	Электросвещение
3	Хранилище на 45 вагонов	2 100	10 500	1980	ж/б ленточный	кирпичные	ж/б плиты	мягкая	Электроосвещение
4	Хранилище на 50 вагонов	3 000	15 000	1980	ж/б ленточный	кирпичные	ж/б плиты	мягкая	Электроосвещение
5	Здание технико-эксплуатационной части	960	5 760	1980	ж/б ленточный	панельные	ж/б плиты	мягкая	Электроосвещение, водоснабжение, канализация, отопление
6	Гараж спецтехники	2 100	8 400	1980	ж/б ленточный	панельные	ж/б плиты	мягкая	Электроосвещение, водоснабжение, канализация, отопление
7	Гараж на 20 машин	1 400	5 600	1980	ж/б ленточный	панельные	ж/б плиты	мягкая	Электроосвещение, водоснабжение, канализация, отопление
8	Гараж на 5 боксов	800	2 400	1980	ж/б ленточный	панельные	ж/б плиты	мягкая	Электроосвещение, водоснабжение, канализация, отопление
9	Здание ТЭС	500	1 250	1980	ж/б ленточный	шитовые	дощатые	шифер	Электросвещение

8. Анализ наиболее эффективного использования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является основополагающей предпосылкой определения стоимости объекта недвижимости. Данный анализ позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости, т.е. такое использование, которому соответствует ожидание максимальной рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Наилучшее и наиболее эффективное использование – это разумный и вероятный вариант использования (назначения) земельного участка, который является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения и обеспечивает наибольший экономический эффект.

При отборе различных вариантов использования объекта для выбора наилучшего и наиболее эффективного из них учитываются четыре основных критерия:

1. Законодательная допустимость: рассмотрение только тех вариантов, которые не противоречат законодательству и разрешены распоряжениями о зонообразовании.

2. Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном районе вариантов использования.

3. Экономическая целесообразность: рассмотрение того, какой физически возможный и законодательно допустимый вариант использования будет давать приемлемый доход владельцу объекта, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат.

4. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В основе концепции рыночной стоимости недвижимости лежит предпосылка о фундаментальном значении земельного участка, согласно которой стоимость определяется, прежде всего, земельным участком, при этом существующая застройка участка может увеличивать или уменьшать создаваемую земельным участком стоимость. В связи с этим для любой недвижимости может существовать наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного и оптимальное использование земли как улучшенной, причем в отдельных случаях эти варианты могут не совпадать.

Когда земельный участок с улучшениями (включая искусственные улучшения физических характеристик земельного участка и существующие строения) создает стоимость большую, чем стоимость земли без таких улучшений, то существующий профиль использования (в составе его юридических, физических и коммерческих характеристик) следует признать наилучшим и наиболее эффективным. Наоборот, если существующие улучшения уменьшают первоначальную стоимость земельного участка, исходя из варианта его наилучшего и наиболее эффективного использования как условно свободного, то проводимый анализ должен рассмотреть целесообразность варианта сноса существующей застройки и возведение строений в соответствии с оптимальным назначением земельного участка.

При проведении анализа наилучшего использования объекта оценки, мы исходили из его фактического состояния и его конкретных особенностей, а именно:

• объект оценки расположен в Омской области в Марьяновском районе в 1 км севернее поселка Марьяновка, который находится в 47 км западнее города Омска.

• к оцениваемому объекту имеются автомобильные асфальтированные подъездные пути;

• инженерная инфраструктура места расположения объекта развита: централизованное водоснабжение и канализация, отопление зданий от собственной котельной, централизованные электросети;

• на оцениваемом земельном участке, расположены здания и сооружения аэродрома Омского аэроклуба РОСНО;

• Территория аэропорта частично огорожена забором.

Основываясь на нашем анализе и принимая во внимание расположение и вид использования объекта оценки объекта, мы пришли к выводу, что существующее использование объекта оценки (земельного участка) будет являться его наилучшим и наиболее эффективным использованием.