14. Анализ портфеля недвижимости применительно к рынку жилья

Анализ и систематизация товаров по типу эффективны как в отношении любого жилого фонда, так и в отношении жилого фонда социального назначения. Рост спроса для любого обычного типа продукции следует трактовать как «необходимость перемен» с тем, чтобы удовлетворить изменчивому спросу данного рынка применительно к рынку России. Очевидно, что спрос на дома определяется дефицитностью различных типов и категорий жилья, равно как и состояние доходов различных съемщиков и их предпочтений. Как доход, так и предпочтения связаны с фазой «жилищной карьеры», в которой находится заинтересованное лицо. Не только доход, но и возраст и постоянство домашнего хозяйства являются факторами, оказывающими влияние на растущую потребность в пространстве и качестве. Анализ динамики спроса на рынке очень важен для разработки инвестиционной и рыночной стратегии. Большое значение имеет также анализ соотношения цены дома (сумма аренды) и состояние доходов потребителей. Если цены слишком высоки, то пользователи не м. себе позволить их оплачивать, в то же время, если цены занижены, владельцы (арендодатели) недополучают доход. Если рассматривать соотношение между доходами потребителей и ценами, станет очевидно, что общая сумма расходов на жилье и размер доходов определяют общий спрос на рынке сдаваемого в аренду жилья. Если определенный лимит расходов нарушается, спрос быстро падает. Этот предел – так называемый предел взаимозаменяемости аренды жилья и его покупки. Для обеих частей рынка – арендуемого жилья и жилья на продажу – характерна своя структура расходов, равно как и свои требования в отношении качества. Если качество сдаваемого в аренду жилья улучшается, арендная плата повышается автоматически. Если улучшается качество жилья на продажу, повышается только его рыночная цена. Существует разница в возможностях финансирования для этих случаев. В такой ситуации определяющим является процентная ставка по кредиту. Если процентная ставка низка, покупка и инвестирование в жилье становятся более привлекательными, если % ставка высокая, то более выгодным является аренда жилья. Управление на стратегическом уровне не всегда соответствует уровню фактического выполнения решений об инвестировании. Путем сравнения своей позиции с позицией «конкурента» жилья м.б. получено максимально полное представление о рынке. Если соотнести сценарий с данным анализом, в котором учтены отдельные тенденции, имеющие место в настоящее время, м. получить представление о разрыве между настоящим предложением и будущим спросом. Проведение анализа портфеля позволяет установить определенные закономерности в части предложения на рынке жилья

15. Маркетинговый мониторинг деятельности организации. Анализ сильных и слабых сторон, возможностей и опасностей (внешних и внутренних факторов)

Контроль маркетинга — процесс измерения и оценки результатов реализации планов маркетинга, выполнения корректирующих действий, обеспечивающих достижение маркетинговых целей. Контроль заключает цикл управления маркетингом и одновременно дает начало новому циклу планирования маркетинговой деятельностью. Так, выявление сильных и слабых сторон маркетинговой деятельности, анализ уровня выполнения планов маркетинга необходимы для правильного выбора целей и стратегий маркетинговой деятельности на следующий плановый период. При осуществлении функции контроля следует использовать некие нормативы, стандарты, в которых отражен ожидаемый уровень оцениваемых характеристик.

По результатам контроля вносятся коррективы в маркетинговую деятельность. Часто необходимо вникать и в более подробные детали, особенно если обнаружены отклонения от плановых заданий. В этом случае находят причины таких отклонений и разрабатывают меры по их устранению.

Обычно выделяют четыре вида контроля маркетинга:

1. Контроль годовых планов

2. Контроль прибыльности

3. Контроль эффективности

4. Стратегический контроль

SWOT-анализ — это определение сильных и слабых сторон предприятия, а также возможностей и угроз, исходящих из его ближайшего окружения (внешней среды).

• Сильные стороны (Strengths) — преимущества организации;  • Слабости (Weaknesses) — недостатки организации;  • Возможности (Opportunities) — факторы внешней среды, использование которых создаст преимущества организации на рынке;  • Угрозы (Threats) — факторы, которые могут потенциально ухудшить положение организации на рынке.

Применение SWOT-анализа позволяет систематизировать всю имеющуюся информацию и, получая определенную картину сложившейся ситуации, можно принимать взвешенные решения, касающиеся развития бизнеса.

SWOT-анализ — это промежуточное звено между формулированием миссии предприятия и определением его целей и задач.

Сильные стороны  предприятия — то, в чем оно преуспело или какая-то особенность, предоставляющая дополнительные возможности. Сила может заключаться в имеющемся опыте, доступе к уникальным ресурсам, наличии передовой технологии и современного оборудования, высокой квалификации персонала, высоком качестве выпускаемой продукции, известности торговой марки и т.п.

Слабые стороны предприятия — это отсутствие чего-то важного для функционирования предприятия или то, что пока не удается по сравнению с другими компаниями. Например, слишком узкий ассортимент выпускаемых товаров, плохая репутация компании на рынке, недостаток финансирования, низкий уровень сервиса и т.п.

Рыночные возможности — это благоприятные обстоятельства, которые предприятие может использовать для получения преимущества. Например, ухудшение позиций конкурентов, резкий рост спроса, появление новых технологий производства продукции, рост уровня доходов населения и т.п.

Рыночные угрозы — события, наступление которых может оказать неблагоприятное воздействие на предприятие. Примеры: выход на рынок новых конкурентов, рост налогов, изменение вкусов покупателей, снижение рождаемости и т.п.

Один и тот же фактор для разных предприятий может быть как угрозой, так и возможностью.