Введение
Анализ недвижимости проводится по вторичному рынку жилья. Составная часть программы изучения рынка, обязательна в деятельности каждого производителя. Анализ спроса осуществляется в рамках анализа потребителя. Анализ предложения предполагает сбор информации о всех конкурентах, присутствующих на рынке, и прогнозную оценку их поведения на рынке. Особым аспектом анализа предложения является изучение реальных и потенциальных импортеров.Цель анализа обуславливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации. Причин для анализа может быть много. Например - изучение процессов протекавших на конкретных рынках в прошлом для составления прогноза развития в будущем.
Цель: Целью данной расчетно-графической работы является проведения анализа условий, предложенных на рынке квартир в многоэтажных многоквартирных жилых домах в Советском административном округе города Омска.
Объект: Вторичное жилье на рынке недвижимости в многоэтажных многоквартирных жилых домах 1, 2, 3-комнатных квартир в Советском административном округе города Омска.
Основой для выполнения оценочных работ в данной работе будут выступать данные о выставленных на продажу 1, 2, 3-комнатных квартир в многоэтажных многоквартирных жилых домах в Советском административном округе города Омска в период с августа по октябрь 2011 года.
Вся взятая нами информация является проверенной и достоверной. Она сведена в разработанные для целей анализа и оценки формы таблиц и существенно дополнена на основе изучения типовых проектов жилых домов, построенных в городе Омске, в журналах и газетах, а так же интернет сайтах по недвижимости.
1 Сбор, анализ и систематизация исходной информации о купле-продаже квартир в многоэтажных многоквартирных жилых домах в Октябрьского Административного Округа г. Омска
Один из наиболее трудоемких и затратных этапов любого маркетингового исследования это поиск и сбор информации по исследуемой проблеме. Исходная информация сведена в таблицу № 1 “Характеристика квартир в многоэтажных многоквартирных жилых домах в Советском административном округе г. Омска”.
Выявляем, какие строения на рынке жилой недвижимости являются наиболее типичными и распространенными в Октябрьском АО.
Таблица 1.2 Группировка квартир в многоэтажных многоквартирных жилых домах в Октябрьском Административном округе города Омска по этажности и материалу стен.
|
Этажность |
кирпичные |
панельные |
рубленные |
Сумма |
|
1-4 |
94 |
79 |
2 |
|
|
5 |
77 |
77 |
|
|
|
6-8 |
13 |
16 |
|
|
|
9 |
25 |
51 |
|
|
|
10-16 |
1 |
14 |
|
|
|
сумма |
211 |
237 |
2 |
450 |
Пяти и девятиэтажные строения на рынке жилой недвижимости являются наиболее типичными в Октябрьском административном округе. Самыми широко распространёнными являются кирпичные и панельные дома с первого по четвёртый этаж.
На основе диаграммы по процентному соотношению числа домов по материалу без учета этажности, выявили, что большинство домов представляют собой здания 70-90х годов постройки. Преобладают панельные и кирпичные дома.
диаграмма 1.1
Благодаря построению диаграммы по процентному соотношению от общего числа домов по этажности, без учета материала, выявили, что большинство квартир выставленных на продажу находятся дома с первого по четвёртый этаж.
Диаграмма 1.2 Соотношение кирпичных панельных и монолитных домов по этажности.
На основе диаграммы по соотношению кирпичных и панельных домов по этажности стало понятно, что в связи со сложностью климатических условий региона преобладает тип застройки с небольшим количеством этажей, а именно 6 и 10 этажные дома, материал стен – кирпич и панельные бетонные плиты.
Исходной основой для выполнения оценочных работ в данной работе будут выступать данные о выставленных на продажу одно-, двух-, трехкомнатных квартир в многоэтажных многоквартирных жилых домах в Октябрьском административном округе города Омска в период с августа по октябрь 2011 года, представленных риэлтерскими компаниями и фирмами.
Информация проверена на достоверность и сведена в разработанную для целей анализа и оценки определенной формы таблицу, и дополнена на основе изучения типовых проектов жилых домов, построенных в Омске, из журналов, сайтов по недвижимости. При составлении исходной таблицы были использованы: сайты http://omsk.mlsn.ru/, http://omsk.reforum.ru, http://realty.omsite.ru/, http://homes.ngs55.ru
|
|
Сведение исходной информации в таблицу производится путем анализа исходной информации по купле-продаже квартир по нескольким признакам:
Местоположение (округ, улица);
Этажность жилого дома (этаж на котором располагается квартира);
Материал стен;
Площадь квартиры (общая, жилая, кухня);
Наличие балкона или лоджии;
Заявленная стоимость квартиры на момент купли-продажи;
Стоимость одного метра квадратного.
На основе исходной таблицы сделан анализ о купле-продаже квартир.
В настоящее время в обиходе присутствуют нарицательные названия типов квартир с различными видами планировки: “хрущёвки”, “ленинградки”, “сталинки”, элитные дома. Преобладают “хущёвки” и “ленинградки”.
«Хрущёвки» (а также негативное «хрущо́бы», от «трущобы») — панельные или кирпичные трёх и пяти этажные дома, массово сооружавшиеся в СССР во время правления Никиты Сергеевича Хрущёва и получившие в народе его имя. Строительство “хрущёвок” продолжалось с 1959 по 1985 год. В России было построено около 290 млн м² общей площади, что составляет порядка 10% всего жилого фонда страны. При этом строительство явилось дополнительным мощным толчком к урбанизации страны, и улучшению качества жизни населения – отдельные квартиры получили многие тысячи смесей.
В таких домах преобладают в основном одно- и двухкомнатные квартиры, высота потолков 2,48 м, в блочных домах некоторых серий — 2,7 м, совмещённый санузел, слабая звукоизоляция внутренних стен, лифты отсутствуют. «Хрущёвки» сносимых серий предназначались для временного решения жилищной проблемы и были рассчитаны на 25 лет, но часть из них до сих пор используется по назначению. «Хрущёвки» несносимых серий имели расчётный ресурс 50 лет, поздние исследования показали, что ресурс может быть продлён до 150 лет (при своевременных капитальных ремонтах).
В настоящее время большое количество предложений представлено по новостройкам, учитывая новые технологии и наращивание темпов строительства, новое жилье создаст серьезную конкуренцию домам, построенным более 30 лет назад.
На карте отмечено, где располагаются квартиры к продажи квартиры (Приложение Б).
39 % квартир расположены на крайних этажах, а 63 % квартир – не на крайних этажах. Очевидно, что не на крайние этажи в домах наиболее предпочтительны по ряду причин. Последние этажи подвержены воздействию атмосферных осадков и холодного воздуха в холодный период года. Первый этаж страдает из-за проблем с канализацией, мусоропроводом, из-за шумового воздействия автотранспорта, являются более холодными.
В настоящее время квартиры на первых этажах переоборудуются под торгово-офисные помещения, что выводит их из оборота в качестве жилой площади.
В целом по ОАО г. Омска большее количество предложений представлено по однокомнатным квартирам в домах, построенных в 70-90 годы. Однотипные квартиры, выставленные на продажу повторяются довольно часто. Они сходны по площади, этажности домов, материалу стен и стоимости за 1 м ².
График 1.1
На графике видно что стоимость однокомнатных квартир в течении трех месяцев понизилась – с августа по октябрь.
График 1.2
Сравнив стоимость двухкомнатных квартир Октябрьского АО города Омска выяснили, что самая высокая цена приходится на август, а самая низкая октябрь.
График 1.3
График показывает, что наивысшая стоимость трехкомнатных квартир наблюдалась в августе.
График 1.4
Благодаря графику мы сравнили стоимость метра квадратного однокомнатных квартир и выявили, что самая низкая цена приходится на сентябрь, возможно, это связано со сменой сезона года.
График 1.5
После сравнения стоимости метра квадратного двухкомнатных квартир в Октябрьском АО города Омска, мы выявили что повышение цены приходятся на август, в сентябре и октябре изменения цены не выявлено.
График 1.6
После сравнение стоимости метра квадратного трехкомнатных квартир Октябрьского АО города Омска. Видно, что цена уменьшается на протяжении всех трёх месяцев.