Расчет корректировки на группу земель

		Свердловская область	Читинская область	Республика Алтай	Республика Мари Эл
Рыночная стоимость земельных участков первой группы, руб./кв. м		11,3 (аэродром в Сосьве)	14,7 (аэродром в Кыринском районе)	10,33 (аэродром в Горно-алтайске)	7 (аэродром в Юринском районе)
Средняя рыночная стоимость земельных участков второй группы, руб./кв. м		70	80,0	17	45,5
Отношение стоимостей земель первой группы к землям второй группы, %		16%	18%	61%	15%
Усредненное значение корректировки на группу земель, %	27,7% (0,277)

Таким образом, в результате проведения необходимых корректировок и определения средневзвешенного итогового значения, стоимость 1 кв. м общей площади оцениваемого земельного участка составила 4,76 руб.

Площадь оцениваемого земельного участка составляет 5 890 000 кв. м. Умножая стоимость 1 кв. м оцениваемого земельного участка на его площадь получим итоговую рыночную стоимость всего земельного участка:

Стоимость земельного участка = 4,76 руб./кв. м  5 890 000 кв. м = 28 049 575 руб.

Таким образом, стоимость оцениваемого земельного участка, полученная сравнительным подходом составит:

28 049 575 руб.

4. Доходный подход

Подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации.

В рамках доходного подхода для оценки используются: метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования.

Для целей настоящей оценки при определении рыночной стоимости земельного участка используется метод предполагаемого использования. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Метод остатка предполагает следующую последовательность действий:

• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости;

• расчет величины коэффициента капитализации для чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок путем капитализации чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости;

• расчет стоимости воспроизводства (замещения) улучшений единого объекта недвижимости;

• расчет рыночной стоимости земельного участка.

1. Расчет чистого операционного дохода

Расчет чистого операционного дохода включает в себя следующие этапы:

- расчет действительного валового дохода;

- расчет операционных расходов;

- расчет чистого операционного дохода.

2. Расчет валового дохода

В связи с отсутствием информации о рыночной арендной плате за аналогичные единые объекты недвижимости, расчет валового дохода осуществляется на основе данных предоставленных дирекцией Омского аэроклуба РОСТО. Согласно предоставленной информации доходы Омского аэроклуба РОСТО составят в 2004 году - 1 494 554 руб.

3. Расчет операционных расходов

Для целей настоящей оценки мы использовали величину совокупных затрат рассчитанную на основе данных предоставленных дирекцией Омского аэроклуба РОСТО. Согласно предоставленной информации совокупные затраты Омского аэроклуба РОСТО составят в 2004 году - 1 469 954 руб.

4. Расчет чистого операционного дохода

Для расчета чистого операционного дохода вычитаем из валового дохода все эксплуатационные расходы:

ЧОД = 1 494 554 руб. – 1 469 954 руб. = 24 600 руб.

Таким образом чистый годовой операционный доход составит 24 600 руб.

5. Определение величины ставки капитализации

Ставка капитализации – это норма дохода для собственности, отражающая взаимосвязь между чистым операционным доходом за год и стоимостью собственности.

В нашем случае ставка капитализации = ставка дохода на капитал + норма возврата капитала

Ставка дисконтирования (ставка дохода на капитал) – это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющейся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования, другими словами – это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Норма возврата капитала определяется, как 1/Т, где Т – прогнозируемый срок экономической жизни объекта с момента оценки.

Существуют различные виды ставки дисконта, каждая из которых имеет определенную специфику расчета. Выбор вида ставки зависит от того, что принимается в качестве доходной базы для расчета стоимости капитала.

Если это денежный поток для собственного капитала, то могут быть использованы два наиболее распространенных подхода к расчету ставки дисконта:

• модель оценки капитальных активов (САРМ – capital asset pricing model);

• модель кумулятивного построения.

Упомянутые модели являются и взаимозаменяемыми, и взаимодополняющими одновременно.

Если же составляется прогноз денежных потоков для всего инвестированного капитала (включая заемные средства), то для расчета коэффициента дисконтирования применяется метод средневзвешенной стоимости капитала.

Как правило, модель оценки капитальных активов применяется в случаях, если есть достаточная ретроспективная информация фондового рынка за 5-10 лет и более. В российской оценочной практике использование модели САРМ осложнено тем, что фондовый рынок, на который должна опираться модель, находится в стадии зарождения. Для данного этапа развития российского рынка характерны:

• незначительное количество активно обращающихся корпоративных ценных бумаг;

• короткая история котировок, то есть отсутствие массива статистической информации для расчета доходности за длительный период;

• большое количество недооцененных акций, то есть акций, значительный рост стоимости которых можно ожидать в ближайшие годы.

В этих условиях более обоснованным представляется расчет ставки дисконтирования денежных потоков по модели кумулятивного построения.