1.2 Законодательная и нормативная основа развития маркетинга жилой недвижимости в городах

Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно- правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

Законодательная в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.

Систему законодательства образует различные законы, а так же иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости. Источники права подразделяются на две основные группы:

- федеральные законы в сфере недвижимости и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;

-законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ.

В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству. Так, по Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ.

Исходя из этого, жилищные отношения могут регулироваться как актами РФ так и актами субъектов РФ. Конкретное разграничение полномочий между РФ и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем анализа законодательства, договоров России с субъектами Федерации, конкретных правоотношений.

Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в РФ, действует Федеральный закон(ч. 5 ст.76 Конституции РФ).

Жилищный кодекс (ЖК). Другие федеральные законы регламентируют жилищные отношения, которые согласно ст. 72 Конституции РФ являются предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ. Поэтому ЖК и федеральные законы выступают одновременно в качестве правовой базы, на основе которой принимаются законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ. Исходя из конституционных положений, законодательство в РФ в сфере недвижимости развивается как сложная система, в которой в качестве образующих законов выступают Конституция РФ, федеральные законы например « Об основах федеральной жилищной политики», « О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Жилищный кодекс РФ и другие акты.

В то же время законодательство в сфере недвижимости невозможно как систему только одних законов в узком смысле, в состав жилищного законодательства должны включаться и другие нормативные правовые акты, что вытекает из ст. 76 Конституции РФ, согласно которой по предметам совместного ведения издаются не только федеральные законы, но и « принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации».

В состав жилищного законодательства, кроме законов и других нормативных актов гражданско- правовые акты, финансового характера, входят также законы и другие нормативно- правовые акты, определяющие компетенцию органов исполнительной власти – правительство РФ , министерств и других федеральных органов управления, предприятий, учреждений, организаций, в области управления государственным и муниципальным жилищным и другими фондами, организации эксплуатации и ремонта жилищного фонда и др.

Новый ГК содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение ( гл. 18 и 35 ГК РФ). В 1983 – 1995 гг. жилищного законодательство России развивалось отдельно от гражданского законодательства.

Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т.е. для проживания собственника и членов его семьи. ГК РФ одновременно устанавливает также, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.

Вторая часть ГК РФ включает гл.35 « Наем жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах. Вместе с тем в ГК РФ прямо признается существование жилищного законодательства как отрасли законодательства. Это вытекает из Конституции РФ, в которой упоминается отдельно гражданское законодательство ( п. «0» ст. 71) и жилищное законодательство (п. «к» ст.72).

Из этого следует, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как жилым, так и нежилым помещениями. В ГК РФ (ст. 3) понятие « гражданское законодательство» используется в узком смысле – имеются в виду только федеральные законы. Иные нормативные правовые акты выведены за пределы понятия « гражданского законодательство». В ст. 3 ГК РФ говорится, что « нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ». Из этого следует, что во – первых, отношения в сфере недвижимости, которые регулируются нормами ГК, являются предметом ведения РФ, поскольку само гражданское законодательство относится к предметам ведения Федерации; во – вторых, нормы, содержащиеся в актах законодательства в сфере недвижимости и носящие гражданско- правовой характер, должны соответствовать положениям ГК РФ, если иное не предусмотрено законом.

Согласно Конституции РФ местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельной решение населением вопросов местного значения, владения, пользования и распоряжение муниципальной собственностью.

Основные нормативно правовые акты в области земельных отношений, принятые на уровне субъекта РФ Омской области:

- Законом Омской области « О регулировании земельных отношений в Омской области» № 731-ОЗ от 08.02.2006г.

- Постановление Правительства Омской области « О мерах по совершенствованию регулирования земельных отношений на территории Омской области» № 73- п от 16.06.2006г.

Постановление Правительства Омской области « О компетенции развития земельных отношений в Омской области на 2005-2010 годы» № 77- п от 06.07.2005г.

В целях формирования единой государственной политики Омской области в сфере земельных отношений, Правительство Омской области утвердило « Концепцию развития земельных отношений в Омской области 2005-2010 годы». Концепция определяет цели, задачи и приоритеты развития земельных отношений в Омской области, а так же стратегию органов исполнительной власти Омской области по созданию благоприятных условий, обеспечивающих эффективное управление и развитие земельных отношений.

Законом Омской области « О регулировании земельных отношений в Омской области» № 731 регулирует отношения по распоряжению землями, их охране и использованию на территории Омской области в пределах полномочий, представленных органам государственной власти субъектов РФ Земельным кодексом РФ и иными актами федерального законодательства.

Регулирование земельных отношений в Омской области осуществляют:

- Законодательное собрание Омской области;

- Правительство Омской области;

- Главное управление по земельным ресурсам Омской области специально уполномоченный орган исполнительной власти Омской области в сфере регулирования земельных отношений, определяемый Губернатором Омской области;

- Органы местного самоуправления Омской области.

В соответствии с Федеральным законом от 17 апреля 2006 г. № 53 – ФЗ

- О внесении изменений в Земельный кодекс РФ, Федеральный закон « О введении в действие Земельного кодекса РФ», Федеральный закон « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившим силу отдельных положений законодательных актов РФ, пунктом 9 статья 4 Закона Омской области « О регулировании земельных отношений в Омской области» Правительство Омской области в Постановлении « О мерах по совершенствованию регулирования земельных отношений на территории города Омска» утвердило:

- порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения собственности на землю на территории города Омска, для строительства;

- порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения собственности на землю на территории Омска, для целей, не связанных со строительством;

- порядок осуществления прав на земельные участки, находящиеся в государственной собственности на землю, на которых расположены здания, строения, сооружения, на территории города Омска.

Постановление не распространяются на земельные участки, находящиеся в государственной собственности разграничения государственной собственности на землю и расположенные в городе Омске:

- предоставляемые для размещения на них металлических и сборных железобетонных гаражных боксов, погребов, палаток, лотков для ведения дачного хозяйства, садоводства, огородничества;

- предоставляемые для жилищного строительства, если предоставление земельного участка предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за 3 года до предоставления земельного участка.

Управление землями на территории муниципального образования включает в себя принятые нормативно правовых актов органами местного самоуправления и раскрывается через мероприятия, каждое из которых представляет собой обособленный вид деятельности, имеющей цель и порядок осуществления. В соответствии с действующим законодательством органы местного самоуправления могут активно влиять на развитие и становление земельного рынка, не дожидаясь земельного вопроса на федеральном уровне.

Основные нормативные акты по управлению земельными ресурсами, принятые органами муниципального образования города Омска:

- Решением Омского городского совета « О земельном налоге на территории города Омска» № 298от 16 ноября 2005г. ( в редакции от 18.03.2009г.);

- Постановление мэра города Омска « О Департаменте имущественных отношений Администрации города Омска» № 395 – п от 10 августа 2005г.;

- Постановление Мэра города Омска « О порядке подготовки материалов при предоставлении земельных участков» № 246 – п от 24 июня 2004г.;

- Распоряжение Администрации города Ом» № 124- р от 28 апреля 2009г.