9. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

   1. Затратный подход

Затратный подход как совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, для оценки земельных участков – объектов невоспроизводимых – в чистом виде не применим.

При этом элементы затратного подхода применяются в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка в некоторых методах доходного подхода.

2. Сравнительный подход

Метод сравнения базируется на факте наличия открытой рыночной информации доступной для анализа. Процедура оценки данным методом включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым земельным участком.

Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов, которая может быть как положительной, так и отрицательной.

Влияние на рыночную стоимость оказывают следующие характеристики: экономическое местоположение, соответствие современным требованиям эргономики, наличие удобных подъездных путей к объекту оценки. Данные характеристики и корректировки были учтены при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Анализируя рынок участков 1 группы земель промышленного и иного специального назначения, Оценщик пришел к заключению о полном отсутствии информации о ценах сделок и предложений по данной группе земель на территории Омской области. В связи с чем, дополнительно был произведен анализ рынка 2 группы земель промышленного и иного специального назначения. В результате дополнительного исследования были получены цены сделок и предложений на земельные участки 2 группы земель промышленного и иного специального назначения.

Всего было выявлено семь объектов аналогов, близких по местоположению к оцениваемому объекту.

Результаты сбора, обработки и анализа информации представлены в таблице 3.

Таблица 3

Список участков-аналогов промышленного назначения

№ п/п	Объекты-аналоги (земельные участки)	Местополо­жение	Цена предло-жения, руб.	Площадь земельного участка, кв. м.	Стоимость за 1 кв. м. земли, руб.	Источник информации
1	Открытый склад без улучшений	Любино	20 000	3 088	6,48	ЦТИ Любинского района Омской области
2	Земельный участок под промзастройку	Любино	20 000	2 359	8,48	ЦТИ Любинского района Омской области
3	Открытый склад без улучшений	Любино	35 000	3 524	6,95	ЦТИ Любинского района Омской области
4	Земельный участок под СТО	Азовский район	83 101	18 000	4,62	АН Навигатор, т. 58-08-35
5	Земельный участок под промзастройку	Омский район	175 000	11 900	14,71	ЧП Левкина, т.25-23-54
6	Земельный участок под промзастройку	Горячий Ключ, Омский район	170 991	4 800	35,62	МИЭЛЬ, т.58-00-00
7	Земельный участок под промзастройку	Дружино, Омский район	170 000	3 050	55,74	МИЭЛЬ, т.55-57-77

Основным критерием отбора аналогов стал критерий соответствия цен аналогичных земельных участков рыночному уровню цен на землю в оцениваемом районе. Так как не возможно проверить соответствие рыночному уровню цен информации, предоставленной ЦТИ Любинского района Омской области, объекты-аналоги №1, №2, №3 были исключены из дальнейших расчетов.

Оставшиеся четыре объекта-аналога отличаются от объекта оценки по площади, назначению и другим параметрам. Поэтому для последующей оценки и проведения корректировок на вышеуказанные отличия была определена цена предложения 1 кв. м общей площади объектов-аналогов.

Результаты проведенных корректировок представлены в следующей таблице.

Таблица 4