- •644046, Г. Омск, ул. Маяковского, дом 74, офис 402
- •Отчет № 7/2-1-6
- •Оглавление
- •Определение рыночной стоимости и терминология, применяемая в процессе оценки
- •Процесс и методология оценки
- •Сравнительный подход
- •Метод сравнения продаж
- •Метод выделения
- •Метод распределения
- •Доходный подход
- •Метод капитализации земельной ренты
- •Метод остатка
- •Метод предполагаемого использования
- •Затратный подход
- •Состояние и перспективы развития рынка авиаперевозчиков сибири.
- •Обзор социально-экономического развития региона
- •Краткое описание Омской области
- •Краткое описание города Омска
- •Показатели социально-экономического развития Омской области за январь-август 2004 г.
- •Развитие земельного рынка в Омской области
- •Структура сделок с земельными участками в Омской области
- •Развитие земельного рынка в Омской области за 1993 - 2003 годы
- •Продажа государственных и муниципальных земель в Омской области 2001–2002 г.
- •Продажа государственных и муниципальных земель в Омской области в 2003 г.
- •Сделки с земельными участками граждан и юридических лиц
- •Права собственности
- •Описание объекта недвижимости
- •Местоположение объекта
- •Информация по земельному участку
- •При осмотре установлено
- •Описание объектов недвижимости аэродрома Омского аэроклуба росно в поселке Марьяновка.
- •Анализ наиболее эффективного использования
- •Определение рыночной стоимости объекта недвижимости
- •Затратный подход
- •Сравнительный подход
- •Список участков-аналогов промышленного назначения
- •Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта
- •Обоснование корректировок
- •Расчет корректировки на группу земель
- •Доходный подход
- •Расчет чистого операционного дохода
- •Расчет ставки дисконтирования методом кумулятивного построения
- •Норма дохода, очищенная от риска
- •Риск инвестирования в оцениваемое предприятие
- •Определение ставки дисконтирования
- •Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости
- •Согласование полученных результатов
- •Согласование результатов по определению рыночной стоимости земельного участка
- •(Двадцать восемь миллионов пятьдесят тысяч руб.)
- •Допущения и ограничивающие условия
- •Сертификат качества
- •Подписи оценщиков
Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта
|
№ п/п |
Объект оценки |
Аналог №4 |
Аналог №5 |
Аналог №6 |
Аналог №7 |
|
Тип объекта |
Земельный участок под аэродромом |
Земельный участок под СТО |
Земельный участок под промзастройку |
Земельный участок под промзастройку |
Земельный участок под промзастройку |
|
Район |
Марьяновский |
Азовский |
Омский |
Омский |
Омский |
|
Площадь, кв. м |
5 890 000,00 |
18 000 |
11 900 |
4 800 |
3 050 |
|
Продавец объекта |
|
Навигатор, т.58-08-35 |
ЧП Левкина, т.25-23-54 |
МИЭЛЬ, т.580-000 |
МИЭЛЬ, т.555-777 |
|
Цена предложения, тыс. руб. |
|
83 101 |
175 000 |
170 991 |
170 000 |
|
Цена предложения 1 кв. м, руб. |
|
4,62 |
14,71 |
35,62 |
55,74 |
|
корректировка |
|
10% |
10% |
10% |
10% |
|
Скорректированная цена |
|
4,16 |
13,24 |
32,06 |
50,16 |
|
Право собственности |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
|
Состояние рынка |
Декабрь 2004 |
Декабрь 2004 |
Декабрь 2004 |
Декабрь 2004 |
Март 2002 |
|
корректировка |
|
0% |
0% |
0% |
38% |
|
Скорректированная цена |
|
4,16 |
13,24 |
32,06 |
69,22 |
|
Местоположение |
удовлетвори-тельное |
удовлетво-рительное |
удовлетво-рительное |
удовлетво-рительное |
удовлетво-рительное |
|
Ценовой индекс района |
3 493,8 |
3 635,5 |
4 647,6 |
4 647,6 |
4 647,6 |
|
корректировка |
|
-4% |
-25% |
-25% |
-25% |
|
Скорректированная цена |
|
3,99 |
9,95 |
24,10 |
52,04 |
|
Группа земель промышленности |
1 |
2 |
2 |
2 |
2 |
|
корректировка |
|
0,277 |
0,277 |
0,277 |
0,277 |
|
Скорректированная цена |
|
1,10 |
2,75 |
6,67 |
14,40 |
|
Общая чистая коррекция |
|
-3,51 |
-11,95 |
-28,95 |
-41,34 |
|
в %% от начальной цены |
|
-76,1% |
-81,3% |
-81,3% |
-74,2% |
|
Общая валовая коррекция |
|
3,51 |
11,95 |
28,95 |
79,46 |
|
в %% от начальной цены |
|
76,1% |
81,3% |
81,3% |
142,6% |
|
Количество корректировок |
|
3 |
3 |
3 |
4 |
|
Весовой коэффициент |
|
2 |
4 |
3 |
1 |
|
Скорректи-рованная итоговая цена |
4,76 р./кв.м |
0,22 р./кв.м |
1,10 р./кв.м |
2,00 р./кв.м |
1,44 р./кв.м |
Обоснование корректировок
Корректировка на цену предложения. Указанные величины цен аналогов отражают не фактическую цену сделки купли-продажи, а только цену предложения, поэтому указанные цены предложения необходимо скорректировать в меньшую сторону, в виду того, что цена сделки при текущем состоянии рынка земельных участков в Омске, отличается от цены предложения в меньшую сторону. Снижение цены сделки по сравнению с ценой предложения, составляет для объектов, аналогичных оцениваемому, около 10%.
Корректировка на состояние рынка основывается на величине инфляции от даты получения информации об объектах-аналогах до даты оценки.
Так оцениваемый земельный участок находится в Марьяновском районе Омской области, а объекты аналоги находятся в соседних районах, необходимо введение корректировок на местоположение аналогов. Для этого в каждом районе была рассчитана средняя стоимость 1 кв. м общей площади частных домовладений с земельными участками.
Для исследуемых районов средняя стоимость 1 кв. м общей площади домовладений составила:
Омский район – 4 647,6 руб./кв. м
Азовский район – 3 635,5 руб./кв. м
Марьяновский – 3 493,8 руб./кв. м
Таким образом, корректировки составят:
Марьяновский - Омский район - К м-о = (3 493,8 / 4 646,6) - 1 = - 0,25 (-25%)
Марьяновский - Азовский район - К м-а = (3 493,8 / 3 635,5) -1 = -0,40 (-4%)
Корректировка стоимости объектов-аналогов в соответствии с группой земель промышленности и иного специального назначения проводилась на основании данных полученных от филиала ФГУП «ФКЦ «Земля» «Пермский кадастровый центр». Предоставленные данные о рыночных стоимостях земельных участков прошли процесс проверки и согласования в Роснедвижимости. Предоставленные стоимости участков первой и второй групп земель в приведены в таблице 5. Так же в таблице 5 приведен и расчет соответствующей корректировки.
Таблица 5